济南海尔绿城酒店地块二期市场分析与定位报告3

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1、本项目综合体物业可能的产品组合形式本项目综合体物业可能的产品组合形式 写字楼+商业 公寓+商业 写字楼+公寓+商业 本项目已有一座喜来登酒店，故本项目产品不再考虑酒店 开发模式开发模式 开发模式开发模式 从目标出发，本项目的物业形态定位从目标出发，本项目的物业形态定位 低风险综合体低风险综合体 低风险综合体低风险综合体 快速销售快速销售 快速销售快速销售 多产品组合综合体多产品组合综合体 多产品组合综合体多产品组合综合体全分拆销售物业形态全分拆销售物业形态 全分拆销售物业形态全分拆销售物业形态 均衡发展模式综合体均衡发展模式综合体 均衡发展模式综合体均衡发展模式综合体市场热销产品市场热销产品

2、市场热销产品市场热销产品 销售型均衡发展模式综合体销售型均衡发展模式综合体 销售型均衡发展模式综合体销售型均衡发展模式综合体 开发模式开发模式 开发模式开发模式 写字楼产品有没有空间？写字楼产品有没有空间？ 写字楼产品有没有空间？写字楼产品有没有空间？ 写字楼市场竞争较为激烈。区域市场写字楼已有国奥城、黄金时代广场、汇展 国际等市场供应约 区域市场写字楼已有国奥城、黄金时代广场、汇展 国际等市场供应约60万方，后续将有鲁班项目、总部基地南区、大卫项目约，后续将有鲁班项目、总部基地南区、大卫项目约135万 方，本项目目前处于前堵后追的局面。，本项目目前处于前堵后追的局面。 高端写字楼市场存在空白

3、。本区域写字楼供应量虽大，但尚没有本区域写字楼供应量虽大，但尚没有5A甲级写字 楼，高端写字楼市场存在空白，做高端写字楼物业可实现本地块的高价值。 甲级写字 楼，高端写字楼市场存在空白，做高端写字楼物业可实现本地块的高价值。 做高端写字楼实现地块高价值 从供给的角度分析：从供给的角度分析： 公寓产品有没有空间？公寓产品有没有空间？ 公寓产品有没有空间？公寓产品有没有空间？ 区域大量办公人群的涌入，孕育着大量潜在需求。随着区域中心的逐渐成熟，政府、事业 单位的进驻，总部经济的形成，将会吸引大量的办公人群，其中年轻白领、外企高管、高新 技术人才等将会是公寓的客户基础。 随着区域中心的逐渐成熟，政府

4、、事业 单位的进驻，总部经济的形成，将会吸引大量的办公人群，其中年轻白领、外企高管、高新 技术人才等将会是公寓的客户基础。 小型企业的进驻。依附于政府事业单位和大型企业生存的小型企业，由于其资金实力较 弱，一般不会购买租金较高的写字楼，公寓是这部分企业的合适选择。 依附于政府事业单位和大型企业生存的小型企业，由于其资金实力较 弱，一般不会购买租金较高的写字楼，公寓是这部分企业的合适选择。 从需求的角度分析：从需求的角度分析： 公寓总价低，投资优势明显。与写字楼相比，单套公寓面积要远小于单套写字楼的面积 ，总价低，客户群基数大，且具有 与写字楼相比，单套公寓面积要远小于单套写字楼的面积 ，总价低

5、，客户群基数大，且具有宜商宜住宜投资宜商宜住宜投资的优势。的优势。 做公寓可达到资金快速回现 如果设计符合办公需求的开放式居室，对吸 引小公司购买非常有利。 前瞻的办公性 相对于住宅，面积小、总价低； 过渡居住性质，便于出租，增强过渡居住购 买者的购买信心。 过渡居住的低购 买门槛 位于城市发展的核心区，交通便利，周边配 套丰富，物业升值潜力大，方便出租。 投资价值 与5星级酒店、甲级写字楼、大型购物中心 等毗邻，彰显居住者身份。 国际化生活社区 公寓产品的吸引点公寓产品的吸引点 公寓产品的吸引点公寓产品的吸引点 本项目商业的发展策略本项目商业的发展策略 本项目商业的发展策略本项目商业的发展策

