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1、房地产企业 纳税筹划和财务运作,王景江,中国注册会计师 北京托众管理咨询公司总经理 北京同道兴会计师事务所合伙人 中国企业联合会客座教授 国家会计学院客座教授 世界税收联合会财税研究员 新加坡华新世纪管理研究院客座教授 中国税务通网络客座教授 首都经济研究会理事,总经理 首席管理咨询顾问 中国注册会计师 王 景 江 教授 EMAL: 手机:13501122469,著名财税和管理咨询专家,职业培训师,中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问,北京同道会计师事务所合伙人,北京信永中和会计师事务所高级顾问. 现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事,中国企业发展研
2、究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授,和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问,十几家大型企业常年高级财税顾问. 曾任国际永道会计公司高级咨询顾问,普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授,北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员,北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理. 为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询,为上百家企业提供内部培训服务,在全国数百场高级财税研讨会上演讲,全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾,全国CPA 考试辅导
3、主讲教授,多家机构卫星转播课程主讲。,目 录,房地产行业面临的问题和对策,房地产企业纳税筹划思路和方法,房地产企业财务运作能力提升,1.房地产行业政策调整及其对策,产业 政策,国务院18号文件精神 肯定房地产行业:国民经济支柱产业;房地产开发投资增长迅速,居民住房消费持续增长,住房水平不断提高,房地产总体发展呈现出健康态势。 18号文件核心内容: 提高认识,明确指导思想:国民经济支柱产业;住房市场化、需求导向、深化改革。 完善供应政策,调整供应结构:发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度;控制高档商品房建设。 改革住房制度、健全市场体系:推进公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场,规范发展市场服
4、务。 发展住房信贷,强化管理服务:归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监管。 改进规划管理,调控土地供应:长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。 加强市场监管,整顿市场秩序:市场监管、市场信息和预警、市场秩序。,央行121号文件精神 央行121号文件的出台有两个目的,一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。 央行121号文件核心内容是:房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款,严禁跨地区使用;商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款;对土地储备机构发放的
5、贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年;承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备,严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷:商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年,所购商业用房为竣工验收的房屋;购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例,并不再执行个人住房贷款利率,而按央行公布的同期档次贷款利率执行。,金融 政策,税收 政策,会计 法规,2.房地产行业市场运营问题及其对策,提高
6、企业核心竞争力,3.房地产行业财务问题及其对策,资金 运作 问题,拓宽房地产行业融资渠道,(四)房贷证券化。早在上世纪70年代,美国开始向投资者发行抵押证券,通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证,这种凭证可通过证券公司公开上市及流通。英国也于1985 年首次发行抵押贷款担保(MBS),并于1987 年再度发行MBS,在伦敦证交所上市交易。从理论上说,房贷证券化不外乎两种方式,一种为“表内融资方式”,即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组,然后向投资者发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”,即银行将住房抵押贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构,由该机构进行信用升级,通
7、过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。 (五)境外融资。房地产开发商,特别是一些民营企业,通过在境外设立投资公司,然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛(BVI)设立投资公司的程序就相对比较简单,而且成本低廉,一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是,BVI公司的法定资本一般为5万美元以上。一般而言,在提交全部资料后,7个工作日即可完成公司设立程序。BVI公司设立后,可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资,然后组合国内的不动产,通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。,盈利 模式 问题,提高房地产行业产业链各环节附加值,财务 运作 问题,一个中
