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1、物业管理工作规程评析 安全,假定你是一名品质专员，你将如何对以下业务进行检查控制？,工作任务,讨论,1、说出关键控制点（即如果让你去检查，你检查什么？） 2、说明关键控制点的重要性，即为什么要检查，不控制会导致什么后果？ 3、汇报时间：每个小组10分钟内,任务要求,工作任务说明,小区出入口管理,案例,某小区有对业主夫妇俩与管理处安管员都相当熟，由于开车懒得每次进出换证，因此与安管员有一个口头约定：只要是他们俩夫妇开车，打个招呼即可，不用换证，其他人则一概不予放行，并立据为证。 某日上午，安管员小刘正在道口当值，见该业主的凌志小轿车 车窗紧闭向出口驶业。小刘心存疑虑，因为按惯例车窗应该是打开的，
2、便于业主与安管员确认。所以，就没有打开道闸，快步跑到车前敬礼示意。车窗摇下后一看，开车的果然是一位陌生的先生。,案例,小刘礼貌地说：“先生，请把车往右边靠一下。”对方配合地将车停在路边，急匆匆地说：“我有急事，有什么事快说！” 小刘解释道：“此车车主规定是专车、专位、专人开，除非业主本人同意或有业主的授权书，否则一律不得开出。” “我是业主的弟弟。” “那请您用手机与业主联系一下好吗？” “我哥去香港出差半年了，我嫂子又去外地旅游了，家里没人，无法联系。” “请您稍等一下。”小刘马上用对讲与大堂岗进行了核实，了解到业主一家确实不在家，都出远门了。“那请您把车主家人的情况大致描述一下。”小刘用另
3、外一种方式来验明对方的身份。,案例,对方将业主一家的情况较详细地说了一遍，跟实际情况相吻合，甚至连业主女儿患有疾病的事都清楚。 “先生，为了业主的利益，麻烦出示一下您的身份证。” 对方把身份证递给小刘，身份证上的名字与业主仅一字之差，而且住址也相同。小刘判断对方确实与业主关系很密切，但口说无凭，为了保险起见，小刘礼貌的说道：“先生，您的身份证号码我要记一下，另外还要请您写一个说明，说明车是您开出去的，谢谢您的合作！” “没问题，我也谢谢你的帮忙。”对方爽快地答应。 事过不久，女业主专门到管理处来道谢，说因自己出门一忙，忘了交代，那位先生确实是业主的弟弟，那天有急事要开车回老家，若没有安管员的灵
4、活处理，就耽误大事了。,案例分析,小 刘 的 做 法 正 确 吗 ？,案例点评,分析其工作中的漏洞：由于与业主熟悉，就将公司的制度置之一边，进出也就不发放停车卡，大家落得清闲。试想假如业主的车在外面失窃了，反赖是在小区内丢的，物业能拿得出证据反驳吗？ 安全员还犯了一个概念上的错误，验证盘查的只是开车人是不是业主的弟弟，而没有验证开车人有无权利开此车，因为与业主事先有约，除他们夫妇自己外，其他人一律不得放行，这“其他人”当然也包括亲属、朋友在内。万一此人是假冒业主的弟弟行骗怎么办？就算开车人真的是业主的弟弟，如果他们兄弟之间有某种纠纷或瓜葛，恰借业主家中无人前来寻事捣乱怎么办？,案例点评,所以，
5、最稳妥的做法就一个：咬定业主有吩咐，你要开走除非拿出业主的书面授权证明，否则坚决不能放行。虽然略显死板，也可能得罪业主和他的亲属，但可以保证公司和个人利益不受损害。,小区出入口管理,1、人员形象、礼仪 2、对外来人员、车辆的管理是否符合要求： 盘问、确认、登记、跟进 3、出入口环境情况 4、出入口物防技防设施完好情况 5、物资放行管理是否符合要求 6、突发事件应急处置情况 7、停车收费要给发票，因特殊原因未收取车辆停放服务费的车辆应作详细记录，并请车主签名确认,安全巡逻管理,案例,2010年2月中旬的一天下午，某小区的一名业主李某拎着大包小包出小区时，看见巡逻岗保安吴青（化名），由于他们平时比
6、较熟悉，关系也不错，李某便对吴青笑了笑，吴青看着李某拎着大包小包便笑着问他：“要出差啊？”李某边答应着边说：“拜托多看着点门啊。”李某满以为自己对保安的叮嘱会让他加大监管力度，使自己的房子更安全。当天晚上，吴青趁无人之际，戴着手套，用工具撬开李某家的防盗门，将屋内价值2万元的首饰和一本存折偷走。事后，吴青将首饰送给女友。业主随后向警方报案，警方经过侦查，最终将犯罪嫌疑人吴青抓获。吴青在警方的审讯中，对自己的犯罪事实供认不讳。,案例分析,有 没 有 好 的 解 决 方 法 ？,安全巡逻管理,1、人员形象、礼仪 2、是否明确巡逻重点（阳台推拉门、低层住户未关闭的窗户、临街商铺等）、巡逻频次、巡逻路
7、线、巡逻方式 3、巡逻签到是否按时 4、是否知晓日常巡逻、装修巡逻、空置房巡逻关注点 5、安防设施是否完好 6、突发事件应急处置情况,消防管理,中华人民共和国消防法2009.5.1,物业应维护共用消防设施。 第十八条规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”根据这一规定，如因消防通道被堵造成消防队救火延误，受损业主有权向物业公司索赔。,中华人民共和国消防法2009.5.1,举办大型活动应申请许可。 新修订的消防法将大型群众性活动的消防安全纳入大型群众性活动安全管理条例规定的治安行政许可审查内容，明确了消防安全要求，规定举办大型群众性活动，承
