济南海尔绿城酒店地块二期市场分析与定位报告2

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1、房地产开发格局已 经形成 房地产开发格局已 经形成 房地产开发格局已 经形成 房地产开发格局已 经形成 以奥体场馆为中心，以经十路为轴线，形成了以综合体开发 为主体的房地产发展格局。 以奥体场馆为中心，以经十路为轴线，形成了以综合体开发 为主体的房地产发展格局。 核心问题分解核心问题分解 核心问题分解核心问题分解 开发时机是否已经成熟？开发时机是否已经成熟？ 城市发展与区域规划是否支持项目开发？ 区域供应是否给出了发展空间？ 采取何种战略定位？采取何种战略定位？ 开发战略定位 形象定位 产品定位 核心 问题 分解 核心 问题 分解 目前房地产政策是否支持项目开发？ 区域写字楼分析区域写字楼分析

2、 区域写字楼分析区域写字楼分析 东部写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高 新片区，本项目位于奥体片区 东部写字楼主要分布在燕山片区、奥体片区和高 新片区，本项目位于奥体片区 高新片区 大卫奥体项目 总部基地 齐鲁软件园 中润广场 鲁商国奥城 黄金时代广场 楚天燕山盛世 名士杰座 鲁邦项目 中铁汇展国际 奥体片区 燕山片区 天业奥体项目 在售项目 潜在项目 区域在售项目总供应量近区域在售项目总供应量近60万平米，潜在项目总 供应量近 万平米，潜在项目总 供应量近132万平米，且多与本项目周期重合万平米，且多与本项目周期重合 鲁邦国际广场 约59万约59万在售供应量总计在售供应量总计 7万平方米

3、 中润广场 17万平米黄金时代广场 3万平方米 12万平米鲁商国奥城 20万平米中铁汇展国际 写字楼总体量在售项目名称 区域写字楼供应区域写字楼供应 区域写字楼供应区域写字楼供应 约132万约132万潜在供应量总计潜在供应量总计 总部基地南区 20万平米鲁班项目 80万平方米 22万平米天业奥体项目 10万平米大卫国际 写字楼总体量潜在项目名称 济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http:/www.sz-5 区域写字楼成交区域写字楼成交 区域写字楼成交区域写字楼成交 2010年5月区域写字楼总成交量约为4万平米，位居济 南各写字楼板块之首 2010

4、年5月区域写字楼总成交量约为4万平米，位居济 南各写字楼板块之首 位于高新区的中铁汇 展国际首次开盘，户 型面积为60-800平米 之间，可自由组合分 割，能满足各种中高 端群体的办公需求， 且产品的高性价比也 深受客户认可，成交 情况较好，有两栋楼 为整栋成交 高新区写字楼项目多以较低的拿地价格、政府支持 、政策优惠和低廉的价格，吸引了大量企业的入住 。 高新区写字楼项目多以较低的拿地价格、政府支持 、政策优惠和低廉的价格，吸引了大量企业的入住 。 怡科产业园，一期14万平米已经销售完毕，均价3500（鲁银集团等）；二期B1 座12万平米，B2 座14万平米售中铁十局 ；B3 座1万平米；

5、B4，4万平米，售 黄金集团，均价近4000；已售总面积约45万平米，怡科产业园总规划达100万 平米，继续向东、向南（越过经十路）。 区域写字楼开发策 略分析 区域写字楼开发策 略分析 区域写字楼开发策 略分析 区域写字楼开发策 略分析 整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模 大，各项目定位同质化严重。 整个区域集中了众多品牌开发商，开发起点高，规模 大，各项目定位同质化严重。 同质化较严重同质化较严重 同质化较严重同质化较严重 中润世纪广场中润世纪广场 涵盖甲级写字楼、高级公寓和商业物业等多种物业 形态，写字楼面积约17万，公寓面积约12万， 商业物业约1万，地上地下停车位高达30

6、69个。 黄金时代广场黄金时代广场 涵盖了办公、商业、酒店、高级公寓等方面，是一 个具有国际先进理念，集多种功能为一体的现代化 建筑综合体，中润世纪广场由七幢写字楼、十幢住 宅楼组成 规划有6栋高层建筑，是以甲级写字楼为主，同时 涵盖高级公寓、星级酒店及品牌商业的多功能、复 合性建筑组群。 鲁商国奥城鲁商国奥城 项目规划为商业步行街、soho办公、商务公寓、酒 店、大型超市、地下车库等。 中铁汇展国际中铁汇展国际 物业类型及面积物业类型及面积项目名称项目名称开发企业开发企业 中铁十局集 团房地产开 发有限公司 山东省鲁商 置业有限公 司 山东黄金地 产有限公司 山东中润置 业有限公司 规划指标

