物业公司管理戴德梁行创世纪广场物业管理顾问建议书

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1、 1.0 序言 11.0 序言 1 2.0 戴德梁行物业管理有限公司简介 2-42.0 戴德梁行物业管理有限公司简介 2-4 3.0 物业管理公司参与物业开发的过程 6-73.0 物业管理公司参与物业开发的过程 6-7 对发展商之意义对发展商之意义 4.0 戴德梁行物业管理要点 7-114.0 戴德梁行物业管理要点 7-11 5.0创世纪广场物业管理顾问服务内容 12-235.0创世纪广场物业管理顾问服务内容 12-23 5.1 前期物业管理顾问服务内容 5.2 后期实质物业管理顾问服务内容 5.3 营销中心管理顾问服务内容 6.0 服务形式及服务费用 24-256.0 服务形式及服务费用 2

2、4-25 附件一：资质证明 26-44附件一：资质证明 26-44 附件二：国内物业管理经历 45-74附件二：国内物业管理经历 45-74 附件三：委任书 75-76附件三：委任书 75-76 1.0 序言1.0 序言 1.0 序言1.0 序言 武汉世纪环球投资有限公司投资开发的创世纪广场位于武汉 市解放大道，住宅总建筑面积约 5.5 万平方米，由一栋高层住宅楼组 成，另有商业裙楼、停车场等配套设施。 武汉创世纪广场处于前期开发阶段，鉴于此，根据贵项目的 工程进度，我司建议物业管理顾问为期约三十个月，届时贵我两司可 根据具体情况再进行相关调整。 凭着于国内及东南亚多年丰富的物业管理经验，戴德

3、梁行将针对 武汉创世纪广场之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，提 供一套切合实际之物业管理方案，以确保发展商及业主之投资能有保 障及增值。 2.0 戴德梁行物业管理有限公司简介2.0 戴德梁行物业管理有限公司简介 戴德梁行,为英国伦敦上市公司(编码:DTZ),为国际主要的房地 产顾问公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解 决方案。 在物业市场和客户需求日趋国际化的前提下，戴德梁行遍布全 球的分公司，能有效地照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太区的服 务需求。 戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯 德哥尔摩至悉尼，均家传户晓。公司在全球四十个国家二百家 分公司共有一万余名

4、员工为客户服务。 戴德梁行亦为北美的国际企业提供专业的房地产咨询及顾问服 2.0 戴德梁行物业管理有限公司简 介 2.0 戴德梁行物业管理有限公司简 介 务。 DTZRockwood 将增加客户直接投资房产及集资的机会， 而与 TheStaubachCompany 的合作则为客户提供优质的企业服务。 我们的专业团队不单为业主、租客及投资者提供综合的物业服 务，同时亦照顾跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及 世界各地发展商的需要，为他们提供在商业、财务、物业、经 济及政策上的解决方案。 戴德梁行就商用(工业、店铺及写字楼)和住宅物业的买卖及租 赁，为客户提供独到的交易建议。我们的专业顾问服务

5、涵盖物 业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值。 戴德梁行的研究顾问团队是整体业务的核心，透过追踪和分析 对业务有影响之市场因素和经济走势，协助我们的前线专才为 客户提交最适切的解决方案。他们亦为公营及私人机构提供策 略性预测服务，汇集社会、经济、市场及商业等信息，协助客 户就这些因素对企业及业务构成的影响和风险作全面深入的评 估。 戴德梁行戴德梁行 武汉办事处架构武汉办事处架构 中国办事处架构中国办事处架构 物业管理项目小组物业管理项目小组 本公司曾提供建议书之地方包括：沈阳、昆明、武汉、西 安、长春、上海、杭州、台湾、南京、天津、福州、顺德、 番禺、广州、深圳、珠海、重庆及

6、成都。并且实际参与了 各类型的物业管理,对各地方政府的要求及民情都甚有了 解。 本公司已组成全国数据库,对各地之物业管理提供庞大 的网络性支持。确保各分公司能掌握并提供予客户最新的 市场数据及资讯。针对武汉创世纪广场 发展项目,本公 司将结合香港总部的物业管理经验及武汉地区的实际环境， 组成项目小组，为武汉创世纪广场提供完善之物业管 理顾问服务。 戴德梁行组织架构戴德梁行组织架构 香港总公司 董事局 香港总公司 董事局 香港总行香港总行国内办事处国内办事处物业管理部物业管理部 工贸大楼租售工贸大楼租售写字楼租售写字楼租售 商业店铺租售商业店铺租售住宅租售住宅租售 楼宇估价楼宇估价市场研究市场研

