地产市场报告某房地产项目全案报告

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1、地产市场报告某房地产项目全案报告地产市场报告某房地产项目全案报告 目录目录 1、宏观背景研究 4 1.1 常熟市概况 4 1.1.1 常熟市区位 4 1.1.2 常熟市历史文化 6 1.1.3 常熟市人口及行政区划 7 1.2 常熟市经济发展 9 1.2.1 常熟市历年经济发展状况 9 1.2.2 常熟市经济及产业结构 11 1.2.3 常熟市私营企业发展 12 1.2.4 常熟市人民生活水平 13 1.3 常熟市城市规划及未来发展 14 1.3.1 常熟市城市发展演变 14 1.3.2 常熟市最新城市规划解读 15 1.3.3 昆承湖未来周边规划状况简介 20 1.4 研究结论 22 2、政

2、策背景研究 23 2.1 05 年至今主要政策及地方性政策 23 2.1.1“国六条”政策 23 2.1.2.停止别墅用地土地供应 24 2.1.3.“住房结构”调控细则 24 2.2 政策对房地产市场及项目入市的影响（政策点评）25 3、房地产市场宏观研究 26 3.1 常熟市房地产投资状况 26 3.2 常熟市房地产整体供应状况 27 3.3 常熟市房地产整体需求状况 28 3.4 研究结论 29 4、房地产市场微观研究 30 4.1 房地产一级市场 30 4.1.1 常熟市历年土地出让信息概述 30 4.1.2 常熟市土地出让情况分析 30 4.1.3 常熟市土地出让存量分析 34 4.

3、1.4 常熟市土地出让走势分析 35 4.2 房地产二级市场 36 4.2.1 常熟市房地产二级市场发展概述 36 4.2.2 二级市场板块分析 40 4.2.3.常熟市场产品面分析 49 4.2.4.客源层面研究 51 4.3 本项目所处区域市场分析 54 4.3.1 项目所处板块目前市场状况 54 4.3.2 项目未来面临市场竞争分析 60 4.4 研究结论 62 5、项目立地条件研究 63 5.1 地块概况 63 5.2 项目 SWOT 分析 66 5.3 研究结论 69 6、研究结论 70 6.1 项目可行性发展条件研究 70 6.2.项目核心定位建议 71 6.2.1.项目市场定位

4、71 6.2.2.项目产品定位 76 6.2.3.项目客源定位 77 6.2.4.项目价格定位建议 88 6.2.5.项目利润初步核算 91 6.2.6.项目产品其他建议 92 1、宏观背景研究1、宏观背景研究 1.1 常熟市概况1.1 常熟市概况 1.1.1 常熟市区位1.1.1 常熟市区位 常熟地处富饶美丽的长江三角洲中心地带，江苏省东南部。东邻太仓，距上海 100 千米；南接昆山、苏州；西连无锡、江 阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离 49 千米，南北间最长距离 37 千米， 总面积 1264 平方千米（含长江界属水面） 。地势低平，海拔大都

5、在 37 米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最， 海拔 261 米，长 6400 米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。 交通区位方面，常熟距上海虹桥国际机场 80 公里，距上海浦东国际机场 140 公里，距离苏州约 35 公里。 整体区位可谓名城簇拥，坐拥优越。优越的区位给常熟的经济、城市地位、房地产发展都带来了很大的提升。 常熟整体区位和主要交通动线图 1.1.2 常熟市历史文化1.1.2 常熟市历史文化 常熟自古人文荟萃，历史悠久，是吴文化的发祥地之一。1986 年被国务院公布为国家历史文化名城。境内有距今约 5500 年 的崧泽文化时期的钱底巷遗址、距今约 500

