2015青岛金茂湾上半年营销总结ppt课件

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1、,2012年2月20日星期一,2015年6月,2015年金茂湾上半年总结与下半年工作计划,总目录,市场环境 上半年营销回顾 下半年营销计划,一,市场环境,政策形势 市场情况 竞品分析 总结预测,政策形势全国政策,1,二套房贷款最低首付比例降至四成 个人出售2年以上普通住房免征营业税，3月 30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。,政府开始托市，政策环境日趋利好,二套房贷首付40%,央行利市六连击,政策形势青岛政策,1,青岛成为各项改革试点，政策环境逐步放宽。,市

2、场形势全市成交分析,2,青岛住宅市场整体呈现回暖趋势，量价齐升，但节奏较为缓慢,数据来源：锐理数据，截止日期2015年6月20日,（1）成交情况：2015年1-6月，青岛市商品住宅整体呈上升趋势，成交面积为475.79万m2，同比增长34.6%，环比下降5.9%；2015年1-6月均去化面积为79.30万m2。 （2）成交均价：2015年5月，青岛市住宅成交均价逐步提高，整体成交均价为8237元/，同比下降1.3%，环比下降3%。,市场形势全市存量分析,2,库存呈下降趋势，但库存总量过高，去化周期依然较长,数据来源：锐理数据，截止日期2015年6月20日,存量分析：2015年1-6月份，青岛市

3、场回暖，住宅存量呈下降趋势，截止到2015年6月20日，存量为1764.1万m2，同比增长9.4%，环比下降0.7%；按照月均79.3万m2去化计算，完全去化周期需要22.2个月，去化压力大；,市场形势市南成交分析,2,（1）成交情况：2015年1-6月，市南区商品住宅整体呈上升趋势，成交面积为10.68万m2，同比增长49.3%，环比下降10.2%；2015年1-6月均去化面积为1.78万m2。 （2）成交均价：2015年1-6月，市南区住宅成交均价逐步回升，整体成交均价为21236元/，同比下降17%，环比下降2.8%。,市南区住宅市场回暖程度较全市更加明显，但价格有小幅下滑,数据来源：锐

4、理数据，截止日期2015年6月20日,市场形势市南存量分析,2,市南区库存总量虽整体呈下降趋势，但去化压力依然较大,存量分析：截止到2015年6月20日，存量为43.34万m2，同比增加0.3%，环比下降9.8%，按照月均1.78万m2去化计算，完全去化周期需要26.1个月，去化压力大；,数据来源：锐理数据，截止日期2015年6月20日,竞品分析竞品分布,3,同价同质竞争,区域竞争,晓港名城 开发商：和记黄埔 建筑面积：95万 容积率：2.5 物业类型：高层、别墅、商业 产品：120-220 价格：15000元/,金茂湾,区域竞争,华润中心 开发商：华润置地 建筑面积：37.3万 容积率：5.

5、5 物业类型：高层住宅 产品：110-240 价格：22000元/,万科紫台 开发商：青岛新都心置业有限公司 建筑面积：19.2万 容积率：2.80 物业类型：高层 产品：85-144 价格：14200元/,博雅华府 开发商：青岛博莱置业有限公司 建筑面积：70万 容积率：2.52 物业类型：高层 产品：84-133 价格：11000元/,和达中心城 开发商：青岛创和嘉祺实业有限公司 建筑面积：32万 容积率：3.50 物业类型：高层 产品：85-115 价格：14500元/,保利叶公馆 开发商：青岛保利双峰置业有限公司 建筑面积：41.1万 容积率：3.52 物业类型：高层 产品：85-15

6、8 价格：13500元/,青实樱花郡 开发商：青岛房地产实业集团有限公司 建筑面积：15.4万 容积率：2.06 物业类型：小高层、高层 产品：92-124 价格：15600元/,竞品分析成交情况,3,竞品分析存量情况,3,晓港名城： 库存21.7万，为大户型成品，以130-150平三居为主，其次为150-200、200-250平四居，去化周期需要26.4月。,华润中心： 库存7.8万，为大户型成品，以200-250平四居为主，其次为170-200平，去化周期需要15.1月。,和达中心城： 库存1.7万，为小户型成品，以90-110平二居为主，其次为80-90平成品，去化周期需要2.4月。,青

