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1、,长沙专业市场现状及发展分析 工商部,长沙专业市场的过去,长沙专业市场的现在,长沙专业市场的未来,长沙专业市场的过去,专业市场是指同类产品积聚于一起进行交易、流通、配送的某一场所; 简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所； 专业市场所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。,专业市场是什么？,长沙专业市场 是怎样发展起来的？其形成又是什么在发挥作用呢？,长沙专业市场的过去,长沙发展概况：中南区域重要的交通及航运中心，为专业市场的形成创造了必备条件。,长沙市是全省政治、经济、文化、交通和科教中心，全国历史文化名城。中南地区重要的交通和航运中心，是著名的山水洲城、快乐之都
2、、娱乐之都，全球绿色城市。 长沙历史悠久，人文荟萃，是国务院首批公布的国家级历史文化名城，有3000年悠久的历史文化，是著名的楚汉名城、屈贾之乡、伟人故里，楚文化和湖湘文化的重要始源地之一，早在春秋战国时期即为楚国雄踞南方的战略要地，为湖南及周边历代中心城市。,长沙专业市场的过去,长沙在中部地区中的区位,长沙在湖南省的区位,随着长沙经济的繁荣和城市的不断扩张，其在整个中南地区的经济发展中所处的地位越来越重要。,长沙专业市场的过去,城市经济飞速提升：GDP以12-16%速度增长，2013年达7153.13亿元，属中部省会第二，人均GDP近10万元，中部省会第一。,注：增长率为扣除价格因素的实际增
3、长率,破1万美元标志达到中等富裕城市水平,中部省会TOP1,中部省会TOP2,长沙专业市场的过去,产业结构发生变化：二三产业平衡快速发展，实力相当，2013年第二产业GDP比重达55%，第三产业占40.8%，均位于省会领先水平。,长沙专业市场的过去,市场得以飞速发展，最重要的原因为政府给予的多方位扶持,长沙市2005-2009年市场政策导向： 1、发展空间较大的业态：近三年内市政府将重点引导特色突出，经营档次较高的专业店、专业街市；加强社区商业网点建设；通过35年努力，完成市场农贸市场超市改造； 2、有条件适度发展的业态：限在湘江大道以东，东中环以西，丽臣路以南，劳动西路以北的范围以外的地区建
4、设100亩以上的大型批发市场；属于同一经营类型的市场，必须与邻近同类市场相距5公里以上； 3、暂不宜发展的市场：鉴于湖南钢材大市场、马王堆蔬菜市场完全可以满足目前市场供求需要，为继续支持这些已培育成熟的大市场的稳定发展，市政府3年内暂不发展新的钢材大市场、蔬菜大市场和粮食大市场； 4、 有计划地发展长沙物流配送中心。,长沙专业市场的过去,在政府的统一规划和市场的推动下，其商业业态也越来越多样化，各大专业市场也正是在这种大环境下崛起并达到了空前的繁荣。,长沙专业市场的过去,逐步形成了以高桥为代表的产品加工、工贸、产销供一体化的专业市场群落， 到2005年，高桥大市场年成交额超过100亿元，其余7
5、个大市场成交额年均超过50亿元。,高桥：全国八大综合批发市场之一,红星：国家农业部定点农副产品大市场,马王堆：全国性蔬菜果品批发大市场,朝阳：城央后勤社会化电子市场,三湘、南湖：以家电、五金、建材产品为主的龙头市场,高云：以钢材为主的金属材料市场,长沙专业市场的过去,城市横、纵向的快速发展，受到 专业市场的阻碍 怎么办？,长沙专业市场的现在,长沙专业市场的现在,城市发展受阻：随着长株潭融城及“一轴两带”的发展战略规划，省会长沙正大力横向发展，城区提质改造的工程的部署致使城内专业市场外迁。,雷锋机电建材城,长沙专业市场概统及分布情况,长沙专业市场众多，多为综合型专业市场；其形成开始主要以陆路交通
