XX住宅区项目初步可行性研究报告

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1、西南科技大学毕业设计（论文）任务书 毕业设计（论文） 任务书 拟题单位土木学院工程管理教研室审题人 题目名称兴苑御景名城可行性研究报告 题目性质真实题目虚拟题目 学生学号指导教师 学生姓名 专业名称技术职称 学生院系土木工程与建筑学院 学生层次大学本科所在单位土木工程与建筑学院 年月日 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 毕业设计（论文）的内容与要求： 1. 论文题目： XX住宅区项目初步可行性研究报告 2. 论文内容： 主要是对拟建项目在技术上、 经济上进行初步可行性研究， 分析其在技 术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。分析过程主要 包括： 项目建设初步方案及规划设计、资源

2、条件、项目寿命期内现金流测 算（投资估算、资金筹措分析、赢利预测等），进行财务评价（计算财务评 价指标、盈亏平衡分析、 、敏感性分析），最终提出项目研究结论。 主要内容包括： 第一部分项目总说明（或总论） 主要分析项目背景与概况：项目可研目的、本报告的编制依据、本报 告的编制说明等；主要技术经济指标。 其中：编制依据：（1） XX城市居住区规划设计规范 （2） XX市规划管理条例 (3) 中华人民共和国城市规划法 (4) 工程建设标准强制性条文 （房层建筑部分） （5） 住宅建筑设计标准 （6） XX市城市规划管理局地块规划设计条件 （7）国家计委房地产开发项目经济评价方法 （8） 建设项目经

3、济评价方法与参数（第二版） （9） XX市房地产开发项目资本金制度管理办法 （10） 投资项目评估方法与实务 (11) xx 城市房地产开发经营管理条例 （12） 其他相关资料 注意： “XX ”为项目所在地 主要经济指标：见附表1（后） 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 第二部分项目概况 主要描述项目名称、项目建设单位情况、项目建设场地、规划条件、 公共配套条件、总体规划方案、建筑方案、水、电、气供应等等。 第三部分项目组织机构及运行机制 根据项目状况设计其相应的组织机构和运行机制。常见项目的组织形 式为：工作队式、直线式、职能式、矩阵式。根据项目的设计规模和技术 特点或工期要求等来选定本

4、项目拟采用的组织结构形式。参考工程项目 管理 。 第四部分项目实施进度 确定建设项目 总进度计划表 ；具体安排前期工作、设计招标、施工、 竣工验收等阶段主体工作及进度；并据此编制项目实施进度表（横道图）。 第五部分投资估算及资金筹措 为确定项目的经济效益和财务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成 本：如对项目的建设投资进行估算，并编制投资估算表，包括分项投资估 算表和总投资估算表；确定资金筹措方式与来源。 估算依据 ： （1）XX市建设项目城建费用统一征收办法实施细则 （2）最新四川省建筑工程综合概预算定额 （3）最新四川省工程建设其它费用定额 （4）全国统一建筑按装工程工期定额 （5）目前

5、市场上平均费用标准 （6）项目规划方案 估算原则 反映市场情况，使投资估算准确合理。 可参考用表：附表2 至附表 5。 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 注意：投资估算系列表格中的项目并不是固定的，要根据本人所选项 目情况确定，格式也可变化。只有达到目的：为确定项目的经济效益和财 务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成本，尽量详细的罗列各投资 成本要素。 第六部分财务效益指标分析（或财务评价） 本部分主要是从公司财务的角度计算利润相关指标：税前（税后）利润、 投资利润率等指标，编制损益表。 具体：财务评价基础数据选取：1、基础数据包括销售收入数据、成本及 税金、销售费用等 (见第五部分 )

6、；2、编制收入估算表；编制评价财务报表， 进行财务效益指标分析。参考财务管理课程 损益表、收入估算表见附表 第七部分项目经济效益评价 主要包括两部分： 1、盈利能力分析： （1）确定基准收益率 （2）确定基础数据：包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等(见 第五部分 )；编制收入估算表。（见第六部分） （3）盈利能力评价采用的现金流量表有两种类型：编制全投资现金流 量表和自有资金现金流量表，确定各时期时点现金流量。 （4）评价指标选取：静态和动态指标、效率性和效益型指标。如NPV 、 IRR、投资回收期（静态） 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 2、偿债能力分析：根据损益表和现金流量表计算

7、。可采用指标：借款 偿还期、利息备负率。进行贷款偿还分析，评价项目偿债能力。 注意：基准收益率的确定 基准收益率一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、 投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。 参考工程经济学教材 第八部分风险分析（不确定性分析） 主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以此评价项目的风险水平和抗 风险能力。 采用方法：量本利分析方法和单因素敏感性分析。 注意：1、量本利分析方法，考虑用线性分析，所以分析前，首先明确 线性分析的假定。 画出盈亏平衡图。 2、单因素敏感性分析。针对全部资金和自有资金的评价指标选取敏感 性因素，影响企业效益的主要因素有房屋销售收入、土地成

8、本和建设投资， 对这三个变量进行单因素敏感性分析，考察它们对内部收益率、全部投资 净现值等指标的影响程度。注意税前和税后现金流不同。画出敏感性分析 表 第九部分项目评价的结论 先列出项目投资收益相关经济指标汇总表，对各指标结果进行分析， 得出相关结论。 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 第十部分附表 附表 1：建设项目总投资估算表 序号项目总投资（万元）单方造价（元 / ）备注 1 土地费用 要对其做敏感 性分析，故单独 列出 2 前期工程费 3 工程建设费、设备费 4 公司管理费 5 财务费用 6 不可预见费 7 销售推广费用 8 销售税费前投资费 用 9 销售税费 10 销售税费后投资费

