天津湾商业租金定位报告(1)

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1、天津湾商业租金定位报告天津湾商业租金定位报告 1.天津商圈分级分析1.天津商圈分级分析 主要商圈规划及分布主要商圈规划及分布 各商圈租金情况各商圈租金情况 2.天津主要业态分析2.天津主要业态分析 餐饮业租金分析餐饮业租金分析 娱乐业租金分析娱乐业租金分析 3.商业专业人士访谈3.商业专业人士访谈 天 津 湾 商 业 定 位 天 津 湾 商 业 定 位 4.天津湾商业租金定位4.天津湾商业租金定位 区域内商业租金定位区域内商业租金定位 A2B3E区租金定位A2B3E区租金定位 天津商圈分级分析天津商圈分级分析 主要商圈规划及分布主要商圈规划及分布 主要商圈规划及分布主要商圈规划及分布 各商圈代

2、表项目租金情况各商圈代表项目租金情况 各商圈代表项目租金情况各商圈代表项目租金情况 根据天津市商业布局规划，到2010年，本市人均拥有零售商业网点 面积将达到1.2平方米。其中，商业中心布局为：和平路、滨江道、东马路 周边地区为市级商业中心，商业用地面积超过220公顷，营业面积220万平方 米以上，突出购物、观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代商业与服务功 能。 塘沽解放路商业中心区为市级商业次中心，包括解放路商业中心群、海 河外滩休闲公园、新洋特色市场群、泰达商业中心等四大功能区。 区级商业中心24处，重点服务区域人口的中高档大宗商品购买，依据便 利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场

3、。居住区级商业中心50 处，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以700900 平方米/千人配置网点。 天津商圈分级天津商圈分级 天津商圈分级分析天津商圈分级分析 1、市级核心商圈 此类商铺占据白金旺地，如滨江道和平路、小白楼、东马路周边。 优势：位置优越，人流充足。有关数据表明，这里的日人均流量达30万， 节假日更是 高达100万。而此区域的商铺租金更是30元上下（地段不一样，取中间值）。此地段商 铺如地位准确，经营得当，租金收益可观。 劣势：单价高，投资额大。商家林立，竞争激烈，几乎无市场空白点可挖，对前期定 位及后期管理都要求严格，稍有不甚，就有可能血本无归。 代表项目：

4、万达、麦购、 MINI购、通宝。 2、市内区域型商圈 此类商铺地处市内繁华地段或成熟居住区或未来发展热点区域，如大沽南路、 老城厢、东站后广场及各区繁华地段。 ?优势：区域内缺少商业设施，商业前景较好。单价适中，投资额不高。如若规划得 当，很有可能商圈升级，升值前景较好。 ?劣势：商圈的形成需要长时间积淀，市场培育需要过程，前期经营效果及租金收益可 能较差。面对核心商圈的挤压，生存空间狭小。代表项目：嘉华、新澳、恒华、奥 城、老城厢 3、郊县核心商圈3、郊县核心商圈 此类商铺地处郊县繁华地段，如塘沽、大港、静海 ?优势：优势：区域性核心商圈，人流有保障，商业定位空间较多，发展前景较好，单价较低

5、， 投资额不高。 ?劣势：劣势：绝对消费力较低，对商业设施的消化力不高，地域较远，管理不方便。 ?代表项目：塘沽金海岸、解放路一号工程。 4、社区型商业设施社区型商业设施 此类商铺地处新兴小区的底商。 ?优势：优势：消费人群固定，单价低，投资额小，适应业态较多，对后期管理的依存度较低， 风险较小。 ?劣势：劣势：由于缺乏统一管理，商业升级的可能较小，升值前景较差，租金收益增长较慢。 代表项目：格调、水木、翠景 市内区级商业中心明细市内区级商业中心明细 河西区三处：棉二、佟 楼、南楼商业中心； 河西区三处：棉二、佟 楼、南楼商业中心； 南开区三处：体育中心、 水上、西南角商业中心； 南开区三处：

