商业购物广场可行性研究报告

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1、商业购物广场可行性研究报告 商业购物广场可行性研究报告 第一章 ：市场分析 一、 XX 镇概述 1、 区域环境 1）地理位置 XX 市 XX 区地处辽东半岛南部，地理坐标为北纬 3943923、东经 1212612219，东临黄海，西濒渤海，南与 XX 市甘井子区、XX 经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、XX 保税区为邻，北与普兰店市相接。全区面积 1074.6 平方公里，海岸线长 161.23 公里。 XX 镇是 XX 市 XX 区北部的一个农业镇，依傍着 XX 小黑山水源涵养生态功能自然保护区，过去是有名的穷镇。穷则思变，几年前，XX 镇瞧准机会，大胆与日本投资商签订了甜玉米种植合同，

2、开始摸索“订单农业”的发展，从而走上了致富路。 XX 镇建立起最初以城西村为中心的 600 亩“订单农业”科技生态园区。甜玉米订单让农民尝到了意想不到的甜头，XX 镇“订单农业”种植面积到 1999 年迅速发展到6000 亩。后来，“订单农业”种植由最初的城西村扩展到城东村、土门子村、关家村等村庄，“订单农业”种植面积连成一片，达到 1.2 万亩。XX 镇“订单农业”生产，施有机肥，采取管网滴灌，产品实现无公害化。这里的农民都以耕地作资入股，并成为园区的员工，全镇人均收入由 1997 年的 357 元猛增到去年末的近 5000 元，甩掉了贫穷落后的帽子，成为远近闻名的富裕镇。 “订单农业”改变

3、了过去只管生产，不顾市场盲目生产的传统农业生产模式，使 XX镇农业生产与市场实现对接。现在，XX 镇以“订单农业”为依托的科技生态园，对促进整个 XX 市的农业结构，提高农业整体效益，增加农民收入，推动农业现代化等方面， 都发挥着积极的引导和示范作用。“订单农业”的发展，使 XX 镇的环境优化了，农民富裕了，这不仅吸引了农业投资者，还吸引了一些观光者。xx 年 9 月经省市批准，XX镇改设 XX 街道，12 月举行了挂牌仪式 2、 宏观经济概况 xx 年 4 月 9 日，XX 市政府宣布 XX 市启动新市区管理体制改革，XX 区、开发区、保税区和普兰店市的城区部分、瓦房店市的炮台和复州湾两个镇

4、，一并作为新市区规划建设范围，架构起 XX 新区组团、保税区组团和普兰店湾新区组团三大功能区组团。 xx 年 4 月 29 日，XX 新区党工委、XX 新区管委会正式挂牌，XXXX新区由此诞生。该功能区土地总面积 1039.8 平方公里，总人口 100 万多人。 XX 区所辖区域中除二十里堡、三十里堡、石河和亮甲店 4 个街道之外的 12 个街道，XX 经济技术开发区所辖的 9 个街道，一并规划为 XX 新区组团(即 XX 城区、开发区城区、大魏家街道、七顶山街道、湾里街道、董家沟街道、金石滩街道、得胜街道、大李家街道、登沙河街道、杏树街道、华家街道、XX 街道)。 XX 金石滩国家旅游度假区

5、规划定位是以主题公园、黄金海岸、高尔夫、国家地质公园以及度假休闲项目为核心功能，兼具商务会议、艺术教育和文化展示功能； “双 D 港”新兴产业园区主要发展芯片制造、数字技术、生物医药、半导体照明及软件服务外包产业； 卧龙湾国际商务区 定位是新市区的标志区、XX 城市副中心、航运中心核心功能区、生态宜居新城； 先进装备制造业园区主要发展汽车整车、汽车零部件配套及其他先进制造业； 登沙河临港工业园区 主要发展新材料、港口物流业和飞机组装、维修、零配套加工及航空物流业； 金渤海岸发展区 主要发展现代商务、金融、滨海旅游等现代服务业； XX 经济开发区 主要发展船舶及配套等装备制造和高新技术产业； 金

