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1、谨呈：三河市兴达房地产开发有限公司谨呈：三河市兴达房地产开发有限公司 威毕欧溪谷营销策划报告威毕欧溪谷营销策划报告 第一部分项目市场分析及研究 第二部分项目发展思路及定位 第三部分项目营销思路及计划 第四部分项目销售组织和执行 第一部分项目市场分析及研究 第二部分项目发展思路及定位 第三部分项目营销思路及计划 第四部分项目销售组织和执行 汇报框架汇报框架 第一部分 项目市场分析及研究第一部分 项目市场分析及研究 李晓超： 国家统计局新闻发言人 国民经济综合统计司司长 李晓超：当前国民经济继续保持平稳快速发展， 尚处于健康发展状态 李晓超：当前国民经济继续保持平稳快速发展， 尚处于健康发展状态
2、一季度国民生产总值50287亿元，同比 增长11.1%； 一季度，全国居民消费价格总水平同比 上涨2.7%，涨幅比上年同期上升1.5个百 分点。 中国经济黄金十年中国经济黄金十年 总体市场分析总体市场分析 年份年份城镇固定资产投资城镇固定资产投资房地产开发房地产开发比例比例 2003年2003年45811.745811.710153.810153.822.16%22.16% 2004年2004年59028.259028.213158.313158.322.29%22.29% 2005年2005年75095.175095.115909.215909.221.19%21.19% 2006年1-11
3、月2006年1-11月7931279312164161641620.70%20.70% 2007年一季度2007年一季度14544145443544354424.37%24.37% 房地产支柱地位依然房地产支柱地位依然 总体市场分析总体市场分析 土地 需求 行业规范 供应结构 金融 税费 土地 需求 行业规范 供应结构 金融 税费 政策执行力度加强政策执行力度加强 总体市场分析总体市场分析 北京土地市场北京土地市场 从土地供应区域来看，供应面积集中在大兴、房山、怀柔、密云及延庆等郊区及远郊区县。从土地供应区域来看，供应面积集中在大兴、房山、怀柔、密云及延庆等郊区及远郊区县。 07年市场供应量将
4、大幅增加，上市项目将由三部分组成年市场供应量将大幅增加，上市项目将由三部分组成 其一是受宏观调控政策影响，原定在其一是受宏观调控政策影响，原定在06年上市但因规划更改而被迫推迟到年上市但因规划更改而被迫推迟到07年面市的项目； 其二是部分开发商对 年面市的项目； 其二是部分开发商对08后楼市走向不明朗，而在后楼市走向不明朗，而在07年加大的推出量； 其三最后是本来原定就在 年加大的推出量； 其三最后是本来原定就在07年上市的项目；年上市的项目； 需求与供给需求与供给 特点A特点A北京市住宅市场总量供供需失衡，有效供给不足北京市住宅市场总量供供需失衡，有效供给不足 特点B特点B大部分地区住宅价格
5、大幅上扬大部分地区住宅价格大幅上扬 特点C特点C2007年16月，2007年16月，10000以下均价楼盘基本上分布于五环外10000以下均价楼盘基本上分布于五环外 特点D特点D服务比拼激烈, 紧凑型户型受到消费者的欢迎服务比拼激烈, 紧凑型户型受到消费者的欢迎 特点E特点E北京贫富差距过大，由于供给与需求不对称，造成一定结构上的失衡北京贫富差距过大，由于供给与需求不对称，造成一定结构上的失衡 北京市居住类市场宏观状况北京市居住类市场宏观状况 北京房地产运行态势北京房地产运行态势 2007年上半年供应面积大幅减少，新增供给逐步外扩， 五环外供给近一半 年上半年供应面积大幅减少，新增供给逐步外扩
