宝龙地产：2011中期报告

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1、Powerlong Real Estate Holdings Limited （於開曼群島註冊成立的有限公司） 股份代碼：1238 寶龍地產控股有限公司 2011中期報告 目 錄 公司介紹2 公司資料3 主要物業權益表4 業績摘要5 管理層討論與分析6 權益披露14 企業管治及其他資料21 簡明綜合中期資產負債表22 簡明綜合中期全面收益表24 簡明綜合中期權益變動表25 簡明綜合中期現金流量表27 簡明綜合中期財務資料附註28 公司介紹 寶龍地產控股有限公司 二零一一年中期報告2 寶龍地產控股有限公司 （ 本公司 或 寶龍 ） 是一家中國領先的商業物業開發商，專注於開發及經營高質量、大規 模

2、、多業態綜合性商業地產項目。我們目前的物業項目一般位於福建省、江蘇省、山東省、河南省、安徽省以及 天津市內多個增長迅速的新興城市毗鄰市中心的主流地段。寶龍擬主要在中國國內有高增長潛力的其它二、三線 城市擴展我們的商業物業開發業務。於2006至2011年，我們憑借多項因素，包括市場地位、品牌認知度及客戶 滿意度，被中國房地產Top 10研究組評為中國商旅房地產領先品牌。我們也憑借一系列因素，例如總資產、總收 入、淨利潤及竣工及開發中建築面積，獲相同機構評為2006至2011年中國房地產百強企業之一。 寶龍專注於增長迅速的新興城市發展大型商業物業項目。我們所開發的 寶龍城市廣場 是綜合性商住發展項

3、目， 一般包括超市、百貨公司、零售店、電影院、美食廣場及其他休閑設施，以及優質住宅物業。根據項目地點及市 場需求，未來的商業地產項目將包括由國際著名酒店管理公司管理的優質酒店，及大型室內遊樂場。 寶龍城市 廣場 項目一般總建築面積達200,000至500,000平方米，是所在城市的最大型綜合商業地產項目之一，以滿足當 地居民商業及娛樂的需求，及提升物業所在城市的居住環境素質。 我們矢志將 寶龍城市廣場 帶到新興城市。我們與地方政府緊密合作，配合其城市規劃。 寶龍城市廣場 不僅為 城市增添新景觀，還完善城市功能配套。我們主要集中於中國增長迅速的新興城市，因而可以相對較低的成本收 購土地，同時避開

4、一線城市的激烈競爭。 我們的商業模式的特點之一是我們一般分多個階段開發物業。在開發的較早階段，我們會出售住宅物業及部分商 業物業，以產生現金流，應付項目其餘階段的資金需要。此外，我們亦會戰略性長期自留優質商業物業的擁有 權，以產生經常性租金收入及潛在資本增值。我們相信， 寶龍 商業模式讓我們以較低資本支出實現快速擴張， 得到可觀回報及取得穩定的現金流。我們亦相信此商業模式提供多元化收入來源，減低因過度依賴任何特定物業 行業而造成的風險，確保持續成功。 寶龍亦致力優化租戶組合，積極引進國內外知名品牌企業的連鎖店作為長期主力店，包括百盛百貨、樂購 (TESCO)、家樂福、沃爾瑪、KFC、麥當勞、新

5、華都百貨、蘇寧、國美電器、金逸影城及橫店影城。我們相信， 與著名品牌訂立該等戰略夥伴關係將會有助於我們維持物業質量及價值。同時，借著與長期主力店的穩固關係， 可將其引入其它目標市場的類似項目，並進一步提升 寶龍 品牌。 寶龍有意繼續將 寶龍 商業模式引進中國發展迅速的城市，滿足新興城市日益頻繁的商業活動對優質商業物業的 殷切需求，選擇具備良好發展潛力的城市發展大規模多業態綜合性商業地產項目。 公司資料 寶龍地產控股有限公司 二零一一年中期報告3 董事 執行董事 許健康先生（董事會主席兼總裁） 許華芳先生（執行總裁） 肖清平先生 施思妮女士 劉曉蘭女士 非執行董事 許華芬女士 獨立非執行董事 魏

