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1、宏聚地中海竞品分析宏聚地中海竞品分析宏聚地中海竞品分析宏聚地中海竞品分析 2012年2月29日 本报告所含内容为公司机密资料，仅限于内部沟通使用，未经许可，任何单位或个人不得转载。 2012年2月29日 竞争项目情况分析 选取原则：选取原则： 长房南 屏锦源 长房南 屏锦源 鑫天御景湾鑫天御景湾 1、天际岭隧道南北两侧项 目； 2、现在售户型或总价与本 区域区域2 翡翠云天翡翠云天 湘府十城湘府十城 2、现在售户型或总价与本 案有较高相似度。 选取项目：选取项目： 恒大城欧莱雅郡碧水龙 珑璟台珑璟台 万万 恒大城、欧莱雅郡、碧水龙 庭、郡原美村、翡翠云天、 湘府十城、鑫天御景湾、长 房南屏锦源
2、 万万 家 丽 家 丽 路路 房南屏锦源 区域1区域1：时代阳光大道与万 家丽路相交区域，配套较缺 宏聚地中海宏聚地中海 郡原 美村 郡原 美村 路路 乏 区域2区域2：湘府路与万家丽路 相交区域，生活氛围已逐步 成型配套比域1较好 区域区域1 Code of this report | 2 碧水龙庭碧水龙庭 恒大城恒大城 欧莱雅郡欧莱雅郡 成型，配套比区域1较好 恒大城恒大城 欧莱雅郡 碧水龙庭 郡原美村 翡翠云天 湘府十城 珑璟台 潇湘名城 Code of this report | 3 项目基础资料项目基础资料 项目规模较大，自带山体绿地，推出房源已基本售完，目前正在进会员登记项目规模较
3、大，自带山体绿地，推出房源已基本售完，目前正在进会员登记 项目名称恒大城开发商恒大地产集团长沙置业有限公司 所属板块红星板块物业地址雨花区万家丽路与时代阳光大道交汇处 占地面积26万建筑面积50万 容积率2.72绿化率49% 物业管理费1 6元/月物业公司戴德梁行 金碧物业物业管理费1.6元/ 月物业公司戴德梁行 金碧物业 已推出套数2074已售套数1998 当前均价6180元/（精装） Code of this report | 4 项目整体规划项目整体规划 项目分二期开发项目分二期开发，目前目前一一期已其本售罄期已其本售罄，预计在预计在3 3月初将推出月初将推出4646、4747号栋号栋，
4、户型户型107107- -171171平平项目分二期开发项目分二期开发，目前期已其本售罄目前期已其本售罄，预计在预计在3 3月初将推出月初将推出4646、4747号栋号栋，户型户型107107 171171平平 米的三房至四房，价格预计6080元/平米起。米的三房至四房，价格预计6080元/平米起。15周年庆，周年庆，3月月3日日-4日，有机会参与免费云南游日，有机会参与免费云南游 。 红色部分为 未推出楼栋 红色部分为 未推出楼栋 Code of this report | 5 项目内部配套项目内部配套 长沙恒大城配置了长沙恒大城配置了5200平米五星级湖畔会所平米五星级湖畔会所 外享超大室
5、外景观泳池外享超大室外景观泳池内拥室内内拥室内300平米豪华恒温泳池平米豪华恒温泳池外享超大室外景观泳池外享超大室外景观泳池，内拥室内内拥室内300平米豪华恒温泳池平米豪华恒温泳池 阅览室丶台球室丶健身中心丶棋牌室等阅览室丶台球室丶健身中心丶棋牌室等17大休闲娱乐设施，大休闲娱乐设施，15000平米国际风情商业街平米国际风情商业街 3000平米贵族式幼儿园平米贵族式幼儿园丶丶7000平米社区私立小学平米社区私立小学 Code of this report | 6 3000平米贵族式幼儿园平米贵族式幼儿园7000平米社区私立小学平米社区私立小学 在售产品户型配比及销售信息在售产品户型配比及销售信