6、石国际运动中心区 主要建设集国际运动赛事、休闲度假、高端商务会议、文体健身为一体的滨海旅游度假胜地； 冷链物流及食品加工园区 重点发展水产加工、仓储物流及食品产业； 国家农业科技园区 定位是农业科技孵化、示范辐射和农产品加工贸易产业化示范基地。 3、 消费状况 1) 城市居民人均消费性支出（元） XX 居民人均消费性支出 5662.1 元，比上年增长 7.8%(剔除物价因素,实际增长9.7%) 2) 城市居民人均消费支出分类统计 3) 城市居民消费统计 4) 城市居民消费行为分析 居住和设备用品的消费比重大幅上升，显然居民已开始追求舒适、享受的物质化新生活。但此两项消费占总消费支出的比重仍然较

7、小，显示了 XX 居民在这方面的消费意识仍然刚刚起步。 居民的服装消费占总消费比重已达到 23.7%,显示其衣着观念已逐步趋向于时尚化，追求档次，讲究款式。 医疗保健用品的消费比重呈现大幅下降，但仍是目前 XX 居民主要的消费项目之一。通讯消费比重的大幅上升。 4、 发展规划 新年政府工作报告中指出，要加快城市建设，提高城市综合竞争力。继续加快交通基础设施建设，重点加快县级以上公路主通道和经济干线建设，构建“六纵五横一环”的交通主骨架，加快交通场站建设和港口建设，初步建立适应新城区需要的能力充分、组织协调、运行高效、服务优质、安全环保的交通运输体系，满足城乡一体化建设需求。深化城建机制改革。进

8、一步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。依靠城市资源加大建设融资力度，建立城市建设持续、健康、循环发展的新机制。加强土地储备，提高土地收入、产出效益，确保政府土地收益。引导、支持房地产业重点改造市场。未来城市的发展重点是城市的政治、文化、旅游、物流中心和高档住宅区。 二、 区域市场分析 1. 商圈分析 商圈（TRADE AREA）是指大部分顾客的地区所形成之特定范围，由于各业种经营之商品不同，卖场大小面积不一，且交通动线、地理位置各有优缺，因此所形成的商圈大小、形状面积不尽相同。传统商圈设定方式最主要以距离或车行时间划定目标的位置向外形成之圆形商圈，然此种设定方式往往无法将区域竞争关系

9、与消费者消费习性列入考量，因此本案在设定商圈范围时，也同时引入“康维斯均衡公式”以都市人口、商业量来决定商圈距离，并配合“都市中心发展层级”导入消费者消费习性考量，期能统合各种决定商圈之因素，决定本案最可信赖之商圈范围。 1) 圆形商圈 本案开发面积约 80 平方米（纯商业），以开发量体而言，其商圈范围可达 2 公里左右。本案由基地向外作 2、4、6 公里商圈，其涵盖人口约为 5 万、10 万、15 万人，而户数各约为 2 万、3.5 万、5 万户。 2) 以人口、商业量及距离设定商圈 理论选择 消费者至某特定区域消费与该地区所能提供之商业服务量成正比，而与距离之平方成反比。 3) 城市中心层

10、级发展 所处地目前在角色上扮演全区层级的行政中心、文化中心、金融中心、交通转运枢纽、工商就业市场及教育、医疗、社会福利区域服务中心，提供日常活动如工作、就学、购物、娱乐休闲等活动之满足。 2. 消费空间结构分析 依照生活需求层次、消费对象普遍性、等级性、符号性、功能性等重要指标，将 XX商业地区中的商业设施及商品分为下列五大类： 1) 基本维生消费：是指居民日常生活必需不可或缺的商业或服务业。例如食品、日用杂货、五金、药店。 2) 普通消费：是指中低价位、普通等级、未有符号意义的商业或服务，它是大多数居民日常生活所普遍需要；例如男女服饰、 火锅店、面包店等。 3) 通俗文化娱乐与消费：是指带有

11、教育文化、休闲娱乐功能的商业或服务业；例如书店、KTV、影院等。 4) 形象消费：是指高价位、高等级、具有明显的象征符号意义的商业或服务业，它是少数高级经济阶层的消费者或基于好奇、 炫 耀等理由的消费者才会去消费；例如高级男女装、高级餐厅、高级会所等。 5) 精致文化消费：是指由少数都市精英创造并推广的文化性作品，且只有少数具有这方面素养训练的特定消费者才有足够能力去欣赏的品位而言。例如画廊、艺品店等。 3. 业态竞争分析 1) 百货 名 称 新玛特广场 安盛购物广场 营业面积 3 万 m 2 6 万 m 2 公共走道 主走道 3 m 辅助走道 2 m 主走道 3.5m. 辅助走道 2m 电梯