6、体育中心、 水上、西南角商业中心； 红桥区两处：西站、丁 字沽商业中心； 红桥区两处：西站、丁 字沽商业中心； ?河东区三处：大直沽、 华昌大街、中山门商业中 心； 河东区三处：大直沽、 华昌大街、中山门商业中 心； 河北区一处：中山 路商业中心； 河北区一处：中山 路商业中心； 主要商圈规划及分布主要商圈规划及分布 主要商圈规划及分布主要商圈规划及分布 各商圈代表项目租金情况各商圈代表项目租金情况 各商圈代表项目租金情况各商圈代表项目租金情况 市级商业圈市级商业圈 和平区南市 天地烩 ?整体面积：1万7 ?户型面积：144740 ?楼层：5层1托2 内街 ?租金：有租有售，租均价约5元/平米

7、. 天，一层7元/平米.天，各层租金差约在 70-80之间 ?物业费：未定 ?业态：餐饮 ?入住时间：07年10月 和平区南市 天地烩 ?整体面积：1万7 ?户型面积：144740 ?楼层：5层1托2 内街 ?租金：有租有售，租均价约5元/平米. 天，一层7元/平米.天，各层租金差约在 70-80之间 ?物业费：未定 ?业态：餐饮 ?入住时间：07年10月 和平区滨江道 欧乐 ?整体面积：4万6 ?单层面积：4300 ?楼层：9层（含地下1层） ?租金：有租有售，租均价约10元/平米. 天，一层20元/平米.天，各层租金差约在 70-80之间。 ?物业费：未定 ?业态：餐饮为主，1、2层经营国

8、际品牌 ?入住时间：07年12月 和平区滨江道 欧乐 ?整体面积：4万6 ?单层面积：4300 ?楼层：9层（含地下1层） ?租金：有租有售，租均价约10元/平米. 天，一层20元/平米.天，各层租金差约在 70-80之间。 ?物业费：未定 ?业态：餐饮为主，1、2层经营国际品牌 ?入住时间：07年12月 市内各区级商圈市内各区级商圈 天邦购乐园（商业街） ?整体面积：10万 ?户型面积：200、400、600 ?楼层：地下1层，地上4层（地下KTV、1层餐饮百货等、2、3层超市2 万平米及百货、4层影院5000平米及餐饮）其中超市2万平米、影院 5000平米共812厅 ?租金：1层均价6-7

9、元/平米.天，4层44.5元/平米.天 ?物业费：15 ?车位：在商业外部，共1000余个 ?业态：餐饮、百货、超市、KTV、影院 ?入住时间：明年年初封顶，08年10月整体商业开业 麦收商业现状麦收商业现状 ?麦收商业整体共3层6200平方 米，3层自营；12层分割销 售；经过三年销售率完成约 60%。 1F： 麦收商业整体共3层6200平方 米，3层自营；12层分割销 售；经过三年销售率完成约 60%。 1F： 共11个铺位，单铺面积约90- 110平方米，销售均价25000万 元/平方米，目前全部售罄，销 售周期1年，当前仅有3家入住 经营，租金约25-28万元/年; 2F：2F： 共1

10、6个铺位，面积90-110平方米，销售均价约12000- 15000元/平方米，目前销售85，还剩4套未售，销售 周期约3年，目前仅2家入住经营，租金约10-15万元/年; 3F:3F: 尚未出售及招商 南开区方正山海天 ?整体面积：7000 ?户型面积：600、800、1000 ?楼层：3层（3层连体出租） ?租金：3元 ?物业费：待定 ?业态：限制餐饮，只接受不动明火的 餐饮 ?入住时间：现房 南开区方正山海天 ?整体面积：7000 ?户型面积：600、800、1000 ?楼层：3层（3层连体出租） ?租金：3元 ?物业费：待定 ?业态：限制餐饮，只接受不动明火的 餐饮 ?入住时间：现房

11、南开区赢寰大厦 ?整体面积：1000 ?户型面积：600、800、1000 ?楼层：2层（1托2） ?租金：只售不租，售价2.5万 ?物业费：4.5 ?业态：限制餐饮，只接受不动明火的 餐饮 ?入住时间：08年3月 南开区赢寰大厦 ?整体面积：1000 ?户型面积：600、800、1000 ?楼层：2层（1托2） ?租金：只售不租，售价2.5万 ?物业费：4.5 ?业态：限制餐饮，只接受不动明火的 餐饮 ?入住时间：08年3月 南开区金恺津旺铺 ?整体面积：1万多 ?户型面积：500、1000及以上 ?楼层：2层（1托2） ?租金：售3万，500平米以上租，租金7元 ?物业费：待定 ?业态：无

