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1、房地产基础知识一、房地产业1、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：（1）、土地开发；（2）、房屋建设、维修、管理；（3）、土地使用权的有偿划拨、转让；（4）、房屋所有权的买卖、租赁；（5）、房地产抵押贷款；（6）、房地产市场。2、房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为他们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方。房地产业是策划者、组织者
2、和承担发包任务，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的成产任务。3、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。4、房地产市场与一般商品市场的区别 市场类别比较项目房地产市场一般商品市场市场型态不完全竞争完全竞争产品特质个别差异很大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定由市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信息来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观
3、判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响影响商品供给弹性大小的因素在短期内主要取决于某种商品生产规模变动的难易程度、生产周期的长短，以及是否具有经济效益。供给缺乏弹性：即供给量变动的幅度小于价格变动的幅度，此时，供给弹性大于0小于1。供给弹性充分：即在价格既定的情况下，供给量无限，此时供给弹性趋于无穷大。需求弹性的概念：影响需求量的某因素（自变量）的值每变动百分之一，所引起需求量变化的百分率。二、房地产1、什么是房地产？房地产是房产和地产的总称，也称不动
4、产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。在房地产的定义中，所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。不可分离的部分，包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暧、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设施。房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房
5、地产、行政用房地产、其他专用房地产等。2、房地产的特性（1）房地产位置的固定性土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。（2）房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或同一楼栋的同一层中的同一平米的房屋价值也会有所不同。（3）房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。（4）房地产的保值增值性房地产商品在国家政治、经济形式稳定的情况下，其价格呈不断
6、上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。三、泛地产泛地产是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”。在泛地产中，不一定以“房子”为核心。房子可能是主体，也可能只是附属的配套设施。泛地产的实质其实是一种“产业嫁接”，这是一个资源整合、优势互补的过程，它为地产业构筑一个更为宽广的运行平台和空间，最后产生“1+12”的产业效应。四、城市居住区、居住小区、居住组团1. 城市居住区城市居住区一
7、般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较为完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。2. 居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，建配有一套能满足该区基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地3. 居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分割，并与居住人口规模10003000人相对应，建配有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地五、居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公
8、共绿地等四项用地的总称。1. 住宅用地住宅建筑系底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。2. 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。（1）、居住区级道路：一般以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。（2）、小区级路：一般以划分组团的道路。（3）、组团级路：上接小区路、下接宅间小路的道路。（4）、宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。3. 公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。4. 公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住
9、人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。（1）、配建设施：与住宅规模和人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。（2）、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。（3）、建筑中心：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。5、其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。六、居住密度：指单位用地面积上居民
10、和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。（1）、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量，单位：人/公顷 （2）、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量，单位：人/公顷（3）、住宅建筑套毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数，单位：套/公顷（4）、住宅建筑套净密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数，单位：套/公顷 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积，单位：平方米/公顷（5）、住宅面积净密度：也称住宅容积率，是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。（6）、建筑面
11、积毛密度：也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积（万平方米）与居住区用地（万平方米）的比值表示。（7）、住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。七、建筑密度：也称建筑覆盖率，指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。（1）、套密度：套密度=总套数/总用地面积（2）、容积率：指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。例如：在一万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4（3）、得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。（4）
12、、实用率：房屋实用面积与建筑面积之比。大于使用率。（5）、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。一般高层塔楼在72%75%之间，板楼在78%80%之间。（6）、绿化率：绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积100%（7）、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总合和占居住区用地的比率。（绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。）（8）、绿地率绿化覆盖率绿化率专业术语叫“绿地率”，是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿化覆盖率基本计算公式在形式上与绿地率一样。区别主要体现在对“居住区用地范围内
13、各类绿地”这一概念的不同理解上。不是所有长草的地方都能算做绿地。绿地主要包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于8米，面积不小于400平米，该用地范围内的绿化面积不少于总面积的 70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得记入绿化用地。此外，有许多地下设施，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植的大型乔木成活率低，所以计算绿地率时不能记入；而屋
14、顶绿化、晒台绿化等装饰绿化的面积虽然也是对小区的绿化和美化有益，但按照目前国家的技术规范，这类绿化也不算是正式绿地。在房地产开发过程中，政府把关的就是绿地率这一指标。根据北京的地方规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30%，而且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。绿化覆盖率所指的绿地，简单的说就时有块草皮就可以记入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。八、新型住宅类型（1）、生态住宅：生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种
15、高效、低耗、无废无污染、生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济环境和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题为中心，在环境、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环的状态之中。（2）、绿色住宅：“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。 A、节约土地资源：新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保砖，该砖采用发电厂排出的废灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。B、充分利用自然资源：住宅
