潍坊昊天城项目营销定位沟通

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1、1 潍坊昊天城项目营销定位沟潍坊昊天城项目营销定位沟 通通 2 营销定位报告架构思营销定位报告架构思 路路 项目开发背景分析 项目核心问 题 项目解析与属性界 定 城市房地产市场分 析 项目定位 项目竞争策略 住宅市场分析 竞品市场分析 价格定位 宏观经济分析 城市发展规划 商服市场分析 产品定位建议 营销策略 整体定位 客户定位 政策分析 案例分析 推售思路 项目发展战略 营销模式建议 营销推广策略 竞争策略界定 项目SWOT分析 项目竞争策略 建筑整体及产 品 宗地分析 景观及规划理 念 附加值建议 3 一、对接 目前工作处于初期阶段，为保证工作的顺利进行，我们需要项目对 接人及工程对接人

2、 项目对 接人及工程对接人各一名，请提供详细的联系方式、姓名职务； 二、项目进度及工作配合 1.目前项目规划是否确定规划是否确定？能否提供详细经济指标及图纸经济指标及图纸？工程进度 是如何安排的？ 2.贵司对本项目是如何定位的？是否已有成型的项目预期项目预期？ 3.贵司是否存在需要我司配合解决的要点问题？ 4.能否提供潍坊当地对房地产的相关控规要求，如预售控规预售控规、飘窗设 计控规等？ 沟通要点沟通要点 4 项目解析与属性界定 Part One Part One 5 项目区位 本案位于高新区的保税区内，处于城市规划的重要方向，具有良好的发展前景 6 项目四至 东XXX XXXXXXXXXXX

3、XXXXXXX；XXXXXXXXXXXXXXXXXX； 西XXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX；XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX； 南XXX XXXXXXXXXXXXXXX；XXXXXXXXXXXXXXX； 北XXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 地块四至： 地块现状： XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 项目基本指标内容项目基本指标内容 总占地面积总占地面积 容积率容积率 7 交通条件 地块毗邻高新区主干道樱前街，通达性好，连接莱芜市主城区。距高新区中心约1

4、7公里 。 8 资源配套 项目3公里内，生活及商业配套匮乏，可利用的景观资源教稀缺 9 项目资源综合评估 项目综合指数XX分，具有中高端项目开发的条件项目综合指数XX分，具有中高端项目开发的条件 10 项目开发背景分析 Part Two Part Two 11 房地产调控政策解析 2011年开始地产调控政策逐渐增强，房地产调控政策不断出台 政策分析 12 城市概况 13 城市人口 14 城市及人均GDP 15 人均可支配收入 16 城市产业 17 城市房地产发展 18 城市规划 19 宏观环境研究小结 宏观环境小结 20 区域概述 高新区是山东省政府批准的省级高新技术产业开发区，规划有部分国家

5、级保税区XXXXXXXX 21 高新区为潍坊的城市次中心，规划起点高，为潍坊市重点发展区域，市政配套完备，商业配 套、文娱配套日趋完善。 区域环境 22 高新区功能定位为省级高新技术产业开发区，产业以电子加工，工业制造等二产为 主。 区域产业 23 区域环境研究小结 区域环境小结 24 房地产市场分析 Part Three Part Three 25 普通住宅概况 在售在售 所属 区域 所属 区域 项目项目产品类型产品类型供应产品供应产品容积率容积率 均价 （元/） 均价 （元/） 待售待售 所属区 域 所属区 域 项目项目建面（）建面（）产品类型产品类型容积率容积率所属区域所属区域 档次分类

6、： 高 中 低 26 目前潍坊市场产品供应以高层为主，搭配有少数多层、别墅。 产品形态 项目名称项目名称位置位置体量（万平米）体量（万平米）建筑形态建筑形态 27 户型面积 潍坊市场主力户型为XX-XX两房， XX-XX三房； 高新区普通住宅市场面积跨度在90-160； XX以上户型及XX以下户型，产品去化较慢。 28 项目均价 目前潍坊住宅市场整体均价集中在3500-5600之间 均价最高的为高新区的麒麟公馆，约8000元/； 奎文区项目均价集中在4500-6000元/，高新区项目均价略低集中在3500-5500元/； 29 产品总价 市场总价以40-80万为主力总价，高新区项目总价段分布较

