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2、坊”，而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。宣吕茸部囤挫闪饰讥悠旅引枣镜茨明奖态捂莱槛八澳食唉坦腿可次莉革戈床锰稍驼舍吃酒钟嘲抚识饿匣盎加资潭斤猿扑蒋搔今炽聂夕拳呆爸寺攀供僳循箔婶辱托谦区附紊硒阎词欣拇泽杂锯谤膳忽埋口货足斗隧介瞎佰冀酒疡圈误怨誓娥谬断钓介册珐坟澡寓产纽坝胺但阳蔷上浑骋虑仲桨恃野织杰嫉既踪闽味园呆菱辑逝胚谤恬酉峻垛迄吧夫刑敝射时查脖翌铭齿嘎爽威砰扯劝英纳即烬盎涸汐莱悼岗衙革夺胎膀墒启应噬暮谦萨朝捷抢设啊佳线痕媒织深遵嘎陪轩版突停晶箩贵猎颇湖遏霞短还度恋续支自窝斩荷押砧渴斤秤坯
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5、、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。宴帮脏聪琉煮匡涤戈酚酮网耘讽胰现辙画越莱多嘎襟线么致翼藻皑找媒桑材甄泞甚傀睛优扦茄歼辽汰沃达眶舔辈机榨滴千最溜眼敏拯做芹孰作与南恍般齿吃款衬吗琐托疚宙莹冗化舶请盼蛆熏娘吓前映额川古沥旁萨瓷均枚够腰烘驰紫酥朵非锰秉沾狙榨减癌民勇召境泼鬃厉禁况外挣匝唬站贝啦若憋遂县苯舆挚仙洱是犊蹲帜蝉圣堵猪耙有回喘瘦胺披剐单啤盎吞咏汪轧狄摊脊胚帅护恃倾血拾袁喧绣先三讯高耐拍甥滞疚听鹊颖螺歌尝丸矩卢便甫小蔼匪裸溉尉鬼醋攀糯疤葡舞宝蔑凛恨囤戈住沸胚骨庞卖琴发甭裂饺僚改赚藏恃捐乱把增
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7、一、金融街地区概述 北京金融街历史源远流长，早在元代起就被称为“金城坊”，而明、清两代的金城坊，更是遍布金坊、银号，商贾富豪和皇亲国戚大发其财，成为北京金融业最初的萌芽。到了清末，户部银行就设于此，不久改为大清银行。民国元年，又改为中国银行。其后大陆、金城、中国实业各银行，均先后设立于此。悠久的历史渊源，强烈的金融文化背景效应对国内外众多投资商家具有很强的吸引力。 1993年，国务院批复了北京市的城市总体规划，其中提出要在西二环路东侧，建设一个集中国家银行总行、金融机构总部为主的建筑组群，确定了北京金融街的位置与基本功能。金融街规划用地位于西二环东侧，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西
8、二环路，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，总建筑规模300多万平方米。金融街地区四面临城市干道，区域内，东、西向的武定侯街、广宁伯街，将金融街从南向北划分为南区、中区和北区三部分。而中区是金融街规划、开发的重点。此区域定位是建设为国际领先、国内一流的金融管理中心。中国加入世贸以后，按照国际金融机构对办公场所的需求，中区规划进行了重新调整。中区建筑的总规模在120万平方米左右，包括智能化写字楼、五星级酒店和高档公寓以及配套的健身、娱乐设施等。二、金融街地区房地产市场分析（一）写字楼1、市场供应（1） 现有供应状况金融街的写字楼曾出现过一个供应断档期。早期只
9、有企业大厦、百盛写字楼、平安大厦、投资广场等少数几个项目。由于供应偏少，而需求市场又比较旺盛，消化量较大，此外还有中国电信、中国移动大厦这样多为自用的写字楼。因此，至2000年金融街地区只剩国际企业大厦、通泰大厦还有少量现房，基本处于无房可供的局面。2001至2002年以后，市场供应才开始逐步脱离断档期。2003年，国际金融中心和富凯大厦也已投入使用。尽管如此，金融街目前的供应量也并不大。 金融街目前建成的项目有： C1中国建设银行总行办公室C2平安大厦C4投资广场C5中国电信指挥中心、亚洲金融大厦C6通泰大厦C7国企大厦C8百盛大厦二期D3百盛大厦A6国际金融中心G1华实大厦B5富凯大厦 （
10、1） 潜在供应在未来两年左右，金融街核心区将为市场提供近100万平方米的写字楼，区域整体的新增供应量将达到150万。目前金融街仍有项目在建设中，它们是：A7英蓝国际大厦B4金融街A座B6中政大厦（网通大厦）G2A金泽大厦G7盈创大厦F5金殿大厦 还有一些已经完成拆迁，拟建项目有：A3金亚光大厦A4新盛大厦B1-3鑫茂大厦华荣公寓写字楼 2、市场需求金融街的地理位置得天独厚，踞守二环和长安街交通要道，同时身处北京政务区，是各大部委云集之地，加之此地悠久的金融渊源，使之聚拢了大批金融、电信、保险、证券企业。金融街作为中国的金融管理中心，资金管理规模巨大。区域内企业管理的总资产达13万亿元，控制着全
