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1、北京东方太阳城养老地产项目 调研报告 全新退休生活的领跑者 2012 年 10 月 北京东方太阳城养老地产项目调研报告 前 言 北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于 2002 年 开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退 休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充 实的生活模式和社区文化。 位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一 期开盘至今三期在售经历 10 年，现已几近售罄，共销售了产权房约 4000 套，加之其规划用地面积达 234 万平米，体量较大，堪称产权 销售养老社区项目的典范。 该项目的另一个看点是社区内办得红
2、红火火、 有声有色的文化生 活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺 术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更 迫切。在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的 乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱 乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部每一个居住在东方太阳 城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友， 抛开退休后的孤独和 无聊。在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。老年大学设有文化 艺术（书画、声乐等） 、家政（插花、手工制作等） 、医疗保健、英语 等专业课程，还会有各种长短期班，如 ： 书法、绘画、声乐、太极拳、 园艺
3、、 盆景、 交际舞等短期班。 社区还组织举办各种丰富多彩的展览、 讲座、比赛等文化交流活动。老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕 北京东方太阳城养老地产项目调研报告 发出青春的活力， 收获着友谊、 自信、 快乐， 找到了自己的精神归属。 除了硬件设施外， 为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未 来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规 模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此， 我们专程赴京考察了东方太阳城， 为今后我们养老项目的开发与建设 获取有益经验。 北京东方太阳城养老地产项目调研报告 目 录 一、项目概况.1 （一）项目位置 .1 （二）建立情况 .
4、1 （三）建设规模 .2 （四）购买及入住条件 .2 （五）销售价格.2 二、项目建筑组成 .4 三、住宅产品概述 .5 四、配套服务设施.13 （一）东方太阳城医院.13 （二）太阳会所.14 （三）康体中心.19 （四）东方嘉宾国际酒店.21 （五）餐饮街.21 （六）汇佳幼儿园.22 （七）其他配套设施.23 五、调研小结.24 北京东方太阳城养老地产项目调研报告 1 一、项目概况 （一）项目位置： 东方太阳城项目位于北京市顺义区潮白河畔仁和镇河南村，东六环以东约 10 公里，距北京市中心区约 50 公里，距顺义城区约 15 公里，从北京市中心地 带驱车约 80 分钟可达到。该项目位于京
5、郊农村，四周被农田与村庄包围，社区 周边为乡间道路， 开车找到小区门口颇费周折， 内部是一个相对封闭的生活社区， 由于内外景致反差较大，初看到社区有种进入世外桃源的感觉。 东方太阳城交通位置图 北京东方太阳城养老地产项目调研报告 2 （二）建立情况： 投资商：中国希格玛有限公司 发展商：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司 景观设计单位：美国 SASAKI 建筑设计单位：北京维拓时代建筑设计有限公司 会所经营：北京东方太阳城俱乐部有限公司 开发时间：项目于 2002 年开始建设，一、二期已售罄。三期于 2010 年 4 月开盘，至今尚余 100 余套现房公寓待售。 （三）建设规模： 住宅用地面
6、积119万，总建筑面积80万，共4017户，共设4430个地上 车位。其中在售的三期公寓规划用地面积63.8万，总建筑面积45.3万，共可 入住1196户。 （四）购买及入住条件：无特殊限制。 （五）销售价格 参照项目三期产权售价： 公寓均价：15000 元/平米；别墅均价：33000 元/平米（1300 万元起/套） 装修标准：毛坯房 物业管理费：公寓 2.45 元/平米.月；别墅 5 元/平米.月 市政供暖费：30 元/平米.年；其他配套服务：额外单独收费 北京东方太阳城养老地产项目调研报告 3 东方太阳城总平面图 配套 公建区 配套 公建区 一期一期 二期二期 三期三期 天津宝坻云杉镇养
7、老公寓调研报告 4 二、项目建筑组成 建筑内容组成一览表 项目建筑面积建筑形态备注 老年住宅 75 万 住宅组团 （公寓、别 墅、四合院） 公寓（户型 70-200 ） ，公寓高度分四 层和六层两种 别墅（225-880） 四合院（1100-1200） 东方太阳城医 院 2 层 总建筑面积 2200，医院现编制病床位 20 张。开设有急诊科、内科、外科等十 五个科室； 设有健康会所，提供水疗、康复护理等 服务； 合作转接医院为中医大顺义区医院（二 甲综合医院） 太阳会所3 层 首层设有超市、精品零售店和各式餐厅； 二层为中心大堂，设有图书馆、多功能 厅、活动中心、老年培训学校等； 三层为小多功
8、能厅及各类活动室 康体中心2 层 总建筑面积 8000，包括室内综合球馆 （羽毛球、乒乓球、台球） 、游泳池、健 身房、室内跑道、体操房、高尔夫练习 场及保龄球馆、温泉、桑拿房等 餐饮街2 层各类餐饮集中区域 东方嘉宾 国际酒店 5 层 总建筑面积 1.5 万， 客房 108 间 （含高 级客房 97 间，豪华套房 3 套，豪华复 式套房 8 套） ，四星级标准旅游度假酒 店，拥有 20 间多功能会议厅，面积 40- 900 公建 配套区 汇佳幼儿园 5 万 1 层 占地面积 2020，开设 7 个班级，可容 纳 120 名幼儿 绿地 占地 75 万 种植 10 万棵树，整体绿化覆盖率达 80
9、%; 负氧离子含量达 4000 个/c m3 人工湖 占地 16 万 共有近十处人工湖，环绕各个住宅组团 天津宝坻云杉镇养老公寓调研报告 5 三、住宅产品概述 首期：2002.72005.12，产品类型为公寓，共销售 500 套，均已售罄； 二期：2004.72007.12，产品类型为公寓、独栋别墅、联排别墅和四合院，均已售罄； 三期：2007.5至今，产品类型为点式、板式公寓和独栋别墅，公寓和别墅尚余 100 多套 待售。 东方太阳城三期“琴湖湾”组团公寓，为东方太阳城最后一期在售项目，在东方太阳城 的北部，规划总用地面积为 63.8 万平方米，规划总建筑面积约为 45.3 万平方米。琴湖湾
10、 公寓区内，规划有贯穿公寓区南北的湖体，湖体面积约为 4 万平米，整体造型犹如一个 钢琴镶嵌在公寓社区内。 三期琴湖湾公寓外景 天津宝坻云杉镇养老公寓调研报告 6 整个公寓区共 118 个楼座， 分为 A、 B 两个区， 包含 94 栋板式公寓和 24 栋点式公寓。 独立住宅区为 C 区，共 125 栋。公寓均为 6 层，其中 6 层北侧做相应退台处理，给业主 提供超大露台；每单元均设电梯，一梯两户；板式公寓户型包含一居室、二居室和三居室； 点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座，景观效果比较好。 小区容积率很低（约 0.6） ，公寓楼间距较大，绿地率很高 每个楼座单体，首层住户南侧均附赠庭院，并在主卧室南向设计有 10 多平方米的阳 光房；在二层，附赠阳光房顶的超大露台；到了六层顶层，北侧退出的露台则由六层住 户独自享用。 位于会所售楼处的标准