7、为均衡。 30 产品去化 所属 区域 所属 区域 项目项目 均价 （元/） 均价 （元/） 开盘去化开盘去化 月均去化 （自首次开盘 起） 月均去化 （自首次开盘 起） 奎文区奎文区 高新区高新区 潍坊市场去化较好的户型区间为XX-XX两房、XX-XX三房，客群较注重产品的XX性； 高新区在售楼盘主要的户型面积段为80-90，120-140，140-160，其中120-140约占50%去化速度较快； XX-XX户型去化明显受到抑制，主要原因为XXXX 31 产品景观 项目项目建筑风格建筑风格景观规划景观规划 建筑风格以XX为主，少部分为XX和XX风格； 景观规划逐渐细致化，其中XX项目的效果尤

8、为突出。 产品品质趋于成熟，新开项目注重建筑风格和景观的打造。 32 客群分析 所属区 域 所属区 域 项目项目客群年龄结构客群年龄结构来源区域来源区域购房目的购房目的职业情况职业情况购房关注点购房关注点 33 在售在售 所属 区域 所属 区域 项目项目容积率容积率 均价 （元/） 均价 （元/） 预估潜在面积 （） 预估潜在面积 （） 潜在产品潜在产品 待售待售 所属区域所属区域项目项目建面（）建面（）产品类型产品类型容积率容积率 预计开盘 时间 预计开盘 时间 预计价格(元/）预计价格(元/） 产品潜在供应量 34 住宅市场小结 普通住宅市场小结 35 竞品项目解读 恒大名都 项目基本信息

9、项目基本信息 位置位置 开发商开发商代理商代理商 占地面积占地面积建筑面积建筑面积 物业类型物业类型产品形态产品形态 在售量 （） 在售量 （） 未来推量 （套） 未来推量 （套） 容积率容积率去化率去化率 首次开盘首次开盘 最晚交房 日期 最晚交房 日期 起价，均 价（元/ ） 起价，均 价（元/ ） 物业费物业费 车位比车位比月均去化月均去化 户型配比户型配比主力户型主力户型 客户构成客户构成 优势优势劣势劣势 36 竞品项目解读 恒大名都户型配比 37 竞品项目解读 恒大名都景观及配套 38 竞品项目解读 恒大名都客群及营销 39 竞品项目解读 中建大观天下项目基本信息项目基本信息 位置

10、位置 开发商开发商代理商代理商 占地面积占地面积建筑面积建筑面积 物业类型物业类型产品形态产品形态 在售量 （） 在售量 （） 未来推量 （套） 未来推量 （套） 容积率容积率去化率去化率 首次开盘首次开盘 最晚交房 日期 最晚交房 日期 起价，均 价（元/ ） 起价，均 价（元/ ） 物业费物业费 车位比车位比月均去化月均去化 户型配比户型配比主力户型主力户型 客户构成客户构成 优势优势劣势劣势 40 竞品项目解读 恒大名都户型配比 41 竞品项目解读 恒大名都景观及配套 42 竞品项目解读 恒大名都客群及营销 43 竞品项目解读 阳光100项目基本信息项目基本信息 位置位置 开发商开发商代

11、理商代理商 占地面积占地面积建筑面积建筑面积 物业类型物业类型产品形态产品形态 在售量 （） 在售量 （） 未来推量 （套） 未来推量 （套） 容积率容积率去化率去化率 首次开盘首次开盘 最晚交房 日期 最晚交房 日期 起价，均 价（元/ ） 起价，均 价（元/ ） 物业费物业费 车位比车位比月均去化月均去化 户型配比户型配比主力户型主力户型 客户构成客户构成 优势优势劣势劣势 44 竞品项目解读 阳光100户型配比 45 竞品项目解读 阳光100景观及配套 46 竞品项目解读 阳光100客群及营销 47 竞品项目小结 竞品项目市场小结 48 项目项目位置位置 产品形 态 产品形 态 铺位划

