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1、 广州星河湾商业部分 广州星河湾商业部分 商业业态初步建议 商业业态初步建议 广州经纬房产咨询有限公司 二六年十月 广州经纬房产咨询有限公司 二六年十月 2 目 录 目 录 前前 言言4 1. 市场及区位概况分析市场及区位概况分析 5 1.1. 广州星河湾区位简析5 1.2. 周边人口密度分析6 1.3. 本项目现有商业分布及经营情况7 1.4. 周边楼盘商业情况分析及启示8 1.4.1. 洛溪新城8 1.4.2. 广州雅居乐9 1.4.3. 锦绣香江10 1.4.4. 丽江花园11 1.5. 业主消费需求调查12 1.5.1. 调查访问对象12 1.5.2. 调查访问结果分析12 1.6.
2、项目优劣势分析16 1.6.1. 自身优势16 1.6.2. 现存劣势16 1.6.3. 机会16 1.6.4. 威胁16 2. 项目定位及业态规划建议项目定位及业态规划建议17 2.1. 项目存在问题分析及解决建议17 2.2. 项目定位依据19 2.2.1. 考虑定位时需注意的因素19 2.2.2. 主要目标消费群的消费特性及消费力分析20 2.2.3. 整体商业可持续发展的路径与策略选择20 2.3. 项目主题定位建议22 2.4. 业态规划建议24 2.4.1. 项目业态分布比例建议24 2.5. 业态具体布局建议25 2.5.1. 商业街业态具体布局建议25 2.5.2. 会所商铺业
3、态建议26 2.5.3. 五星级酒店群楼业态建议27 2.6. 业态控制建议专铺专营27 3. 硬件规划建议硬件规划建议28 3.1. 外立面展示优化建议28 3.2. 特色店面展示优化建议29 3.3. 导视系统优化建议30 4. 招商节点计划招商节点计划30 4.1. 时间节点安排30 4.2. 招商工作部署31 3 5. 项目租金幅度提升预测项目租金幅度提升预测32 6. 具参考性区域商业项目调查具参考性区域商业项目调查32 7. 经纬团队实力展示经纬团队实力展示32 附件一附件一33 4 前前 言言 非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持， 使敝司能有机会与贵 司共同探讨本项目之工作。 本
4、项目从市场大环境入手，结合项目现时的具体情况，加上我 司的专业经验得出项目业态规划定位初析及招商初步建议。 为使广州星河湾商业项目能在业态规划定位上能掌握到一个 更明确的方向， 我司特在广州市选取一部分与广州星河湾项目 及番禺区的消费氛围及环境相似度较高的商业业态模式、 经营 状况、租售价格水平及商区发展历史等作出深入的探索及分 析，并提出综合性比较及总结供贵司参考，令贵司能对广州市 内类似商业氛围地段的商业业态发展有所了解， 同时亦能就不 同行业的经营状况及价格水平有更详尽的资料分析， 以令广州 星河湾商业项目（下文统称本项目）能有一个更有利而准确的 市场及产品定位。 敝司深信凭借丰富的专业
5、经验和无比的工作热诚， 在项目的工 作中必定会全力以赴，做到最好。 非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持， 使敝司能有机会与贵 司共同探讨本项目之工作。 本项目从市场大环境入手，结合项目现时的具体情况，加上我 司的专业经验得出项目业态规划定位初析及招商初步建议。 为使广州星河湾商业项目能在业态规划定位上能掌握到一个 更明确的方向， 我司特在广州市选取一部分与广州星河湾项目 及番禺区的消费氛围及环境相似度较高的商业业态模式、 经营 状况、租售价格水平及商区发展历史等作出深入的探索及分 析，并提出综合性比较及总结供贵司参考，令贵司能对广州市 内类似商业氛围地段的商业业态发展有所了解， 同时亦能就不
