《经济适用住房政策的绩效评价》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经济适用住房政策的绩效评价（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、财贸经济 2川刀年第1 2 期 F如比侧比冯长春(1999 ) 认为 , 政策的弊端在于价格 、 住房面积 、 建设规模 等方面 ; 姜万军 、 喻志军 (2( X ) 5)则主 要从价格和政府监管的角度分析了政策存在的问题 。 然而 , 在这些研究中 , 定性分析居 多 , 缺少对政策的定量的 、 动态的评价 。 本文主要选取 19 97一2( X )5 年的年度数据 , 对政策实施效果 进行实证研究 , 并对现存的主要问题进行规范性分析 。 一 、 经济适用住房的发展历程 根据经济适用住房的政策演变 , 结合其建设规模等情况 , 可 以将经济适用住房的发展 历程划分 为三个阶段 : 初始发
2、展阶段 、快速 发展阶段和调整阶段 。 (一)初始发展阶段 经济适用住房的初始发展阶段大致为1望科年下半年到19 98年上半年 , 历时4年左右 。 19 94 年 7 月出台的国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(国发【 1望辫4 3 号)首次提出了发展 经济适用住 房 , 标志着该制度的诞生 。 在随后出台的城镇经济适用住房建设管理办法和国家安居 工程实施方 案的具体指导下 , 经济适用住房以安居工程为主要形式开始起步发展 。 从 l更巧一1卯8 年 , 安居工程 施工面积增加了将近一倍 , 但其占商品住宅施工面积的比重仍然较低 , 基本位于 巧%以下 。 因此 , 初始发展阶段的主要特点
3、可以归纳为 : 发展速度较快 ; 规模总量 不大 ; 以安居工程为主 要形式 。 (二)快速发展阶段 经济适用住房的快速发展阶段大约从 19 98 年下半年到 2( X )3年上半年 , 历时约5年 。 19 98 年 7 月 , (关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发【 19 98 2 3号)提出建立以经济 , 本文作者感谢中国人民大学牛维麟教授 、叶剑平教授的指导 和摘助. 感谢西南财经大学樊纲治副 教授 、 中国人 民大学周滔 博士的宝贵修改愈见 。 当然 , 文责自负 。 数据来源于(中国固定资产投资统计年鉴 。 127 尸尸/ 、一 一 / / / 产 。_。 厂厂
4、 洲一 / 声一 一. 丫二) ) ) / / / /洲洲 荟荟一一丫 丫 用住房为主的城镇住房供应体系 , 是经济适 用 房进人快速发展阶段的政策标 志 。 之后在一系 产业 、信贷等政 策的推动下 , 经济适用住房进入 一个迅速发展的时期 。 由图 1可 见 , 从 19 98一 八U n U 0 0 Un八U nl000 U 0 000o n o nn U目 6UJ 盛j ,J几 l 19 97199819 99200020 0 1200 220 0320 0420 0 5 房地产开发企业新开工经济适用住房面积 经济适用房销售面积 圈1 19 97一2( X )5年经济适用住房趁设与梢.