6、息 项目项目2011220112年推出年推出1212、1313、1414、1515、4242、4343、4444号栋号栋，已全部售罄整体均价已全部售罄整体均价68006800- -项目项目2011220112年推出年推出1212、1313、1414、1515、4242、4343、4444号栋号栋，已全部售罄整体均价已全部售罄整体均价68006800 7200元/平米，2012年主推46、47栋，均价6080元/平米，带精装7200元/平米，2012年主推46、47栋，均价6080元/平米，带精装 户户型型面面积积段段套套数数占比占比（%）可售可售户户型型面面积积段段套套数数占比占比（%）可售可
7、售 二房72-9217436%0二房72-9217436%0 三房三房9090- -12412424224249%49%0 0三房三房9090 12412424224249%49%0 0 四房124-1327515%0四房124-1327515%0 合计72-132491100%0合计72-132491100%0 项目主户型为二房、三房，2011推出房源已售罄，剩余产品为2010推出的较大户型，总项目主户型为二房、三房，2011推出房源已售罄，剩余产品为2010推出的较大户型，总 价较高价较高数较少数较少均价均价72007200元元/ /平米平米；价较高价较高，数较少数较少，均价均价72007
8、200元元/ /平米平米； 项目将于7月底8月初推出新房源，户型82-155平米的二房至四房，现在正办诚意登记，已 积登记100多张卡，预计开盘均价7500元/平米左右 项目将于7月底8月初推出新房源，户型82-155平米的二房至四房，现在正办诚意登记，已 积登记100多张卡，预计开盘均价7500元/平米左右 Code of this report | 7 2012上半主推46、47栋，均价6150元/平米，带精装2012上半主推46、47栋，均价6150元/平米，带精装 与地中海对比整体与地中海对比整体 地地中海在分摊中海在分摊、产产品、品、朝朝向向等诸多综合指标等诸多综合指标上上均优于恒均
9、优于恒大大城城 项目项目恒大城地中海 规模规模50万50万 中海在分摊中海在分摊产产朝等诸多综合指标均优于恒城朝等诸多综合指标均优于恒城 规模规模50万50万 容积率容积率2.723.0 绿化率绿化率49% 40.6% 分摊率分摊率20%17%17% 产品产品二梯四户纯板楼，二梯二户、二梯四户纯板楼，二梯二户、二梯四户 朝向朝向偏西南和东南朝向正南北朝向正南北朝向 车位比车位比1：0.81：0.8 Code of this report | 8 与地中海对比园林景观与地中海对比园林景观 地中海：安静舒适，中央水景广场独具匠心，做法新颖地中海：安静舒适，中央水景广场独具匠心，做法新颖 恒大城恒大
10、城：园做法普通园做法普通树均档次较低树均档次较低恒大城恒大城：园做法普通园做法普通，树均档次较低树均档次较低 地中海园林图地中海园林图地中海园林图地中海园林图 恒大城园林图恒大城园林图恒大城园林图恒大城园林图 Code of this report | 9 与地中海对比竞争户型与地中海对比竞争户型 从竞争户型来看，地中海四房产品优于恒大城从竞争户型来看，地中海四房产品优于恒大城 地中海恒大城 精装修无无精装修无无 户型4房2厅2卫，约156平米4房2厅2卫，约169平米 客厅面宽6.5米，约32平米面宽4.8米，约22平米 餐厅与客厅相连，超大阳台，采光度很好与客厅相连，餐厅面积较小 南阳台约
11、6平米，可做景观、休息阳台超大阳台，预留洗衣机位 主卧室面宽4.8米，约23平米,270视线，私密卫浴面宽4.8米，约20平米带飘窗 厨房约7平米，采光度较好约7平米，采光度较好 卫生间约6平米，采光很好采光较好间采光较好 次卧面宽3.8米，约12平米带飘窗面宽4.2米。约15平米 北阳台超大270景观阳台+空中花园生活阳台 非正南朝向，通风采光 受到影响，主卧当西晒 户型进深太长，费过道 正南北朝向，通风采光均较 好 南北三阳台设计，舒适度较 户型进深太长，费过道 面积 入户花园面积过大，而且 用低 高 主卧270度视野，最大尺度观 赏美景； 大阳台连客厅，全角度揽美 Code of thi