6、同行业的经营状况及价格水平有更详尽的资料分析， 以令广州 星河湾商业项目（下文统称本项目）能有一个更有利而准确的 市场及产品定位。 敝司深信凭借丰富的专业经验和无比的工作热诚， 在项目的工 作中必定会全力以赴，做到最好。 5 1. 市场及区位概况分析市场及区位概况分析 1.1.1.1. 广州星河湾区位简析 广州星河湾区位简析 星河湾位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区， 北邻珠江，东部为植被良好的自然山坡。星河湾总占地 80 多万平方米，已建 设区域近 50 万平方米，建筑面积已达 70 万平方米。 以上数据及图片资料来源：搜房网 小结： 小结： 项目周边为城市主要干线，
7、交通线路流畅，便于到达；项目周边为城市主要干线，交通线路流畅，便于到达； 项目处于城市行政区域较中心的位置，周边公建配套设施日益完善；项目处于城市行政区域较中心的位置，周边公建配套设施日益完善； 项目与海珠区、天河区的联系密切，自身配套较好，已成为中高端收入人项目与海珠区、天河区的联系密切，自身配套较好，已成为中高端收入人 群生活的聚集地；群生活的聚集地； 随着番禺区的城市发展的步伐，区域大环境的不断改善， 将吸引更多高质随着番禺区的城市发展的步伐，区域大环境的不断改善， 将吸引更多高质 素的社会各界人士到本区域居住， 将为本项目的商业带来较优质的消费人素的社会各界人士到本区域居住， 将为本项
8、目的商业带来较优质的消费人 流。流。 6 1.2.1.2. 周边人口密度分析 周边人口密度分析 根据派出所及街道办提供的资料，本项目周边人口分布如下： 分布位置 户数（户） 人口数量(人)备注 广州星河湾 约 4700 约 14000 广地花园 约 2500 约 7500 涌口村、沙溪 村及周边 约 10000 约 40000 人口总量 约共 61500 人口总量为常住登记 数量，未含流动人口 小结： 小结： 本项目作为该区域主要的人口集中居住地，常住人口密度适中， 适宜发展本项目作为该区域主要的人口集中居住地，常住人口密度适中， 适宜发展 中型购物中心；中型购物中心； 本项目自身的业主总量较
9、多， 而且在不断增长的同时，对消费购物场所配本项目自身的业主总量较多， 而且在不断增长的同时，对消费购物场所配 套的需求日益迫切；套的需求日益迫切； 以星河湾自身的品牌及其较高素质的住户群，结合品牌商户的以星河湾自身的品牌及其较高素质的住户群，结合品牌商户的 形象包装， 具备了打造该区域高档次、 高质素购物场所的条件；形象包装， 具备了打造该区域高档次、 高质素购物场所的条件； 本项目的商业将会在满足自身业主消费需求的同时， 吸引周边小区的消费本项目的商业将会在满足自身业主消费需求的同时， 吸引周边小区的消费 群体，令商户在本区域的发展得以良性循环。群体，令商户在本区域的发展得以良性循环。 7
10、 1.3.1.3. 本项目现有商业分布及经营情况 本项目现有商业分布及经营情况 本项目现有商业分布如下： 小结： 小结： 本项目对外形象展示的最佳点为主入口商业街；本项目对外形象展示的最佳点为主入口商业街； 会所配套的商铺基本以业主消费为主，人流相对较少但消费的会所配套的商铺基本以业主消费为主，人流相对较少但消费的 档次及素质较高；档次及素质较高； 酒店群楼主要的消费客流预计仍以业主为主， 但要考虑五星级酒店的形象酒店群楼主要的消费客流预计仍以业主为主， 但要考虑五星级酒店的形象 及酒店客户的消费特点，重视业主与酒店客的动线分流；及酒店客户的消费特点，重视业主与酒店客的动线分流； 现有经营情况
