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1、Contents,目 录,05,NO.1,城市分析,城市概况 宏观经济 项目区位 人口状况 商业现状,所在省份：山东省 总面积： 11282平方公里 国民生产总值： 8692.10亿元人民币 GDP增长率：8.0% 人均地区生产总值 : 96524元 常住人口：904.62万 市区户籍人口 : 487.59万万 产业结构： 4.2:44.6:51.2 社会商品零售总额： 3268.8亿元 市区人均可支配收入：38294元 旅游收入： 1061.1亿元 旅游人数： 6843.9万人次,发现青岛 | 城市概况,青岛市,水悦城 |,地处山东半岛南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，
2、西南与日照市接壤。总面积为11282平方千米。其中，市区（市南、市北、李沧、崂山、黄岛、城阳等六区）为3293平方千米，即墨、胶州、平度、莱西等四市为7989平方千米。,发现青岛 | 宏观经济,GDP：年均增长达10%以上。,青岛市的总体经济水平在全国第二梯队城市（除上海，北京，广州，深圳）及渤海经济圈中居于前列，领先于山东全省。,人均GDP：年均增长达 9%以上。,青岛GDP位列山东省第一，人均总产值超过1.5万美元，社会经济非常有利商业的发展,水悦城 |,发现青岛 | 项目区位,城阳区中心,核心老城区,即墨市,胶州市,20km,直线距离：30km,10km,规划 空港新区,1.项目位于城阳
3、区，整体来看 目前宏观区位较差，虽离市中 心核心区只有大约20公里，但 却是青岛市六区最外围的一个 区。 2.距离即墨市只有10km（直线 距离），受即墨市商业辐射影 响较大。 3.交通便利，城阳区东西两边 各有一条其他地区通往青岛主 城区的高速。并配有独立火车 站点及飞机场,水悦城 |,发现青岛 | 人口分析,水悦城 |,青岛市区人口规模：目前487万人；远期（至2020年）：610万人。,信息来源：青岛市城市总体规划(20112020年),城阳区： 68.8万人 ， 未来规划：90万人,城市概况 | 商业现状,青岛人均GDP1.5万美金,国民经济的利好，为城阳带来大量的商业地产投资,水悦城
4、 |,发现青岛 | 商业情况,水悦城 |,福布斯中文网发布2015中国大陆最佳商业城市100强，这也是该机构连续12年发布该榜单。在其公布的大陆最佳商业城市排名中，青岛排名第九，这也是青岛首次入围前十名。福布斯中文网认为，青岛无论是在产业结构调整还是消费能力、私营经济活力指数上都有较大提升。,青岛商业的利好发展，为城阳区带来大量的商业地处投资,宏观小结：,优势：国民经济利好，人口总量较多，区域地位较高适合发展商业地产,难度：商圈发展滞后于其他区域商业资源较为薄弱,方法：引进知名品牌，合理规划商业，提升城阳商业地位,水悦城 |,NO.2,商圈分析,城市商圈,各商业分析,商业推导,小结,青岛市的主
5、要商业区较为 集中的分布于青岛市的市 南区、市北区、崂山区、 李沧区等城市中心区。按 照商业物业的集中程度和 市场认知度，青岛市目前 业已成型的商圈为： 中山路商圈 台东商圈 香港路商圈 李沧商圈 崂山商圈 城阳商圈,中山路 商圈,台东 商圈,香港路 商圈,崂山商 圈,李沧 商圈,城阳 商圈,商圈分析 | 城市商圈,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析,水悦城 |,商圈介绍,商圈分析 | 城市商圈,水悦城 |,城阳商圈： 城阳商圈相比市级商圈还有待发展，但临近青银高速和流亭机场，道路和交通条件较好。商业目前以中档次为主，随着区域内住宅人口的不断增加，宝龙城市广场、主题街、本案等商业项目逐步开业
