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1、 1 二手房交易的详细流程 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总 登记的、再次上市进行交易。 二手房交易的详细流程和注意事项： 1、 产权调查 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署 名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其 次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助 证据以初步确认房屋产权归属。如果房屋属于共有产权，则还要查 看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。 在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证 的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫 妻共有财产关，婚姻法规定，凡是夫妻
2、婚后因购买、继承取得 的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售 房屋的证明。 2、交定金 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千 万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百 万，以 5%计算定金额度也能达到 5 万元。所以当交易进行到这个 环节时，请多留个心眼。 2 如果看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手 中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三 方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注 明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝 履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定
3、金最好交 由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即 可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少 需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。 风险提示： a)当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金 或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交 金额的 20%; b)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约 买卖合同中应注明“交由第三 c)为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保 证金协议，约定从定金中扣除 1 万元左右的保证金。在查验家具、 电器完
4、好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保 证金。 3、赎楼 一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的 情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借 3 款赎楼，产生的是 0.8%的担保费用，以及 0 .4%的短期赎楼利 息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保 公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担 保费，但买家需要提前供楼。 风险提示： 因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼是不可 取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买 家会冒风险。 4、付首期及资金监管 除了产权问题之外，自主交易需
5、要担心的第二大问题就是资金 监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来 做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监 管。 具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自 在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之 后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方; 如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供 此项服务，一般会收取单笔 500 元左右的监管费，但如果你是通过 要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。 出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在 放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲
6、自到银行，也能避 免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。 4 5、签订买卖合同 在交定金环节，自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个 协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内 容。 签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产 总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易 税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时 间，确定日期才能够保证交易顺利进行。 买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可 以去中介公司索要合同文本。 风险提示： a)如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面 出现共有权人不同意出售导致交易
7、存在失败的可能。 b)如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明， 避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。 c)如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家 电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必 要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情 况。 d)如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日 期及违约条件。 e）要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主 5 违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的。 6、办理按揭 如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行 做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证
8、明、买 卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭， 他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现 贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一 般会延长二三个工作日。 根据房产楼龄新旧，评估价格高低，贷款一般最高能做到 8 成，一般 6、7 成。 至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办 理，免得来回跑腿。 至于银行的选择，四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办 事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本 一致。 风险提示： a)如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首的准 备，否则交易不成将造成违约。 b)目前二套
9、房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情 况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定 解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。 7、注销他项权证 6 按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。 8、过户及交税 去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手 续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合 同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定 金。 交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到 场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性 付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证 复印件，银行也会自动去国土房
10、管局办理抵押手续，在 5 个工作 日后放尾款给业主。 风险提示: a)房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转 移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是 由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质 量问题。 b)目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房 产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条 条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为 业主违约，必须承担违约责任。 9、交房 7 交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如 果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬 走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述
11、的水电等交 接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门 去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。 最主要的是之前有签订交房保证金协议，如果房子内 部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有 缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。 风险提示: a)如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证 金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当 初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。 b)户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前， 最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。 10、买方支付尾款 （如果没有签交房保证金协议）在二手
12、房交易过程中，往 往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业 费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、 家电的完好等起到相应的保障作用。 购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程 中发生意想不到的损失。一般签约当日首付 30%，取得收件收 据时支付 60%，产证办理完毕支付最后 10%。买家和卖家在 8 签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清 楚。 过户流程： 第一天： 领表：房地产转让申请审批书、房地产买卖合同、 买方确认单，填表。 交易：买卖双方验人签字。 查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封（上午查下午出 结果，下午查次日出结果）。 鉴
13、定：做房屋安全鉴定报告。 核价：财政部门根据房屋买卖（置换）合同的成交金额评 估房价。 地税：缴纳卖方房产营业税（免税的地税部门开具免税确认 单）和印花税，印花税买卖双方各万分之五。 第二天或第三天交件，七天后交契税： 交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证 回执。 此后十个有效工作日后： 领证：买方拿身份证原件取房证 9 提供资料： 卖方提供资料： a)房屋所有权证（复印件 1 份、产籍图 4 份）； b)契税证； c)身份证（夫妻双方）（复印件 2 份）； d)夫妻双方户口簿（复印件 1 份）； e)结婚证（如丢失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方 式不被承认）； f)
14、单身、离婚者提供离婚证、离婚协议书或民事调节书或法院 判决书，离婚未再婚证明；丧偶者提供购房证明、丧偶未再婚证 明；未婚者提供未婚证明（复印件 1 份）。 买方提供资料: 身份证（复印件 2 份） 备注： a)房地产赠与、继承、委托、涉外以及涉及港澳台地区的提 供公证书。 b)被拆迁户购房登记提供拆迁协议书。 c)五年内买卖提供相应房地产转让审批书原件及抵税专用表 原件。 d)验人签字时卖方夫妻及买方必须本人到场。 e)办理贷款请先预留资料，原房证（包括产籍图）、契税 证、买卖双方身份证复印件。 10 f)如该房屋为产权人和其配偶先购买的，之后产权人配偶去 世的情况，需要其所有子女及合法继承人到场，产权人先办理继承 公证后才可以办理转让。