6、0 年的良渚文化时期的罗墩遗址和西周至春秋时期的吴文化遗址吴王点将台等。 常熟历经五千年的文明滥觞延革，文化发达，才俊辈出。远有兴东吴文教的先驱、孔门“十哲”之一“南方夫子”言偃， 近有清代两朝帝师、状元宰相翁同和等一大批著名历史人物。自唐至清，共出了 9 名宰相，8 名状元，483 名进士。及至现代， 两院院士（学部委员）中，常熟籍有 18 名，包括李强、王淦昌、张光斗、张青莲等知名科学家。历史长河给常熟留下了众多的 人文景观，列入国家太湖风景区的虞山国家森林公园和尚湖、沙家浜风景区，使常熟成为名扬海内外的游览胜地。 “七溪流水皆 通海，十里青山半入城”的自然景观造就了常熟独特的吴中风情。

7、常熟山青水秀，景色绮丽。十里虞山峰峦起伏，半麓入城，尚湖、昆承湖面山而卧，相映增辉；琴川河穿城而过，雅园幽 巷点缀其间，构成了山、水、城、园融为一体的水乡风情。众多的名胜古迹和闻名于世的“沙家浜” ，使常熟成为名扬海内外的 游览胜地。 世上湖山天下常熟古城一角中国（常熟）尚湖国际文化节沙家浜风景区 尚湖石梅园方塔园可园 丰富的人文历史，优越的自然资源让常熟的人文气息更浓厚，让常熟的人，常熟的山山水水，常熟的各个角落都注入了更 多的内涵，同时也提供了一个很好的居住环境。 1.1.3 常熟市人口及行政区划1.1.3 常熟市人口及行政区划 常熟 1983 年撤县设市，到 2000 年下辖 24 个镇

8、，3 个农林牧渔场，1 个招商城管委会，8 个街道办事处，410 个行政村，6782 个村民小组。而后经过多次行政区划的调整与并革，到目前为止共辖 11 个镇。分别为虞山镇、梅李镇、海虞镇、新港镇、古里 镇、沙家浜、董浜镇、支塘镇、练塘镇、尚湖镇、辛庄镇。同时，1 个林场，2 个省级开发区（东南经济开发区、滨江经济开发 区） ，1 个招商城。 到 2005 年年底，常熟市常住人口达到 104.77 万，常年流动人口保持在 35 万左右。其中作为常熟市的经济、政治、文化、 金融中心的虞山镇的常住人口达到 37 万人左右。 1.2 常熟市经济发展1.2 常熟市经济发展 1.2.1 常熟市历年经济发

9、展状况1.2.1 常熟市历年经济发展状况 常熟的经济近几年持续高速发展。 国内生产总值 年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年（1-10 月） 国内生产总值（亿）365.01475.00565.16678.78683.24 增幅19.0%19.9%18.9%18.7%18.5% 人均国内生产总值 （元） 34024443765431464931- （注：2005 年前数据为政府统计年鉴，2006 年具体数据暂时统计到 10 月份） 2005 年,常熟全市实现生产总值 678.78 亿元，按可比价格计算，比上年增长 18.7，人均生产总值 64931 元，按现行汇率 折

10、算超过 8000 美元。而 2006 年 1-10 月份，生产总值已经达到 683.24 亿元，发展势头良好。 按照国际公认的关于人均 GDP 和地产市场发展状况之间的关系：当一个地区人均 GDP 达到 3000 美元以上，该地区高档房产 市场进入快速增长期。从常熟的人均 GDP 运行来看，已经突破该界线。常熟近几年的 GDP 和人均 GDP 保持一个稳定的增幅（19% 左右）持续上升。可以说，常熟经济的持续发展为地区的房地产市场发展奠定了良好的大环境基础。 金融环境 年份2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年 1-10 月份 金融存款余额（亿）395.8508.2157

11、5.97655.13747.58 金融贷款余额（亿）203.07309.76364.64398.23490.45 居民储蓄存款（亿）234.23279.15318.7379396.19 常熟金融环境的可持续发展，一方面，表明地区经济的发展程度；另一方面，也为地区房地产业的发展提供了强有力的资 金支持。 1.2.2 常熟市经济及产业结构1.2.2 常熟市经济及产业结构 2005 年，常熟第一产业完成增加值 16.38 亿元，增长 2.4；第二产业完成增加值 411.90 亿元，增长 19.6；第三产业完 成增加值 250.50 亿元，增长 17.7。三次产业的比例为 2.4：60.7：36.9。