12、s report | 10 景 与地中海对比竞争户型与地中海对比竞争户型 从竞争户型来看，地中海三房产品优于恒大城从竞争户型来看，地中海三房产品优于恒大城 恒大城地中海 精装修无无 户型3房2厅2卫，约112平米3房2厅2卫，约108平米 客厅面宽4 2米约15平米面宽4 2米约16平米客厅面宽4.2米，约15平米面宽4.2米，约16平米 餐厅与客厅相连，南侧只有一个小窗户，采光度差与客厅相连，宽敞，通透 南阳台约4平米，可做杂物间超大阳台，预留洗衣机位 主卧室面宽4.5米，约24平米,超大私人卫浴面宽3.9米，约15平米带飘窗 厨房约10平米，浪费面积较多约7平米，采光度较好，宽敞 卫生间约
13、6平米，采光很好洗漱区与洗浴区分离，采光度好，方便 次卧面宽3.6米，约10平米带飘窗面宽3.3米。约9.5平米，带飘窗 大阳台可做景观生活休闲大阳台可做景观生活休闲 南北不通透，通风采光不 好 正南北朝向，通风采光均 较好 北阳台 大阳台，可做景观、生活、休闲大阳台，可做景观、生活、休闲 好 户型进深太长，浪费过道 面积 主卧飘窗朝西，当西晒 南北双阳台设计，舒适度 较高 入户花园进入高品质居家 空间 Code of this report | 11 大阳台连客厅，全角度揽 美景 与地中海对比配套与地中海对比配套 自建配套自建配套 项目 会所教育商业其它 项目 会所教育商业其它 本案会所幼儿
14、园 酒店、自身商 游泳池本案会所幼儿园 酒店、自身商 业 游泳池 恒大城会所 幼儿园、 自身商业恒大城会所 小学 自身商业 总结：总结： 地中海在分摊、产品、朝向等诸多综合指标上均优于恒大城； 恒大城园林做法较普通 从竞争户型来看，恒大城赠送面积小，且户型劣势较多； 从物业配套来看，本案配套齐全，优势明显； Code of this report | 12 讨论讨论 1、恒大城对外宣称和承诺的小区1.8的容积率、49%的绿化率和完善充足的教育、车库等配套 设施。“恒大城”小区的容积率由1.8增加为2.18，将商业用地增加教学用地减少，将原规划 的车库车位减少等违法变更规划的问题。鑫霖公司可以将
15、“恒大城、 、”由18层的规划变更为32层，恒大的回答、由18层的规划变更为32层，恒大的回答 是：这种改变对你们没有什么影响，还帮北面的挡风了。 2、装修前毛坏房质量，一、限于恒大城毛坯的施工水平，本来是想测外墙的垂直度的，但是 实际根本没办法测进入到房子的内部才明白整个楼板梁很多都是倾斜的通俗点说就是实际根本没办法测，进入到房子的内部才明白，整个楼板、梁很多都是倾斜的，通俗点说就是 楼板不平、梁不平，这些会导致以下后果： 1、对于楼板不平这样的毛坯问题，如果一直保持这样的倾斜状态，精装修后交房时会不合格， 为了使这样的房子“顺利”的交到恒大城业主的手里，在进行装修的时候会尽量去抹平，由于
16、倾斜度较大，为了抹平就需要很多的砂浆，如果没有处理好，过段时间，楼板就会开裂，天花 板也跟着完了板也跟着完了。 2、由于抹平需要足够的厚度，就必须减少房子的层高，这样一来，我们房子的3米层高也缩减 了。毛坏房不合格就开始装修。 Code of this report | 13 恒大城恒大城 欧莱雅郡 碧水龙庭 郡原美村郡原美村 翡翠云天 湘府十城 鑫天御景湾鑫天御景湾 珑璟台 Code of this report | 14 潇湘名城 项目基础资料项目基础资料 目前正在进会员登记，预计目前正在进会员登记，预计8月份开盘，目前主推月份开盘，目前主推10、22号栋，号栋，62122平米，平米， 均价均价6000元元/平米平米 项目名称项目名称欧莱雅郡开发商开发商湖南旺坤投资建设集团有限公司 所属板块所属板块红星板块物业地址物业地址长沙市时代阳光大道仙桃路68号 均价均价6000元元/平米平米 所属板块所属板块红星板块物业地址物
