南京纲要版房地产全程开发策略、流程管理

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1、,房地产全程开发策略、流程管理 与开发成本管控 朱曙东 2013年6月,朱曙东著名房地产全程营销专家 著名区域综合开发运营专家,上海松江人，经济学硕士，MBA。1991年辞去大学教师职务，先后服务于天津尧舜集团、江苏新意达集团、现代（中国）集团公司、广东美的集团、（深万科）国际企业服务公司等国内著名企业，出任企划、营销总监及分公司总经理、助理总裁、执行董事等重要职务。,现任职务 北京大学房地产专业客座教授 北京大学房地产黄埔同学会专委会主任 中国房地产策划师联谊会秘书长 中国房地产业协会中介委常务理事 欧洲华人投资协会中国代表处首席代表 瑞尔特控股集团董事长 瑞尔特房地产商学院院长 中国振乾坤

2、投资集团执行董事 中瑞邦达商业运营管理公司董事长,房地产全程营销首创者 长期从事城市战略策划、城市土地开发、基础设施项目开发、房地产经营、企业管理、资本运营、连锁商业、品牌战略及咨询服务工作。主持或参与策划、开发、经营、管理过国内外数百个住宅、商业及旅游项目，熟悉城市发展规划、房地产法规及项目运作流程，积聚了丰富的开发经营经验，理论与实践相结合，于1996年初，率先提出房地产全程营销观念，并在相关项目中成功实施。,品牌策划项目 成功策划运营的品牌项目：广东美的海岸花园、广州羊城商贸中心、广州碧花园、深圳中海阳光棕榈园、深圳万科四季花城、三亚碧海蓝天、长沙创远景园、湘西凤凰翡翠城、南昌象湖源、南

3、昌国奥城、重庆骏逸天下、成都万科银都花园、上海松江大学城、南京苏源颐和美地、苏州国际科技园、济南齐鲁花园、临沂金鹰花园、东营清风湖、烟台九隆街、河南金瀚上河城、郑州鑫苑名家、十堰四方新城、武当山太极湖生态文化旅游区、大连恒达花园、哈尔滨立汇美罗湾、北京竞园、北京时代庄园、匈牙利亚洲中心、汤加旅游经济区。,理论成果： 朱曙东老师是活跃在房地产操作前沿的理论与实践相结合的城市营造、房 地产策划、市场营销、品牌运营专家。创办瑞尔特营销思想库，主编： 房地产全程营销 房地产销售员实战手册 房地产形象营销 房地产品牌战略 营城造市 人居环境 住宅精装房全程营销 房地产销售代表培训教程 从石器时代至太空时

4、代汤加200年发展史 汤加王国简介及投资指南 因具跨地区、跨国际操作经验，房地产业务行程已逾百万公里，被业内人士爱称为现代房地产界的“徐霞客”，海外地产探索者 。,行业荣誉 2001年，被中国策划杂志评为中国优秀策划人 2003年，被评为“中国房地产策划十大杰出人物” 2004年，入选地产领导者书卷 2005年，被评为“中国房地产策划领军人物” 2006年，荣获“中国房地产学院派百人代表”称号 2008年，荣获“中国房地产营销大师”称号 2009年，被评为“中国房地产营销策划大师” 2010年，荣获“中国房地产策划卓越贡献奖”称号 2012年，荣获“2012年度中国千强讲师”市场营销类前10名

5、 2012年，荣获“2012中国房地产特别贡献奖”称号,企业经营及城市发展顾问 被中海外兴业集团、北京当代集团、北京信通投资集团、江苏亚东集团、广东云星集团、江苏苏源集团、河北卓达集团、湖北翔龙集团、大连亿达集团、黑龙江辰能集团、伊尔堡集团（奥地利）等国内外大型企业集团聘为房地产企业管理及品牌顾问。 被苏州市、三亚市、儋州市、德州市、长春净月潭旅游经济区、张家界市、黄山市、武当山旅游经济特区、唐山市曹妃甸工业区、秦皇岛市、贵阳花溪区聘为城市经济发展及品牌顾问。,培训经验 中国房地产协会培训中心、建设部干部学院资深讲师。 先后被北京大学、清华大学、中国人民大学、浙江大学、重庆大学、湖南大学、中山