8、办人应当向公安机关申请安全许可，制订灭火和应急疏散预案并组织演练等。,中华人民共和国消防法2009.5.1,建筑消防设施需年检。 新修订的消防法规定：“单位应当对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。”新修订的消防法还要求单位聘请具有相应资质的社会消防中介服务机构来检测消防设施，对于检测记录，消防监督部门将不定期抽检。,消防管理,1、员工是否熟悉自己岗位的环境、设备及物品情况，熟悉安全出口的位置和消防器材的具体摆放位置，懂得消防器材的具体使用方法 2、公共区域内是否贮存烟花炮竹、炸药、雷管、汽油等易燃、易爆以及各类剧毒物品；允许燃放烟花爆竹的小区，
9、节假日是否指定地点燃放烟花爆竹，燃放点有专人值守并配备灭火器材 3、消防设施设备是否完好 、齐备 4、消防通道畅通，无阻碍物，有禁止停车标识,消防管理,5、是否严格遵守用火用电作业（禁止在具有火灾、爆炸危险隐患的场所使用明火，因特殊情况需要使用明火作业的，应当按照规定事先办理审批手续，并采取相应的消防安全防护措施） 6、是否有消防演习记录 7、是否有消防知识宣传记录 8、是否有灭火器、消防箱、消防报警系统、自动灭火系统等消防设备设施的检查保养记录 9、是否有消防应急处理方案 ，员工是否清楚各自职责,消防管理,灭火器配置说明： 1) 灭火器应设置在明显和便于取用的地点，且不得影响安全疏散 2)
10、灭火器应设置稳固，铭牌朝外 3) 手提式灭火器宜设置在挂钩、托架上或灭火器箱内，其顶部离地面高度应小于1.50m ，底部离地面高度不宜小于0.15mm，灭火器箱不得上锁 4) 灭火器不应设置在潮湿或强腐蚀性的地点，当必须设置时，应有相应的保护措施；设置在室外的灭火器应有保护措施 5)一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2具，每个设置点的灭火器不应多于5具 6） 过期应送检,如何判断灭火器过期？,判断灭火器是否过期要看三部分：筒体质量、驱动压力、充装物质量。 1.首先检查筒体质量：若有损害或过了保质期必须报废。 2.若筒体质量完好，再看驱动压力，压力指示器指针在绿区时可放心使用，黄色区域为压力过
11、高，红色区域为过期。 3.若上面两项完好，最后检查充装物（即灭火剂）是否已过保质期，如果过期必须报废或重新灌装灭火剂，灭火器充装时，充装商会在灭火器瓶上贴上有效期，新购的灭火器也同样在灭火器瓶上有有效期。,消防管理,火灾种类,一、A类火灾：指含碳固体可燃物，如木材、棉、毛、麻、纸张等燃烧的火灾；二、B类火灾：指甲、乙、丙类液体，如汽油、煤油、柴油、甲醇、乙醚、丙酮等燃烧的火灾；三、C类火灾：指可燃气体，如煤气、自然气、甲烷、丙烷、乙炔、氢气等燃烧的火灾；四、D类火灾：指可燃金属，如钾、钠、镁、钛、锆、锂、铝镁合金等燃烧的火灾；五、带电火灾：指带电物体燃烧的火灾。 ABC干粉灭火器是指可用于扑救
12、固体、液体和气体的灭火器。,停车场管理,案例,2011年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻岗发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰业主予以核对确认。 早晨6时20分, 巡逻岗向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反要求管理处予以赔偿。巡逻岗拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性。一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。,案例分析,应该怎么办 ？,
13、遇到一些可能产生争议的问题时，应从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。 1尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。车辆损伤是大事，当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦。 2遇有治安问题纠缠不清，及时请权威机关来处理是最好的办法。,提示,停车场管理,1、人员形象、礼仪 2、停车场设施/设备 是否完好，若损坏是否反馈（标识、照明、车辆管理系统） 3、安全员是否熟知车位状态、对应车辆资料、常驾人员情况等 4、是否对停车位使用情况进行巡查，防止乱停乱占现象，并记录 5、对车辆损伤、未关窗等异常情况，是否有记录、汇报、通知业主 6、突发事件应急处置情况,停车场管理非机动车,1、非机动是否停放在指定位置，且停放整齐有序，是否占用消防通道及楼梯间 2、非机动车停放点是否设置停放标识及停放须知，包括非机动车停放规定及安全注意事项，免责提示等,