7、实樱花郡： 库存5.5万，为小户型成品,以90-110平二居为主，其次为130-150平三居，去化周期需要19.5月。,竞品分析存量情况,3,保利叶公馆： 库存11058，为小户型成品，以80-90平二居为主，其次为110-130平三居，去化周期需要1.4月。,万科紫台： 库存6764，为三居成品，以110-130平三为主，其次为130-150平四居，90-110平二居去化周期需要1.5月。,博雅华府： 库存28610，为小户型成品，以80-90平二居为主，因上半年销售缓慢，并封盘，去化周期需时较长。,主要竞品 晓港名城为130-150大户型产品，存量较大，去化周期较长； 其他项目以小户型产品

8、为主，库存面积较少，下半年将有新品推出，竞争将会更加激烈。,市场小结,4,全国：政府开始托市，政策环境日趋利好 青岛：成为各项改革试点，政策环境逐步放宽。,市场供求,全市：整体开始回暖，但价格提升缓慢，存量较高； 市南：整体成交量回暖明显，但价格小幅下滑；,区域内竞品库存居高不下，产品结构以130-150为主； 区域外竞品以小户型为主，与本项目户型相仿，对项目造成一定程度的冲击，竞争日趋激烈。,宏观政策,竞品竞争,虽政策利好频出，促使成交量回升，但价格提升较为缓慢,二,上半年营销回顾,半年任务完成情况 核心工作 营销亮点,上半年任务完成情况,1,2015年上半年计划签约351套，销售签约额6.

9、58亿元，销售面积38667。 2015年上半年实际完成住宅签约351套，签约面积44056，签约金额64959万元； 车位签约181套，签约面积2650，签约金额2843万元； 上半年总计完成532套，46706，67802万元（含车位）。,以上数据含车位,注：数据截止2015年6月27日,核心工作营销总控,2,祈福青岛,1#2单元,推广,祈福青岛 让爱靠岸,一碗汤的距离 和老爸老妈做邻居,销售新推,7#2单元,7#1单元,“我们”金茂湾,爱要说出来,商业开街,7#开盘,海誓山盟集体婚礼,过年三天乐,春暖三月爱琴绽放,畅游爱琴奇幻之旅,五一三天乐,爱在金茂湾,市南家乐福,悦喜客来、前海利群、

10、台东万达、延吉路万达,西镇社区巡展,巡展,短信,看房团,搜狐资源看房团,老带新,老客户推荐新客户购房认购赠送港澳游或健身卡,节点活动,暖场活动,包装,营销中心包装,停车动线包装,草花包装,7#开盘预热,7#开盘热销,异地看房团,搜狐专场看房团,电台,亲情子母房,祈福青岛,报广,网络,每天1次，以实时热点、项目卖点、活动信息、温馨贴士为主，节点大V配合,每周2-3次，以实时热点、项目卖点、活动信息为主 节点大V配合,年末感恩,一碗汤的距离,我们,核心工作微信,微信：传播项目信息释放产品卖点、营销节点、活动信息 通过微信推送，播报项目动态，释放项目卖点、热销情况及各种活动，增加业主、待置业者的置业

11、信心，并打造金茂系、方兴地产品牌实力。,推广主题,祈福青岛 让爱靠岸,一碗汤的距离 和老爸老妈做邻居,“我们”金茂湾,1#2单元,7#2单元,7#1单元,Kiss剪影,祈福活动,商业街开街仪式,7号楼开盘,海誓山盟活动,2,核心工作微信,微信：传播生活信息结合时事热点、集体活动、知识分享 通过每日微信推送，结合时事热点、创意思维，分享普及各类知识、常识。以此将“湾姐”打造成业主、购房者都会关注的正面、积极、充满爱心的形象，让客户对于“湾姐”的理解并不局限在仅仅是项目推广，同样也是注重生活。,2,核心工作户外,户外广告：全面覆盖，短时间集中爆破！ 根据项目销售节点更换户外广告，同时整合项目周边公

