DID方法与合成控制法-PPT课件

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1、作者：刘甲炎 范子英,中国房产税试点的效果评估： 基于合成控制法的研究,一、引言,自2000年以来，中国的住房价格平均每年增长8.58%远远超过了 同期的CPI增长率和银行存款利率 消费不足、收入差距、结构失衡、投资泡沫 供给管理：减免税费、调整住房供给结构等 需求管理：限购限贷、提高首付比例、加大对保障性住房的投 入，尝试建立多维度的住房供给结构 长期措施：对房地产的持有环节征税。能够使得投资需求成上升， 降低房地产投资的收益，进而在长期中抑制房价的上 涨，缓解地方政府土地财政困境，规范地方政府的行 为。,2011年1月28日国务院在上海和重庆开始试点房产税。 焦点问题集中于房产税对房价是否

2、有影响，以及影响程度是多少 量化研究的主要障碍 ：（1）评估方法的缺陷 在传统的政策评估中，倍差法(DIFFERENCE-IN-DIFFERENCE，DID)是最常用的 一种方法，该方法要求处理组(试点城市)和对照组(非试点城市)在改革 之前是可比的，但是由于试点城市的特殊性，传统的DID方法在这里并 不适用。 （2）多种政策的干扰 在房产税试点的同时，政府还采取了其他多种调控政策，如限购、限贷 等，这些政策的效果与房产税混在一起，很难将其剥离出来。,本文采用ABADIE和GARDEAZABAL(2003)提出的合成控制法(SYNTHETIC CONTROL METHODS)来估计房产税政策的

3、影响，合成控制法弥补了DID方法的上述缺陷，充分考虑到处理组的特殊性，通过其他城市的加权平均来构造一个“反事实”的参照组，真实房价水平与反事实房价之间的差距则是该政策的作用。 基于2010年6月至2012年2月40个大中城市的月度平衡面板数据，在控制了土地价格、经济发展水平、人口密度、限购政策及产业结构等因素后，我们发现房产税使得试点城市房价相对于潜在房价下降幅度达5.27%，并且通过了一系列稳健性检验。,将价格效应进一步分解后，发现不同面积类型的住房价格走势完全相反，在大面积住房(144平方米以上)价格下降的同时，小面积住房(90平方米以下)价格反而出现了更大幅度的上涨 这至少说明两个问题：

4、一是住房平均价格的下降主要是由大面积住房导致的；二是房产税政策将大面积住房市场需求挤出到小面积住房市场，导致这些类型的住房价格增长更快。 “结构性扭曲” 形成原因： 1.与现阶段试点的“窄税基”房产税政策有关 2.与户籍制度直接相关。 “结构性扭曲”结果：产生了巨大的福利分配效应，由于小面积住房对应的是城市的中低收入阶层，房产税的本意是要减轻他们的购房负担，但实际结果却完全相反,文章结构,第二部分是理论分析和研究假说，简要介绍房产税的政策背景和作用机制 第三部分是关于合成控制法的介绍 第四部分是基本的结果分析和稳健性检验 第五部分是关于作用机制的进一步分解 第六部分是全文的结论,二 、理论分析

5、及研究假说,由于资本的流动性一般都比较高，因此资本并不承担任何税负，房产税最终会转嫁给消费者，从而以更高的房价表现出来(SIMON，1943；NETZER，1966)。 以TIEBOUT(1956)为代表的财政学文献开始将房产税与公共服务联系起来，认为在劳动力自由流动的情况下，“用脚投票”的机制会匹配辖区的房产税与公共服务，那些提供更多公共服务的地区所制定的房产税税负更重，反之亦然 房产税是一种收益税，影响当地的公共支出，不直接影响住房价格和资源配置(TIEBOUT，1956；HAMILTON，1975；FISCHEL，1992、2001),虽然不同理论在房产税对房价的影响方面没有得出一致结论