11、较好的以 7-11 便利店、 小超市为主， 说明消费群现有经营情况较好的以 7-11 便利店、 小超市为主， 说明消费群 体对基本的日常生活消费为主，同时较为接受高端的品牌商户体对基本的日常生活消费为主，同时较为接受高端的品牌商户 消费。消费。 商业名称商业名称 星河湾主入口星河湾主入口 商业街商业街 四季会所四季会所 商业配套商业配套 第四期“星座”第四期“星座” 会所商铺会所商铺 五星级酒店五星级酒店 群楼群楼 主要业态 小型超市、 零散餐饮、 便利店等 西餐、中餐等 棋牌、美容、休闲等 尚在建设中 主要消费层 出入口人流 业主、短租商务客户 等 星座业主 业主、酒店租务人群 主要品牌 福
12、特玛、7-11 等 会所中西餐等 星河佳人美容院等 暂无 客源层 以业主、本区域周边 小区居民为主 业主为主、辐射酒店 商务客户 自身业主为主 业主、辐射至周边区域 人流情况 早：较多 中：较多 晚：一般 早：一般 中：多 晚：较多 早：少 中：较多 晚：一般 暂无数据 8 1.4.1.4. 周边楼盘商业情况分析及启示 周边楼盘商业情况分析及启示 1.4.1. 洛溪新城洛溪新城 地区/路段 地区/路段 规格 规格 租金价格 租金价格 部分品牌名称 部分品牌名称 吉祥道 3M300M 约 100-180 元/M Adidas，Free bird，安踏，肯德基， 中国银行，农业银行，建设银行，华
13、伦天奴，美思内衣等 食街 30M200M 约 30-50 元/M 晟记茶餐厅， 乐嘉茶餐厅， 上岛咖啡 小结： 小结： 洛溪新城现居住人口约数十万，整体商业气氛浓厚； 吉祥道及食街为主的服装类/餐饮类以外，连带吉祥北街，吉祥南路，吉 祥中路，彩虹路也形成了一定的商业氛围； 现时这几条分支道路多数以自营的零散商户居多； 洛溪板块周边的楼盘基本以自住客居多，支撑起该区域的商业旺势。 启示： 启示： 居住区域的发展及成熟对其商业发展有长远的帮助；居住区域的发展及成熟对其商业发展有长远的帮助； 大型社区的商铺以社区配套的业态为主， 以满足居住人群对基本生活消费大型社区的商铺以社区配套的业态为主， 以满
14、足居住人群对基本生活消费 的需求；的需求； 当楼盘不断发展及入住人群的不断增加， 将从基本的社区配套业态走向包当楼盘不断发展及入住人群的不断增加， 将从基本的社区配套业态走向包 括休闲、娱乐、购物消费在内的丰富业态。括休闲、娱乐、购物消费在内的丰富业态。 9 1.4.2. 广州雅居乐广州雅居乐 地区/路段 地区/路段 规格 规格 租金价格 租金价格 品牌名称 品牌名称 小区主干道 63-85M/间约 4060 元/M 宏城超市及自营的饮食类型 商户/简单服装类型商户。 小区次干道 55-70M/间约 30-50 元/M 次干道约有 3040 间商铺， 有家政/地产中介/小型饮食 等小区配套商业
15、为主。 小结： 小结： 现时雅居乐居住人口约 3 万人，多为自住客； 商铺主要分布在小区内部，主要的消费人流基本都是自身小区业主； 现时的业态以家装、饮食店、母婴用品、宏城超市等为主。 启示： 启示： 社区在发展成熟的过程中业态的组合不同时期具有不同的特点， 发展初期社区在发展成熟的过程中业态的组合不同时期具有不同的特点， 发展初期 以装修、超市等（安家装饰配置型）基本业态为主，发展中期向常客习惯以装修、超市等（安家装饰配置型）基本业态为主，发展中期向常客习惯 型、休闲康体型、快捷便利型消费过渡。型、休闲康体型、快捷便利型消费过渡。 10 1.4.3. 锦绣香江锦绣香江 地区/路段 地区/路段 规格 规格 租金价格 租金价格 品牌名称 品牌名称 迎宾路 不确定约 35 元/M新一佳超市 小结： 小结： 现居住人口约 2 万人，以自住客为主； 除新一佳超市外，小区内只有零散商户如洗衣店及彩票投注站。 启示： 启示： 商铺分布较为零散，除超市外无集中的商业组合形态，只能满足小区内民商铺分布较为零散，除超市外无集中的商业组合形态，只能满足小区内民 生消费，消费群体无法向外区扩散；生消费，消费群体无法向外区扩散； 商业体
