重庆环球金融中心运营策略案

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1、 2 2004年，北京 ，贡院6号，4万/平米，高出市场豪宅3倍 2005年，深圳，红树西岸，3万/平米，高出周边2倍 2006年，上海，汤臣一品，10万/平米，天价撼世 2009年，北京，云霄路路8号，9万/平米，再度震惊 2009年，香港，天汇，68万/平米，全球震惊 奇迹还在不断创造 价格， 由市场决定？ 由价值决定？ 由客户决定？ 3 超凡的思想是不会与凡夫俗子共存的希特勒 4 价格，由思维决定！ 5 6 中国重庆 解放碑CBD 华迅地产 338米超高层甲级写字楼 是凡品？ 还是天物？ 核心问题 我们如何看待环球金融中心？ 或者说 我们该如何看待环球金融中心？ 7 运营策略案 重庆环球

2、金融中心 核心问题分解 9 解决问题的逻辑思路 10 城市认知 区域认知 项目认知 城市认知 区域认知 项目认知 写字楼市场 公寓市场 竞争分析 写字楼市场 公寓市场 竞争分析 产品优化 智能化建议 产品优化 智能化建议 功能界定 相互关系 发展模式 核心驱动力 功能界定 相互关系 发展模式 核心驱动力 整体定位 写字楼定位 商业定位 价值体系构 建 整体定位 写字楼定位 商业定位 价值体系构 建 营销战略 推广策略 策略执行 价格预判 营销战略 推广策略 策略执行 价格预判 销售组织体系 案场管控体系 销售组织体系 案场管控体系 报告目录 11 我们认为，房地产的价值首先取决于城市价值， 然

3、后是区位价值，最后才是产品本身的价值 因此，我们有必要对重庆的城市价值进行更加深入 的解读 12 13 PART 项目认知项目认知 城市认知 区域认知 项目认知 14 国家五大中心城市之一五大中心城市之一 长江上游地区的经济中心经济中心 西部地区的重要增长极重要增长极 城乡统筹发展直辖市直辖市 中国一线城市一线城市 国家重要的现代制造业基地制造业基地 西南地区综合交通枢纽交通枢纽 城市战略 15 城市战略 重庆1小时经济圈 重庆2小时经济圈 重庆3小时经济圈 覆盖以重庆为中心的中国西部重要城市 2009年，重庆的GDP增速预计达到惊人的12%，全球增 速最快。2010年，GDP预计达到17%。

4、 重庆已经进入了一个新的经济增长周期。 成渝经济区中国第四级 1. 成渝经济区规划起于2003年，于2010年12月正式获批 2. 成渝经济区区域规划将涵盖四川15个市和重庆31个区县，总面 积20.61万平方公里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元。 3. 成渝经济区的空间布局将依托中心城市和长江黄金水道、主要 陆路交通干线，形成以重庆、成都为核心，沿江、沿线为发展 带的“双核五带”空间布局。 16 成渝经济区中国第四级 17 5大定位 1. 全国重要的经济增长极，建成以重庆、成都为核心的西部地区综 合实力最强区域； 2. 西部地区重要的产业集聚区，形成国家重要的先进装备制造业、

5、现代服务业、高新技术产业和农产品基地。 3. 深化内陆开放的试验区； 4. 统筹城乡发展的示范区； 5. 国家生态安全保障区。 成渝经济经济区中国第四级 成渝经济区，是西部地区经济最发达、经济密度最高的地区。区域经 济密度是全国平均水平的3.2倍3.2倍，是西部地区平均水平的14倍14倍，2008年 ，实现GDP14041亿元，占川渝两省市的79.8%、西部的24.1%、全国的 4.7%。 GDP14041亿元，占川渝两省市的79.8%、西部的24.1%、全国的 4.7%。 国内外的大企业在产业转移布局时，肯定会更多涌向成渝经济区，提 升区域产业的规模和质量，更多高端的产业肯定会在区域落户发展