6、大学、江西师范大学、山东师范大学、珠江物业管理学院等多所国内院校聘为经济学、房地产专业课座教授。 自2000年来，为国家及省市房协、各地房管建设部门、高等院校、各类培训机构、高峰论坛、大型企业等进行专业演讲、授课、培训数百次，听众超过十万人。 授课内容丰富，专业功底深厚，理论联系实际，语言表达清晰，幽默诙谐，寓教于乐。被认为是国内房地产业界最受欢迎的讲师之一。,内 容 提 纲 第一章 房地产全程开发策略与流程管理 暨拿地、项目定位、产品设计阶段关键环节 第二章 项目报建与工程建设阶段流程管理及实战案例解析 第三章 项目营销与入伙交付阶段流程管理及实战案例解析 第四章 项目开发全过程成本关键点管

7、理暨万科、龙湖实战案例分享,第一章 房地产全程开发策略与流程管理 暨拿地、项目定位、产品设计阶段关键环节,一、房地产项目开发前期准备,1、房地产整体概念及内涵 2、思路决定出路：流程战略导致项目利润的天壤之别,3、房地产整体开发流程： 前期（决策期 ） 由拿地到方案定案 重在决策（大局已定）； 中期（实施期） 由施工图设计到入伙 重在执行； 后期（运营期） 入伙到房屋拆除 重在服务与总结反馈。,4、房地产项目的整体开发流程 （1）图解企业视角的房地产流程 （2）图解客户视角的房地产流程,二、土地获取阶段,1、企业获得土地的方式 （1）行政命令式 （2）资本市场: a投资参股 b土地收购 c收购

8、有土地的公司 （3）土地市场,2、拿地及价格考虑因素： （1）市场预期 （2）项目或区域发展 （3）规划条件 （4）发展战略和机会成本 （5）竞争对手的情况分析 案例：土地获取 案例：优质土地资源获取,三、房地产项目定位决策阶段,1、各部门职责 2、投资开发部 3、营销部 4、设计部 5、工程部 6、财务部 7、成本部 8、采购部 关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案,四、房地产项目产品设计阶段,1、地产项目标准设计周期： 设计前期、实施方案、施工图（设计周期3：5：2） 2、包含的主要设计阶段： 概念设计、详规设计、单体方案、扩初方案、施工图设计、景观设计、样板房及会所设计 3、关键要

9、素：各阶段方案评审 4、常见的问题分析：进度问题与质量问题 5、设计控制点解析,6、项目重要节点与各部门职责 1）详规报建、方案报建、初步设计报建、施工报建、 开工时间、开盘时间 2）方案文本中，最重要两张图 3）图解最优化的设计阶段流程参考 7、关键要素： 各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支持,8、各部门关注风险点解析： 1）工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表 2）工程部、设计部、营销及客服部关注交楼 3）设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图 4）工程部、投资开发及客服部关注变更和报建图,第二章 房地产项目报建与工程建设阶段流程管理及实战案例解析,一、房地产项

10、目报建阶段,1、项目报建阶段： （1）图解房地产项目报建全流程与五证 （2）图解房地产一般项目报批报建全流程,2、如何加快项目报批报建进程： （1）内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间、图纸变更（报建图纸变更） （2）现场配合：项目现场现状、项目现场接待 （3）外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、 消防协作等 （4）合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场） （5）合作方报建工作：劳保金、中标备案、淤泥证等 合作方的资源配合（主要是专业部门）,3、如何处理无证施工 （1）技术处理 （2）协调关系 （3）处理技巧,二、房地产项目工程建设的相关知识,1

11、、工程建设组成部分 2、整体工程建设 3、建筑结构形式 4、项目施工周期 5、施工组织次序,6、工程建设的相关知识： （1）影响工程造价的主要因素 （2）建筑结构形式及设备等级 （3）外立面材质及设备等级 （4）施工取费等级 （5）地基情况 （6）场地条件 （7）抗震等级 （8）节能要求 （9）景观环境造价,7、各部门职责分解 （1）投资开发部 （2）营销部 （3）设计部 （4）工程部 （5）财务部 （6）成本部 （7）采购部,8、关键要素 （1）建设工程施工许可证 （2）示范区开放 （3）主体结构施工 （4）物业公司招投标。,9、关键要点 （1）质量控制 （2）进度控制 （3）成本控制 （4