9、 用 附表 2 建设工程分项投资估算表 附表 2.1 前期工程费 序号费用名称计算基数单位 单价金额 估算说明 元 /万元 1土地费用80亩8000100 万元 /亩 2方案设计费1600001524015 元/ 3初设及施工图设计费1600002032020 元/ 4可研费16000010按合同为准 5地质勘探费1440m1390 元/米 6工程监理费1600003483 元/ 7异地人防费14799530444地上建面的30 元/ 8城市建设配套费1600001402240 140 元/ 9白蚁防治费1600001.5241.5 元/ 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 10规划许可执照费

10、16000025 10.1多层336001.03550 元/的 0.18 10.2 中高层、商业、 车库、公建1264001.721950 元/的 0.18 11建设工程综合服务费13464万元8建安标的的0.06 12施工用水电20根据工程部经验估算 13质量监督费13464万元47建安标的的0.35 14招投标费13464万元54建安标的的0.4 15劳测费13464万元19建安标的的0.14 16合计16000071911512 附表 2.2 工程建设费、设备费 序号费用名称 计算 基数 单位 单价金额 备注 元/万元 1土石方工程M 3 2 建筑安装工程费用 （含供水、 供电、简 装修

11、） 2.1多层 2.2 中高层、商业、车库、 公建 3电梯工程台 4 基础设施及市政工 程费 4.1 环境景观绿化工程 (含灯饰、室外管网 工程 ) 4.2道路m 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 4.3供电工程费用台 5 合计 附表 2.3 公司管理费 序号费用名称计算基数单位 单价金额 估算说明 元/万元 1公司管理费用（一二） 2 2合计 附表 2.4 销售推广费用 序号费用名称计算基数单位 单价金额 估算说明 元/万元 1推广费用销售额的1.1 2销售费用销售额的0.55 3合计 附表 2.5 财务费用 序号费用名称计算基数单位 单价金额 估算说明 元/万元 1公司财务费万元贷款额

12、9贷款年限 2合计 附表 2.6 不可预见费 序号费用名称计算基数单位 单价金额 估算说明 元/万元 1基本预备费万元（一二） 1 2涨价预备费万元（一二 +六（ 1） ） 2 3合计 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 附表 2.7 营业税费 序号费用名称计算基数单位 单价金额 估算说明 元/万元 1转让手续费万元总收入 1 2营业税及其附加万元总收入 5.75% 3印花税万元总收入 0.5 4小计 附表 3 建设项目总投资估算表 序号项目总投资（万元）单方造价（元 /）备注 1土地费用 要对其做敏感性分析，故单 独列出 2前期工程费 3工程建设费、设备费 4公司管理费 5财务费用 6不可预

13、见费 7销售推广费用 8销售税费前投资费用 9销售税费 10销售税费后投资费用 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 附表 4 投资项目用款计划表 序号 年度 项目（季度安排） 合计 1土地费用 投资比例（ %） 投资金额（万元） 2前期工程费 投资比例（ %） 投资金额（万元） 3工程建设费、设备费 投资比例（ %） 投资金额（万元） 4公司管理费 投资比例（ %） 投资金额（万元） 5财务费用 支出比例（ %） 投资金额（万元） 6不可预见费 投资比例（ %） 投资金额（万元） 7销售推广费用 投资比例（ %） 投资金额（万元） 8销售税费 支出比例（ %） 投资金额（万元） 9合计投资金额

14、（万元） 附表 5 投资计划与资金筹措表 序号 季度 项目 1总投资 1.1土地费用 1.2前期工程费 1.3工程建设费、设备费 1.4公司管理费 1.5财务费用 1.6不可预见费 1.7销售推广费用 1.8销售税费 2资金筹措 2.1资本金 2.2银行借款 2.3工程垫支 2.4预售收入 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 附表 6 销售收入预测表 序号 季度 项目 2004.10-2005.10 2005.10-2006.10 合计 4 1 2 3 4 1 2 3 1 多层住宅 销售比例（）40% 50% 10% 100% 销售面积（）13440 16800 3360 33600 销售均价

15、（元 / ）2500 2500 2500 金额（万元）3360 4200 840 8400 2 中高层住宅 销售比例（）20% 40% 30% 10% 80% 销售面积（）18700 37400 28050 9350 93500 销售均价（元 / ）2800 2800 2800 2800 金额（万元）5236 10472 7854 2618 26180 3 商铺 销售比例（）40% 60% 100% 销售面积（）4800 7200 12000 销售均价（元 / ）8000 8000 金额（万元）3840 5760 9600 4 车库 销售比例（）10% 30% 30% 20% 10% 100%

16、 销售个数（个）34 103 103 69 34 343 销售均价（万元/ 个）5 5 5 5 5 金额（万元）172 515 515 343 172 1715 5 合计3532 9951 11827 8197 6630 5760 45895 附表 7 损益表 序号 季度 项目 1经营收入 1.1多层住宅销售收入 1.2中高层住宅销售收入 1.3商铺销售收入 1.4车库销售收入 2经营成本 2.1土地费用 2.2前期工程费 2.3工程建设费、设备费 2.4公司管理费 2.5财务费用 2.6不可预见费 2.7销售推广费用 2.8销售税费 西南科技大学毕业设计（论文）任务书 3利润总额 4所得税 5税后利润 6累计税后利润 7投资总利润率 8投资总利税率 附表 8 现金流量表（全部投资） 序号 季度 项目 1现金流入 1.1多层住宅销售收入 1.2中高层住宅销售收入