猛龙过江——李嘉诚的房地产之道

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1、猛龙过江猛龙过江 李嘉诚的房地产之道 房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资 案例分析 目录目录 INSTRUCTION 稳健稳健发展发展 一 反周期反周期 二 英明取势英明取势 三 诚信经营诚信经营 四 总结预测总结预测 五 谨慎入市，稳 健发展，亦不 缺乏冒险精神 稳健稳健发展发展 人弃我取，胆 识卓越，踩准 房地产短期波 反周期反周期 认定房地产长 期向上的大趋 势李嘉诚对房 英明取势英明取势 诚信经营的理 念始终贯穿着 李嘉诚的事业， 诚信经营诚信经营 总结以及预测 李嘉诚在内地 的房地产投资 总结预测总结预测 房产短期波 动的脉搏地产采取的长 期发展战略和 囤地模式 并且助其成就

2、不朽伟业 3of15 房地产投资房地产投资 案例分析 一、谨慎入市，稳健发展、谨慎入市，稳健发展 李嘉诚挺进地产业的原则 不卖楼花 李嘉诚挺进地产业的原则 不贷款 谨慎谨慎稳健稳健 不按揭 谨慎谨慎、稳健稳健 只租不售 4of15 房地产投资房地产投资 案例分析 一、谨慎入市，稳健发展、谨慎入市，稳健发展 防范风险，亦有胆气防范风险，亦有胆气 1968 1967年香港的“五月风暴” 触发了移民潮，香港房地产 市场立刻落千丈随后的 1967 李嘉诚凭着对香港地产的判 断，一方面尽量减少利息支 出不过分扩张又在低潮 1967-1968 1968年，香港经济迅速复苏， 工商业大规模兴起，楼宇需 求量

3、持续增加李嘉诚的地 1968 市场立刻一落千丈。随后的 三年内，香港大量工厂停产、 地产公司关门。 出，不过分扩张，又在低潮 中不断收购别人抛弃的地皮、 物业。 求量持续增加，李嘉诚的地 产业务获得了丰厚回报。 5of15 房地产投资房地产投资 案例分析 一、谨慎入市，稳健发展、谨慎入市，稳健发展 长江集团稳健的财务状况稳健财务带来的好处长江集团稳健的财务状况 1996-2001年资产负债率 负债率与同行的比较负债率与同行的比较 稳健财务带来的好处 以1979年长实成功收购和黄的实例为证： 0 7 0.35 0.4 0.45自1977年开始，“长江实业的负债比率一直下 降，近年维持在一个较平稳

4、的水平，介于0.20.3 之间。比起同业的新鸿基，大部分时间里长实 的负债比率较低 0 5 0.6 0.7 “和黄”大股东之一“汇丰银行”因收 购“美国海洋密兰银行”急需现金。 0.2 0.25 0.3 的负债比率较低。 “和记黄埔”的负债比率也一直维持在稳定的 状态，介于0.40.6之间，而且比起同业的怡和、 0.3 0.4 0.5 “长实”因稳健的财务状况，而充分把 握外来环境优势完成此项收购 0 05 0.1 0.15 太古，亦显著较低。 “长江基建”的负债比率则介于约0.20.5左右，财 务状况尚算平稳，比同业的“合和”、“新世界基建”， 0.1 0.2 握外来环境优势，完成此项收购。

5、 降低集团的回报风险。 0 0.05 长江实业和记黄埔长江基建 务状况尚算平稳，比同业的 合和 、 新世界基建 ， 则明显的优胜。0 长江实业新鸿基太古 6of15 房地产投资房地产投资 案例分析 二、反周期运作、反周期运作 人弃我取胆识卓越人弃我取，胆识卓越 6060年代中期，香港的房地产经历一 场狂炒后，一落千丈。 人弃我取，用低价大量收购地皮和旧楼，在 观塘、柴湾及黄竹坑等地兴建工厂大厦。 7of15 房地产投资房地产投资 案例分析 二、反周期运作、反周期运作 踩准房地产短期波动的脉搏踩准房地产短期波动的脉搏 三年后，房产价格随即急 涨。李嘉诚趁机高价抛售并转 购具有发展潜力的楼宇及地皮

6、购具有发展潜力的楼宇及地皮。 70年代初，他已拥有楼宇面 积共达630万平方英尺，出租 物业超过35万平方英尺，每年 单是收租，已达400万港元。单是收租，达万港元。 8of15 房地产投资房地产投资 案例分析 三、英明取势 拥有 楼宇面积 三、英明取势 认定房地产长期向上的大趋势 长江 拥有 楼宇面积 1500万平方英 尺 长江实业 有限公司在香港联合交 易所上市。 尺。 1967196719721975197819811972197519781981 动用2.3亿港元，买入美资集团、希尔顿酒 店及凯悦酒店，开创了华资在港吞并外资机 “长实”拥有楼宇面积 500 万平方英尺。 其建筑楼宇的土