6、， 促使区域内产业调整，市场要素也会形成自由流动，最终达到川渝两 地合作互赢。 18 成渝经济经济区中国第四级 19 对成渝经济区的发展目标，到2015年，建成 西部地区重要的经济中心，地区生产总值占 全国的比重达到6.5%，城镇化率达到52%。 到2020年，成渝经济区区域一体化格局基本 形成，人均地区生产总值达到4.7万元，城 镇化率达到60%，成为我国综合实力最强 的经济区域之一。 成渝经济区将与沿海长三角、珠三角、京津冀三大增长极呈东西犄角鼎立之势 20 21 1985年 1990年4月2005年6月2009年4月 城市发展东进城市发展东进 时任上海市市长汪道涵率先提 出开发浦东 上海

7、市市长汪道涵率先提 出开发浦东，思路从最初考虑 把浦东作为上海中心城区第二 产业的扩散地，转移到了上海 建设“四个中心的核心功能区 ”上来。 总理批复总理批复 上海市委、制定了“开发浦东、振兴上 海、服务全国、面向世界”的开发方针。 1990年GDP:60亿元 国家综合配套改革试点 1990年GDP:60亿元 国家综合配套改革试点 国务院总理温家宝温家宝主持召开国务 院常务会议，批准上海浦东新区 进行综合配套改革试点。 批准上海浦东新区 进行综合配套改革试点。标志着 浦东改革开放进入了新阶段。 2005年GDP:2100亿元，同比 13.8% 面积扩充 国务院批复同意将原南汇区行政区 域划入浦

8、东新区。 2009年GDP4000亿元，同比10.5% 2005年GDP:2100亿元，同比 13.8% 面积扩充 国务院批复同意将原南汇区行政区 域划入浦东新区。 2009年GDP4000亿元，同比10.5% 1990，上海浦东新区 22 1994年3月2005年10月2006年4月2009年9月2010年1月 国家综合配套改革试点成立国家综合配套改革试点成立 明确了开发建设滨海新区的指 导思想、基本原则、功能定位 和主要任务。 2006年GDP：1960亿元，同比 20.2% 三区合一 撤销塘沽区、汉沽区、大港区 三区，正式成立滨海新区行政 机构。 2009年GDP3881亿元，同比 23

9、.5% 2006年GDP：1960亿元，同比 20.2% 三区合一 撤销塘沽区、汉沽区、大港区 三区，正式成立滨海新区行政 机构。 2009年GDP3881亿元，同比 23.5% 新区正式挂牌新区正式挂牌 设立滨海新区 天津市政府决定设立滨海新 区。 设立滨海新区 天津市政府决定设立滨海新 区。滨海新区范围包括塘沽 区、汉沽区、大港区三个完 整的行政区和东丽区、津南 区的一部分。 1994年GDP:112亿元 定位提升 1994年GDP:112亿元 定位提升 党的十六届五中全会提 出，推进天津滨海新区等 条件较好地区的开发开 放，带动区域经济发展。 2005年GDP：1623亿元， 同比22%

10、 推进天津滨海新区等 条件较好地区的开发开 放，带动区域经济发展。 2005年GDP：1623亿元， 同比22% 2009，天津滨海新区 目前国家批准设立的特区和两个国家级新区，都承担着构成“增长极”的“内核”、从而带动一个区域 发展的使命，如深圳之于“珠三角”，浦东新区之于“长三角”，天津滨海新区之于“环渤海”，三个新区分 别构成中国第一、第二、第三“增长极”的内核。 实践证明，一个区域的发展需要有“增长极”，“增长极”的作用需要“增长核”来激活。 目前国家批准设立的特区和两个国家级新区，都承担着构成“增长极”的“内核”、从而带动一个区域 发展的使命，如深圳之于“珠三角”，浦东新区之于“长三

11、角”，天津滨海新区之于“环渤海”，三个新区分 别构成中国第一、第二、第三“增长极”的内核。 实践证明，一个区域的发展需要有“增长极”，“增长极”的作用需要“增长核”来激活。 中国经济发展 24 2010年5月批复重庆“两江新区”总体方案 2010年6月两江新区正式挂牌 2010年5月批复重庆“两江新区”总体方案 2010年6月两江新区正式挂牌 重庆对“两江新区”的战略定位： 立足重庆市、服务大西南、依托长江经济带、 面向国内外，形成 立足重庆市、服务大西南、依托长江经济带、 面向国内外，形成一门户一门户、两中心、三基地两中心、三基地 “两江新区”成就中国第三新区 门户：门户： 西部内陆对外开放