6、略 放弃购物型的集中商业，选择销售速度快 的商业类别和业态。 放弃购物型的集中商业，选择销售速度快 的商业类别和业态。 1、不可做大体量购物 型集中商业。 2.商业体量中等。 3.可做抗风险性强、新 区启动易存活的业态。 1、不可做大体量购物 型集中商业。 2.商业体量中等。 3.可做抗风险性强、新 区启动易存活的业态。 1.新区启动时，餐饮为抗风 险最强的商业业态。 2.小规模体量无法达到商业 积聚的效果 3.为实现销售速度，设计时 创造多个临街面，并赋予商 业主题。 4.价值最大化的实现，销售 速度的实现。 1.城市商业竞争：老城区的 商业地位不可动摇 2.区域商业竞争：区域有多 家大型购

7、物型商业启动 3.区域的商业环境短期较差 4.本项目的规模条件不够做 大型商业 5. 不持有 体量：中小规模街区商业（2万平米左右） 业态：餐饮、娱乐、购物 开发时机是否已经成熟？开发时机是否已经成熟？ 城市发展与区域规划是否支持项目开发？ 区域供应是否给出了发展空间？ 采取何种战略定位切入市场？采取何种战略定位切入市场？ 开发战略定位 形象定位 产品定位 核心 问题 分解 核心 问题 分解 目前房地产政策是否支持项目开发？ 泉城首家五星级酒店综合体泉城首家五星级酒店综合体 CBD核心区 奥体片区配套优势明显 区域市场中端写字楼、 商业竞争激烈，以高端 写字楼、公寓产品作为 突破口 奥体片区内

8、城市办公商 务人群的顶级居住配套 本体机会客户机会本体机会客户机会 整体定位整体定位 整体定位整体定位 市场机会市场机会 1、写字楼产品定位、写字楼产品定位1、写字楼产品定位、写字楼产品定位 奥体政务中心5A甲级写字楼奥体政务中心5A甲级写字楼 行政办公、总部基地城市群，顶级国际化配套型居住 项目，是济南第一个五星级酒店综合体。 行政办公、总部基地城市群，顶级国际化配套型居住 项目，是济南第一个五星级酒店综合体。 3、商业产品定位、商业产品定位3、商业产品定位、商业产品定位 2、公寓产品定位、公寓产品定位2、公寓产品定位、公寓产品定位 国际化引领城市的精装酒店式公寓国际化引领城市的精装酒店式公

9、寓 服务于新区的、休闲的、现代的体验式商业服务于新区的、休闲的、现代的体验式商业 形象定位形象定位 形象定位形象定位 开发时机是否已经成熟？开发时机是否已经成熟？ 城市发展与区域规划是否支持项目开发？ 区域供应是否给出了发展空间？ 采取何种战略定位切入市场？采取何种战略定位切入市场？ 开发战略定位 形象定位 产品定位 核心 问题 分解 核心 问题 分解 目前房地产政策是否支持项目开发？ 核心战略：差异化领先体系核心战略：差异化领先体系 整体布局整体布局时尚主题时尚主题领先科技领先科技 济南首家五星级 酒店综合体，汇 集五星级酒店、 酒店式公寓、5A 甲级写字楼、商 业等诸多产品形 态为一体。

10、济南首家五星级 酒店综合体，汇 集五星级酒店、 酒店式公寓、5A 甲级写字楼、商 业等诸多产品形 态为一体。 济南首家五星级 酒店综合体，汇 集五星级酒店、 酒店式公寓、5A 甲级写字楼、商 业等诸多产品形 态为一体。 济南首家五星级 酒店综合体，汇 集五星级酒店、 酒店式公寓、5A 甲级写字楼、商 业等诸多产品形 态为一体。 产品立面凸显时 尚、动感风格； 功能追求实用 化、精致化、标 准化、灵活 化 ，体现小中 见大。 产品立面凸显时 尚、动感风格； 功能追求实用 化、精致化、标 准化、灵活 化 ，体现小中 见大。 产品立面凸显时 尚、动感风格； 功能追求实用 化、精致化、标 准化、灵活

11、化 ，体现小中 见大。 产品立面凸显时 尚、动感风格； 功能追求实用 化、精致化、标 准化、灵活 化 ，体现小中 见大。 时尚、潮流、国 际化的社区主 题，引领新的生 活理念。 时尚、潮流、国 际化的社区主 题，引领新的生 活理念。 时尚、潮流、国 际化的社区主 题，引领新的生 活理念。 时尚、潮流、国 际化的社区主 题，引领新的生 活理念。 实现办公、居住 高科技智能化， 各项智能技术引 进，切合时尚、 国际定位。 实现办公、居住 高科技智能化， 各项智能技术引 进，切合时尚、 国际定位。 实现办公、居住 高科技智能化， 各项智能技术引 进，切合时尚、 国际定位。 实现办公、居住 高科技智能

