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1、,第五章 房屋、建筑物价格评估 一、影响房屋、建筑屋价格的因素 1、交易情况因素；1、交易日期因素；2、区域因素；3、个别因 素。 二、房屋、建筑物价格评估方法 1、市场法，2、成本法，3、收益法。 三、房屋、建筑物价格评估方法公式 1、市场法基本公式：P=PABCD； 评估值=实例价值交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数。 A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/（ ）； B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=（）/ 100； C=待估对象区域状况指数/可比实例区域状况指数=100/（）； D=待估对象状况指数/可比实例状况指数=100/（
2、 ）。 2、成本法基本公式：P=A+B+C+D+D+E 评估值（新）=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资 利息+销售费用+利润。 评估值（旧）=重置成本-年贬值额已使用年限 D=(C-S)/N=C(1-R)/N; D 年贬值额；C 重置成本；S 净残值；N 耐用年限；R 残值率。 3、收益法基本公式：=/r1-1/（1+r）N。 净收益=总收入-总费用；r 资本化率；N 收益年限。,1,2,房地产价值=房地产净收益/综合资本化率；总 费用=管理费+维修费+保险费+税金； 土地价值=土地净收益/土地资本化率；土 地总费用=管理费+维修费+税金。 土地价值=房地产价值-建筑物现值； 建筑物现值
3、=重置价值-年贬值额已使用年限； 土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化 率； 建筑物净收益=建筑物现值建筑物资本化率； 建筑物价值=房地产价值-土地价值； 建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本 化率 综合资本化率=（土地价值土地资本化率+建筑物价值 建筑物资本化率）/（土地价值+建筑物价值）。 第六章机器设备价格评估 一、影响机器设备价格的因素 1、个别因素；2、交易因素；3、时间因素；4、区域因 素。 二、机器设备价格评估方法 1、市场法，2、成本法，3、收益法。 三、机器设备价格评估方法公式 1、市场法：直接匹配法；因素调整法；成本比率调整法。 直接匹配法公
4、式：P= Pi; P参照物价值；i 差异调整。,因素调整法公式：评估值=实例价值交易情况修正系数 交易日期修正系数个别因素修正系数区域因素修正系 数。 A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/（ ）； B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=（）/ 100； C=待估对象个别因素指数/可比实例个别因素指数=100/（）； D=待估对象区域因素指数/可比实例区域因素指数=100/（）。 成本比率调整法：根据参照物售价占重置成本比率。 2、成本法：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值- 经济性贬值。 、重置成本：直接法；物价指数法；重置核算法； 综合估价法；重量估价法；类比
5、估价法。 直接法：直接询价或使用价格资料； 物价指数法公式：重置成本=历史成本（当前年份指数 /基年指数） 重置成本=历史成本各年环比指数乘积； 重置核算法：根据生产成本、销售费用、利润、税金。 综合估价法公式：RC=(M/K+ M)(1+K)(1+K)/(1-r) 设备价格=（主材费/成本主材费率+主要外购件费）（1+成本利 润率）（1+非标准设备设计费率/设备数量）/（1-综合税率）。 重量估价法公式：RC=WRK+P+T,3,设备价格=设备净重综合费率调整系数+合理利润+ 税金； RC=WRK（1+r）/（1-r）; 设备价格=设备净重综 合费率调整系数（1+利润率）/(1-综合税率)。
6、 类比估价法公式：RC=（A/A）S 设备价格=（待 估设备生产能力/参照物设备生产能力）规模指数参照物设备 价格。 a、运杂费：国产设备运杂费=国产设备原价国产设备运杂费 率； 进口设备国内运杂费=进口设备到岸价进口设备国内运杂费 率。 b、设备安装费：国产设备安装费=国产设备原价设备安装费率。 进口设备安装费=进口设备到岸价设备安装费率。 c、基础费：国产设备基础费=国产设备原价国产设备基 础费率；进口设备基础费=进口设备到岸价进口设备基础 费率。 d、进口设备从属费用： 海运费=设备离岸价海运费率；海运费率：远洋5-8%， 近洋 3-4%。 国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）保险费率
7、/ （1-保险费率）；保险费率：一般在 0.4%左右。 设备到岸价=设备离岸价+海运费+国外运输保险费。 关税=设备到岸价关税税率；关税税率：按现行关税税 率表计算。,4,消费税=（设备到岸价+关税）消费税率/（1-消费税 率）；消费税率：按国家发布的消费税率表计算。 增值税=（设备到岸价+关税+消费税）增值税率 银行财务费=设备离岸价费率；银行财务费率：0.4- 0.5% 外贸手续费=设备到岸价外贸手续费率；外贸手续费率：1-1. 5% 车辆购置附加费=（设备到岸价+关税+消费税）费率。 1.6L 以上 10%;1.6L 以下 5%。裸车价格=开票价格（含增值税 ）（1+增值税率）。 、实体
8、性贬值 观察法：通过观察，凭借视觉、听觉、触觉或借助检测 工具对设备进行检查，根据经验对设备状态、损坏程度做出判 断。 使用年限法： a、实体性贬值率=已使用年限/总使用年限； b、实体性贬值率=剩余加权使用年限/（剩余加权使用年 限+加权投资年限） c、剩余加权使用年限=现行重置成本剩余使用年限 d、加权投资年限=现行重置成本投资年限 修复费用法：实体性贬值=可修复性贬值+不可修复性 贬值；不可修复性贬值=（重置成本-可修复性贬值）已使用 年限/总使用年限。 、功能性贬值:,5,功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本； 功能性贬值=超额运营成本（1-所得税税率）/r1-1/（1+r） N D
9、、经济性贬值： 经济性贬值率=1-（设备预计可利生产能力/设备原设 计生产能力）； 经济性贬值=设备年收益损失额（1-所得税税率）/r 1-1/（1+r）N。 2、收益法：生产线、成套化工设备等具有独立获利能力 可以使用收益法评估。=/r1-1/（1+r）N。 第七章 林木资源资产价格评估 一、影响资源资产价格的因素 1、营林生产成本；2、投资利息；3、利润；4、税金；5、 林木生产中的损失；6、地租；7、地区差价和树种差价。 二、资源资产价格评估方法 1、市场法，2、剩余法， 3、收益法，4、成本法。 三、资源资产价格评估方法公式 1、市场法：=kkGQ；评估值=林分质量调整系数物价指 数调整系数参照物单位蓄积量价格待估林木资产蓄积量。 2、剩余法：=W-C-F+S；评估值=销售总收入-木材经 营成本-木材经营合理利润+林木资源的再生价值； 经营成本包括：采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及税 金。,6,