6、偉峰先生 梅建平先生 聶梅生女士 薪酬委員會 許華芳先生（主席） 梅建平先生 聶梅生女士 審核委員會 魏偉峰先生（主席） 梅建平先生 聶梅生女士 提名委員會 許健康先生（主席） 梅建平先生 聶梅生女士 公司秘書 歐陽寶豐先生 授權代表 許華芳先生 歐陽寶豐先生 註冊辦事處 P.O. Box 309 Ugland House Grand Cayman KY11104 Cayman Islands 香港營業地點 香港 皇后大道中99號 中環中心 58樓5813室 公司網址 核數師 羅兵咸永道會計師事務所 香港中環 太子大廈22樓 中國主要營業地點 中國上海市 長寧區虹橋路1452號 古北國際財富中

7、心1215樓 股份過戶登記處 Butterfield Fulcrum Group (Cayman) Limited Butterfield House, 68 Fort Street P.O. Box 609 Grand Cayman KY11107 Cayman Islands 香港股份過戶登記處 香港中央證券登記有限公司 香港 灣仔 皇后大道東183號 合和中心17樓 17121716號鋪 主要往來銀行 中國工商銀行股份有限公司 中國建設銀行股份有限公司 中國銀行股份有限公司 中國農業銀行股份有限公司 招商銀行股份有限公司 中信銀行股份有限公司 香港上海滙豐銀行有限公司 公司常年法律顧問

8、盛德律師事務所 主要物業權益表 寶龍地產控股有限公司 二零一一年中期報告4 於2011年6月30日，主要物業權益表如下： 項目佔地面積總建築面積應佔權益 已竣工的 建築面積 發展中的 建築面積 持作未來 發展的 建築面積 （千平方米）（千平方米）（千平方米）（千平方米）（千平方米） 福建省 泉州晉江寶龍金色家園 泉州安海寶龍豪苑73198100%198 福州寶龍城市廣場73215100%215 安溪寶龍城市廣場8732085%29426 廈門項目3079100%79 晉江寶龍城市廣場135811100%811 江蘇省 蘇州太倉寶龍城市廣場131288100%2145024 無錫玉祈寶龍湖畔花城

9、157360100%128232 無錫寶龍城市廣場7728480%284 宿遷寶龍城市廣場220489100%122367 鹽城寶龍城市廣場221497100%223274 常州寶龍城市廣場270855100%261594 山東省 青島寶龍城市廣場320707100%707 泰安寶龍城市廣場238291100%291 煙台海陽寶龍城市廣場668754100%61223470 青島李滄寶龍城市廣場107373100%137236 青島即墨寶龍城市廣場152614100%614 河南省 鄭州寶龍城市廣場134252100%252 洛陽寶龍城市廣場3561,134100%367389378 新鄉寶龍

10、城市廣場3001,282100%825457 天津市 天津寶龍國際中心3037465%374 天津市北綠地7370100%70 寶龍歐洲公園529695100%695 上海市 上海寶龍天地3049100%49 上海市曹路鎮71116100%116 浙江省 杭州寶龍城市廣場90256100%256 安徽省 蚌埠寶龍城市廣場192491100%491 重慶市 重慶合川寶龍城市廣場180658100%658 吉林省 長春寶龍中心27312100%312 4,97112,8243,6904,9504,184 業績摘要 寶龍地產控股有限公司 二零一一年中期報告5 業績摘要 截至2011年6月30日止六個

11、月 2011年上半年2010年上半年變動 人民幣百萬元人民幣百萬元 收入1,950.61,042.087% 毛利845.1528.860% 期間利潤2,521.1813.9210% 以下應佔： 本公司權益擁有人2,468.7815.3203% 非控制性權益52.4-1.43,843% 每股盈利 （每股人民幣元） 基本0.620.20210% 攤薄0.620.20210% 收入分析 截至2011年6月30日止六個月 2011年上半年2010年上半年變動 人民幣百萬元人民幣百萬元 物業銷售1,744.5957.082% 投資物業租金收入101.863.660% 物業管理服務收入40.221.488

