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1、北欧风情度假酒店有限公司-0537-2655182 2499858-招商部 - 1 - 北欧风情度假酒店 北欧风情度假酒店 招 商 策 划 书 招 商 策 划 书 （暂订意见稿）（暂订意见稿） 济宁市北欧风情度假酒店有限公司 招商办公室 2009-12-10 北欧风情度假酒店有限公司-0537-2655182 2499858-招商部 - 2 - 目 录 目 录 总 则 总 则 第一部分：企业战略及产品策略的制定 第一部分：企业战略及产品策略的制定 第二部分：企业内部调研及分析第二部分：企业内部调研及分析 第三部分：招商策略 第三部分：招商策略 第四部分：园区各板块区域结构定位 第四部分：园区各
2、板块区域结构定位 第五部分：招商付款方式 第五部分：招商付款方式 第六部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第六部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第七部分：物业支持及广告宣传策略支持 第七部分：物业支持及广告宣传策略支持 第八部分：招商费用预算第八部分：招商费用预算 结束语结束语 北欧风情度假酒店有限公司-0537-2655182 2499858-招商部 - 3 - 企业内部调研及分析 1. 财务状况，财务支出结构 2. 企业生产能力，产品质量，生产水平 3. 员工能力，待遇，公司对员工的激励、考核、培训（员工调查） 4. 企业策划、销售、执行能力的调研（员工意见）
3、 5. 产品各品项研究：定位、包装、价格、市场目标受众、竞争优势 （员工意见） 第三部分 一. 企业战略制定 二. 产品策略制定 北欧风情度假酒店有限公司-0537-2655182 2499858-招商部 - 4 - 第一、个人背景：充分利用你的美籍身份，语言的多重性，国外的行 业经验，众多行业权威专家（与美国几所研究机构的医学博士有合作 关系）的资源。 第二、产品特点：美国产品给消费者的优良品质，独特的减肥瘦身卖 点（淋巴减肥原理） ，方便的使用方式（瘦身膏体涂抹局部，然后用 保鲜膜缠绕一定时间即可） ，没有产生不良后果的隐患和不需经销商 北欧风情度假酒店有限公司-0537-2655182
4、2499858-招商部 - 5 - 大量投入售后服务的成本（没有口服药、减肥茶等药物的剧烈不适） 第三、传播资源：以往在很多国际、东南亚、香港时尚杂志上的精美 广告宣传资料，东南亚终端卖场的表现，在美国和其他地区的电视直 销广告宣传片。 第四、当然是我能轻松整合的行业资源和丰富的国内市场运作经验。 我想这四大优势已足够我们能让这个产品在某些区域市场占有一席 之地了。” 北欧风情度假酒店有限公司-0537-2655182 2499858-招商部 - 6 - 第一部分：招商策略 招商策略：立足北京、面向全国、走向国际 以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各 招商部门安排出 2
5、0的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂 家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传 真、网络、DM 等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在 保证北京地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招 商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配 招商的前期阶段，招商的比例计划为：北京地区招商占 60左右； 外地招商占 20左右；国际招商占 15左右；预留出 5的比例， 作为机动或炒作。 其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的 60；外地招商、国 际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额； 根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（
6、例 北欧风情度假酒店有限公司-0537-2655182 2499858-招商部 - 7 - 如 10）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价 位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升 值的部分利益。 第三部分：招商付款方式 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式： 1、一次性交纳 3 年的租金。从第四年起租金递增 5；第五年 租金递增 6；第六年租金递增 7；总体租金递增比例不超过原租 金水平的 20。 2、首期交纳 5 年租金的 30，正式开业前再交齐 5 年租金全款。从 第六年起租金递增 5；第七年递增 6；第八年递增 7；总体递 增比例不超过 20。可签定租
7、约合同期为 20 年。 首期就一次性交纳 5 年租金。可获得 6 年实际使用权的优惠政策。从 第七年起租金递增 6； 第八年递增 7， 总体递增比例不超过 20。 除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳 10 年租金的 30，入驻前交齐 10 年租金全款。可获得 12 年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为 20 年。如 10 年 租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选 两间商铺位置的机会。 二、租金交纳及优惠政策 2（备选方案）： 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交纳 5 年租金。 可获得赠送 6 个月无偿使用权的优惠政 北
8、欧风情度假酒店有限公司-0537-2655182 2499858-招商部 - 8 - 策。从第七年起（含第 6 年后半年）租金递增 6；第八年递增 7， 总体递增比例不超过 20。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑 选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳 10 年租金的 30，入驻前交齐 10 年租金全款。可获得 11 年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为 20 年。如 10 年 租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选 两间商铺位置的机会。 三、分析（以均价 8.5 元计算）： 第 6 年租金收入：115472.04*365*8.5*1.053.761646 亿元；
9、第 6 年半年租金：3.761646/21.880823 亿元； 五年的贷款利息：17.91260 亿元*0.071.253882 亿元； 五年租金 9 折损失租金：17.91260*0.11.79126 亿元； 租五送 6 个月损失：1.8808231.2538820.626941 亿元； 租五送一年的损失：3.7616461.2538822.507764 亿元； 租五送一比租五打 9 折多损失： 0.716504 亿元； 租五送半年比租五打 9 折少损失： 1.164319 亿元； 从上面的分析来看， 一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利， 租五年送一年的优惠政策虽然损失最多， 但比
10、打9折只多损失7千万， 而从对商户的吸引力却大大增强。 同时保证提前还贷提高公司的信用 级别，综合考虑利大于弊。 注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可 以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。 北欧风情度假酒店有限公司-0537-2655182 2499858-招商部 - 9 - 四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由： 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位， 同时还要兼顾公 司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少， 同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极 其有利。 上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的
11、作用 （及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据现金是王的 原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期 既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益， 方案设定是为了尽量引导商户去选择 5 年一次性交纳租金的方式。 此 方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据 体现。 第四部分：经济分析 一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格） 1、根据可出租实际使用面积按 115472.04 万平方米计算； 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米 9 元人民币计算； 每层定价为：
12、平均租金价格为：9 元/天 楼层 租金价格 （元/天） 出租面积 （） 说明 应完成利润额 （亿元） 北欧风情度假酒店有限公司-0537-2655182 2499858-招商部 - 10 - 六层 未计算 五层 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963 四层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180 三层 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378 二层 9.0 20006.66 20006.66*9*365*3 1.97166 一层 12 16876.91 16876.91*12*36
13、5*3 2.21763 B1 层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979 B2 层 未计算 总计 均价 9 元 115472.04 共回收五年租金费用 11.29429 说明：、11.29429 亿元的 30为：3.38829 亿元。 、综合管理费：115472.04*1.5*365*31.89663 亿元。 、第一年综合管理费：6322.0941 万元。 、保证金（按一万商铺，每商铺 2 万元收取）：2 亿元。 二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格） 1、据可出租实际使用面积按 115472.04 万平方米计算； 2、按照每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按每天每平方米 8.5 元人民币计算； 每层定价为： 平均租金价格为：8.5 元/ 天 楼层 租金价格 （元/天） 出租面积 （） 说明
