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1、合生江山帝景户型更改建议合生江山帝景户型更改建议 江山帝景营销部 2012.9.2 目目录录 【第一部分】前言 【第二部分】区域及客户分析【第二部分】区域及客户分析 【第三部分】项目销售概况 【第四部分】 现有市场货量供应参考 【第五部分】 户型调整建议 【第一部分】 前言 合生江山帝景公寓住宅产品自2009年10月开盘销售以来，销售速度缓慢，资 金回笼不理想，具体原因分析如下： 项目周边生活配套缺乏：项目周边生活配套缺乏：项目虽然隶属铁山镇街道管辖，但是项目周边生活 配套 少，交通不便利等原因造成市场可接受度小； 产品问题：产品问题：前期销售产品户型单一，面积大总价高，得房率太低，仅有70%
2、。 为保证项目短期销售任务的完成及项目长久的运营开发以快速回笼资金为为保证项目短期销售任务的完成及项目长久的运营开发，以快速回笼资金为 原则，我们须提前对1#、2#、3#地块公寓住宅产品进行户型更改规划，目标 是： 低成本低成本低总价为则低总价为则抢占多的市场份额以以低成本低成本、低总价为低总价为原原则则，抢占更多的市场份额； 完善社区生活、商业、休闲配套，提升产品附加值与客户信心提升产品附加值与客户信心； 【第二部分】 区域及客户分析 一、大连市一、大连市 东北亚经济圈核心、东北三省经济走廊前沿 环渤海经济圈未来核心重要城市文化旅游滨海国际名城 城市性质：东北亚重要的国际 环渤海经济圈未来核
3、心重要城市、文化旅游滨海国际名城 航运中心，我国东北地区核心 城市，文化、旅游城市和滨海 国际名城。 城市职能：东北亚国际航运中 哈大高铁 心、东北亚国际物流中心和区 域性金融中心，国际旅游目的 渤海跨海隧 道 地和服务基地，国家软件和信 息服务业基地，东北地区会展、 现金设备制造中心。 二、旅顺区二、旅顺区 大连未来发展前沿、东北亚会客厅大连未来发展前沿、东北亚会客厅 交通枢纽、国际滨海商务旅游城市、发展绿色经济 大连中心城区构成：核心 区、旅顺城区、金州新区、区旅顺城区金州新区 保税区 三、旅游休闲度假城三、旅游休闲度假城 五城一都规划旅游休闲度假城 兼具旅顺城市核心配套、特有高端国际化文
4、化旅游配套、独有山海河资源兼具旅顺城市核心配套、特有高端国际化文化旅游配套、独有山海河资源 用地布局规划 四、琥珀湾大连第二个星海湾、旅顺未来的商业、旅游、文化中心四、琥珀湾大连第二个星海湾、旅顺未来的商业、旅游、文化中心 商业 标志建 筑 文化中心 风景商业 度假旅店 广场 军备用 用地布局规划 小区中 度假旅店 军备用 地 海滨别墅 连排房 多层 高层 双拼 心 组团中 高尔夫练习场 游艇俱乐部 多层 高层 花园洋房 小高层 小区会 组团中 心 会展中心 回迁房 小区会 所 温泉度假区 会展中心 中学 小学海天别墅小学海天别墅 板块细分板块细分 新城区 （区政府） 工业园区 龙 河 片 区
5、 太阳沟 教育旅游生活区 长江路片区 新兴片区新兴片区 西部临港新城科技创新城 旅游休闲度假城 历史文化名城 宜居生态城 五、区域归位五、区域归位 区域 东北亚高档生态养生居住板块 区域 定位 立足旅游休闲区定位立足旅游休闲区定位立足旅游休闲区定位立足旅游休闲区定位 打造城市乃至东北亚地区高档生态养生居住板块打造城市乃至东北亚地区高档生态养生居住板块 即：将尚未成熟的本居住区域，结合大连旅顺打造旅游 核心区的基础上，优化区域价值，提升区域复合型功能 11 建立旅顺“生态养生版块”的概念建立旅顺“生态养生版块”的概念 将城市定位生态环境与本案整合在一起便能确立本案的“高档高档+生态生态+养生养生