12、% 其他收入64.1不適用 1,950.61,042.087% 於期年末 2011年6月30日2010年12月31日變動 人民幣百萬元人民幣百萬元 總資產30,675.724,466.325% 總負債17,295.613,319.730% 總權益13,380.211,146.620% 管理層討論與分析 寶龍地產控股有限公司 二零一一年中期報告6 市場回顧與展望 2011年上半年，中國政府對房地產實施宏觀調控，以抑制過熱的房地產市場。有關措施包括房產稅、限購、限 貸、限價、利率上調及銀根緊縮等，對房地產市場帶來巨大壓力。 2011年上半年，本公司及其子公司 （ 本集團 ） 適當地調整了銷售策略和

13、開發節奏，採取具競爭力的價格策略，把 握時機，適時推出了多個樓盤。合約銷售總面積為約345,687平方米，合約銷售金額為約人民幣2,334.6百萬元。 於截至2011年6月30日止六個月內推出的樓盤鹽城、宿遷、洛陽、青島李滄佔合約銷售總金額的54.8%。本集團 新購4塊土地，即天津濱海、天津市北綠地、上海市曹路鎮及泉州晋江。截至2011年6月30日止六個月擴充土地 儲備約170萬平方米，為未來的持續發展提供了充足的資源。本集團亦於2011年上半年成功提升租金及管理費 67.0%至人民幣142.0百萬元。於2011年第3或第4季亦將有4個大型商住綜合體開幕，同時本集團透過擴張其酒 店、百貨及KT

14、V業務實現了業務的擴張。其中本集團的青島寶龍福朋酒店己於2011年1月正式開業。此外，儘管 銀行收緊信貸，本集團在2011年年初成功發行人民幣750百萬元的以人民幣計值及以美元結算的三年期債券，並 獲得定期貸款47百萬美元，提高了集團的整體資金靈活度。 以 寶龍與城市共成長 為本集團的核心理念，本集團一直致力於成為中國城市化進程的重要參與者，並獲得了政 府和行業的高度認可，已連續7年被評為中國房地產專業領先品牌Top10、中國十大城市綜合體運營商、中國商 旅房地產領先品牌和中國房地產百強企業。本公司亦榮膺2011年中國房地產上市公司綜合50強和盈利能力10強。 2011年下半年，本集團預期將繼

15、續面對中國房地產市場宏觀調控之不明朗因素。2011年下半年，本集團將結合 自身核心業務著力做好以下工作：繼續貫徹落實 標準店 策略；集中資源開發順應市場需求。本集團將繼續注 重區域選擇，謹慎理性擴充土地儲備；繼續發揮穩健的財務管理手段，做好適當的融資安排，並視本公司財務狀 況，合理安排現金流，量入為出，確保財務安全和穩健運營；同時本集團將致力把握商業地產領域的商機，充分 發揮商業地產現金流穩定的特性，使其成為平抑波動、提升業績的有力手段，為本公司股東 （ 股東 ） 帶來滿意的 回報。 業務回顧 截至2011年6月30日止六個月內，本集團於下列主要業務分部，即物業發展、物業投資、物業管理服務和其

16、他物 業發展相關服務，進行其業務活動。其中，物業發展仍為本集團的核心業務及主要收入來源。 物業發展 截至2011年6月30日止六個月，本集團緊密符合其竣工及交付時間表，已售及交付項目的建築面積約251,575平 方米 （截至2010年6月30日止六個月：129,032平方米） ，較2010年同期增加95.0%，詳情如下表所示。 管理層討論與分析 寶龍地產控股有限公司 二零一一年中期報告7 截至2011年6月30日止六個月已竣工的發展項目及已交付的發展項目 項目 已竣工 建築面積 已售及交付 建築面積 （平方米）（平方米） 蚌埠 商業3,896 住宅252 煙台海陽 住宅5652,615 酒店38,062 青島李滄 商業568568 住宅106,46385,436 洛陽 商業11,579 青島城陽 住宅326 泰安 商業1,210 住宅551 無錫旺莊 商業177 住宅6,409 無錫玉祁 商業810 住宅4,327 宿遷 商業21,86823,670 住宅3,822 鹽城 住宅126,5121