建设项目投资可行性研究报告

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1、建设项目投资可行性研究报告 “ “XX 院”一期建设项目 投资可行性研究报告 XX 集团（XX ）XX 地产营销有限公司 20XX 年 年 5 月 目 目 录 一、项目总说明 -3 二、项目概况 -5 三、投资环境研究 -11 四、市场研究 -15 五、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 -17 六、规划方案及建设条件 -21 七、投资估算及资金筹措 -22 八、项目评估基础数据的预测和选定 -28 九、项目经济效益评价 -28 十、风险分析 -31 十一、可行性研究的结论 -32 十二、附件部分 一、项目总说明 “XX 院”一期建设项目规划用地面积约合 112.98 亩。规划总建筑面积为

2、86352.34 平方米，其中地上商业部分总建筑面积为 51352.34 平方米，公共配套设施建筑面积 20XX 平方米，地下建筑面积 3.3 万平方米。其余 C3、C5、C7、三宗地约合 34.84 亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表： 项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积 B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.12 17720XX76 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 80

3、84 3 C7 5667.6 7.3 一期总用地面积合计 112.985 亩 拍卖土地面积合计 34.839 亩 地上建筑部分面积合计 51352.3365 一期平均容积率 0.9857 （一） 投资可行性研究依据 XX 集团（XX）XX 地产营销有限公司对“XX 院”项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下： 1、中华人民 _房地产管理法； 2、中华人民 _土地管理法； 3、中华人民 _城市规划法； 4、XX 市城市总体规划； 5、房地产开发项目经济评价方法、房地产估价规范； 6、XX 市有关房地产开发、销售的法规政策； 7、二年四川省

4、建筑工程计价定额、全国统一安装工程预算额四川省估价表及相应的取费标准； 8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例； 9、委托方提供的相关资料： 10、XX 市 20XX 年至 20XX 年统计年鉴； 11、其他相关资料。 （二） 投资可行性研究假设前提和限制条件 1、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提； 2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准； 3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划； 4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求； 5、本项目地质状况较好，

5、工程建设能按计划顺利进行； 6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用; 7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动； 8、委托方提供的资料合法、真实可靠。 （三） 项目投资可行性研究结论 1.市场分析结论 根据对“XX院”建设项目的综合分析得知：该项目的开发建设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。 通过对该区域内房地

6、产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。 商业用房： 19000元/（平均价格） 汽车停车位： 2800元/（按市场价格出售或经营） 2.财务评价结论 通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到12.47 亿元（包括商业用房均价销售 100%，车库市场价格销售 30%，土地拍卖）；产生净利润(税后利润)0.8371 亿元；上交销售税金及附加

7、0.5519 亿元、土地出让金 0.4146 亿元、所得税 0.3831 亿元，共计上交税金 1.3496 亿元。成本利润率：8.27%，投资利润率 9.83%，销售利润率 8.34%。 综上所述，项目在市场 和财务上是可行的, , 但风险较大。 二、项目概况 “XX 院”项目位于人民中路旁的 XX 市 XX 院历史保护片区，作为 XX 现代旅游休闲中心RBD 的重要组成部分，与传统城市商务中心 CBD 相融合。依托省级重点文物保护单位XX院核心保护区 5.73 公顷，形成东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保护区，总规划用地

8、面积为 26.53公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。 “XX 院”一期建设项目规划用地面积约合 112.98 亩。规划总建筑面积为 86352.34 平方米，其中地上商业部分总建筑面积为 51352.34 平方米，公共配套设施建筑面积 20XX 平方米，地下建筑面积 3.3 万平方米。其余 C3、C5、C7、三宗地约合 34.84 亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表： 项目用地 用地面积 容积率 地上面积 地下面积 B3 8970 0.95 8521.5 33000 B4-1 7460 0.8 5968 B4-2 6255 0.95 5942.25 B6 15822.3 1.1