12、化， 各项智能技术引 进，切合时尚、 国际定位。 优秀产品优秀产品 产品体系产品体系 产品体系产品体系 济南首家五星级酒店综合体济南首家五星级酒店综合体玉兰广场玉兰广场 E座 5A甲级写字楼 E座 5A甲级写字楼 D座 精装酒店式公寓 D座 精装酒店式公寓 C座 山东高速写字楼 C座 山东高速写字楼 A座 喜来登酒店 A座 喜来登酒店 B座 玉兰公寓 B座 玉兰公寓 石材立面、玻璃幕墙石材立面、玻璃幕墙 考虑因素：考虑因素： 石材立面、玻璃幕墙奠定了 项目的第一印 象，彰显昭示性 ，树立项目的高档物业形象。 建议要点：建议要点： 外立面采用卡拉麦里金干挂石 材 采用Lowe中空镀膜隔音玻璃 ，

13、保证建筑品质； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消 防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻 璃，减少隐框，玻璃划分尽量减 少人体使用高度的视觉遮挡。 硬件配置硬件配置 硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置 建立五星级酒店综合体第一印象建立五星级酒店综合体第一印象 石材立面、玻璃幕墙奠定项目形象石材立面、玻璃幕墙奠定项目形象 OA：办公自动化系统：支持光纤接入，每层预留光 纤数据端口；电话接入，楼宇综合布线导航 CA：通讯自动化系统：数字视频会议系统，实现楼 内无线通信无盲区，有线电视收视系统，每层设有 线箱 FA：消防保安监控自动化系统：智能化火灾自动报 警系统，烟感探测器报警系统，排烟系

14、统及应急照 明系统 SA安保自动化：安防监控系统，数百个监控点位同 时对大楼内部进行安全监控；报警系统，巡更系 统；出入口设置高灵敏度摄像系统；一卡通系统 BA：楼宇自动控制系统：采用智能化楼宇控制系 统，对空调系统、新风系统、电梯系统、照明系统 等运行状况进行全时间的监控或控制 写字楼进行高标准的物业建设，完善的商务配套打造 济南写字楼服务典范。 写字楼进行高标准的物业建设，完善的商务配套打造 济南写字楼服务典范。 硬件配置硬件配置 硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置 整体建筑入口设计要体现地标性建筑的气势 硬件配置 整体建筑入口设计要体现地标性建筑的气势 硬件配置 硬件配置硬件配置硬件配置硬

15、件配置 公共大堂气派且具有较强的展示性，纯正大堂设计， 不含任何商业功能。 硬件配置 公共大堂气派且具有较强的展示性，纯正大堂设计， 不含任何商业功能。 硬件配置 硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置 车行大堂：车行大堂： 考虑因素：考虑因素： 深圳甲级写字楼大部分 没有车行大堂，该项目设置 车行大堂，增加项目卖点， 体现开发商注重品质，让项 目在同质产品中脱颖而出。 采用车行大堂楼宇：采用车行大堂楼宇： 新时代广场、国际商会中 心、广州中泰国际中心 建议要点：建议要点： 车行大堂的设计需要注意 雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑 明确的人车分流，使车行动 线与人行动线互不干扰； 通过交通障碍物

16、或围栏的设置实现人车分流 人行道车行道人行道车行道 同质产品中脱颖而出同质产品中脱颖而出 体现尊贵的车行大堂 硬件配置 体现尊贵的车行大堂 硬件配置 硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置 简约大气的电梯间简约大气的电梯间 延续物业统一设计风格延续物业统一设计风格 电梯间电梯间 考虑因素：考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的 特色，同时与大堂整体效果 融合； 建议要点：建议要点： 设计风格简约，大气，避免 细部的复杂处理，方便后期 物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最 关注的公共空间，选材考 究，建议采用高档大理石 不锈钢装饰材料，融合与大 堂相协调的地面装修，形成 特有商务特质。 硬件配置硬件配置 硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置 国际品牌标志、国内品牌价格国际品牌标志、国内品牌价格 选择价格相对较低日本三菱品牌电梯选择价格相对较低日本三菱品牌电梯 考虑因素：考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键 ，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电 梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响 客户认知，通力电梯 95%以上为进口部 件，国内组装，