6、，商圈会逐渐成熟吸引全市消费者和周边县市消费者前来旅游购物,商圈分析,各商圈分析,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析,水悦城 |,香港中路商圈,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,水悦城 |,中联广场,香港中路商圈已经成为青岛市目前最 繁华的商业中心，消费档次和服务业态档 次较高。 随着香港中路商圈商业近一轮的建设， 青岛东部高档商圈形成了以香港中路为轴 心，西有国际贸易中心、凯莱酒店、万邦 中心组成的综合体高端商业，万象城，中 有家乐福、阳光百货、银座商城组成的购 物中心，东有以麦凯乐、佳世客、鲁商中 心组成的中高端商业，南有百丽广场、海 信广场等组成的奥帆中心组团，以及地下 有金
7、街、太古百货组成的地下商业组团， 青岛香港中路商圈已成为全市最繁华的商 业中心。,综合体 高端商业,购物 中心,奥帆中心组团,闽江路 香港中路,山 东 路,漳州路 高端商业,地下 组团,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,水悦城 |,1F,服装 餐饮,服装占60%。以中等品牌为主，如ONLY、 G2000、VEROMODA等，面积在100150 左右。,2F,家具、家电 海尔、SONY、三星、等著名品牌。,大娘水饺、海尔顺火锅，餐饮面积在100200 服装、餐饮 。服装面积在50120。,JUSCO 香港中路商圈内最早出现的综合性大型卖场，市场氛围相当成熟。面对中端消费群，
8、以中低价超市 与中档品牌专卖店结合。,麦当劳、美达尔烤肉、星巴客、好世界糕点 等，面积在200400左右。,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,水悦城 |,开发商/持股方 位置 开业时间 商业面积 停车位 楼层,日本永旺集团 青岛市香港中路72号 1998年 4万平米 约1000个 品类,L3 L2 L1,佳世客内部分别设有食品超市、衣料、住娱等三个自选商场，一 条精品专卖商业街，60余家中外精品专卖店入驻； 代表了当今国际先进零售业水平，集中体现了购物、休闲、餐饮、 娱乐等流通业基本服务功能；,停车场 超市、童装、家居用品、饰品、文具、体育 用品等 超市、化妆品、服饰等,商圈分析 |
9、 各商圈分析 | 香港中路商圈,水悦城 |,佳世客目前经营效果非常好，是永旺集 团全亚洲经营最好的店，年销售额在20亿 左右；,佳世客的业态构成主要以零售为主，休 闲娱乐类的项目基本没有；,佳世客采用自营与入租专卖店互补的经 营方式；,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,佳世客经营状况,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,B1 1F 2F 3F 4F 5F,日常生活所需的最新鲜、最地道、最原味的国内外食品； 汇集世界顶级的化妆品品牌，另有精致璀璨的名品珠宝、雕刻时光的国际名表、时尚舒适的 男女鞋、女包与之相应成趣； 明朗且富于季节变化的少女装、女士休闲装、女士服饰扮
10、靓都市女性； 经营知性、高贵、端庄的女士时装精品、淑女装和女士内衣；儿童世界让孩子的生活同样多 姿多彩； 男装、男士服饰、箱包、运动名品尊贵优雅； 生活用品与居室用品，尽显国际顶级舒适便捷的居家生活感受；,6F 7F 8F,最新版的国际知名电器品牌装扮精致雅居； 设有美食广场，韩餐、日餐、各式特色风味餐、炫彩水吧等一应俱全； 拥有豪华影院、健身会馆、观山看海的空中花园，别具特色。,开发商/持股方 位置 开业时间,大商集团 青岛市南区香港中路 2006年,商业面积 停车位,11万平方米 约300个,五到七层还设有大型空中停车场，完全解决购物的后顾之忧。这些都成就了麦凯乐青岛总店集购物、观光、餐饮
11、、休闲、娱乐为一体的大型综合百货店的高品质形象。,业态分布,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,麦凯乐经营状况,“创造时尚、年轻、舒适的健康生活”的经营理念，以及 其定位于白领阶层的科学理念，使得麦凯乐经营状况良好， 年营业额在10亿元人民币左右。,麦凯乐真正实现了集旅游、餐饮、休闲娱乐、影视文化和 运动健身等功能于一体的一站式消费服务中心,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,阳光百货商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、 CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的 咖啡品牌“星巴克”、德国 “保时捷”展厅，