12、交站牌广告及四川路沿线道旗，快速释放项目信息，全面覆盖，最短时间内进行集中爆破推广！,2,推广主题,一碗汤的距离 和老爸老妈做邻居,“我们”金茂湾,1#2单元,7#2单元,7#1单元,祈福青岛 让爱靠岸,推广策略报广,报广：感性诉求与产品结合，组合出击 通过半岛报及夹报、早报、城市信报多家纸媒进行炒作，释放优惠及产品信息，感情诉求与产品结合，提高传播，增强金茂湾媒体曝光度。,推广主题,祈福青岛 让爱靠岸,一碗汤的距离 和老爸老妈做邻居,“我们”金茂湾,1#2单元,7#2单元,7#1单元,2,核心工作网络,网络：多方位、多角度炒作 与新浪、搜狐、腾讯合作在新浪网、搜狐焦点、腾讯房产、搜房网等主流

13、媒体及时更新楼盘最新消息，同时在搜狐焦点、腾讯房产首页及业主论坛进行集中炒作，制造关注度，网络线下渠道支持及微信成为项目拓客、宣传的主要手段。,2,推广主题,一碗汤的距离 和老爸老妈做邻居,“我们”金茂湾,1#2单元,7#2单元,7#1单元,祈福青岛 让爱靠岸,核心工作短信,2,短信：费用低，传播快，覆盖广！ 4月份开始，截止6月底，累计投放短信220万条，来电86组。,核心工作巡展,2,巡展：扩大项目辐射范围，拓展外部客源 3月份开始，截止6月底，累计留电336，来访36组。,核心工作看房团,2,看房团：充分利用媒体资源，拓展客源 通过新浪、搜狐焦点、腾讯等媒体电商资源，组织本地、异地意向客

14、户，集中看房，扩大案场的客源途径，扩大项目辐射范围。,核心工作暖场活动,2,暖场活动：聚拢人气，增加案场氛围 通过创意手工、讲座、游戏互动等活动形式，邀约意向客户到访，聚拢人气，增加案场氛围；同时通过客户的复访，助力销售杀客。,核心工作周末影院,2,周末影院：业主关系维系，推动老带新 每周五、周六，利用高清大屏，播放电影，丰富业主的社区生活，在维护业主关系的同时，积极推进老带新活动。,核心工作老带新,2,范围及要求：金茂湾已购房业主 老朋新友奖励： 凡老客户推荐新客户购房认购住宅1套， 奖励A：老客户可获得免费港澳游名额1个，同时可获得1000元/人港澳游名额2个； 奖励B：老客户可获得四个月

15、英派斯健身卡2张。 以此类推（以上奖励二选一）。 活动时间：3月20日开始 活动效果：成交86套，10545，15398万元,老带新：充分利用媒体资源，拓展客源,核心工作营销中心包装,2,草花包装： 4月初率先启动春季草花栽植，成为青岛首个栽种春季草花的地产项目。 营销中心包装： 在示范区、营销中心内部进行营销物料包装，丰富销讲内容，烘托案场营销氛围。 停车导视包装： 5月份因工程施工进程，营销中心停车场迁移至B地块底商前，根据客户行车路线，对停车导视进行包装，指引客户顺利到达金茂湾营销中心。,营销中心包装：增加案场营销氛围，提升项目品质,核心工作二期7#开盘,2,2015年5月10日二期7#

16、开盘活动,开盘推出116套房源，1.1万，当日成交62套，面积0.6万，金额1亿元，去化率超50%,营销亮点祈福活动,3,活动时间：2015年1月25日 活动地点：金茂湾售楼处 活动方式：利用腊八节之机，邀请南山寺院主持真龙大师，为金茂湾业主祈福，并发放开光福袋 活动效果：当天共计来访156人，其中业主签到89组，意向客户签到76组；领取福袋156份，其中业主领取85份，意向客户领取71份。,“祈福青岛让爱靠岸”金茂湾祈福仪式,营销亮点爱要说出来,3,“爱要说出来”、“KISS剪影”微视频,活动时间：2015年2月8-17日 活动目的：年终感恩业主及意向客户；通过派发福字，扩大项目影响力 活动形式：拍摄Kiss剪影、“说爱”微电影，在线上进行推广，传递“爱”的正能量。 活动效果：粉丝714,764人、图文阅读次数 622,201次、转发+收藏人数15128次,营销亮点子母房推广,3,一碗汤的距离微视频,活动时间： 4月15日-5月1日 活动主题：一碗汤的距离 活动目的：通过活动，传递与