12、而到 2006 年 10 月份，全市第一产业完成增加值 13.69 亿元；第二产业完成增加值 413.42 亿元；第三产业完成增加值 256.12 亿元， 。三次产业的比例为 2.0：60.5：37.5。 到 2006 年第三季度，外资企业增速继续领先。在规模以上企业中：外资企业累计完成产值 387.13 亿元，同比增长 42.5%， 增速列各经济类型之首，领先全市平均水平 12.2 个百分点。 第二产业中的主导行业初步定型，全市工业实现速度和效益快速协调发展。 第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。第三产业内部主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、旅游业、社会服 务业均呈现出良好的发展势

13、头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。 常熟目前的产业结构是以第二产业为主导，第三产业为辅的格局，尤其是区域高速发展的制造业、服装业等经济产业吸引了越 来越多的外资进入；随着这些产业的逐步发展和进入，区域产业集聚能力逐步增强，将吸引更多的人口流入。 1.2.3 常熟市私营企业发展1.2.3 常熟市私营企业发展 年份新办私企累计私企新批个体工商户累计个体工商户私企注册资本 （亿） 增幅个体注册资本 （亿） 增幅 2002 年331210097202615412184.7668.9%17.37- 2003 年3262115271320655928141.0166.4%2

14、7.4558.0% 2004 年1705116301096057288211.550.0%29.26.4% 2005 年174711250867956187286.635.5%29.09-0.4% 2006 年 10 月 164113453851757006350.3430.23 2005 年，全年新办私营企业 1747 家，新批个体工商户 8679 户，累计分别达 11250 家和 56187 家,到 2005 年末,民营经济计 注册资本达到 315.7 亿元,同比增长 31.3%,其中私营企业 286.6 亿元,同比增长 35.5%；个体工商户 29.09 亿元,同比持平。而到 2006

15、年 10 月，累计私企 13453 家，累计个体工商户 57006 家，私企累计注册资本 350.34 亿元，个体累计注册资本 30.23 亿元。 总量在全省同类地区中依旧领先。 结合苏州以及常熟要打造“私营企业家的乐园”的产业战略，必将有更多的私营企业出现，而良好的私营企业创业土 壤，一方面给常熟 GDP 的不断腾飞注入更强劲的引擎，同时也必将形成大量的中产阶级，为常熟房产的开发带来源源不断 的客源 必将形成大量的中产阶级，为常熟房产的开发带来源源不断 的客源。 1.2.4 常熟市人民生活水平1.2.4 常熟市人民生活水平 年份年份 社会消费品社会消费品 零售总额（亿元）零售总额（亿元） 增

16、幅增幅人均储蓄（万元）人均储蓄（万元）增幅增幅 城镇人均城镇人均 可支配收入可支配收入 增幅增幅 农民人均农民人均 可支配收入可支配收入 增幅增幅 2002 年97.5415.1%2.26-1026817.8%62156.2% 2003 年110.8313.6%2.6919.0%1237320.5%726917.0% 2004 年129.6817.0%3.0613.8%1503921.5%75173.4% 2005 年151.0416.5%3.163.3%1720314.4%841812.0% 2006 年-16130- 近几年，常熟城市居民可支配收入以及消费力保持了稳定的增长态势，从经济发展长期趋势来看，苏州的整体消费力及购买 力发展良好。水涨船高的人均可支配收入给房产开发的承接市场注入了强劲的购买力，必将推动房产继续向前、向上发展。 1.3 常熟市城市规划及未来发展1.3 常熟市城市规划及未来发展 1.3.1 常熟市城市发展演变1.3.1 常熟市城市发展演变 常熟自古就是“江南福地” 、 “鱼米之乡”