5、 状况 资料来源 : 除单独注明外 , 本 文所 用的原始数据均 来源 于各年的中国统计年鉴 。 2以X)年 , 经济适 用住房的开工面积和销售面积均 呈现出较快的增长 , 在2 XX一2( X ) 3 年基本稳定在 较高的水平 。 从 “经 济适用住房施工 面积 ” 这一指 标来看 , 在 19 98一2( X )3年间 , 该指标保持在1 . 3 - 2 . 5 亿扩的区间 内 , 与初始发展阶段中安居工程 的年施工 面积相比 , 增长了4 一 7倍 , 占商品住宅施 工面积的比重也大大增加 。 综上所述 , 在快速发展 阶段 , 经济适用住房的发展特点可以归纳 为 : 发展速度较快 ;
6、规模总量很大 ; 经 历了一个加速期 (19 9 8一2以刃年)和一个平稳期(20 01一20 03年) 。 (三)调整阶段 经济适用住房的调整阶段从2加3年下半年至今 , 开始的政策标志为2( X )3年8月国务院关于 促进房地产市场持续健康发展的通知) (国发 2的31 8 号)的出台 。 在这份文件中 , 提出把普通商品 住房作为市场供应的主体 。 之后 , 2( X抖年颁布的(经济适用住房管理办法在建设标准 、 供应对象 和销售价格等方面做出了更严格的限制 , 2以拓年(关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 则 将经济适用住房进一步定位为面向低收人家庭 。 在此政策背景下 , 经济适
7、用住房终止了快速发展 的势头 , 如图 1所示 , 从2( X 科一20 0 5年 , 经济适用住房的新开工 面积和销售面积均呈 现 下滑趋势 。 尽管经济适用住房的调整阶段历时不长 , 但仍可以判断此期间应具有如下特点 : 发展速度减慢;供 应对象减少 ; 改革方 向处于调整 、 探索中 。 二 、 经济适用住房的政策效果评价 在经济适用住房处于初始发展和快速发展阶段时 , 我国正在经济水平不高 、居住水 平较差的情 况下 , 经历住房市场化改革的攻坚环节 。 在这样的大背景下 , 经济适用住房的主要任务不仅仅是保 障少数困难家庭 , 而是在住房改革的过程中发挥过渡性 的作用 , 确保住房制
8、度实现从计划经济向市 场经济的成功转轨和平稳过渡 。 因此 , 本文主要从四个方面具体评价经济适用住房政策的效果 : 扩 大住房供应 、稳定住房价格、 提高居住水平 、配 合宏观政策 。 (一)扩大住房供应 长期实行的计划经济和福利分房制度 , 使我国的商品住房市场发展滞后 , 19 98年福利分房的 停止 , 给商品住房的供应带来巨大压力 。 扩大住房供应成为经济适用住房政策的重要任务之一 。 本文选择房地产开发企业新开工经济适用住房面积 、经济适用住 房施工 面积 、经济适用住房销 售面积三项指标 , 代表经济适用住房的开 工建设和市场销售的状况 。 通过计算直接贡献率(DCR , n i
9、r e c t Co n川b utio n Ra t e )和增长贡献率(CR I , Co ntbutio nRa t e o f玩er ea s e ) , 分别与商品住宅的对应指 标进行对比 。 计算公式如下 : 、,户、产 、 刀 ,且 , r 、了. 、 DCR ; 二 了 n 氏 i一ai x l( X )% , (i 二 l , 2 , 3) 。_ , (价 一 氏 _ , ) . _ _ , 二 _. 、 七n且 ;二 ; 下一 一一下一一一万X I 气 月J .为, 气1二l 。 艺 。 J) 气hi 一ni 一) 其中 , h, : 房地产开发企业新开工住房面积 , h:
10、: 商品住宅施工 面积 , h3 : 商品住宅销售面积 , a,: 数据来薄于 中国统计年鉴 , 由于版面所限 , 原始数据未列出 。 128 房地产开发企业新开工经济适用住房面积 , 处 : 经济适用住房施工 面积 , 为 : 经济适用住房销售面 积 。 DcR 。 , 即经济适用住房制度的实施使商品住房供应的第i项指标增长了DCR i , 可以看作是在扩 大商品住房供应规模上的直接作用 。 cR I 。, 即在历年商品住房供应的增量中 , 经济适用住房的贡献 率为 cR I ; , 可以看作是经济适用住房在拉动商品住房供应增长方面的作用 。 选取 19 97一20 05各年年度数据 , 计