6、发达的火车站、东二环、韶山路沿线；自“十二五”开始，政府主导市场外迁，湾田、高岭、金桥相继面世。,2013年湖南高桥大市场营业额达800亿以上，年纳税4亿元以上，但这也不能改变高桥给城市发展带来的种种问题，高桥大市场是长沙市目前非常拥堵的地方，也是制约长沙城市形象的一道硬伤。 2011年，长沙市政府决定将二环内的主要专业市场外迁，这是专业市场发展的趋势。然而在2014年长沙市市委、市政府办公厅下发了201412号三大市场迁建和高桥市场片区提质改造三年工作方案（2014-2016年）以及长沙高桥大市场有限公司这几年不断投入资金改善周边交通环境，努力“把湖南高桥大市场建设成为全新的城市商业综合体”
7、。这意味着高桥商业性质的转变，由批发市场转变为零售市场，是高桥市场的“另类”搬迁。,高桥大市场,长沙专业市场的现在,红星大市场在2013年被长沙市政府确定为外迁体质改造市场之一，搬迁选址为雨花区跳马镇白竹村地块，市场控规用地总面积约1500亩，一期用地约630亩。 选址位置位于长沙绕城高速外侧，与目前位置相距约8公里，附近有京珠高速和绕城高速两个互通枢纽。 红星大市场搬迁后预计会腾挪出近550亩地。,红星大市场,长沙专业市场的现在,三湘南湖大市场作为长沙市二环内唯一的大型专业市场，同样在在2013年被长沙市政府确定为外迁体质改造市场之一。 项目目前还处于前期论证阶段。初步规划为将市场打造成具有
8、核心竞争力的商品形象展示中心、价格信息发布中心、交易结算中心和区域总部中心。 据了解，三湘南湖大市场提质改造项目拟投资30亿元，对市场300余亩自有土地进行开发，整体提质。将石材市场、不锈钢加工市场等市场外迁，进行市场商业开发。,三湘南湖大市场,长沙专业市场的现在,马王堆大市场的蔬菜及海鲜批发市场在2012年7月15日被长沙市政府确定为外迁体质改造市场之一，搬迁选址为长沙市长沙县黄兴镇的湖南长沙农产品物流中心，该项目总规划用地面积2009亩，项目总投资32亿元。项目已于2012年10月1日动工建设。,马王堆大市场,长沙专业市场的现在,马王堆大市场,湖南长沙农产品物流中心建设蔬菜交易区、水果交易
9、区等9大交易区及冷藏库、冷冻库、交易服务大楼、物流加工配送、仓储库等设施。 在规划设计上将项目建设内容分为七大功能区：标准化农产品交易区、电子化交易大厅、现代物流加工配送中心、农产品质量安全检测中心、物流仓储、综合服务配套设施、公用配套设施；物流中心全部建成后，将比现在的马王堆批发市场大5倍，农产品交易总量可达70亿公斤，日吞吐量达20000多吨，年交易额可达700亿元以上。,长沙专业市场的现在,长沙专业市场的现在,金桥国际,湾田国际,高领国际,高桥大市场,黎托仓储,城央专业市场外迁，造就了三大综合型专业市场应运而生！,高岭国际商贸中心,P1,高岭国际商贸中心,位于长沙城北板块，聚市中心约14
10、公里，由政、企、商联手打造的中部最具全球影响力的商贸集散平台。,高岭国际商贸中心,项目总投资超500亿元，将打造成汇集12大功能为一体的综合型市场集权，是政府主导的城央市场外迁承接地。,项目预计总投资500亿，占地面积7800亩，建筑面积约960万方； 项目分三期开发，集商贸交易、电子商务、仓储物流等12大功能区为一体的超大型市场集群，长沙中心城区批发市场有序外迁承接地； 2014年推出一期第一批产品(建材、食品、小商品等)，目前一部分建材家居已于2016年5月21日开业；在售为一期建材城、食品城以及小商品城；二期在建中，三期未开发。,已开业,高岭国际商贸中心,执行策略：针对一期建材馆、食品城
11、以及小商品城，采取“租售并行”的策略。,建材城,小商品城,食品城,高岭国际商贸中心,招商策略：根据开发商前期资源，项目于2015年基本完成了一期产品的招商。,高岭国际商贸中心,1500家知名商家入驻高岭，招商率达90%（招商到达80%后才开始动工建馆）,家居建材城主力店：晚安家纺、富安娜、梦洁等大众化产品店； 食品城主力店：统一、德聚全、喜之郎、哇哈哈、上好佳等大众化食品店； 小商品城：以百货为主。,高岭国际商贸中心,销售策略：“五年返租”变“三年包租”，前期以去化自购自营型客户为主，后期部分产品售投资客（由天猫进行营销全包）。, “开盘自用+尾货投资”： 前期仅针对自购自营客户，客户凭营业执
