怡景新城商业市场调研报告书

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1、 . . . . . . . 怡怡景景新新城城 商商业业市市场场调调研研报报告告 . . . . . . . 前前言言 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消 费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的 繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业 环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时， 市场调研成了商场成败的桥头堡。 当我们面对天河 怡景新城项目时，每时每刻都在考虑同 一个问题：天河 怡景新城项目周边商业氛围不浓？项目如何 定位（商业地位的定位，经营功能的定位，经营模式的定位， 投资户群体的定位）才能独辟蹊径，实现快速营销和利润最大 化呢？

2、我们正是带着对天河怡景新城项目的这种思考，展 开了本次调研；以期总结出三级城市商业物业的操作模式。 第一章第一章 某市商业市场总体分析某市商业市场总体分析 . . . . . . . 第一节第一节 某市宏观经济环境某市宏观经济环境 某市位于川滇黔三省交汇处，是黔西北的大门。全市总面积 3414.9 平方公里，辖 27 个镇、8 个乡（其中民族乡 6 个） 、6 个办 事处。聚居着 22 个民族，总人口 127.53 万人。近年随着城市化进 程的加快，城市建设的力度加强，加速了城市经济的快速发展。 特别是大型电力项目的 “西电东送 ”工程即将投入使用，将 会成为本市经济增长的一个新亮点，对城市经

3、济起到推波助澜 的作用，城市经济发展潜力巨大。 一、城市发展状况一、城市发展状况 1 1、国民生产总值（、国民生产总值（GDPGDP）高速增长）高速增长 随着城市建设的不断深入，某市综合经济实力逐步增强， 近 4 年来国民生产总值以平均8.6%的速率高速增长， 2003 年实现国民生产总值401489 万元。其中，第一产业总值为 119696 万元；第二产业总值为129792 万元；第三产业总值 为 152001 万元。国民生产总值GDP 的年平均增长率保持在较 高的增长水平，但是经济基础底子薄，GDP 总量低，人均 GDP 为 3148 元/人，经济相对落后。 国民生产总值GDP（万元） 2

4、98705 325852 372897 401489 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 2000年2001年2002年2003年 GDP . . . . . . . 资料来源：某市统计年鉴 2 2、某某市市人人口口分分布布状状况况 根据某市 2003 年某市统计年鉴 ，到 2003 年底全市总 人口 128.47 万人（包括外来人口，不包括外出人口）。全市 共有家庭户 37.49 万户，平均家庭户规模为 3.42 人。 1 1) )某某城城区区人人口口 某城区现有人口184923 人，中心城区建成面积

5、14.4 平 方公里，人口密度大，加上周边县镇各方面的流动人口，城区 显得拥挤不堪。根据某城区发展总体规划，到2010 年，城 市规划将达到 30 平方公里，城市人口将达到30 万人。 2 2）1999-20031999-2003 年末某市各区人口分布（单位：人）年末某市各区人口分布（单位：人） 指标市东办市西办三板桥流沧桥大新桥观音桥 . . . . . . . 1999 年 37419774661024618091135837922 2000 年 40946823971161719130143668265 2001 年 42739847641183419122148208297 2002

6、年 43436850671197319077147698300 2003 年 44084863551219019189147788327 资料来源：某市统计年鉴 3 3）项项目目所所在在城城区区的的人人口口变变化化 近 3 年项目所在城区（市西办）的人口增长的速度很慢 （相对其他城区），新出生人口和周边乡镇的移民少，城市化 进程的速度缓慢。一是因为旧城的改造的力度小；二是城市在 向新城区发展。 项目所在城区人口数 82397 84764 85067 86355 80000 81000 82000 83000 84000 85000 86000 87000 2000年2001年2002年2003

7、年 人口数 . . . . . . . 资料来源：某市统计年鉴 3 3、产产业业结结构构 某市三大产业值所占国民生产总值的比例相当，特别是第 三产业在 2003 年超出了第一产业和第二产业，从表面上看， 该地区的经济产业结构合理，经济发达。但是第二产业总值从 2000 年到 2003 年 4 年中在国民经济增长中所起的作用不显著， 这说本地区的工业基础差，第三产业的发展是外来资本流入的 促进作用。从国民生产总值的绝对数值来看，到2003 年 GDP 仅为 40.15 亿元，进一步说明本地居民的购买力有限。 资料来源：某市统计年鉴 二、城市商贸状况二、城市商贸状况 1 1、商业交易状况、商业交易

8、状况 某市近 4 年社会商品零售总额以8.0%的速度增长，与本 地国民经济的增长速度（8.6%）保持一致。 2003 年整个某地 毕节市三大产业结构 0 50000 100000 150000 200000 第一产业 第二产业 第三产业 第一产业108764110510119064119696 第二产业9663595339114650129792 第三产业93306120003139183152001 2000年2001年2002年2003年 . . . . . . . 区的社会商品零售总额达到54852 万元，而某市的社会商品 零售总额达到 39168 万元，占整个地区的71.4%。 资料来