12、）协调管理 项目管理者要有运营的高度,第三章 房地产项目营销与入伙交付阶段流程管理及实战案例解析,一、房地产项目推广阶段：售前、售中、售后,1、销售团队 2、形象定位 3、销售卖点提炼 4、营销执行方案 5、营销推广方案 6、展示区包装方案 7、合作方资源使用,二、房地产项目入伙交付阶段,1、案例：入伙交付流程,2、各部门职责说明 （1）投资开发部 （2）营销部 （3）设计部 （4）工程部 （5）财务部 （6）成本部 （7）采购部 （8）客服、物业部,3、关键要素 （1）竣工验收 （2）入伙 （3）项目后评估,4、项目推进缓慢的主要原因分析,5、关键点分析 1）客户预验房流程（工地开放日） 2

13、）交付风险检查流程（内部验收） 3）模拟验收流程（内部走场） 4）集中交付现场接待流程 5）交付后房屋维修（物业、客服）,第四章 房地产项目开发全过程成本关键点管理 暨万科、龙湖实战案例分享,一、房地产开发关键节点和里程碑,42个关键节点及12个里程碑 关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。 42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。,1、里程碑：国土证取得 对应5个关键节点： （1）土地获取 （2）取得建设用地规划许可证 （3）策划单位的确定 （4）项目公司成立 （5）项目公司立项（审批制、核准制、备案制）,2、里程碑：项目定位完成 关键节点： （1）项目定

14、位 （2）规划方案（平面、外立面、建筑指标等） （3）内部审核通过 （4）营销总案完成（时间要求）,3、里程碑：规划方案通过 （1）规划方案通过政府审批 （2）部品材料清单及建造标准形成 （3）目标成本编制及确定 （4）制定开盘方案（施工顺序、标段划分等） （5）项目现金流量分析 （6）销售示范区设计方案（售楼部、样板区）,（7）景观设计方案完成（与总图同步介入） （8）扩初设计完成 （9）施工图完成（审图、目标成本调整） （10）建设工程规划许可证 （11）招投标确定总包单位 （12）施工许可证 （13）三通一平,4、开工（里程碑、关键节点） 5、里程碑：项目贷款到位 关键节点： （1）项目

15、贷款到位 （2）销售示范区开放（销售中心、样板区） （3）物业公司确定,6、里程碑：达到预售条件 关键节点： 获得预售许可证（形象进度条件各地不同） 7、里程碑：开盘 关键节点： 正式开盘销售(蓄客、资料),8、里程碑：销售合同额完成50% 关键节点： （1）销售合同额完成50% （2）达成按揭放款条件（各地放款条件不同） （3）结顶、基础、验收。 9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同）,10、里程碑：主体封顶 关键节点： （1）主体封顶（砼、钢筋、砌筑） （2）装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料) （3）景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合) （4）市政、景观单位进场,

16、11、里程碑：竣工验收（一房一验） 关键节点： （1）单体竣工验收 （2）交房方案 （3）总平内部验收 （4）综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）,12、里程碑：交房（物业承接验收、移交） 关键节点： （1）交房（交房率） （2）产权办理（时间要求）,二、国内房地产发展形势与龙湖地产成本管理策略,1、标杆企业发展历程与战略转型解读 1）万科成本管理体系深度解读 2）龙湖成本管理体系深度解读,三、房地产前期与规划设计阶段成本控制,1、图解设计阶段成本控制点 2、方案规划、规划报批及扩初设计等控制重点,四、合同、签约与工程成本价格控制及实战实例分享,1、如何建立合同管理体系 2、房地产工程合同精细化管理框架与合同规划 3、合同的起草、审查、会签、审批与交底 4、签约要注意的重点事宜,五、房地产工程成本管理实务操作,1、价款支付管理典操作 2、工程结算管理典操作,六、房地产成本全过程管理要点及案例分享,1、万科成本实战