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1、 1 / 23澧县城区商业市场调研报告提交：星辉地产 时间：2015 年 5 月 12 日星期二一、本项目区域简介及商业简析本项目全称：浦金国际广场，商住小区总占地面积为 9690 平方米，总建筑面积为 7.4 万平方米，整个项目由一栋 30 层住宅（共322 户）以及一栋 20 层酒店和三层商业组成的一个城市综合体。项目位于澧县的东城区澧浦北路与晓钟路交汇处，南接黄瓜大乡和澧县食品城，西邻金源世家小区，东接澧浦北路，澧县的主干道之一，距主城区约三公里。周边 500 米内新兴物业五家（玫瑰园、豪盛、金源世家、百合园、嘉和上都）可容纳居民 5000 户左右（目前入住率较低），2 公里新兴物业 7
2、 家（汇景中央、中南海湾、蓬莱花苑、杏林湾、洞庭绿洲、澧州明珠、荷塘月色）可容纳居民 8000 户左右，本项目辐射一线商圈人口达 3 万左右，二线商圈人口达 5 万左右，就目前来说，由于本项目所处的城市板块的整体商业发展并不成熟，但作为澧县新开发区，随着城市向东逐渐扩展，新兴物业不断扩大，总人口的持续攀升，县行政中心，新人民医院等基础设施的陆续进入，未来商业前景较为看好。二、澧县商业格局目前老城区仍是传统商贸聚集区，以解放路、步行街构成了澧县传统核心商圈，汇集了城区 60%以上的商业业态，呈现出高度集 2 / 23中的分布状态，绝大多数商铺都分布在以解放路为中心向四周辐射区域延伸的街区，如人民
3、路、步行街、翊武路、澧阳路（中）、澧州路（中）等中心城区范围内，整体形成了以解放路、步行街为核心商圈，以人民路、澧州路、澧阳路、翊武路、珍珠市场、德隆商业区、财富广场等为副级商圈，以各社区商业为次级商圈的商业格局。三、城区商业门面租赁价格现状特别提示：由于部分商圈存在炒作行为，估计会导致部分数据虚高（1）晓钟街：与本项目相对，为玫瑰园小区一期门面，商业业态为综合，由于人流较少，仅早餐店生意尚可，目前租金大致为 15元25 元/m.月。（2）澧浦路：此区域商业集中区为玫瑰园二期门面，距本项目约 50 米，商业氛围不浓，目前租金大致为 25 元33 元/m.月。（3）桃花滩路：此区域为玫瑰园三期门
4、面，距本项目约 200 米左右，正对政务中心，经营业态为银行、券商、财务等，故租金较前两期稍高，但空置门面较多，目前租金大致为 35 元42 元/m.月。（4）澧县食品城：此区域位于澧浦路与澧州路交汇处，与本项目相距 100 米左右，为澧县唯一副食品批发市场和蔬菜一级批发市场，环境较差，生意尚可，目前租金大致为 30 元60 元/m.月。（5）珍珠路：此区域商业集中区为澧州明珠门面，距本项目约为 1000 米左右，人流欠佳，空置较大，业态为综合，租金大致为 3 / 2340 元45 元/m.月。（6）珍珠市场：此区域位于解放北，与德隆相邻，为澧县三大农贸市场之一。主要经营小百货、中低档服装，营
5、业面积约 4000 平方米，生意一般，目前租金一楼大致为 50 元80 元/m.月。二楼租金大致为 30 元50 元/m.月。（7）德隆商业城：此区域位于澧州大道中，分为 AE 区，业态为服饰、鞋业、夜市及一家钻石钱柜 KTV，人流一般，生意欠佳，各区域差异明显。A 区租金大致为 35 元45 元/m.月。B 区 60 元80 元/m.月，C 区 50 元60 元/m.月。D 区 70 元100 元/m.月。 E 区 30 元40 元/m.月。F 区 60 元130 元/m.月。（8）澧州大道：此区域为澧县主干道之一，区域东业态大致为休闲、酒店及其它，中段业态大致为通讯、酒店及其它。西段为综合