9、源：某市统计年鉴 2 2、市区居民人均社会商品零售额、市区居民人均社会商品零售额 资料来源：某市统计年鉴 某市区居民每年的人均（以商品交易地为参考）社会商 品零售额从 2000 年到 2003 年 4 年间以 6.5%的速度递 增。 2003 年的人均绝对消费额达到2118.1 元（按当 年价计算）。 社会商品零售总额 43414 46895 50763 54852 29659 31093 34544 39168 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2000年2001年2002年2003年 地区商品零售额 市区商品零售额 市区人均商品零售额（单位：元）

10、1682.61712.4 1891.3 2118.1 0 500 1000 1500 2000 2500 2000年2001年2002年2003年 . . . . . . . 3 3、居民收入及消费结构、居民收入及消费结构 资料来源：某市统计年鉴 城镇居民可支配收入逐年增长，2004 年城镇居民人均 可支配收入 5536 元，比 2003 年增加 263 元，增长 4.96%； 城镇居民可支配收入增长率成下降趋势，特别是 2003 年止 2004 年的城镇居民可支配收入的增长率下降 城镇居民人均可支配收入（元/年） 4401 4761 5273 5536 0 1000 2000 3000 40

11、00 5000 6000 20012002年2003年2004年 城镇居民可支配收入增长率 8.18% 7.49% 4.96% 0 0.01 0.02 0.03 0.04 0.05 0.06 0.07 0.08 0.09 20012002年2003年2004年 增长率 . . . . . . . 的幅度较大； 城镇居民收入的增长幅度受到阻力，绝对可支配额的上 升的空间不大。 三三、分分析析结结论论 近年来，某市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水 平也得以不断提升，城市商贸业的发展态势良好。但但是是由由于于 某某市市的的经经济济基基础础薄薄弱弱，经经济济增增长长速速度度缓缓慢慢，使使得得社社

12、会会经经济济发发展展 潜潜力力不不足足，人人民民收收入入水水平平的的提提高高也也受受到到相相应应的的限限制制。 第二节第二节 某市商业概况某市商业概况 一一、某某市市商商业业历历史史回回顾顾 改革开放后的二十年，由于经济发展落后、人民生活水平低、消费能 力不足，某市的商业发展一直比较落后。主要体现在： 业态发展水平低； 本地商家连锁化程度低； 小规模、分散型经营； 一些区域有场无市，最明显的威宁街的桂威商贸城； 商圈辐射区域较小，没有最明显城市核心商业街，威宁路与松山路的 商铺租赁水平和租金相当。 二二、某某市市商商业业业业态态分分布布 1、城市商业分布地图 . . . . . . . 2 2

13、、主要、主要商商业业区区分分布布及及商商业业业业态态构构成成 某市核心商业区由解放路与威宁路之间的松山路段、松山 路与联通路之间的路段；联通大道；威宁路；威宁路与威西路 和桂花路的交汇处周围20 米处的几条路段构成。 1 1）威宁路 服装店 该路段共有服装店24 家（不含恒远意通）：其中女士服 威宁路 . . . . . . . 装店 5 家；男士服装店19 家。 理发店 该路段共有 4 家理发店。 音响店 该路段共有音响店3 家。 化妆品店 该路段共有化妆品店3 家。 鞋店 该路段共有鞋店15 家。 金融机构 该路段共有金融机构5 家（含联通路上的保险公司和建 设银行）。 眼镜店 该路段共有

14、眼镜店7 家。 电讯通讯 该路段共有电讯通讯店面5 家。 照相馆 该路段共有照相馆4 家 其他 该路段共有不含以上其他的商业铺面5 家。 停业 该路段共有 2 间铺面关门歇业。 . . . . . . . 从上面该路段的 业业态态构构成成 来看，威宁路 主主要要经经营营的的是是男男士士服服 装装，鞋鞋业业、通通讯讯器器材材、眼眼镜镜店店、照照相相馆馆和和大大型型商商场场的的积积聚聚地地 （恒恒源源超超市市和和恒恒远远意意通通百百货货） 。 2）联通大道 服装店 该路段共有服装店11 家：其中女士服装店9 家；男士服 装店 2 家。 手机电讯店 该路段共有手机电讯店2 家。 化妆品店 该路段共有化妆品店2 家。 鞋店 该路段共有鞋店3 家。 办公用品店 该路段共有办公用品店1 家。 从上面该路段的业态构成业态构成来看，联通大道主要经营的是女士服主要经营的是女士服 联通大道 . . . . . . . 装装。 3）解放路与威宁路间的松山路段、松山路与联通路之间的路段 服装店 该路段共有服装店95 家：其中女士服装店54 家；男士 服装店 35 家；女性衣店 3 家；童装店 3 家。 鞋店 该路段共有鞋店13 家（有花花公子、卡佛连和灰鼠等品牌） 。 床上用品店 该路段共有床上用品店2 家。 饰品店 该路段共有饰品店3 家。