7、规划指标 占地面积:45381平方 米 ；总建筑面 积:192342平方米平方米 占地面积:50600平方 米 ；总建筑面 积:350000平方米 占地面积:99800平方 米； 总建筑面 积:427400平方米 占地面积:46620平方 米 ；总建筑面 积:330000平方米 区域项目写字楼开发主要以定向开发和大客户整层出 售为主，这种开发模式风险小，但周期长，价格低。 区域项目写字楼开发主要以定向开发和大客户整层出 售为主，这种开发模式风险小，但周期长，价格低。 大的企业集团正在洽谈，根据企业要求定制写 字楼 大卫奥体中心 整栋出售给山东高速海尔绿城玉兰广场 省国资委、省安全生产监督管理局

8、、省企业联合 会等 黄金时代广场 写字楼团购为主鲁商国奥城 写字楼团购为主总部基地 贤文庄投资，外贸，科技等公司，多为整层购 买的客户， 投资占30，自用70 中铁汇展国际 顾客类型项目名称 区域写字楼客户区域写字楼客户 区域写字楼客户区域写字楼客户 中润广场依托于优越的地理位置和较高的产品品质， 吸引了大量企业客户和投资者，价格较高 中润广场依托于优越的地理位置和较高的产品品质， 吸引了大量企业客户和投资者，价格较高 被太平洋保险所购 小高层：A5（近1万平米） 半栋（214层）集中销售给一家企业，目前正在进行大客户洽谈。 15层以上中润集团留作自用。 高层：A4约（2万余平米） 6层、7层

9、：各4套房源（300平米、442平米、519平米） 5层：共4套房源（220平米、369平米2间、300平米） 高层：A3（除5-7层为散售，其他 均为整层销售1260平米） 被中石化所购高层：A2（约2.7万平米） 散售。三星、三菱等公司以整层或半层的方式购买。小高层：A7 （近1万平米） 小高层：A6 （近1万平米） 被平安保险所购高层：A1（约3万余平米） 典型项目客户分析典型项目客户分析 典型项目客户分析典型项目客户分析 区域公寓市场区域公寓市场 区域公寓市场区域公寓市场 目前在售公寓为本地块的海尔绿城玉兰公寓和名 士豪庭 目前在售公寓为本地块的海尔绿城玉兰公寓和名 士豪庭MINI公馆

10、，供应量较少公馆，供应量较少 总体量总体量售价售价销售状况销售状况 总建筑面积总建筑面积38740 平方米平方米 均价均价14000元元/189/399套套 总体量总体量售价售价销售状况销售状况 总建筑面积总建筑面积26000 平方米平方米 均价均价10000元元/120/342套套 玉兰公寓玉兰公寓 MINI公馆MINI公馆 户型户型面积面积户型特征户型特征数量数量比例比例 A88.30m2一室两厅一卫一厨一室两厅一卫一厨42套套11% B73.91m2一室两厅一卫一厨一室两厅一卫一厨231套套57% C111.20m2两室两厅一卫一厨两室两厅一卫一厨42套套11% D138.81m2两室两

11、厅两卫一厨两室两厅两卫一厨42套套11% F146.69m2两室两厅两卫一厨两室两厅两卫一厨21套套5% G208.43m2三室两厅两卫一厨三室两厅两卫一厨21套套5% 海尔绿城玉兰公寓 以73平米户型为主 名士豪庭MINI公馆公馆 以40-56平米小户型 为主 A户型 40平米 B户型 46平米 C户型 56平米 D户型 43平米 玉兰公寓面积区间在玉兰公寓面积区间在73平米平米-208平米之间，总价区 间在 平米之间，总价区 间在90万万-300万之间；万之间；MINI公馆面积区间在公馆面积区间在40平米平米- -56平米之间，总价区间在平米之间，总价区间在40万万-60万之间万之间 区域