12、照进行购买，严格把关；后期尾货才出售给投资客户。,包租3年，24% 包租3年，8%、8%、8%，租金全部抵房款，第4年开始由业主根据市场行情定租金，由业主收租。,限量销售 1F仅售D、F馆；2F仅售F馆；3F仅售D、F馆；,返租5年，37% 返租5年，6%、7%、8%、8%、8%，返租金额抵总房款，减轻投资客压力，5年内，业主无使用权。,高岭国际商贸中心,客户分析：自然上访客户较少，主要以渠道带客上访为主，客户区域来源有较强的市场专业性。, 自用型客户区域来源有较强专业市场性，主要集中在长沙市大型专业市场（高桥等）、周边地级市专业市场（常德、邵阳等地）； 投资客来访主要以三级市场带访、电商等渠
13、道以及行销带客上访为主。 建材城以及食品城自购自营客户较多，小商品城投资客户较多，主要来源于市内和周边地级市等； 年龄以30-50岁为主；,高岭国际商贸中心,渠道分析：全部外包给天猫，全盘绑定，全面覆盖，全城撒网。,线上,线下,新浪乐居,阿里巴巴,道旗,户外广告,行销,现场活动,分销,围挡,分销：长沙二三级门店全签约；成交给与总额3的奖励,高岭国际商贸中心,传统市场承接地：高岭国际商贸城是长沙市政府指定的中心城区传统市场外迁承接地，拥有强大的政府背景及扶持政策； 配套齐全：项目自身规划齐全，自成体系：仓储物流+商业+医院+学校 +”四横四纵“立体交通网； 招商先行：重招商，招商先行；组建专业招
14、商团队一对一进行招商；前期，招商率达到80%以上，才动工建馆； 区分自有客户与投资客户：严格把控自用客户现行进驻，开盘仅针对自用客户，尾货主售投资客户； 渠道外包：目前项目销售代理公司包括天猫，阵容强大；天猫负责所有的渠道推广以及活动；涉及所有的推广渠道，价值点输出广而持久。,项目小结,湾田国际建材城,P2,湾田国际建材城,位于长沙城北板块，聚市中心约22公里，未来将打造成在满足现有专业市场交易模式的基础上，构建一站式建材家居全业态专业市场集群。,湾田国际建材城,项目计划投资300亿，总规划占地5392亩，建筑面积500万平米； 一期业态规划为仓储、石材、木业、机电、陶瓷、五金、化工，其中木业
15、、陶瓷、化工已经开业； 二期业态规划为卫浴、陶瓷、家具、灯饰、板材、化工、家居体验等，本年度将完成二期交房； 三期业态规划将建设为集高端住宅，办公写字楼、大型购物中心、学校、医院为一体的复合型社区。,一期,二期,三期,项目总投资超300亿元，是全部以建材产品为主专业型较强的综合型市场集群，而且还规划有办公物业、学校、医院等市场配套。,湾田国际建材城,招商政策：“一对一招商”：一个团队对应一个区域的业态；招商客群以专业市场为主。,湾田国际建材城,自13年底开始，木业城、陶瓷城、石材城、化工城相继开业，开门率高达85%以上。,一期建材馆、化工馆、陶瓷城已经开业，其中自购自营客户占比60%； 其余为
16、租赁型客户，大部分来自高桥、三湘、南湖以及周边地市区，其中石材城全部为福建客户。, 陶瓷城入驻主力店：金门子陶瓷、旺角陶瓷九牧洁具等； 建材城入驻主力店：福湘木业、兴湘木业、万象板材树影板材等； 石材城入驻主力店：富林石材、恒利石材、华磊石材等； 另外还有：法恩莎、L&D、蒙拉丽莎、新中源等。,湾田国际建材城,项目在售一期五金城、二期陶瓷城；其余业态为开发商自持，“只租不卖”,湾田国际建材城,区分自营客户与投资客户，给与不同的优惠，合理区分，最大限度增加商家的开业率。,开盘当天销售政策： 自购自营客户：5折优惠； 投资客：7.5折优惠，并返租5年（前3年房租抵房款，后2年房租返还给业主）。 其它优惠： 按时签约+按时进厂装修+按时开业，都给予一定的优惠或补贴，保证商家开业率。,湾田国际建材城,客户主要来源高桥等长沙市专业市场及周边地级市等；客户目的性强，看重价格政策及集群效应。, 客户区域来源有较强专业市场性，目的性强，主要来自于长沙市高桥专业市场的商家，以及三湘、南湖、邵阳等专业市场的商家；
