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1、1,信贷案例及信贷相关法律知识培训,信贷部:高锦纯,2,A公司的主营业务是空调生产,净资产约3000万元，在我社甲分社的融资额度1000万元，方式为保证担保,担保方B公司主营房地产业务,净资产约4000万元。其中B公司的股东之一张三在A公司占有20%的股权。A公司于2004年10月8日投得一地块，面积100亩，需支付地款3300万元，计划与B公司合作开发一商住楼盘。支付的地款由A公司出资1000万，B公司出资1500万，余下800万差额由A公司向甲分社以流动资金名义申请，担保方仍为B公司，并获批复。贷款发放后800万全额由A公司直接划入卖地方C公司。,3,以上操作在哪方面出错？ 1.A、B两公
2、司有关联关系，风险系数较高； 2.800万元的贷款用途调查失实； 3.对贷款资金流向监管不严，直接用于支付房地产开发的购地款，形成违规操作。,4,正确的操作意见： 1.B公司与A公司有关联关系，原则上不能作为A公司的担保方，建议至少引入多一方非关联公司担保； 2.A公司提出800万元流动资金需求时，需认真调查是否与其空调生产经营发展的实际资金需求相符或有其他用途。 3.如了解到资金的真实用途是由于A公司需支付地款而形成流动资金偏紧，则可使用抵押担保的方式，未出证期间由卖地方C公司或其他有足够担保能力的公司担保。但贷款资金的流向必须控制划入A公司日常的材料供应商。,5,1995年，某村办企业向一
3、银行申请借款50万元。期后该企业无力偿还该贷款。银行提起诉讼。 经查：该村办企业于1998年5月进行企业转制，该企业被注销登记，由甲、乙两人另行成立新公司A有限公司开展业务经营。2000年12月，A有限公司股东决议以经营不善，债务已清理完毕为由向工商行政管理局申请注销该公司。2001年1月获批准正式注销该公司。,6,本案的适格被告应是甲、乙两人。 依合同约定，某村企业是借款人，应是本案的被告，但该企业已依法注销登记，其主体资格已不复存在，应由其承接人承担债务的清偿。 企业法人未经清算即被撤销，有清算组织的，以该清算组织为当事人，没有清算组织的，以作出撤销决定的机构为当事人。 结合本案，甲乙两人
4、是决定A公司撤销的股东，依法列为本案的被告。,7,问题：贷款已经有一保证人，第三人若成为该贷款的另一保证人，是否须经过原来保证人及借款人的同意。 需要 不需要,百法百众,8,不需要 保证合同的当事人是保证人与债权人，不包括主合同的债务人及其他人，所以，第三人若欲成为该贷款的另一担保人则只要其与债权人双方合意签订保证合同。 共同保证 可数个保证人与债权人订立一个保证合同，也可以各保证人与债权人分别订立多个合同，可以同时订立,也可以先后订立。 两个以上保证人对同一债务同时或分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的应当认定为连带共同保证。,9,贷款相关法律 基础知识,10,以乡（镇）村企业
5、的厂房等建筑物作抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 土地已办理抵押的，若建筑物建成后，建筑物不会同时抵押，必须加建筑物为作抵押。否则，在拍卖分配时，法院一般不支持独立计算。,11,担保法规定，担保范围约定不明确的保证担保，按连带责任保证承担保证责任。 担保法规定，质押合同自质押物移交贷款人之日起生效。质押是把质物移交债权人占有。 担保法规定，抵押合同自抵押登记之日起生效。抵押是不转移对财产的占有。,12,强制执行的期限： 双方或者一方当事人是公民的为1年。 双方是法人或者其他经济组织的为6个月。,13,楼宇按揭贷款中房产公司（发展商）必须作为借款的保证人，在借款申请书、购房抵押借款合同
6、的保证人一栏内盖章。保证期限自本合同生效之日起至抵押房产办妥正式房地产他项权证并交予甲方保管之日止。,14,保证期间内债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。 两个以上保证人对同一债务同时或者提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。,15,同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。 债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。,16,案例分析,小华向我社办理楼宇按揭贷款10万，以购买的明基楼206号房作抵押，并以明基房产有限公司作保证人。小华在办理好房
7、地产权证前已失踪，现我社向法院提起诉讼。由于楼价大跌，该楼房已不足10万了。,17,问题,1.保证人明基房产有限公司是否需要负连带保证责任？ 2.假如我社认为该楼房不够偿还贷款，是否能要求明基房产有限公司全部承担偿贷责任？,18,当企业经营不善，破产清盘时，处分抵押物所得金额,其清偿的顺序为： 1.拍卖费用及其它诉讼费用 2.应交税款 3.劳动者工资 4.工程款 5.抵押债权 6.其它债权,19,工程款优先于抵押债权 2002年6月20日公布，自2002年6月27日起施行。 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人
8、的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。,20,借款人主体资格涉及的法律小百科,公民完全民事行为能力人。 18周岁以上的公民是完全民事行为能力人。 16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。10周岁以上的公民为限制民事行为能力人。10周岁以下的公民为无民事行为能力人。 精神病患者或弱智人士按情况分限制民事行为能力人或无民事行为能力人。,21,法人 有限公司和股份有限公司（包括有
9、限公司的子公司，不包括分公司） 个体工商户和合伙企业不具法人资格，属其它经济组织。 如：开立银承汇票必须具备法人资格的企业，因此个体工商户和合伙企业不能办理该业务，银承贴现则可以由经营性企业办理。,22,置业贷款与个人投资贷款的异同 相同之处：属分期付款类经营性项目贷款 不同之处： 主体不同：置业贷款以企业为借款主体，个人投资贷款以个人为借款主体并不超55岁。 期限不同：置业贷款最长为抵押8年，保证1年，个人投资最长为5年。,23,抵押物不同，限制条件不同： 置业贷款抵押物为企业或企业股东名下的土地或厂房，个人投资贷款借款人必须为该企业的法人代表或股东，抵押物无限制。 贷款限额不同： 个人投资贷款最高300万元。,24,培训回顾 1.贷款风险、贷款用途、贷后跟综的案例分析 2.企业破产后的适格被告 3. “共同保证”、“增加保证人” 4.担保法的抵押与保证的适用、两者之间的关系。 5.企业破产，抵押物变现的清偿顺序。 6.借款的主体资格,25,THANK YOU！,