6、大道沿线有大型超市三家，商业城二家，目前租金大致为 30 元110 元/m.月。（9）解放路北（头）：此区域与商业中心一街之隔，人流较大，业态为服饰、鞋业及其它，目前租金大致为 50 元110 元/m.月。（10）解放路北（尾）：此区域人流较少，餐饮居多，目前租金大致为 20 元50 元/m.月。（11）解放路（南）：此区域为老商业中心，人流大，商业氛围浓，业态多为知名服饰、鞋业，为澧县商业繁华中枢，目前租金大致为 500 元650 元/m.月。（12）解放路（南丁公桥、好润佳超市下，世纪华联旁）：此 4 / 23区域为商业新兴区，入驻肯德基、屈臣氏等品牌，好润佳超市与世纪联华分驻两边，目前租
7、金大致为 450 元500 元/m.月。（13）步行街（一楼前面位置):此区域位于解放路，商业范围不算很浓，人流不大，生意欠佳，业态主要为服饰、鞋业，目前租金大致为 200 元250 元/m.月。（14）步行街（一楼后面位置）：此区域人流少，生意欠佳，目前租金大致为 90 元110 元/m.月。（15）步行街（二楼）：人流少，生意欠佳，目前租金大致为30 元65 元/m.月。（16）澧阳路：人流一般，业态由电动车、电器超市及其它，目前租金大致为 20 元80 元/m.月。（17）翊武路：人流一般，翊武中路北门口段由于挨近解放路，商业氛围较好，租金较高，目前全段租金大致为 25 元470 元/m
8、.月。（18）财富广场：此区域位于澧州大道与澧阳路交汇处，内有大型超市一家、影城一座、电器超市两家，业态为服饰、鞋业及其它，商区分为 AF 区。目前租金大致为 A 区 60 元100 元/m.月、B 区 45 元140 元/m.月、C 区 80 元100 元/m.月、D 区 20 元45 元/m.月。E 区 60 元150 元/m.月、F 区 60 元100 元/m.月。（19）人民路：此区域与解放路中心区交汇，商铺多为单位门面，面积不大，人流一般，业态多为童装、童鞋及服饰，世纪华联 5 / 23入驻，目前租金大致为 80 元100 元/m.月。（20）世纪华联（百货区）租金从营业额中提点，据
9、闻提10%，一楼：业态为鞋业、包饰、金银，折现租金大致为 200 元400 元/m.月。二楼：业态为女装，折算租金大致为 150 元250 元/m.月。三楼为男装，折算租金大致为 80 元170 元/m.月。四楼业态为运动系列，折算租金大致为 50 元100 元/m.月。四、主要超市澧州大道中好润佳超市：面积约 7000 平方米，其中一楼外租，二、三楼为自营。澧州大道与澧阳路交汇处，财富广场内好润佳超市：面积约为12000 平方米，其中一楼外租，二、三楼自营。澧州大道与翊武中路交汇处，步步高超市：面积约 7000 平方米，一楼为步步高电器（德克士入驻）、二楼为生活超市。解放路丁公桥区域，好润佳
10、超市：面积约 3000 平方米，一楼为外租，二、三楼为自营。世纪华联：位于解放路与人民路交汇处，面积约为 3.6 万平方米，地下两层、地上六层，生活超市约 1000 平方米左右（设在二楼），百货约 10000 平方米左右（设 14 楼）5 楼为美食，6 楼为影城、KTV、网吧、火锅城，肯德基、屈臣氏入驻一楼。澧阳路与财富广场内：华星电器超市约 2200 平方米，和盛电器超市约 2000 平方米，六合家电超市约 3000 平方米。 6 / 23五、浦金国际广场商业门面租金估值参考通过与同区域商业街和同类商业街的比较，本项目在人流和区域上相对处于劣势，影响了经营氛围，但在配套设施、业态层次和发展前
11、景上则有发挥空间，在争取优惠政策前提下，前期租金不宜过高，预计负一楼租金为 10 元15 元/m.月，一楼租金为 40 元60 元/m.月，二楼租金为 20 元30 元/m.月，可采取逐年递增的形式提高租金，但每年递增不宜超过 10%。六、 门面租金调研实例区域：解放路（南）店名 业态 开间 进深 楼层 面积 月租金/m年租金（万元）达芙妮 鞋业 8 4 1 32 651 25 万老凤祥 首饰 8 15 1 120 500 72 万361 服装 4 15 1 60 500 37 万劲霸男装 服装 8 10 1 80 666 64 万与狼共舞 男装 8 10 1 80 656 63 万以纯 服装