12、公寓市场户型 分析 区域公寓市场户型 分析 区域公寓市场户型 分析 区域公寓市场户型 分析 客户多为项目周边人群，玉兰公寓客户多为财富阶 层，投资比例高；名士 客户多为项目周边人群，玉兰公寓客户多为财富阶 层，投资比例高；名士MINI公馆总价相对较低，客户 以年轻白领和企事业单位中高层为主，自住比例较高 公馆总价相对较低，客户 以年轻白领和企事业单位中高层为主，自住比例较高 客户情况客户情况海尔绿城玉兰公寓海尔绿城玉兰公寓名士MINI公馆名士MINI公馆 来自区域及 比例 历下区68%、历城区32%、市中区19% 、高新区1% 周边客户，如政府单位 年龄结构及 比例 20-30岁10%、31-

13、35岁6%、36- 40岁 21%、41-50岁58%、50岁以上5% 30-40岁 职业构成及 比例 私营业主50%、国营企业31%、矿业 10%、金融业7%、教师2% 个体为主约占80% 购房目的及 比例 自住33%、投资62%、自主兼投资5%办公、投资各占一半 付款方式及 比例 一次性45%、按揭55%一次性75%、按揭25% 区域公寓市场客 户分析 区域公寓市场客 户分析 区域公寓市场客 户分析 区域公寓市场客 户分析 区域公寓市场研判区域公寓市场研判 区域公寓市场研判区域公寓市场研判 公寓产品得到本区域的私营企业主、 中高管理层及企事业单位白领的认可。 市场机 会研判 公寓的投资价值

14、高，尤 其是高端公寓项目，而项 目周边公寓稀缺。 项目周边公寓仅有玉 兰公寓和名士豪庭MINI公 馆，供应量不大。 符合区域客户需求的高端公寓 项目存在巨大市场机会 符合区域客户需求的高端公寓 项目存在巨大市场机会 区域商业分布区域商业分布 区域商业分布区域商业分布 项目周边项目周边5公里内现存商业以底商为主；未来两年， 工业南路以及奥体片区将出现数个体量在 公里内现存商业以底商为主；未来两年， 工业南路以及奥体片区将出现数个体量在3万以上 的大型集中商业。 万以上 的大型集中商业。 现有商业：现有商业：现有商业：现有商业：现有商业 主要分布在不临主干道 的居住区内，为生活服 务类商业。沿二环

15、东路 有数个大型综合超市。 在售商业：在售商业：在售商业：在售商业：在售商业 主要分布在沿工业南路 和经十路的商品房底 商。 规划商业：规划商业：规划商业：规划商业：除一部分 商品房底商外，沿工业 南路、奥体和软件园周 边均规划大体量商业。 奥体商业100,000 65,000鲁商国奥城 63,700全运村商业 约26万总计 35,000中铁汇展国际 建筑面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 项目名称项目名称 商业主要竞争商业主要竞争 商业主要竞争商业主要竞争 沿经十路未来出现的几个大型潜在商业项目，商业面 积近 沿经十路未来出现的几个大型潜在商业项目，商业面 积近26万方，规划多为综合性购

16、物中心加商业街， 大型购物中心竞争激烈。 万方，规划多为综合性购物中心加商业街， 大型购物中心竞争激烈。 区域典型商业项目区域典型商业项目 区域典型商业项目区域典型商业项目 位置位置 位于东部新城区，北起经十路，南至龙 奥北路，东起奥体东路，西至奥体西路 开盘时间开盘时间正在招商 商业建筑面积商业建筑面积10万平米万平米 租售情况已租70% 价格/租金日租0.8-1.2元每平米 客户类型外贸公司，汽车超市，个体商户 业态规划 一层：咖啡厅、体育用品、高档家具、 石玩店、汽车店 二层：餐饮 一层：咖啡厅、体育用品、高档家具、 石玩店、汽车店 二层：餐饮 规模 有有1.8万平米的中心商业区，万平米的中心商业区，1.2万平米 的大众消费餐饮区和 万平米 的大众消费餐饮区和1.3万平米的商务办公 区， 万平米的商务办公 区，1.16万平米的汽车销售区和其他健身游 泳区域 万平米的汽车销售区和其他健身游 泳区域 奥体场馆商业奥体场馆商业 位置位置经十路奥体中心对面经十路奥体中心对面 开盘时间开盘时间2010年5月2010年5月 商业建筑面积商业建筑面