物业公司调研报告 新编写

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1、物业公司调研报告 物业公司调研报告该怎么写呢？以下是小编为大 家收集的 2 篇物业公司调研报告。感兴趣的朋友一起 来看看这篇由资料站为您提供的文章。 物业公司调研报告1 一、xx 城区物业管理的基本情况 总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一 是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总 体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物 业管理行业监管体制不完善。 xx 城区物业企业现状 我区物业管理从 90 年代初期开始起步， 至今已有 近 10 年的发展。据调查，截至XX年底，在我区注册 的物业企业共有197家，其中一级资质企业3 家，二 级资质企业 15 家，三级资质企业179 家，

2、从业人员 1XX余人，管理人员 1897人。外区物业企业在本区开 展服务的约 50 家，从业人员约 2850 人。 xx 城区物业发展现状 目前，全区共有物业管理小区389 个，管理房屋 3575 万平方米。城区物业管理覆盖率达到90% ，新建 商品房的物业管理覆盖率达到100% 。 1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建 住宅小区共有 389个， 房屋建筑面积为 3075万平方米， 住宅套数有 34 万余套，住宅成套率为100% ，物业管 理覆盖率达到 100% 。其中有龙湖花园等6 家单位 6 个 住宅小区获得全国物业管理示范小区称号；天骄俊园 等 11 个住宅小区获得市物业管理示范

3、小区称号；富悦 新城等 32 个小区获得区级物业管理示范小区称号。 2、老小区的物业发展现状。 老小区主要有单位自 管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四 类。 单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事 业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面 积共计 324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅 成套率为97% 。这类房屋的物业管理除了少数的委托 物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由 单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职 工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由 职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位 负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面

4、的维修或 公用部位的维修一般由单位负责。 社会集资房： 从 1992年开始，我区开始推行社会 集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比 第 3 页 共 23 页 例。据统计，现在全区社会集资建房共894 万平方米， 住宅套数有 74550 余套，住宅成套率为99% 。这部分 集资房的物业管理覆盖率目前达到了90% 。 直管公房及“农转非”安置房：直管公房，就是 房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房 屋。这类房屋在我区共有约14 万平方米。“农转非” 安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安 置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政 策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二

5、是由政府统 一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权 属国家所有。 从 1987年开始，根据原江北县人民政府 文件规定：“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国 家投资修建的公房， 属公产性质，全部移交给房管局， 纳入国家公房管理。”因此，区房管局对全区的“农 转非”安置统建房进行全面接管。 截至 XX年底，区房 管局共管理全区 “农转非”安置房共计 77 幢，万平方 米。 这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理， 日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行 负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由 区房管局负责。 3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999 年开始归集物业

6、专项维修资金以来，累计归集专项资 金亿元，使用 300 余万元。 xx 城区小区业主委员会现状 截止 XX年底，全区共成立有小区业主委员会181 个。在调研中发现， % 的小区业主对物业状况漠不关心， 造成业主大会 召开困难。% 的小区在全部入住几年后仍没有召开过业 主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物 业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因 缺乏沟通渠道而无法解决。 % 的小区业主委员会成立程 序不规范，未通过业主大会选举产生。 % 的小区即使按 规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。 xx 城区物业管理行政体制机制现状 在物业管理条例及 xx 市物业管理条例中 明确：

7、房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理 的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理； 居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供 服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物 业管理纠纷；街道办事处、乡镇人民政府协助有关行 政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区 管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工 作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于 应付；街政府、社区居委会很难插手小区的物业管理 第 5 页 共 23 页 工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理 不睬，对工作不配合甚至是阻扰街、居委会的正常工 作。 按照xx 市物业管理条例的规定以及市政府办

8、公厅和市国土房管局出台的关于进一步加强物业管 理工作的通知和关于物业管理若干问题的指导意 见文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经 委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、 社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合， 但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思 想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺 乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理 问题突出。 1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了 关于加强物业管理工作的通知等5 个文件，为理 顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住 宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业 专项维修资金管理等打下

9、了一定的基础。 二、xx 城区物业管理存在的主要问题及原因分析 xx 城区物业企业存在的主要问题及原因分析 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地 产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。 但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管 理面积仅 20 万平方米，由于企业管理规模过小， 综合 实力差，专业化水平低， 造成物业服务社会资源浪费， 效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物 业服务行业。 2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看， 物业企业主动上门服务率为32% ，小区业主对物业服 务人员的综合满意度为61% ，这表明物业公司的服务 意识不是很强。 3、物业管理企

10、业的经营管理不规范。一是少数企 业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产 生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如： 金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司 缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出 发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业 方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。 三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服 务标准。 4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物 业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服 务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二 是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是 第 7 页 共 23 页 物业

11、管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位， 使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛 盾。 5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。 一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发 展。据调查我区 247 家物业企业、 1625 个项目的结果 表明：有 213 家企业亏损。很多企业硬撑不下去了， 只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业 服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理 着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的 平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成 本随之增加却没有“消化”。同样，其它成本费用价 格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”，导致了 收入

12、支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机 日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。 调查表明， 我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资 24% ，平均福利水平不足国家规定的26% ，劳资双方潜 在矛盾十分突出。 xx 城区物业发展存在的主要问题及原因分析 1、物业服务费收取难。 主要表现在： 一是一些服 务人员责任心不强 , 服务质量差 , 服务不到位，导致住 户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不 同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不 同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多, 住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多 是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。

13、四是工程 遗留问题随着物业交接 , 将问题转嫁给物业服务企业, 成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因， 如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及 时等。 2、 建设遗留问题引发物业纠纷。 有以下三种情况： 工程质量遗留问题。主要表现有：尽管通过了 竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并 不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等 设施未完工， 影响业主居住， 房屋本体外墙渗漏等等。 由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业 公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的 完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担， 并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。

14、 开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解 决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往 很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司， 引发矛盾。 开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有： 第 9 页 共 23 页 未安装一户一表；销售广告内容与实际交房时不一 致；擅自将小区公用部分承诺给少数业主使用； 擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用 途等。 建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物 业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务， 仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发 商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的 能力。 3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维

15、修基金。 xx 区的大多数居民住宅是九十年代初建成的, 当时配 套建设水平低 , 基础设施差 , 娱乐休闲设施很少。目前 许多住宅小区的共用部位, 公用设施设备急需维修养 护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没 有专项维修基金 , 根本无力进行旧小区改造。 此外，老 住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通 八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严 重，导致保安、卫生工作的难度加大。 4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。 房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已 办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋 公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有 部分业

16、主归集了房屋公共维修基金。 开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋 公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房 管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局， 造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间 的矛盾，给后期物业管理带来困难。 使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金 保值、增值难。按条例规定：当确需使用房屋公共维 修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3 以上的业 主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位 只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3 的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司 预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使 用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大 量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金 将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限 的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。 5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代 缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表服务，按 总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表， 收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、 供气的部门。由于水