12、分 铺位划 分 产品定 位 产品定 位 均价均价业态业态 经营状 况 经营状 况 产品特色产品特色 区域商业市场概况 高新区商业目前已社区商业为主，主要提供便民服务。 目前区域内无集中商业。 49 区域商业市场分析 项目名 称 项目名 称 总建面 （） 总建面 （） 居住人口居住人口 商业建面 （） 商业建面 （） 商业 定位 商业 定位 商业类型商业类型所临道路所临道路 商业面积与 住宅面积比 商业面积与 住宅面积比 50 区域商业市场小结 区域商业市场小结 51 为了能通过市场比较法得出可操作的因素，我司从所操作过的众多成功房地产项目案例中，选取其中与本案开发背景、 区位、规模、建筑形态等

13、方面具有可比性的个案加以剖析，以期对本项目的操作具有一定的借鉴意义。 XXXXXXX 1、区位类似：XXXX； 2、开发背景：XXXXXXXXX； 3、规模类似：XXXXXXXXXXX 案例分析 52 项目基本信息 项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 建筑型态 开盘时间 在售均价 项目优势 项目劣势 53 项目开发背景 54 项目产品组合 55 项目营销策略 56 案例启示 57 核心问题 Q1:如何在激烈的市场竞争中寻找机会，形成项目的突破 点？ 如何在激烈的市场竞争中寻找机会，形成项目的突破 点？ Q2:如何XXXXXX？如何XXXXXX？ Q3:项目开发战略的确定和开发节奏如何把控？项

14、目开发战略的确定和开发节奏如何把控？ 核心问题 58 项目发展策略 Part Four Part Four 59 优势（S）：劣势（W）： 机会（O）： 威胁（T）： SWOT 发挥优势，利用机会，屏蔽劣势 借势 。 发挥优势，化解威胁 差异 弱化劣势，避免威胁 创新 SWOT分析 SWOT分析 60 领导者 垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥 追随者 搭便车，借势 以小博大，杀伤术 价格战的制造者 补缺者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 行业老大非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场敏锐的机会主义者 竞争策

15、略界定 我们站在市场挑战者与补缺者之间的位置：XXXXXXXXXX。 61 项目定位 Part Five Part Five 62 城市层面市场层面 项目层面企业层面 中高端市场供应体量大，机 关单位福利房和旧村改造项 目较多 竞争层面 市场研究回顾 城市向东发展是潍坊市的 主要方向，已处于快速发 展阶段 市场供应量大，产品力及营 销能力较强；推广渠道较为 单一 项目的规划、产品、景观 综合素质较强，产品品质 符合市场主流趋向 具有成熟的开发经验；对于 项目的要求是稳健、快速地 开发 63 大盘的成长性与前瞻性 超级大盘自身的成长性与定位 的前瞻性，适应市场变化 产品具备差异化 开发目标：企业

16、与项目品牌双赢 企业与项目品牌的双赢 形成强有力的市场影响度 树立区域标杆 凸显项目优势、形成市场唯一 实现区域标杆的价值 定位原则 项目整体定位原则：实现企业与项目品牌双赢、树立区域标杆、大盘自身成长性与 前瞻性 定位原则定位原则 64 1 1核心发展理念：寻找满足区域需求的核心理念核心发展理念：寻找满足区域需求的核心理念2 2 整体定位整体定位 65 区域价值： ；区域价值： ； 产品价值： ；产品价值： ； 景观价值： ；景观价值： ； 交通价值： 。交通价值： 。 项目核心价值项目核心价值 项目核心价值 进一步思考：进一步思考：如何将项目产品价值有效传递，并得到客户认可及追捧？ 整体定位方向：整体定位方向： 启动区定位方向推导 塑造并有效传递项目的高品质高品 质 塑造并有效传递项目的高品质高品 质 66 启动区市场定位 67 市场形象定位 备用形象定位 启动区形象定位 68 辅助案名： 案名定位 69 均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何