6、” 将城市定位、生态环境与本案整合在一起，便能确立本案的“高档高档+生态生态+养生养生” 的综合优势，确立本案在大连地区，乃至东北亚的生态居住区的热点地位。 联合 跟随旅顺打造宜居 城市步伐 联合如中铁等品 联合 自创兼具第一居 所功能的国际级 自创兼具第一居 所功能的国际级 生态休闲居住核生态休闲居住核联合如中铁等品 牌地产企业提升 区域价值打造琥 珀湾高端生态休 生态休闲居住核生态休闲居住核 心形象心形象 跟随 珀湾高端态休 闲养生板块 自创 12 六、目标客户定位六、目标客户定位 通吃通吃 理由：理由：项目建筑规模较大，加之处于待开发的不成熟区域，市场当前难难 以以有足够的能力消化大规模
7、消化大规模的纯度假类或纯刚需类的纯度假类或纯刚需类项目项目且销售速度及以以有足够的能力消化大规模消化大规模的纯度假类或纯刚需类的纯度假类或纯刚需类项目项目，且销售速度及 周期难以控制，运营被动，风险大。 因此本案在依据自然环境规划出区别于市场现状产品的资源类社区前提 在度类度类市市大连大连主客户主客户在下，在吸纳吸纳度度假假类类市市场场外仍必须同时面对面对大连大连及旅顺及旅顺主主流流客户客户，并在这 两大类产品下兼顾养老型及投资性客户。我们要完成住宅的整体及相对 快速销售，客户必须“通吃”。 所以本项目的产品定位在依托现有环境的基础上，通过产品类型、 户型面积及户型配比的定位将目标客群定位为投
8、资投资度假度假养老养老 部部户型面积及户型配比的定位，将目标客群定位为投资投资、度假度假、养老养老+部部 分刚需客户。分刚需客户。 13 从使用用途进行目标客户群分类 第一第一 旅顺地缘客户为主注重交通生活教育配套 居所居所 旅顺地缘客户为主。注重交通、生活、教育配套。 第二、第二、 旅顺大连中高端人群为主注重稀缺资源的拥有对度假休 三居 所 三居 所 旅顺、大连中高端人群为主。注重稀缺资源的拥有，对度假、休 闲、生活等配套设施关注。 移移本地老年东省渤海地老年与大连有定脉联移移民 养老 客户 民 养老 客户 本地老年人、东三省、环渤海地区老年人，与大连有一定人脉联 系或工作联系者。看重本案城
9、市价值、新区价值、良好的自然环 境，需要舒适型产品形式与面积区间。 资源 度假 资源 度假 客户客户 山海河资源是此类客户的最关注的产品价值，资产实力的不同对 产品的选择不同。 客户客户 产品的选择不同。 投资投资 区域未来价值的提升以及产业的强有力提升是带动投资客的最关 键的因素产品的性价比是其最关注的置业因素多选择具备优 14 投资投资 客户客户 键的因素，产品的性价比是其最关注的置业因素。多选择具备优 良生态环境的小户型为主。 【第三部分】 销售概况 一、项目销售概况一、项目销售概况 大连项目自2009年10月公寓开盘以来，销售情况：大连项目自年月公寓开盘以来，销售情况 销售套数销售面积
10、销售额 42035860.91258,867,657 月份销售套数销售面积销售额 大连项目公寓2012年销售情况： 月份销售套数销售面积销售额 1月168.93434,980 2月199 61795 0002月199.61795,000 3月2137.86899,287 4月2196.431,506,247 5月5462.583,059,614 6月7540.154,156,298 7月6500.903,764,473 8月199.09714,500 从2012年每个月公寓的销售情况可以看出公寓的去化率太慢除从2012年每个月公寓的销售情况可以看出，公寓的去化率太慢，除 了受当前宏观市场影响、
11、区域位置影响之外，最大的原因就是户型不够 实用，使用率低，并且户型单一，仅有两种户型，对于客户来讲选择面 较小，销售总价偏高。精装修是本项目唯一亮点。因此针对剩余地块公较小，销售总价偏高。精装修是本项目唯亮点。因此针对剩余地块公 寓户型欲做调整。 楼号户型面积（）户数（套） 比例 楼号户型面积（）户数（套） 比例 大连项目4#地块在售户型配比如下： 5# 两室两厅一卫9964 67% 一室两厅一卫6832 33% 小计851296 100% 3# 两室两厅一卫9976 67% 一室两厅一卫6838 33% 小计10108114 100% 小计10108114 2# 两室两厅一卫9976 67%