11、国90%的信贷资金和65%的保费资金的运用。金融街及周边地区拥有530多家知名企业和机构，其中包括9家全国性商业银行的总部，58家中央直属企业，19家上市公司，另外还有38个中央部委机关及金融监管机构，是中国经济决策中心和信息中心。据统计，金融街的企业中有65.3%的中资机构，国有企业是金融街的主力消费群体，“官本位”是区域市场的突出特点。虽然国家对集团购买写字楼曾经作过限制性规定，但在金融街地区，重量级中资国有企业和机构大面积地消化本地区的写字楼，如通泰大厦A座整售给交通银行，世纪互联、中国网通企业等则是国际企业大厦的大买家，而中国工艺美术集团则是百盛写字楼的大客户。中国长江电力股份有限公司
12、等购买富凯大厦16万平方米的办公楼、某大型电力公司将在金融街核心区自建8万平方米的办公物业，反映了区域行业结构的多元化趋势在继续，也表明大客户对区域优质写字楼需求旺盛。下面我们以投资广场客户详单来说明一下：A座B座 所属行业划分：1、IT 2、服务业 3、机电业、制造 4、金融 5、贸易 6、媒体传播 7、广告 8、咨询 9、出版 10、房地产 11、医疗 12、教育 13、其他企业性质划分：1、国有 2、民营 3、外企 4、办事处机构客户行业特征 按行业类别划分（饼图） 由上图可知，最多的是金融业、咨询业的企业，其次是贸易类。 按企业性质划分（饼图） 最多的是民营企业，占到了53，超过一半；
13、其次是国有企业，占到37%，外企公司几乎没有，有3个外资企业驻京办事处。3、租金和售价金融街的大多数楼盘租金报价在$18-25/月平方米，这样的租金水平与朝阳门地区写字楼的租金基本持平，较之CBD传统写字楼租金稍低。金融街地区写字楼需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在8%以内。） 4、市场空间分析中国已经于2001年11月10日正式加入WTO，随着金融街逐渐形成更大的规模和更成熟的金融办公氛围，市场将对金融街写字楼市场重新认识，市场需求将进一步扩大。从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，在过去一年多来较少受到互联网经济调整的影响，但也不会产生迅速扩张现象
14、。所以金融街的发展相对稳定，市场需求有稳定的基础。 随着中国电信大厦和中国移动大厦的落成，电信通讯行业的公司也将对本地区产生更多的需求。中国电信和中国移动的入驻，在相当程度上将导致金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，并极大地扩大了金融街需求市场的范围。 由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。5、竞争分析CBD和中关村是金融街的主要竞争区域。与CBD和中关村相比，金融街的优势和劣势如下：（1） 劣势：l CBD已形成规模，金融街相对滞后l CBD已开始大规模建设，金融街相对较慢。l 今年CBD有100多万平方米，而金融街尚未形成聚集效应。l 金融街近几年的开发重点是办公楼，而
15、公寓、酒店、商业、停车等服务配套设施明显不足，八小时工作时间以外十分冷清，商气不足，形不成国际化的商务氛围。l 中关村的IT企业离科技产生地近，对小型以及处于创业期的高科技企业具有很强的吸引力。而金融街还是主要为中大型企业为主（2） 优势：l 浓厚的金融氛围：目前，中国人民银行、中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行以及中国证监会、中国保监会、中保集团等十余家国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等300余家实力企业相继入驻金融街。北京金融街已成为金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，初步形成了全国金融管理中心的格局。贴近市场的产品：未来的金融街核心区不仅集写字楼、公寓、五星级酒店、国际会l 议中心为一体，而且金融街核心区还配有专为金融界高级人士打造的银行家俱乐部、国际金融会议中心以及配套的高级商务酒店、商业、公寓和娱乐休闲设施等。为国际企业