12、限制 ?入住时间：07年10月 南开区金恺津旺铺 ?整体面积：1万多 ?户型面积：500、1000及以上 ?楼层：2层（1托2） ?租金：售3万，500平米以上租，租金7元 ?物业费：待定 ?业态：无限制 ?入住时间：07年10月 南开区富力.星光大道 ?整体面积：1万8 ?户型面积：1185000（现只剩500、 1000平米两套） ?楼层：2层（有1托2，也有独立两层的） ?租金：500平米以上可租，租金4.56.5 ?物业费：2.03 ?业态：限制餐饮，只接受不动明火的餐饮 ?入住时间：现房 南开区富力.星光大道 ?整体面积：1万8 ?户型面积：1185000（现只剩500、 1000平

13、米两套） ?楼层：2层（有1托2，也有独立两层的） ?租金：500平米以上可租，租金4.56.5 ?物业费：2.03 ?业态：限制餐饮，只接受不动明火的餐饮 ?入住时间：现房 天津主要业态分析天津主要业态分析 餐饮业租金分析餐饮业租金分析 餐饮业租金分析餐饮业租金分析 娱乐业租金分析娱乐业租金分析 娱乐业租金分析娱乐业租金分析 天津餐饮业各业态的租金情况天津餐饮业各业态的租金情况 中餐因为内涵丰富，租 金的分布区间也比较均 匀。 其中与租金相关联的各类 因素主要包括餐馆所在的 地段、使用面积的大小、 所在的楼层等，当前天津 餐饮的主要租金集中在1-2 元之间，有部分品牌餐饮 中餐因为内涵丰富，

14、租 金的分布区间也比较均 匀。 其中与租金相关联的各类 因素主要包括餐馆所在的 地段、使用面积的大小、 所在的楼层等，当前天津 餐饮的主要租金集中在1-2 元之间，有部分品牌餐饮 租金在2-4元之间。租金在2-4元之间。 中餐中餐 西餐西餐 西餐由于本身档次和利润点较高，所以知名的 西餐餐饮租金也相对的较高。同时也有一部分较为 低档的西餐业态存在，西餐主要租金集中在4元/平 米以上，市级地段租金可达到7-10元/平米。 西餐由于本身档次和利润点较高，所以知名的 西餐餐饮租金也相对的较高。同时也有一部分较为 低档的西餐业态存在，西餐主要租金集中在4元/平 米以上，市级地段租金可达到7-10元/平

15、米。 中西快餐中西快餐 快餐性质的业态因为要考虑全天的人流量，所以在 选址的时候大多集中于繁华的商业区，所以导致租金水 平也较高，一般品牌租金集中在2-4元/平方米，世界品 牌租金集中在4-7元/平方米。 快餐性质的业态因为要考虑全天的人流量，所以在 选址的时候大多集中于繁华的商业区，所以导致租金水 平也较高，一般品牌租金集中在2-4元/平方米，世界品 牌租金集中在4-7元/平方米。 日韩料理的整体租金水平在餐饮业态中属于较高 的，这其中日式料理的档次又要高于韩式料理的。4 元以上的比例在25以上。 日韩料理的整体租金水平在餐饮业态中属于较高 的，这其中日式料理的档次又要高于韩式料理的。4 元

16、以上的比例在25以上。 日韩料理日韩料理 天津主要餐饮集中区域分析天津主要餐饮集中区域分析 食品街食品街 定位： 天津特色食品，同时面向周边地区的旅游餐饮消费群体。 面积及结构: 整体三层（二、三层联体）一层以天津特色小吃为主，单体面积在200 平米左右；二、三层是中型餐饮（以中餐为主）单位面积1000平米以上下。 经营方式： 大面积租赁，租期大部分在510年，新近商家租金月付（外街租金在23 元/平米*天，内街一层23元/平米*天，二三层联体在2元上下） 分析： 餐饮街现状主要是经营老化，忽略天津自有市场过去食品街的消 费结构是 8：2，外地游客占80%，本地游客占20%今后希望能够用1年到2年的时间，使消 费族群的比例能够达到5：5。 水上北路水上北路 定位： 形成之初是因日、韩外籍及高收入人群主要居住地，有较固定的中高档消 费客群，同时又有南开区政府招商办的支持，加之原有模式及特点，就形成了 今天这样的规模，以川粤、韩式烧烤、料理等为主体的中高档餐饮。（人均消 费: 100-200元） 面积： 体量面积基本在中等8001500平米