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1、同昌建材物流园物业管理方案 同昌建材物流园物业管理方案 第一节 物业管理服务的设想与策划 第二节 管理方式，工作计划和物质需求情况 第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施 第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理 第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案 的建立与管理 第六节 便民服务 第七节 物业管理收费标准建议及收支测算 第八节 日常物业管理 第九部分公众制度及应急措施 精神文明公约 安全防范方法管理规定 消防安全管理规定 道路及车辆管理规定 物流园区设备安全运行制度 智能控制中心管理规定 消防给水设备保养制度 空调设备巡视管理制度 水泵房运行操作规程 水泵房运行注意
2、事项 绿化养护制度 清洁卫生管理规定 清洁作业规程及操作要领 清洁服务质量标准检测方法 意外事件处理办法 消防应急方案 停水及事故处理方案 物业管理委托合同 物流园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价 结束语 第一章 前言 物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民 群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用. 物业管理条例的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展， 在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进 入物业管理市场. 潍坊乐群物业管理有限公司在顺应市场需要，提出内部精细管 理， 对外稳健发展的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.
3、我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户 100%的满意度，我 们不追求高额的短期回报，我们相信的是只有最认真，才能最专业， 只有最专业，才能最强大.我们企业做好，做大，做强，为客户创造 价值，也是对客户的最好回报. 第三章 物流园物业管理方案 第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划 北方物流园坐落于坊子区潍安路，是集办公和物流，宿舍一体的园区. 一期占地面积 xxxx 平方米，总建筑面积约 xxxxx 平方米，框架结构， 其库房面积 xxxx 平方米，办公面积 xxxx 平方米，宿舍 xxxx 平方米， 园区道路面积平方米， 绿化面积8000平方米， 公共卫生面积8000 平方米(不含建
4、筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配 电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，园区设有出入 口一个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理招 标的各个要素，我公司管理思路概括为一种模式，二项承诺，五个 重点，五大措施. 一，认识与定位 该物流园区作为一个大型物流园区物业，整体形象应该着眼于全市， 全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效， 规范 开放 体现该物流园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式 高效 展示该物流园进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范 体现该物流园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌 二，一种模式 作为国际化
5、物流园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明， 有序，舒适等，为此我公司确定该物流园区管理服务模式为:一手抓 物业管理服务， 一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模 式. 在我公司进驻后， 要将公司全心服务， 在细微之处见精神;正大卓越， 赢万众口碑创品牌的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:岗 不离守， 守不离纲， 威武文明， 诚挚服务.我们深信通过我们的努力， 一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷. 三，二项承诺: 1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优 秀示范项目，树立物流园区引进专业化物业管理的成功范例. 2，自接管之日起，即按照 ISO9001-
6、2000 服务质量体系全面实施物业 管理服务. 四，五个重点: 针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点: 1，树立物流园物业整体形象 通过环境形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交 通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造 物流园区开放，高效，规范的整体形象. 2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零 从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管 理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人 人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内 因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零. 3
7、，维护好物流园区的环境 该物流园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本物 流园区的卫生涉及到道路， 库房， 宿舍， 办公区等公共区域， 以及外墙， 只有通过专业的管理和不懈的努力， 才能从根本上展现项目的良好面 貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物， 辅助性的展现项目的良好形象 4，设施，设备及物业本身的管理，使物流园物业保值，增值 另外， 该项目的设施设备齐全， 我们在管理中， 重点是强调专业管理， 使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的. 5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑 该项目我们将从自身人员形象上下功夫， 狠抓威武文明及职业化的特 色管
8、理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到物流园 的人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们的管理服务增加 附加值. 五大措施: 1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管 理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结 合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天 外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强 对物品进出管理， 提高防范能力等， 结合管理处统一管理， 快速调度， 确保治安万无一失. 2， 精心养护园林绿化， 实施垃圾分流， 加强环境文化建设和环保建设. 针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫
9、，绿化)，养护 物流园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优美，干 净整洁.第一:维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新，始终 焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育， 使每位到物流园区 的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第 四:开展环境文化建设和环境形象建设. 3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行 引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处 理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的. 4， 实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方 法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各
10、方面.我 们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责 各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊， 规范严密. 5，我们在管理服务中将推出 24 小时值班巡逻的服务机制，以解决使 用者所需. 每二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 一，拟采取的管理方式 对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专 业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式. 基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综 合素质;2，提供 24 小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和 个人的管理服务行为;4， 致力精神文明建设， 实施品牌和
11、形象战略;5， 军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系 统，激励系统三个部分说明. (一)组织系统: 1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率. 2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，各 业务部门管理员和业务块操作员工. (二)，运作程序系统: 1，整体运作程序 2，内部运作流程 说明: 1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封 闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集 于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位. 2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授 权，在权责范围
12、内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性. (三)，激励系统: 说明: 1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造 经济和社会效益. 2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工 效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作， 方式有谈心，座谈等. 3， 奖惩机制与监督机制相结合， 以奖为主， 以惩为辅， 坚持优胜劣汰， 奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚打着员工走，做到人人 有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励. 4， 培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人 发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益
13、求精，在 提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造有利 环境. 5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮 动工资，增强工作能力. 6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和 向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导 功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来. 工作计划 依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规 期管理二部分，现拟工作计划如下. (一)前期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 物业管理标的调研 全面了解物业管理标的 xx 年 xx 月 xx 日 尽量提前 2 拟订管理
14、方案 结合调研结果拟定管理方案 xx 年 x 月 xx 日 尽量提前 3 接管合同签订 1，方案送审 2，签订合同 方案确认时止 尽量缩短时间 4 组建管理队伍 1，选拔 2，培训 3，上岗 方案确认至进场 5 整改及完善办公条件 1，安排管理用房 2，安排员工宿舍 3，物质装备到位 方案确认至进场 6 制订管理制度 1，制订切合实际的各项物业管理制度 2，导入 ISO9001-2000 7 物业接管验收 办理书面移交手续 (二)常规期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 房屋及公用部位维修保养 1，制定大，中修计划方案; 2，日常零修，急修管理; 3，日常保养巡查管理; 4，维修质
15、量管理. 接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 2 公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理 1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理;3，维修保养管理;4， 险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其他. 接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 3 安保管理 1，24 小时值班及巡查，监控等安全防范管理;2，违章私设摊点及设 立广告管理;3，消防管理;4，来人来访管理;5，物品出入管理. 接管验收后开始 4 车辆管理 1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理. 接管验收后开始 5 清洁卫生管理
16、 1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理. 接管验收 后开始 6 绿化管理 1，室内绿化管理;2，室外绿化管理. 接管验收后开始 7 客户服务管理 1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理. 8 标识系统管理 标识日常维护管理 9 档案管理 1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立用户档案，房屋及其配 套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度. 接管验收后开始 第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施 本节参照全国物业管理条例 ， 全国物业管理示范物流园区达标评 分细则及 ISO9001 质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指 标以表格的形式予以公布， 并在列项中概述保障各项指标完成的实施 措施. 序号 指标名称 工作标准 指标测定依据 管理指标实施措施 1 房屋及配套设施完好率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则， ISO9001 质量标准 采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责 任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度，健全档案记录 2 房屋零修，急修及时率