7、地面积又增加2900 万平方英尺,李嘉诚成了香港除港府之 最大构的先河。外最大的土地拥有者。 9of15 房地产投资房地产投资 案例分析 三、英明取势三、英明取势 在内地采取长期发展战略和囤地模式 2003年底，”和黄“在内地的土地储备约239万平方米2003年底，和黄在内地的土地储备约239万平方米 2005年6月，超过600万平方米 2002年年底“和黄”的土地储备中内地占72%2002年年底，“和黄”的土地储备中内地占72% 2005年，这一比例已经上升到93%。 10 of15 房地产投资房地产投资 案例分析 三、英明取势三、英明取势 在内地采取长期发展战略和囤地模式 4月，长春月，长

8、春 5月，北京月，北京 5月，天津月，天津 2月，上海月，上海 3月，成都月，成都 5月，武汉月，武汉 4月，长沙月，长沙 6月，重庆月，重庆 9月，广州月，广州 11 of15 房地产投资房地产投资 案例分析 四、诚信经营四、诚信经营 信誉铸就不朽伟业 1986年，李嘉诚决定在伦敦以私人方式出售他 持有的香港电灯集团公司10的股份。计划过程 丰润 2002年，李嘉诚旗下的长虹生物科技公司 要上市融资，当时长科公司全年的营业收入 中，港灯传来即将获得丰厚利润的消息，李 嘉诚的得力助手马世民马上建议他暂缓出售， 坚持按原 要上市融资，当时长科公司全年的营业收入 才几十万港元，根本就不盈利，但是股

9、 票发行时还是获得了好几倍的认购。这是 以便卖个好价钱，但是，李嘉诚却坚持按原 计划出售。他说，还是留些好处给买家好，将 难的是保 好几倍 为什么呢？因为香港人都相信李嘉诚的信 誉，相信跟着李嘉诚投资不会吃亏，“李嘉 诚”三个字就是金字招牌 来再配售会顺利点，赚钱并不难，难的是保 持良好的信誉。 诚”三个字就是金字招牌。 12 of15 房地产投资房地产投资 案例分析 五、李嘉诚之内地房地产投资 中国的宏观经济形势分析 五、李嘉诚之内地房地产投资 GDP增长继续城市化利益绑定增长续城市化 我们相信中国的GDP还是可以保持在6%至 8%的增长。例如去年的经济表现是不错的，出口 和入口的数字增长虽

10、然没有以前的那么大但仍 中国的城市化进程还只有40%左右，农村 人口移向城市就业，一年大约有1000万人，10年 后便有亿人未来10年的工资会继续增加我 地方政府、银行体系和房地产商休戚相关 的利益绑定，注定了内地的地产业不会出现集体 崩盘资金困难了有银行会主动延期还贷需和入口的数字增长虽然没有以前的那么大，但仍 然是可以上升。 后便有一亿人。未来10年的工资会继续增加，我 们估计是双位数字的增幅。至于住房问题，将来 不可避免有刚性需求。 崩盘。资金困难了，有银行会主动延期还贷；需 求不旺了，有地方政府减免税费刺激消费，这样 的兜底，令房地产已经成为无法破产的行业。不可避免有刚性需求。的兜底，

11、令房地产已经成为无法破产的行业。 13 of15 房地产投资房地产投资 案例分析 五、李嘉诚之内地房地产投资五、李嘉诚之内地房地产投资 李嘉诚的投资分析李嘉诚的投资决策 资金充裕资金充裕储备惊人储备惊人 对冲保稳对冲保稳 周转灵活周转灵活 几乎100%运 用本身的资 金负债率 仅上海一地就 已储备124万 与继续出售物 业回笼的资金 形成对冲消 项目开发时间 冗长，一次性 看好未来看好未来23年年 一 金，负债率 低。 用于地产投资 的资金只占据 平方米土地， 足够开发20 年。 形成对冲，消 除不确定性风 险造成的不利 影响，保持现 支出有限，资 金周转灵活。 即便大量项目 同时开工亦 加速开发已有土地加速开发已有土地 二 的资金只占据 投资总额的 1/15。 影响，保持现 金流的稳定。 同时开工，亦 不会造成沉重 现金压力 加速开发已有土地加速开发已有土地 二 14 of15 房地产投资房地产投资 案例分析 THANK YOUTHANK YOU 房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资 案例分析