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1、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税增值额税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除 扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其 他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评 估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。 增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部 分，税率为 4
2、0%。 增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部 分，税率为 50%。 增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。 上面所列四级超率累进税率， 每级 “增值额未超过扣除项目金额” 的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额， 可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目 金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额 50% 土地增值税税额=增值额30% （二）增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的土地增值税 税额增值额40%扣除项目金额5% （三）增值额超过扣除项目
3、金额 100%，未超过 200%的土地增值 税税额=增值额50%扣除项目金额15% （四）增值额超过扣除项目金额 200% 土地增值税税额=增值额60%扣除项目金额35% 公式中的 5%，15%，35%为速算扣除系数。 土地增值税是对转让国有土地使用权、 地上建筑物及附着物并取得收 入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土 地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房 地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好 的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与 扣除项目金额之间的差额。（2）扣除
4、项目金额，即税法规定准予纳 税人从转让收入额中减除项目的金额， 它包括取得土地使用权所支付 的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税 金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项 目金额 50%的部分，税率为 30%，速算扣除数为 0；（2）增值额超过 扣除项目金额 50%，未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%， 速算扣除数为 5%； （3）增值额超过扣除项目金额 100%，未超过扣除 项目金额 200%的部分，税率为 50%，速算扣除数为 15%；（4）增值 额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60
5、%，速算扣除数为 35%。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用 权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物 形态的估价收入。 其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技 术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、 过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3） 房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其 他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳 税人能铵转移房地产项目计
6、算分摊利息支出， 并能提供金融机构证明 的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的 5%以内计算扣除， 否则按上述第（1）和（2）项合计的 10%以内计算扣除；（4）转让 房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加 等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专 门从事房地产开发的企业可以按 20%计算扣除。这条规定对于房地产 开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例， 看其结果介于税率中哪一个 层次，然后运用公式“土地增值税税额增值额税率扣除项目金 额速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发 100
7、栋花园别墅，其中 80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价 14.8 万元，登记、过户手续费 0.2 万 元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工 程费等合计 50 万元，贷款支付利息 0.5 万元（能提供银行证明）。 每栋售价 180 万元，营业税率 5%，城建税税率 5%，教育费附加征收 率 3%。问该公司应缴纳多少土地增值税？ 计算过程如下：转让收入：1808014400（万元） 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.80.2 50）805200（万元） 房地产开发费用扣除：0.58052005%300（万元） 转让税金支出：144005%（15%3%）777.6（万元） 加计扣除金额：520020%1040（万元） 扣除项目合计：5200300777.610407317.6（万元） 增值额144007317.67082.4（万元） 增值额与扣除项目金额比率7082.47317.6100%96.79%应纳 增值税税额7082.440%7317.65%2467.08（万元）