11、算出经济适用住房在扩大商品住房供应方面的作用效率 , 如表 1所示 。 衰 1 经济适用住房政策在扩大商品住房供应方面的作用评估 单位 :% 评价结果 : (l )在住房市场供 年年份份 !卯7 7 719 98 8 819 99 9 92以X ) ) )么拭 】1 1 1 ,Jn n n 以犯3 3 32以只只2加5 5 5 D D D C R - - - 18 . 5 5 5 2 6 . 3 3 3 2 6 8 8 8 2 7 . 8 8 8 2 3 . 4 4 417 . 9 9 913 . 8 8 89 . 7 7 76 . 8 8 8 C C CRI- - -N A . . . 30
12、 . 9 9 9 2 3 . 3 3 3 料 . 0 0 07 . 9 9 9 一 12 . 3 3 30 . 6 6 6 一 2 6 . 2 2 2 一 10 . 3 3 3 D D DC凡 凡 N . A , , 582 2 271 . 1 1 158 . 2 2 257 . 8 8 8 4 0 . 1 1 1 2 8 . 1 1 1N . A . . . N . 人 . . . C C CRI Z Z ZN . A . . . N . A . . . 6 8 . 7 7 711 . 1 1 135 . 9 9 9 一 13 . 8 8 8 一 5 . 1 1 1N . A . . . N
13、 . 人 . . . D D DC凡 凡 18 . 4 4 418 . 2 2 2 2 6 . 2 2 2 2 9 . 4 4 4 2 5 . 3 3 3 加 . 3 3 315 . 6 6 61 0 . 7 7 76 . 9 9 9 C C CR I 3 3 3 N . A . . . 15 . 0 0 0 盯 . 7 7 7 2 9 . 6 6 67 . 8 8 8 一 0 . 5 5 50 . 3 3 3 一 18 . 7 7 7 一0 . 4 4 4 应体系中 , 经济适用住房并没有 占据过主体地位 , 主要表现在其 对商品住宅销售面积的直接贡献 率从未突破过 30% ; (2)在 1
14、998一 20 01年 , 经济适用住房在施工建 设和市场销售方面的直接贡献率 基本保持在2 5 % 一 6 0 %的区间内 , 增长贡献率也很大 , 为扩大商品住房的供应做出了卓越的 贡献 ; (3 )从2( X ) 2一2( X )5年 , 经济适用住房的增长贡献接近于零或为负效应 , 直接贡献率迅速下降至不足 7% , 说明其发展速度减慢并落后 于整个住房市场 。 (二)稳定住房价格 随着住房体制改革的深化 , 尤其是1 99 8年前后停止福利分房后 , 大量的住房需求被直接推向 市场 , 出现一个快速的需求释放过程 , 给住房价格产生巨大推动力 。 在此情况 下 , 经济适用住房的 人
15、市为平抑供求矛盾 、 稳定住房价格作出了巨大贡献 。 评价方法 : (l )计算经济适用住房在稳定商品住房价格方面的贡献率CR ( Co nt r ib ut io nRa t e ) ;(2 ) 计算并比较商品住宅价格收人比R , 、经 济适用住房价格收人比几 、纯 商品住房价格收入 比 R 3。 房 价收人比R是中等收人家庭住房价格与家庭年收人的比值 , 是反映家庭对房价承受能力的相对指 标 。 此处用城市户均人口乘人均住宅建筑面积来代表中等收人家庭的住房面积 , 用城镇居民人均 可支配收人乘户均人口来代表家庭年收人情况 。 其中的 “纯 商品住房价格 ” 是指去除经济适用住房 后的商品住
16、房平均价格 , 其价格收人比凡可 以反映在没有经济适用住房供给情况下的居民购房支 付能力 。 各指标的计算公式如下 : 、 、夕 声、 .户 口 傀j 4 J矛 . 、佗了、 。 。 (p , x s :一 仇 x勿)/ ( s,一 毛) 一 p, , 。_ 七几= XIL旧 .匆 R i 二 PixRA x PH D l X PH x l刃% = X RA DI x l( X )% , (i 二 l , 2) 凡 = (p :xs :一 p Z x 叱)/ ( s ,一 气) x R A x p H (p , x s:一 比 x 8 2 )/( s,一 勿) x R A D l X PH x l( X ) % (5) 其中 , pl : 商品住宅平均销售价格 , 功 : 经济适用住房平均销售价格 , 肠 : 纯商品住房平均销售价 格 , s ,: 商品住宅销售面积 , 气 : 经济适用住房销售面积 , D I : 城镇居民人均可支配收人 (D i sp osa b l e 衰2 经济适用住房政策称定房价的作用评估 单位 :% 年年份 份 19 97 7 7