12、 一室两厅一卫6838 33% 100% 小计10108114 100% 1# 两室两厅一卫9964 67% 一室两厅一卫6832 33% 小计851296 100% 25# 两室两厅一卫9560 67% 一室两厅一卫6630 33% 小计768090 100% 23# 两室两厅一卫9560 67% 一室两厅一卫6630 33% 一室两厅一卫6630 小计768090 100% 合计52600600 楼号户型面积（）销售套数 销售比例 楼号户型面积（）销售套数 销售比例 4#地块销售情况汇总表 备注：除2#不是精装之外，其他楼栋均为精装修。 5# 两室两厅一卫9962 97% 一室两厅一卫68
13、32 100% 小计831494 98% 3# 两室两厅一卫9951 67% 一室两厅一卫6838 100% 小计763389 78% 小计763389 2# 两室两厅一卫996 8% 一室两厅一卫688 21% 12% 小计113814 12% 1# 两室两厅一卫9927 42% 一室两厅一卫6830 94% 小计471357 59% 25# 两室两厅一卫9559 98% 一室两厅一卫6630 100% 小计758589 99% 23# 两室两厅一卫9553 88% 一室两厅一卫6630 100% 小计701583 92% 合计36398426 71% 公寓客户购买职业分析公寓客户购买职业分
14、析 客户职业数量比例客户职业数量比例 私营业主 11035.37% 120 IT 30.96% 白领 3611.58% 公务员 3912.54% 80 100 军人 185.79% 高管 196.11% 退休 3912.54% 82 57% 60 80 公寓客户购买职业分析 数量 工人 82.57% 教师 154.82% 房地产 20.64% 医院 82.57% 40 数量 公寓客户购买职业分析 比例 医院 中科院 10.32% 厨师 10.32% 北车集团 30.96% 20 北车集团 律师 10.32% 记者 20.64% 银行 61.93% 0 总计 311100% 总计 311100%
15、 二、成交客户分析二、成交客户分析 域域数量数量 公寓所属区域分析表公寓所属区域分析表 350 数量 区区域域数量数量 大连市区128 250 300 大连市区8 旅顺口区56 150 200大连北三 市 5 50 100 其他省市44 东三省78 0 数量 1285654478311 大连市区旅顺口区大连北三市其他省市东三省合计 东三省78 合计311合计311 公寓购买用途公寓购买用途 60 购买目的数量购买目的数量比例比例 婚房自住154.82% 日常自住5116.40% 50 租赁投资5517.68% 长期投资4313.83% 短期投资5618.01% 30 40 公寓购买用途 数量
16、直接养老206.43% 远期养老299.32% 办公00.00% 10 20 公寓购买用途 比例 商住两用00.00% 度假4113.18% 落户10.32% 0 房自住 常自住 赁投资 期投资 期投资 接养老 期养老 办公 住两用 度假 落户 合计311100%100% 婚 日 租 长 短 直 远 商 户型去化速度比（截止2012年8月）一居63%两居51%户型去化速度比（截止2012年8月）：居：63%，两居：51% 每期销售价格： 一期开盘：一居：6596元/平，两居：6211元/平 二期开盘：一居：7495元/平，两居：7381元/平二期开盘：居：7495元/平，两居：7381元/平 三期开盘：一居：7931元/平，两居：7590元/平 从以上数据不难看出：一居户型虽然单价高但是销售速度仍然很 快，说明低总价产品市场占有率很大。 三、前期客户问题三、前期客户问题 前期一居为快销户型，证明低总价，满足 功能性居住产品被市场认可度高 户型单一，得房率过低 刚需客户，产品断档，没有小两居。 度假类客户户型选择面