12、配置（客） 自动 10 部， 自动 10 观光 2 单层净高 3.2 米 3.3 米 “磁场” 2 楼麦当劳、地下新马特超市 昌临旺客隆超市 面配置 B1F 新马特超市 新鲜生活广场 典型 生鲜副食、糖果、熟食、百货、洗化针织 主力店：昌临旺客隆超市 生鲜副食、糖果、熟食、百货、洗化针织 专业店：讯点手机、阳光药房、服饰饰品 1F 精品馆 精致生活广场 典型 化妆品、珠宝、名表、女包、男女靴鞋 主力店：安盛百货流行名品馆、化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜 专业店：国美电器、肯德基、联惠家居、屈臣氏、宝岛眼镜、老凤祥萃华金店 商业街：银楼水吧、名烟名酒、茶庄、柯达 2F 时尚馆 尊容生活广场 典型 少

13、女装、淑女装、女士内衣、纹胸、家居服、裘皮 主力店：安盛百货雅士名流馆 专营男正装、男商务休闲、男基本着装、男士内衣、男鞋、男包 专业店：国美电器、肯德基、韩美味 商业街：俊仕名品街、男士用品、精美礼品、男士配饰、男装报喜鸟 3F 运动馆 优雅生活广场 典型 运动休闲与牛仔，男装、运动、休闲、男包、商务、休闲与正装 主力店：安盛百货名媛少淑馆 女正装、女时装、少淑装、少女装、女基本着装、女包、内衣文胸、女鞋、老年特体服装 专业店：精品女装 2C 谢店鞋柜 商业街：流行少女街、女士内衣饰品、美甲、女士丝袜、女装彩妆 4F 生活馆 健康生活广场 家居生活用品饰品、儿童用品、婴儿用品、羊绒羊毛、针织

14、保暖内衣、羽绒服 主力店：安盛百货温馨生活馆 休闲羊绒羊毛针织内衣床品毛线 专业店：东之杰运动大本营、黑加仑美发、阿信羽绒 商业街：时尚运动街饰品、皮包皮件、运动休闲、配饰婚纱摄影 5 数码馆 家居生活广场 家用电器、手机电脑、数码与文化用品 专业店：儿童游乐、儿童摄影、童世界心愿家纺、书店、育婴用品、玩具自行车 商业街：健康文化街、水吧音像制品厨房用品工艺礼品饰品配饰陶吧影视制作 6 美食馆 娱乐生活广场 各式风味餐饮 专业店：电影城、网吧、美食广场、赵记老铺、川人天下、牛巴店、金汉斯烤肉 商业街：风味美食街、干果店、水吧、礼品店、风味小吃 休息区 大厅、餐饮广场（座椅） 大堂 来人量 13

15、56 人/小时（4：005：00） 2248 人/小时（11：3012：30） 提袋率 12.7% 17.8% 经营现状 由于内部装修、设计、经营管理、品牌导入和开业造势等方面在 XX 都较为先进，因而吸引了大量人流。但由于经营档次过高，真正购物者却并不多。 靠近广场，人流量较大，在开发区具有较高的知名度，经营状况一般，在 XX 现在属于最大型购物中心，人流量一般。 2) 沿街店铺 以下数据统计了 XX 地区的各类商铺约计 2200 家。 图 1-1： 图 1-2： 商铺业态分类比重图其它25%药店2%服装46%饭店11%日用百货16%服装饭店日用百货药店其它 第二章 ：项目可行性研究 购物中心开发的先决条件是要具备一定的经济基础、物质条件和运营管理能力。在项目立地规划初期必须对其进行可行性研究，确定项目的位置、地段、区位、承租户组成和金融投资，使购物中心在未来的投资、经营、市场和效益上获得成功。项目可行性研究需要对项目所在区域进行基础资料的调查和统计，特别是购买力调查、分析人口、收入、流通状况和购买方式等方面的变化趋势和规律；需要对本区域内现有商业设施的数量、规模、地点、承租户组成和经营状况进行调查和研究，判断本项目具有的潜在市场，确定本项目的定位，以此作为项目开发决策的依据。 前期我们公司已做了大量而细致的市