6、， 五环外供给近一半 北京房地产运行态势北京房地产运行态势 2007年上半年新开盘价格创新高，五环之内价格均价在年上半年新开盘价格创新高，五环之内价格均价在 13048-18433元元/平米之间平米之间 住宅环线价格情况住宅环线价格情况,环线价格差环线价格差3000元元/环环 五环五环 六环六环 四环四环 三环三环 数据来源：北京市统计局、国家统计局北京调查总队数据来源：北京市统计局、国家统计局北京调查总队 13121元/13121元/ 10616元/10616元/ 7037元/7037元/ 4865元/4865元/ 北京整体房地产运行状态北京整体房地产运行状态 北京房地产运行态势北京房地产运
7、行态势 2006年销售面积年销售面积22878304平米，销售均价平米，销售均价8792元元/平米平米 北京房地产运行态势北京房地产运行态势 销售情况销售情况 销售套数销售套数 销售面积 (平米) 销售面积 (平米) 销售金额 (元) 销售金额 (元) 销售均价 (元/平米) 销售均价 (元/平米) 套均面积 (平米) 套均面积 (平米) 2006总体销售情况185528 22878304 201142335021 8792 123 2006通州销售情况11668125274364473371355147107 通州占总销售比例通州占总销售比例6.3%6.3%5.5%5.5%3.2%3.2%
8、07年1-5月总体销售情况537357010967 07年1-5月通州销售情况2635277958 通州占总销售比例通州占总销售比例4.9%3.9% 2007年以来东部市场尤其是通州市场供应和销售量锐减年以来东部市场尤其是通州市场供应和销售量锐减 三河 三河 燕郊 燕郊 四惠 四惠 经哈高速 930路公交线路 机场 机场 区域市场分析区域市场分析 区域价值区域价值 区域具有极佳的交通可达性区域具有极佳的交通可达性区域具有极佳的交通可达性区域具有极佳的交通可达性 朝阳北路延长线 项目地块西侧潮白河河蜿蜒流过，拥有较好的天然水态和成树 景观资源，具有较好的景观条件。 潮白水系蜿蜒，高尔夫为邻潮白水
9、系蜿蜒，高尔夫为邻潮白水系蜿蜒，高尔夫为邻潮白水系蜿蜒，高尔夫为邻 周边具有较好的周边具有较好的周边具有较好的周边具有较好的自然景观自然景观自然景观自然景观 燕郊VBO溪谷项目营销策划报 告 供给分析供给量 百万大盘，争相释放，未来供给可观百万大盘，争相释放，未来供给可观 众多的同质大盘项目同时供应众多的同质大盘项目同时供应众多的同质大盘项目同时供应众多的同质大盘项目同时供应 燕郊VBO溪谷项目营销策划报 告 占地面积占地面积建筑面积建筑面积建筑类型建筑类型销售情况销售情况 东方夏威夷公寓东方夏威夷公寓10万平米24万平米板楼，小高层三期产品 星河皓月星河皓月41万平米92万平米板楼，小高层
10、一期已入住，二期5月25号开盘两栋 楼，另外剩余两栋楼。 美林湾美林湾22万平米59万平米 板楼，小高层， 高层 一期5月26日开盘，现已销售过半。 尚品福成尚品福成67万平米37O万平米板楼，小高层五期排号，预计9月份开盘。 香格里拉花园公寓香格里拉花园公寓8726平米47万平米高层板楼仅剩商业部分 天子庄园天子庄园30万平米30万平米板楼四期在售 潮白人家潮白人家37万平米100万平米小高层，高层一期在售 纳丹堡纳丹堡35万平米90万平米小高层，高层预计2007年9月开盘 忆江南忆江南7万平米20万平米小高层，高层二期预计2007年7月开盘 南巷口南巷口30万平米100万平米小高层，高层预
11、计08年开盘 新圣得花园新圣得花园3万平米11万平米板楼，高层剩余1栋楼在售 欧逸丽庭欧逸丽庭36亩5万平米多层预计2007年8月开盘 市场供应情况分析市场供应情况分析市场供应情况分析市场供应情况分析 燕郊区域市场供应量巨大，总建筑面积约燕郊区域市场供应量巨大，总建筑面积约500、600万平米，多为同万平米，多为同 质化的多层质化的多层/小高层或高层产品。小高层或高层产品。 燕郊VBO溪谷项目营销策划报 告 客源汇聚，源源不断客源汇聚，源源不断 市场需求分析市场需求分析市场需求分析市场需求分析 燕郊燕郊VBOVBO溪谷项目营销策划报告溪谷项目营销策划报告 市场需求分析市场需求分析市场需求分析市