12、冰激凌第一品牌“哈根达 斯”等众多国际一流品牌汇集在此 阳光百货经营状况良好，年营业额达9.1亿，并且每年以10%15% 的速度增长。其中，会员的消费额占整体消费额的65%左右。 阳光百货的化妆品品类是整个山东省内一线品牌最丰富、业绩最好、 发展潜力最大、整体形象最佳的,阳光百货经营状况,阳光百货经营优势 针对青岛消费注重过程体验的特征，阳光百货在顾客服务体系构建 上、管理制度构建上都特别注重，尤其注重对环境的构建，包括时尚、 文化、舒适、温馨、色调、主题布展上都下功夫；另外，08年在国内成 立第一家礼品中心，再加上VIP服务专员、化妆品顾问等，构成了阳光 百货独特的竞争力 阳光百货经营劣势
13、面积和功能与周边商场相比略显不足,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,青岛海信广场是国内著名高级百货店， 位于东海路50号，南临奥帆中心北接 香港中路，有“亚洲最漂亮百货店” 的美誉。2008年6月21日，海信广场 开业，建筑面积达7万平方米，采用 “高级百货店+SHOPPINGMALL”的 最新组合业态，聚集了包括LV、 Herms、Prada、Cartier、Gucci等 800多个世界著名奢侈品牌，独有品牌 200余个，世界级品牌的比例达到了品 牌总量的80%。海信广场扩建，三层 商业扩建到四层，东南侧将新建五层 商业建筑，东海路加油站将迁移，原 地统一规划为绿地及停
14、车位，扩建后， 海信广场将增加国内外一线品牌300个， 楼顶将增设大量绿化设施，建设空中 花园。项目扩建后，用地面积增加 3100平方米，总建筑面积达到 143639平方米。,海信广场,水悦城 |,商圈分析 | 各商圈分析 | 香港中路商圈,业态分布（一期）,3F 2F 1F B1 B2,女士服饰/时尚配饰/皮具/鞋/合衣坊/皮鞋护理中心/会所 国际品牌/珠宝饰品/男士服饰/休闲高尔夫/名表 国际精品/化妆品/名表 居家生活馆/休闲餐饮/精品超市/精品专卖店/美容美发/儿童用品/银行自 助 停车场 业态分布（二期）,6800平方米的 主题餐饮休闲区,汇聚24家多个品牌，涵盖咖啡茶餐、时尚中餐、
15、意式主题餐饮、日料、韩料等多种选择， 进驻餐饮品牌包括韩寒的很高兴遇见你、Wedgwood下午茶、渝小膳、顶好海鲜酒楼、 一瑾韩食等。,文化艺术生活品牌“良友书 坊有度空间”,LOUIS VUITTON、BURBERRY、BOTTEGA VENETA、MaxMara、MiuMiu都已陆续 升级双层店，还将进驻更多国际精品、名品，明星红毯秀首选鞋履品牌“Stuart Weitzman”、法国国民手拿包LONG CHAMP、系出名模玛格丽特雷的德国优雅女装 品牌Escada、以简洁风格著称的男装设计师品牌Andrew Mackenzie、以款式迷人与舒 适赢得时尚声誉的标杆性女装Elisabett
16、a Franchi等,2100平方米儿童馆,FENDI、BOSS、KENZO、YoungVersace、RobertoCavalli、PetitMinno、LEGO、 绘儿乐、THOMAS 2. 中山路现有商业，主要以百货公司为主,还包括商业街和服装小商品市场等其他业态； 3. 由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时拥有较多的临街专卖店，满足了很多年轻人的购物需求； 4. 随着城市开发重心的东移，目前该商业区的商业环境逐步出现衰退的迹象，消费者多以老城区的居民和旅游人群为主；目前客流量与原来 相比有很大的减少；,商圈分析 | 各商圈分析 | 中山路商圈,水悦城 |,1、主力面积：街铺以中小规模店铺为主，主力面积在20-80左右,2、商业业态：