9、2 17720XX76 B9 6500 1.06 6890 C6 7089.45 0.89 6309.6105 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 5667.6 7.3 一期总用地面积合计 112.985 亩 拍卖土地面积合计 34.839 亩 地上建筑部分面积合计 51352.3365 一期平均容积率 0.9857 （一） 项目所处区域因素分析 1. 青羊区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析 青羊区为XX市中心区，全区面积67平方公里，辖14个街道办事处、乡人民政府，常住人口约46万人。区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心

10、等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区-XX华侨经济技术开发区落户我区。20XX年，全区实现国内生产总值114.86亿元。 青羊区还是XX市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名。以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的骡马市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。全区20XX年社会商品零售总额达到77亿元。 区内有四川省人民医院、XX中医院大学附属医院、XX市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、XX院等名胜古迹。 青羊区地处XX中心城区，是规划中的XX中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。 2. 青羊区区域交通状况 青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿

11、线、蜀都大道、西大街、江汉路和南北向的人民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、同仁路、长顺街、东城根街、青羊大道及一环路、二环路、三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。 区间道路与干线道路纵横交错、四通八达、公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业的理想地段。 3. 城市基础建设改善 XX市旧城改造已经进入实施阶段。城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与建设，区域内的基础实施明显改善，XX市以一、二环路间的房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内的地块已经成为XX市房地产开发的绝版地块。这些区域内的土地以及开发后形成的物业将具有极高商业和

12、保值、增值价值。 4. 项目所在区域政策环境 旧城古迹和历史建筑最能体现出一个城市的地域文化，XX市政府以“政府主导，市场化经营”方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与XX市旧城改造和房地产开发建设。针对XX院片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺利实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区的商业运作。重视文化保护与可持续发展，“保护”有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。对于人文的保护，其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘和再现。 XX集团X

13、X开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标，以二十年的开发经验和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务。 目前，该项目所处区域无论从现实的宏观政策、发展状况、经济特征、发展趋势、交通状况还是从城市规划、城市建设、人文环境等方面都处于一个生活、消费和服务活动将日益成熟的时期。居住、商业物业面临一个大好的发展机会。该区域是开发高档居住物业较为理想的地段，投资商业物业前景较好。 5. 项目所在区域的文化环境 （1）、宗教文化 佛教传入中国后，经过初传、开拓、传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教文化。X

14、X佛教文化经历了东晋南北朝、隋唐时期、宋元明清时期、中华民国及以后四个时演变和发展，现在XX地区开放的寺庙有58座。禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。XX唯禅宗独霸,XX的XX院在宗教界有较高的地位，古有“上有XX、宝光，下有金山、高明”禅宗四大丛林之说，XX院通过“五化”改造后，将发展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”。 绣制的水月观音。院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因XX是唐僧的受戒地。 中国第一都市禅林 XX院片区所在的城北地区是XX古寺遗址最集中的区域，这里是XX宗教文化的精神中心，不但有XX院传统的“中国四大丛林”之一、全国十大佛教禅院之一。 XX院的佛教

15、文化在全国乃至国际上都有重要的影响。曾经出了四位世界著名高僧。有“中国第一比丘尼”隆莲法师修行处爱道堂，隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国、斯里兰卡、日本、美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访。另外，XX片区内还有金沙庵、娘娘庙、椤伽庵、会庵堂、五岳宫等近十个寺院，形成名副其实的宗教文化大观园，是全国唯一的都市禅林。 （2）、城市文化 XX以历史悠久、文化浓郁、风光秀美、景点众多而闻名于世，“窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船”，是蓉城当年商贾如云、车水马龙的生动写照；“九天开出一XX，千户万户入画图”，描绘出了名冠中外的“锦绣天府”。 多彩之都 浓缩了花会、灯会、烧头香、赏花灯等川西民风民俗的XX是一座“多彩之都”。拥有独具魅力的巴蜀文化，“蜀戏冠天下”，有川剧、扬琴、清音、评书、金钱板等10余种地方戏；精湛的传统工艺蜚声海外，蜀锦、蜀绣风靡天下，金银丝制品、瓷胎竹编名传遐迩。 美食之都 XX“美食之都”的独特魅力吸引了多方游客，名扬世界的川菜首当其冲，5