12、场需求分析 板楼、小高层：板楼、小高层：80后优越、接受力强后优越、接受力强 多层：多层：46-55岁，家庭稳定、经济独立岁，家庭稳定、经济独立 高层：高层：70后，传统、事业成功后，传统、事业成功 市场需求分析市场需求分析市场需求分析市场需求分析 燕郊VBO溪谷项目营销策划报 告 中心城区中心城区 区域均价在区域均价在3600-5000元元/平米左右，产品价格与通州相差千元，平米左右，产品价格与通州相差千元， 35-40万的产品总价被大多数意向购房者所广泛性接受。万的产品总价被大多数意向购房者所广泛性接受。 价格分析价格分析价格分析价格分析 批量爆发，一路飙升批量爆发，一路飙升 星河皓月 物
13、业类型：普通住宅 花园洋房 建筑类型：板楼、塔楼、多层 项目位置：东燕郊开发区燕顺路西潮 白河畔 均价：二期5300元/平米 四期4900元/平米 物 业 费：不带电梯0.79元/平米/月 带电梯1.2元/平米/月 占地面积：41万平米 建筑面积：92万平米 容 积 率：1.17 重点个案重点个案重点个案重点个案 美林湾 物业类型：普通住宅 花园洋房 建筑类型：板楼、小高层、多层 项目位置：东燕郊开发区燕顺路西侧 均价：多层板楼5300元/平米 高层4300元/平米 物 业 费：不带电梯0.89元/平米/月 占地面积：22万平米 建筑面积：50万平米 容 积 率：1.97 开 发 商：美林地产
14、集团之三河市天 宝嘉麟房地产开发有限公司 重点个案重点个案重点个案重点个案 上上城 物业类型：普通住宅 建筑类型：板楼/小高层/多层/高层 项目位置：东燕郊开发区102国道北 均价：四期4300元/平米 五期3600元/平米 物 业 费：一层0.8元/平米/月 二层以上1.1元/平米/月 占地面积：1800亩； 建筑面积：400万平米；五期200万平 容 积 率：3.42 开 发 商：三河福城房地产开发公司 重点个案重点个案重点个案重点个案 潮白人家 物业类型：普通住宅 建筑类型：板楼、塔板结合 项目位置：东燕郊开发区102国道北 均价：40004400元/平米 物 业 费：1.2元/平米/月
15、 占地面积：37万平米 建筑面积：100万平米 容 积 率：2.9 绿 化 率：35% 开 发 商：三河通顺房地产开发有限 公司 重点个案重点个案重点个案重点个案 东方夏威夷公寓 物业类型：公寓 建筑类型：板楼、小高层 项目位置：东燕郊开发区燕顺路东侧 均价：5360元/平米 物 业 费：1.48元/平米/月 占地面积：22万平米 绿 化 率：45% 容 积 率：1.47 开 发 商：三河市兴达房地产开发有 限公司 重点个案重点个案重点个案重点个案 纳丹堡 物业类型：普通住宅 建筑类型：板楼、小高层、高层 项目位置：东燕郊开发区燕顺路西侧 均价：43005300元/平米 物 业 费：约1.3元
16、/平米/月 占地面积：500亩 建筑面积：90万平米 绿 化 率：45% 开 发 商：三河汇福房地产开发有限 公司 重点个案重点个案重点个案重点个案 2007200720072007年以来，燕郊区域年以来，燕郊区域年以来，燕郊区域年以来，燕郊区域500500500500、600600600600万平米的巨量供应，区万平米的巨量供应，区万平米的巨量供应，区万平米的巨量供应，区 域同质项目市场竞争比较激烈，域同质项目市场竞争比较激烈，域同质项目市场竞争比较激烈，域同质项目市场竞争比较激烈， 产品同质化严重，未来市场主要是价格市场；产品同质化严重，未来市场主要是价格市场；产品同质化严重，未来市场主要是价格市场；产品同质化严重，未来市场主要是价格市场；5000500050005000元左元左元左元左 右的住宅将面临市场较大压力，右的住宅将面临市场较大压力，右的住宅将面临市场较大压力，右的住宅将面临市场较大压力，5500550055005500元左右的普宅将面元左右的普宅将面元左右的普宅将面元左右的普宅将面 临较大的市场风险；但精装