12、的重要门户 中心：中心： 长江上游区域贸物流易中心 长江上游地区金融中心 基地：基地： 国家重要现代制造业和高新技术产业基地 内陆国际贸易大通道和出口商品加工基地 长江上游科技创新和科研成果产业化基地 25 两江新区原型首次提出两江新区原型首次提出3号文件推进3号文件推进 国务院发布关于推进 重庆统筹城乡改革发 展的若干意见（国发 3号文件），在国家 战略层面正式提及重 庆设立“两江新区” 问题 上报方案上报方案 重庆市政府正式上报 了重庆“两江新区 ”总体规划方案。 当年7月，国家发改 委组成调研小组来渝 进行实地考察。 全面筹备全面筹备 重庆市政府常务会议即 审议通过重庆市人民 政府贯彻落

13、实“国务院 关于推进重庆市统筹城 乡改革和发展的若干意 见”的通知，表示将 在本届市委市政府任期 内力争设立两江新区 正式获批正式获批 国务院在5月7日批复 了重庆“两江新区” 总体方案 为全面落实城乡统筹发展，国家西部大开发战略以及重庆产业结构调整，全面把重庆建设 成为长江上游经济中心，重庆政府正式向国家推出两江新区概念。最终经过一年零八个月的时 间，2010年5月7日中国第三新区两江新区正式获批。 重庆市人大常委会组 织在渝全国人大代表 就重庆设立重庆北部 内陆开放试验区进行 了专题调研 2008年9月2009年2月2009年5月2010年2月2010年5月 “两江新区”成就中国第三新区

14、26 两江新区 立足重庆、服务大西南 上海浦东 振兴上海、服务全国、面向世界 天津滨海 依托京津冀、服务环渤海 三大新区定位对比 两江新区： 一门户两中心三基地 门户：门户： 西部内陆对外开放的重要门户 中心：中心： 长江上游区域贸物流易中心 长江上游地区金融中心 基地：基地： 国家重要现代制造业和高新技术产业基地 内陆国际贸易大通道和出口商品加工基地 长江上游科技创新和科研成果产业化基地 浦东新区： 四个中心、三个服务、两个率先、一个继续 四个中心：四个中心： 国际经济、金融、贸易和航运中心 三个服务：三个服务： 服务于长江三角洲、长江流域和全国 两个率先：两个率先： 率先基本实现现代化，率

15、先基本建成小康社会 一个继续：一个继续： 争取做到在经济、政治、文化等方面继续走在全国前列 天津滨海： 两基地两中心 中心：中心： 北方国际航运中心 国际物流中心 基地：基地： 国家高水平的现代制造业和研发 转化基地 两江新区立足大西南片区，在明确的发展目标和战略规划下将全面发挥带动作用。 三大新区定位对比 28 两江新区未来 两江新区未来 截止目前，新区内已集中了霍尼韦尔、惠普等54家世界500强，签约 招商引资项目147个，预计合同投资总额将达到4476亿元。到2020年 ，新区GDP更将突破6千亿元，相当于再造一个重庆 29 重庆正迎来一个伟大的十年，承担着新阶段中国经济 发展火车头的使

16、命！ 拥有十大国家级优惠政策的两江新区，已成为全球资 本关注的焦点。 拥有良好地理条件和区位优势的两江新区，在凭借优惠的政策环境和清晰的产业 布局，必将吸引外部资金和企业入驻，城市辐射能力进一步加强，拉动 “成 渝经济带” 产业，引领西部地区经济发展，经济稳定快速发展。 两江新区的发展建设不仅对三北区域的发展起到带动作用，而且对整个重庆城市 的发展也将会起到非常大的带动作用。 随着城市价值提升，吸引更多的资金、物流和高素质人才聚集于此。在未来 会 吸引越来越多的优质企业，给两江新区发展带来新的活力，重庆必将会具备 更强大的城市竞争力。 两江新区对城市发展的意义 依托西永微电园高科技项目集 群，侧重保税加工，为全球电 子信息类企业在渝落户、发 展，提供全面的平台服务，重 点打造外向型电子信息产业集 群。 两路寸滩保税港区 西永综合保税区 水港空港”模式，侧重保税物流，打造西部 最开放的口岸，内陆地区政策最优、功能最齐 全、开放程度最高的口岸环境和长江上游航运 中心，吸引和集聚国内外先进的生产要素，增 强重庆在整个西部地区的经