6、，但是大部分的文献都发现两者是一种负向关系,OATES(1969)通过对美国新泽西州东北部53个城镇的调查发现房地产价值与财产税呈负相关，与地区的公共支出水平呈正相关 KENNETH(1982)对北加利福尼亚推出的13号法案对房价影响的研究发现，在当地公共服务没有下降的情况下，平均每年下降1美元的财产税相应增加7美元的财产价值 ROSENTHAL(1999)对英国马其赛特郡(MERSEYSIDE)等县市的研究发现税收对房价有抑制作用,杜雪君等(2009)利用中国31个省(市自治区)的数据资料为研究样本，发现中国房地产税对房价有抑制作用，而地方公共支出则对房价有促进作用，且后者的影响较大，因此房

7、地产税负和地方公共支出对房价的净影响为正 况伟大(2009)的研究表明，在其他条件不变时，开征房产税将导致房价下降 况伟大(2010)与发达国家不同的是，由于房价的快速上涨，中国的住房市场不仅是一个消费市场，而且更是一个投资市场，预期及投机需求对中国城市房价波动具有较强的解释力。,沈悦和刘洪玉(2004)利用19952002年中国14个城市的经验研究表明，在不添加年度虚拟变量的情形下，城市经济基本面能够解释住宅价格变动，如果加入年度虚拟变量，城市经济基本面的解释力大幅度下降，这说明适应性预期对住宅价格变动具有显著影响 况伟大(2010)考察了预期和投机对房价的影响，虽然他认为经济基本面对房价波

8、动影响要大于预期和投机，但预期和投机对中国城市房价也有很强的解释力 Wong(2001)根据理性泡沫理论，当投资者期待未来资产价格上涨时，会囤积资产，从而获取更大的收益 况伟大(2009、2012)通过建立投资者和开发商的理论模型，证实了开征房产税对住宅价格有抑制作用 昌忠泽(2010)分析了房地产泡沫形成的根源，并提出开征房产税和住宅空置税能够抑制房地产市场的过度投机行为,1986年9月15日国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例，不过当时的房产税主要针对商业用房，个人所有的非营业用房产则免征房产税，因此对房地产的影响较小。 2010年5月国务院提出要推进房产税改革，扩大原有的房产税征收范

9、围，将个人所有的居住房产也作为征收对象 见关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见(国发201015号)。 2011年1月国务院开始在部分城市试点房产税的征收，重庆和上海成为首批试点城市,入选原因,一是两者都是直辖市，在行政上更有利于管理 二是两者的房价具有很好的代表性，上海市作为东部沿海城市，房价水平是最高的几座城市之一，重庆作为西部城市，房价处于全国平均水平,区别,检验的假说,(1)房产税改革降低住房价格，试点城市通过对住房征收房产税，提高了住房的持有成本，进一步抑制住房的投资性需求，在短期内会抑制房价的上涨 (2)房产税改革的免税条款对住房市场产生挤出效应，由于房产税改革主要针对的是

10、大面积住房，在房产税政策免税条款的影响下，导致房产税挤出的需求会进一步抬高小户型住房的价格，因此房产税还将产生结构效应,三、估计方法,1、倍差法（DID法，双重差分法） 概念：对比房产税改革之后试点城市房价水平的变化和其他地区房价的变化，两者之间的差距就反映了房产税改革对试点城市房价的影响。 处理组：试点城市（2011年2月之后） 对照组：国内其他城市 障碍：（会造成偏误） （1）对照组的选取具有主观性和随意性，不具有说服力 （2）政策是内生的，试点城市与其他城市之间有系统性差别， 而这种差别恰好是该城市成为试点城市的原因。,2、合成控制法,根据数据选择对照组来研究政策效应的方法 基本思路：根

11、据没有房产税改革的其他地区的加权组合来构造一个与处理组类似的对照组。 基本特征：知道对照组内每个经济体的权重，即每个经济体根据各自数据特点的相似性，构成“反事实”事件中所做的贡献，按照事件发生之前的预测变量来衡量对照组和处理组的相似性。 优点： （1）扩展了传统的倍差法，是一种非参数的方法 （2）构造对照组时，通过数据来决定权重的大小，从而减少了主观 判断；通过所有对照组的数据特征构造“反事实状态”，各自 权重为正数且和为1.（Temple，1999）,合成控制法应用举例：,西班牙其他地区的组合来模拟没有恐怖活动的巴斯克地区的潜在经济增长，进而估计恐怖活动对巴斯克地区经济的影响。 研究加州的控

