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1、昆山影响力房产机构昆山影响力房产机构 呈：淮安开发控股有限公司呈：淮安开发控股有限公司 淮安东城淮安东城欧尚风情街 市场研究及评估报告 欧尚风情街 市场研究及评估报告 市场篇市场篇 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归昆山影响力房产营销策划有限公司所有，未经昆山影响力房产营销策划有限公司书面许可，不得擅自向 其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 市场篇市场篇 contents 第一章淮安市概况第一章淮安市概况 第二章城市发展规划与区域城市结构调查 第三章经济开发区区域发展和规划 第四章淮安商业中心的调查、评估 第五章淮安市消费者分析 第六章淮安市经营者分析 第七
2、章经济开发区市场专项研究 第八章项目的零售业态选址策略研究 第九章大型超市的选址要求 第十章经济开发区的调查、评估与预测 第二章城市发展规划与区域城市结构调查 第三章经济开发区区域发展和规划 第四章淮安商业中心的调查、评估 第五章淮安市消费者分析 第六章淮安市经营者分析 第七章经济开发区市场专项研究 第八章项目的零售业态选址策略研究 第九章大型超市的选址要求 第十章经济开发区的调查、评估与预测 淮安市辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个 县。面积约10072平方公里，人口536.91万。市区面积80平方公里，人口80万。 淮安市辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水
3、县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个 县。面积约10072平方公里，人口536.91万。市区面积80平方公里，人口80万。 区位区位 淮安市区位优越。江苏省淮安市位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海 为龙头的长江三角洲地区。 淮安市区位优越。江苏省淮安市位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海 为龙头的长江三角洲地区。 文化文化 淮安市是首批全国历史文化名城。明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线 的“四大都市”，有“运河之都”之称。 淮安市是首批全国历史文化名城。明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线 的“四大都市”，有“运河之都”之称。 资源资源 淮安是物产富饶的鱼米之乡。西
4、有日出斗金的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮 湖、白马湖。全境平原广袤,土地肥沃,粮丰林茂,水域宽广,盛产水产、蔬菜、林 果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。 矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产,居 世界首位。 淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有日出斗金的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮 湖、白马湖。全境平原广袤,土地肥沃,粮丰林茂,水域宽广,盛产水产、蔬菜、林 果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。 矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产,居 世界首位。 工业
5、工业 淮安是新兴的工业城市。全市有各类工业企业近3万家,其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等 50户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台 玻、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第 四大台资高地。 淮安是新兴的工业城市。全市有各类工业企业近3万家,其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等 50户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台 玻、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资，正
6、在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第 四大台资高地。 行政区域划分与概况行政区域划分与概况 淮安概况淮安概况 PART ONE 交通交通 淮安是迅速崛起的交通枢 纽城市。 已经建成和即将建成的京 沪、宁宿徐、淮盐、宿 淮、宁淮等五条高速公路 在境内交汇,新长、宿 淮、连盐淮铁路连接南 北，贯穿东西。 京杭大运河贯穿市境南 北，同时辅以盐河航道、 淮河入海水道、入江水道 等航道，使淮安的水运网 淮安是迅速崛起的交通枢 纽城市。 已经建成和即将建成的京 沪、宁宿徐、淮盐、宿 淮、宁淮等五条高速公路 在境内交汇,新长、宿 淮、连盐淮铁路连接南 北，贯穿东西。 京杭大运河贯穿市境南 北，同时辅以盐
7、河航道、 淮河入海水道、入江水道 等航道，使淮安的水运网 络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河 经济”的转变。 淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。全市初 步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空 并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地 区的交通枢纽地位。 络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河 经济”的转变。 淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。全市初 步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空 并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地 区的交通枢纽地位。 年份20012002200320042005200