12、 8 15 1 120 527 76 万贵伊坊 女装 10 12 1 120 527 76 万蜘蛛王 鞋业 4 10 1 40 625 30 万张万福 金银 8 12.5 1 100 616 74 万 7 / 23海澜之家 男装 8 15 1 120 527 76 万备注此区域老商业中心，人流大，知名品牌较多，为澧县商业繁华中柱，转让费高区域：解放路（丁公桥好润佳超市下，世纪华联对面）店名 业态 开间 进深 楼层 面积 月租金/m 年租金（万元）周大福 金银饰品 8 15 1 120 500 72 万吉盟珠宝 珠宝 8 15 1 120 472 68 万金萝莎 食品 8 15 1 120 45
13、1 65 万蒙娜丽莎 女包 4 15 1 60 472 34 万万利隆 食品 4 15 1 60 472 34 万意尔康 鞋业 12 16.5 1 200 416 100 万备注：此区域为商业中心地，与肯德基、屈臣氏相对，人流较大，转让费较高。（为新兴商业区，近两年开市）区域：步行街一楼店名 业态 开间 进深 楼层 面积 月租金/m 年租金（万元）圣得西 男装 8 15.6 1 124 240 36 万俏皮匠 鞋业 4 15.6 1 62 240 18 万七匹狼 男装 8 15.6 1 124 240 36 万雅戈尔 男装 8 15.6 1 124 235 35 万 8 / 23九牧王 男装
14、4 15.6 1 62 228 17 万boss 男装 8 15.6 1 124 228 34 万秋水伊人 女装 8 15.6 1 124 215 32 万红黄蓝 童装 4 15.6 1 62 240 18 万金利来 男装 8 15.6 1 124 221 33 万巴拉巴拉 童装 8 15.6 1 124 142 35 万备注：步行街商业氛围不算很浓，人流不大，生意欠佳，转让费高。区域：步行街一楼（后）店名 业态 开间 进深 楼层 面积 月租金/m 年租金（万元）柒牌 男装 10 15.6 1 156 106 20 万利郎 男装 4 15.6 1 62 107 8 万欧罗巴 鞋业 4 15.6
15、 1 62 94 7 万西寇 女装 4 15.6 1 62 94 7 万欧点 女装 8 15.6 1 124 100 15 万杉杉家纺 家纺 4 15.6 1 62 94 7 万卡索 女装 4 15.6 1 62 94 7 万蓝丝羽 家纺 8 10 1 80 104 10 万夏朵 女装 4 15.6 1 62 94 7 万备注：人流少，转让费高 9 / 23区域：步行街（二楼）店名 业态 开间 进深 楼层 面积 月租金/m 年租金（万元）百变城 男装 8 10 1 80 52 5 万妈咪宝宝 童装 4 10 1 40 63 3 万丹尼熊 童装 8 10 1 80 63 6 万石头剪刀布 童装
16、8 10 1 80 31.53 万（转让费 10万）快乐酷巴 童装 8 10 1 80 52 5 万坏男孩 男装 8 10 1 80 52 5 万拉比 童装 4 10 1 40 52 2.5 万蓓茵儿 童装 4 10 1 40 52 2.5 万备注：此区域为步行街二楼，人流量少，生意欠佳，转让费高 10 / 23区域：解放路北（头）店名 业态 开间 进深 楼层 面积 月租金/m年租金（万元）香香公主 服饰 4 6 1 24 115 3.3 万步升裤业 服饰 4 6 1 24 115 3.3 万澳伦鞋业 鞋业 8 6 1 48 108 6.2 万黛妮帝诗 内衣 8 6 1 48 104 6 万纤丽媛 服饰 4 6 1 24 104 3 万干果水果 果业 4 7 1 28 89 3 万蛋糕坊 食品 4 6 1 24 100 2.9 万