8、心:企业价值最大化,两个基本点:法人治理、财务管理,三个到位:经营、投资、融资活动管理到位,四方平衡:股东、客户、员工、社会利益平衡,五项改革:业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司,六项循环:预算、报告、收入、支出、资金、评估,企业财务管理变革,目 录,房地产行业面临的问题和对策,房地产企业财务运作能力提升,房地产企业纳税筹划思路和方法,1.纳税筹划含义和途径,含义 比较,企业偷税案例,案例一: 某公司通过开具“小头大尾”的发票少交流转税和企业所得税。 案例二: 某公司通过做假帐的方法少列收入、多列成本费用。 案例三: 某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企业所得税。,案例 分
9、析,案例一: 某公司利用自主定价权,通过关联方产品转移定价少交税。 案例二: 某公司为了少缴个人所得税,减少名义工资收入,加大个人职务消费部分。 案例三: 某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化,减少应纳个人所得税额。 案例四: 某公司通过对限制性费用“转换”方式,减少纳税调整金额。,企业避税案例,案例一: 某公司通过合理设计融资方案,最大限度地少缴企业所得税。 案例二: 某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式,少缴企业所得税。 案例三: 某公司通过对业务招待费的合理控制,少缴企业所得税。 案例四: 某公司针对企业重组中的纳税特殊问题,向税务部门争取税收优惠政策。,企业纳税筹划案例,节税 途
10、径,2.纳税筹划的基本方法,3.纳税筹划案例分析,设立 环节,融资 环节,案例:宏兴公司计划在年融资万元,并设计了如下三个方案:,案例1: 某公司 A,2000 年 11 月兼并某亏损国有企业 B。 B 企业合并时账面净资产为500万元 , 去年亏损为 100 万元 ( 以前年度无亏损 ), 评估确认的价值为 550 万元 , 经双方协商 ,A 可以用以下方式合并B 企业。 A 公司合并后股票市价 3.1 元 / 股。 A 公司共有已发行的股票 2000 万股 ( 面值为 1 元 / 股)。 (1)A 公司以 180 万股和 10 万元人民币购买 B 企业 (A 公司股票市价为 3 元 / 股
11、 ): (2)A 公司以 150 万股和 100 万元人民币购买 B 企业。 假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化 , 合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为 900 万元 , 增值后的资产的平均折旧年限为 5 年 , 行业平均利润率为10% 。所得税税率为 33% 。,投资 环节,选择 (1) 方案:B 企业不按转让所得缴纳所得税 : B 企业去年的亏损可以由 A 公司弥补。 A 公司当年应缴所得税 =(900-100)*33%=264 万元 , 与合并前相比少缴 33 万元 , 但每年必须为增加的股权支付股利。 选择(2)方案 :因为支付的非股权额 (100 万元
12、 ) 大于所购股权票面价值的20%(150万股*1元*20%=30 万元)。所以 , 被合并企业 B 应就转让所得缴纳所得税 , 应缴纳的所得税为 (150*3+100-500)*33%=16.5( 万元 ) 。 B企业去年的亏损不能由A公司再弥补。 A公司可按评估后的资产价值入账,计提折旧,每年可减少所得税(550-500)/5*33%=3.3万元。,案例2:A公司向B公司进行整体资产转让,A公司资产负债表数据如下: 资产总额万元,其中固定资产净值万元,公允价万元;存货万元,公允价万元;应收账款及货币资金万元。 整体资产转让规定: 应在交易发生时,将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两
13、项业务进行所得税处理,计算确认资产转让所得或损失,负债总额万元。 所有者权益总额万元。 净资产评估价值万元。 A公司享有B公司的股权,B公司所有者权益万元。 A公司: 销项税额 万元 应税所得万元(固定资产和存货增值) 假定次年转让该项股权,转让收入万元,帐面投资成本万元。 会计转让收益万元 转让所得()万元,借:长期股权投资 359.5 负债 1200 累计折旧 200 贷:固定资产 1000 存货 300 应交税金-应交增值税(销项税额) 350*17%=59.5 其他资产 400,开发 环节,案例1:某房地产公司开发完成一普通住宅项目 , 销售面积 10000 平方米 , 公司领导在确定
14、商品房销售价格时, 未能达成一致意见 , 但备选方案确定为 A 、 B 、 C 三种 , 具体方案如下 :( 单位: 万元 ),案例3:某开发商有可供销售的普通住房 1 万平方米 , 在允许扣除项目金额大体不变的条件下 , 每平方米可有 A 、 B 两种价格。 A. 每平方米售价为 1400 元时 , 增值率为 19.97%, 增值率未超过扣除项目金额 20%, 兔征土地增值税 , 可获得 233 万元的利润:B. 每平方米售价为 1500 元时 , 增值率为 2848 %, 增值率超过允许扣除项目金额 20%, 但不超过 50%, 应缴土地增值税 99.75 万元 , 可获得 232.75万
15、元的利润。 如果该开发商将其销售部门独立出来 , 设立一个房屋销售公司 , 房屋开发公司将住房以每平方米 1400 元的售价卖给销售公司 , 而后由销售公司再以每平方米 1500元的售价卖出 , 那么销售公司则要缴纳一道营业税 : 1500 10000 5%=750000( 元 ) 应缴纳城市维护建设税 z 750000 7%=52500( 元 ): 应缴印花税 : 1500 10000 0.0003 2=9000( 元 ) 。 从利益集团的角度来说 , 最终可以获得 251.35 万元的利润 , 比筹划前增加 18.6 万元 ( 不考虑教育费附加)。,限制 费用,工资总额费用限制: 税前扣除
16、的工资总额比会计和统计的工资总额多三项内容: 误餐补贴;各种奖金,如创造发明奖、科技进步奖合理化建议奖、技术进步奖;住房补贴。 计税工资方式: 工效挂钩方式;软件生产企业合理工资支出据实扣除方式;定额计税工资方式。 申报扣除工资金额应注意的问题: 当期在制造成本中列支的工资总额视为当期全部计入损益;计入在建工程的工资总额不能重复扣除。 三项费用扣除: 职工福利费、工会经费、职工教育经费分别按照计税工资总额的、计算扣除。,案例:某公司实行工效挂钩,年核定工资总额万元,应付工资贷方余额万元,本期提取万元,实际发放万元。 年调整应税所得额(提取)(发放)万元 年核定工资总额万元,本期提取万元,实际发放万元(动用以前年度结余万元)。 年调整应税所得额(提取)(发放)万元 案例:某公司本年平均职工人数人,实际提取工资万元,发放工资万元,计税工资标准元人月。 计税工资 万元 应调整应税所得额() ()万元,案例:A公