8、6200720082009年2010年上半年 GDP（亿 元） 329.02375.02420.64500.97561.81651.06765.28915.831121.75622.75 增长率10.90%11.60%12.20%13.80%14.30%14.90%15.20%13.40%14.20%14.50% 年份200120022003200420052006200720082009年2010年上半年 GDP（亿 元） 329.02375.02420.64500.97561.81651.06765.28915.831121.75622.75 增长率10.90%11.60%12.20%13
9、.80%14.30%14.90%15.20%13.40%14.20%14.50% 小结：从上图表可以看出，淮安市经济总量快速稳步增长，经济总量以平均每年13.3%的速度增长，进入经济发 展的快车道。2008年受金融危机影响，增长速度略有下滑。2009年经济有所回升，2010年上半年国内生产总值达到 622.75亿元，按可比价计算，同比增长14.50%，增幅高于全省平均增幅2.4个百分点，继续保持全省第一，实现了 经济的大幅跨越。 小结：从上图表可以看出，淮安市经济总量快速稳步增长，经济总量以平均每年13.3%的速度增长，进入经济发 展的快车道。2008年受金融危机影响，增长速度略有下滑。200
10、9年经济有所回升，2010年上半年国内生产总值达到 622.75亿元，按可比价计算，同比增长14.50%，增幅高于全省平均增幅2.4个百分点，继续保持全省第一，实现了 经济的大幅跨越。 国内生产总值国内生产总值 淮安概况淮安概况 PART ONE 小结：人均国内生产总值稳步提高，连续七年增长率保持在13%以上。小结：人均国内生产总值稳步提高，连续七年增长率保持在13%以上。 年份200120022003200420052006200720082009 人均国内生产总值（元）64227267810895971068313155156001892123300 增长率9.6%10.8%13.8%13
11、.1%13.4%15.8%16.6%14.60%14.7% 年份200120022003200420052006200720082009 人均国内生产总值（元）64227267810895971068313155156001892123300 增长率9.6%10.8%13.8%13.1%13.4%15.8%16.6%14.60%14.7% 人均国内生产总值人均国内生产总值 淮安概况淮安概况 PART ONE 三产业比2005年2006年2007年2008年2009年 第一产业21.0%19.0%17.1%16.1%15.2% 第二产业45.5%46.9%48.1%47.6%48.3% 第三产业
12、33.5%34.1%34.8%36.3%36.5% 三产业比2005年2006年2007年2008年2009年 第一产业21.0%19.0%17.1%16.1%15.2% 第二产业45.5%46.9%48.1%47.6%48.3% 第三产业33.5%34.1%34.8%36.3%36.5% 小结：从上图产业比可以看出第一产业比重缓慢下降，第二产业和第三产业缓慢上升工业，并可以看出工业是 淮安经济的支柱产业，符合淮安新型工业城市的定位。同时，第三产业比重低，发展大有可为。 小结：从上图产业比可以看出第一产业比重缓慢下降，第二产业和第三产业缓慢上升工业，并可以看出工业是 淮安经济的支柱产业，符合淮
13、安新型工业城市的定位。同时，第三产业比重低，发展大有可为。 经济总体结构分析经济总体结构分析 淮安概况淮安概况 PART ONE 年份200120022003200420052006200720082009 城市平均住房面积（平方米/人）13.06 19.05 26.70 29.50 28.60 28.62 30.30 33.20 33.84 农村平均住房面积（平方米/人）26.70 28.00 27.50 27.90 27.10 29.90 31.90 32.70 33.85 年份200120022003200420052006200720082009 城市平均住房面积（平方米/人）13.0
14、6 19.05 26.70 29.50 28.60 28.62 30.30 33.20 33.84 农村平均住房面积（平方米/人）26.70 28.00 27.50 27.90 27.10 29.90 31.90 32.70 33.85 小结：淮安城市居民平均住 房面积稳步上升，由2001年的每 人13.06平方米快速提高到2009年 的每人33. 8 平方米，由此可看出 近8年来淮安房地产市场的快速发 展。 同时，人均住房面积的提高 给居民提供了居住的舒适性，也 给后续的房地产发展提出了更高 的要求。 小结：淮安城市居民平均住 房面积稳步上升，由2001年的每 人13.06平方米快速提高到2
15、009年 的每人33. 8 平方米，由此可看出 近8年来淮安房地产市场的快速发 展。 同时，人均住房面积的提高 给居民提供了居住的舒适性，也 给后续的房地产发展提出了更高 的要求。 人均住房面积人均住房面积 淮安概况淮安概况 PART ONE 城市/指标 土地面积 (平方公里) 年末户籍 人口(万人) 地区生产总 值(亿元) 地区生产 总值指数 (上年 =100) 人均地区 生产总值 (元) #房地产 投资(亿元) 社会消费 品零售总 额(亿元) #居民储 蓄存款余 额(亿元) 城市居民 人均可支 配收入(元) 农村居民 人均纯收 入(元) 南京6582624.463775.00 112.15
16、0327508.171651.822505.33231238951 无锡4788464.204419.50 112.473053449.721391.482255.892360511280 常州4385358.742202.23 112.450283308.92758.161431.212159210171 苏州8488629.756701.29 112.574676718.081551.453337.322386711785 镇江3847268.771408.14 112.84647397.03410.21686.71190448703 南通8001763.722510.13 113.335040172.68915.101875.19189037811 扬州6634459.791573.29 113.435233137.66521.30899.09173987450 泰州5797500.891394.20 113.530256111.78395.73824.87171987338 徐州11258946.862007.36 113.523069130.81680.239