12、烟法对烟草消费的影响，利用其他州的数据加权模拟加州在没有该法案时的潜在烟草消费水平。 分析重庆1997年被划分为直辖市对相关地区经济增长的影响。,模型：,加权的意义在于，消除试点城市房价的特殊性，使得房产税改革前每个月份的房价与通过对照组加权得出的房价相同；同时使得影响房价的因素也相同。,四、房产税对房价影响的平均效应,疑 问为什么选取重庆来做实证分析而非上海？,合成控制法要求处理组可以通过对照组加权估计，但是上海地区住宅均价在中国住宅均价中国基本处于第一位置，并且其他经济特征也比较特殊，无法通过其他城市进行加权平均，但是重庆符合本方法的要求。 此外，在稳健性检验中，上海在研究地区预测误差的3

13、6倍，因而将上海删除。,数 据,2010年6月2012年2月40个大中城市的平衡面板数据，40个城市中包括所有省会城市（除拉萨、港澳地区），同时考虑到重庆没有实行限购政策，选择了一些与重庆房价差别不大，尚未实施限购政策或限购政策实施较晚的城市，包括：北海、大连、惠州、泉州等。,变 量,预测控制变量： 土地成交均价、人均GDP、人口密度、限购变量、第三产业比重 被解释变量： 城市住宅均价作为当地房价的代理变量 关系： (1)土地成交均价的影响房地产市场的供给，地价上涨会导致房地产商开放成本上升，从而会使房价上涨； (2)人均GDP和人口密度影响房地产市场的需求，人均GDP越高的城市，其房价也会越

14、高，而人口密度越大的城市，会导致房地产市场的需求增长大于供给增长，所以房价也会越高； (3)限购政策则在一定程度上抑制了房地产市场的购买需求，从而抑制了房价的上涨，作为虚拟变量，限购城市赋值为1，未限制城市赋值为0；,（一）房产税对重庆房价的影响,表2，在合成重庆的权重组合中，湛江的权重最大；,表3，是2011年2月之前真实重庆和合成重庆的一些重要经济变量的对比，其中房价上，真实重庆和合成重庆的差异度仅为1,两组对照组的差异度分析,从差异度对比中不难得出，合成控制法 比较好地拟合了重庆房产税改革之前的特征，该方法更适宜估房产税政策的效果。,在改革前，合成重庆和真实重庆的房价路径几乎能够完全重合

15、，说明合成控制法非常好地复制了房产税改革之前重庆房价的增长路径。,前4个月：滞后性 2011年5月：拐点 2011年6月起：持续低于合成组 假设没有实行房产税改革，2012年2月重庆的潜在房价为6676.11元，与实际样本房价均值相差334.11元，下降幅度为5.27%,房产税改革对重庆房价增长路径的影响,结 论,可见自房产税改革实施之后，高档房的持有成本升高，一面抑制了高档房屋的需求，另一面使得投资者预期收益下降，抑制了高档房的投资，从而使得房价泡沫被挤出。 房产税政策显著降低了重庆的房价水平。,（二）稳健性检验,三个稳健性检验目的： 通过稳健性检验来排除其他政策的干扰和偶然性 检验一：DI

16、D方法与合成控制法的对比 检验二：处置组变换 检验三：排序检验,检验一：DID方法与合成控制法的对比,思想：合成控制法在选取参照组时更科学，因此比DID更有效，为了证明这种科学性，将对比“按DID估计房产税政策影响的结果”和“合成控制法的结果”,设定DID模型为：,P-住房价格， Reform-处理组的城市赋值为1，参照组的城市参照为0， Month-2011年2月起赋值为1，之前赋值为0， Reform x Month交互项的系数1-房产税改革对房价的净效应， X-控制变量（人均GDP、土地价格以及限购变量） 注：限购变量-当月限购的城市赋值为1，未限购的城市赋值为0 i -个体固定效应 i 时间固定效应 样本时间范围：2011.6-2011.12 样本地理范围：上节所选取的40个大中城市,一方面， 房产税改革的平均效应使房价下降153.9元，其中，重庆房产税改革导致重庆房价下降182.04元。 DID的结果vs合成控制法的结果： 结果的符号一致