7、究 物业管理物业管理投资策略投资策略 建筑顾问建筑顾问 物业管理物业管理 楼宇估值楼宇估值 市场研究市场研究租售代理租售代理 管理服务管理服务顾问服务顾问服务 租约管理租约管理大厦公契大厦公契 维修保养维修保养设施管理设施管理 3.0 物业管理公司参与物业开发的过程对发展商之意义3.0 物业管理公司参与物业开发的过程对发展商之意义 3.0 物业管理公司参与物业开发的过程对发展 商之意义 3.0 物业管理公司参与物业开发的过程对发展 商之意义 3.1物业的开发过程，可分为几个阶段，基本包括投资决策 分析、前期工作、施工准备、工程管理和质量验收，销售与接收 和售后物业管理阶段，为使开发商建设的楼宇

8、便于管理，楼内各 项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计，施工准备时介入 其中为最佳时刻， 因在这时管理公司可在兼顾发展商利益的条件 下，更多地为业主的生活质量和便利考虑。从物业管理的专业角 度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后 业主的生活带来方便。 3.2物业开发既要重视房屋本身的工程质量， 更应考虑房屋的使用以 符合时代发展的需要。 工程质量问题主要由设计质量、 施工质 量、材料质量三方面考虑，物业管理因素若不及早考虑，可能 会造成先天不足， 后天难补之情况， 进而令管理困难及管理 费入不敷支，更甚至影响后期销售的顺利开展及发展商声誉。 为确保物业建设质量和使用功能完

9、善，除发展商、设计单位、 监理公司、 施工单位须严格执行国家有关标准外， 物业管理公 司参与物业开发的过程是一种有效措施，而此措施可以： 1.能够完善的使用其功能； 2.能够改进房屋设计的具体要求； 3.能够严肃监理施工质量； 4.能够为施工验收和接管垫定基础； 5.便于日后对物业的管理。 3.3本公司除传统意义上的楼宇维修养护、 清洁绿化、 保安及消防外， 物业管理顾问已扩展到配合管理运作的工程咨询、 物业功能布 局和划分、 分期投入使用之衔接， 物业管理费行情调研和预测、 在确定目标客户群后对其管理收费之承受能力及法规之限制、 物业租售之推广、智能系统化服务、保障服务等全面服务。 4.0

10、戴德梁行物业管理要点4.0 戴德梁行物业管理要点 4.0 戴德梁行物业管理要点4.0 戴德梁行物业管理要点 物业管理服务可以说是一门专业学问， 本公司以本着小心计算 成本及为客户创造最理想的环境为原则， 并透过长期的改进和 提升，使每一个物业的收益和投资潜质得以发挥。而此种投 资管理 的哲学，使业主能充份保障其不动产投资之价值，不 但使其保值，而且更能使不动产增值。 于参考了发展商提供之资料后， 本公司建议武汉 创世纪广场 之物业管理，因应物业的不同部份应注意以下事项。并且于进 行实质管理时，结合所有部份，以维持统一管理，节省资源。 管理要点包括： 4.1 住宅楼管理4.1 住宅楼管理 4.2

11、 商业裙楼管理4.2 商业裙楼管理 4.3 停车场管理4.3 停车场管理 4.1 住宅楼管理4.1 住宅楼管理 住宅楼需要极周全之管理服务， 特别是现代化之高级发展计划， 由于使用人没有任何限制，于任何时间都可自由使用其单元， 因此物业需要极周全之管理服务， 使用设备如照明系统等必须 照顾周全，使住户能得安全及不间断之高质素管理服务。 住宅楼更须特别注意保安工作， 使用户能有一个舒适及安全之 居住环境，不须为家居安全而担忧，增加住户之归属感。 住宅的内部清洁， 必须妥为安排， 在日常清洁时不能影响住户， 做成不便。而物业清洁服务之质素，必须能长时间有效地保持 高质素，使无论是住户或访客，都能享

12、受一个清洁清新之居住 环境。 为使住户省免麻烦， 物业管理处必须提供住户一切有偿服务安 排，此项服务包括代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维 修等等,使住户不须为安排日常家居杂务而烦恼。 4.2 商业裙楼管理4.2 商业裙楼管理 商业裙楼是否办得成功，要视乎若干因素，而这些因素又深受 完善物业管理的影响。除了在户组合要平均外，必须保持商铺 及整个物业的美好形象，吸引顾客光临，并在适当地方设置足 够及简明的指示标志预留适当地方作大型展示。商铺设施装备 在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客提供方便而不间 断的服务。空气调节必须调校适宜，特别是在餐厅、公众娱乐 场所等地方。逃生信道必须保持畅通

13、无阻，所有固定装置、设 备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会 容易受伤。对于餐厅用户所安装的排气装置、排水管和隔油池 等，必须妥为监管及清理，以免对用户或顾客造成滋扰。物业 管理公司应不时与商户联络，商讨合办各种推广和宣传活动， 吸引顾客前来消费。至于商业区域附设之停车场时租车位，可 以方便顾客和增加租户的生意额，所以必须向访客提供优良快 捷的服务，以增加其对商场之信心。 商业裙楼内之店铺、餐厅及娱乐场所之开放时间有别于其他物 业。而其组合成份之使用时间，一般亦有差异。游客、路人及 乘客均是商场所吸引消费之对象，故设施之使用率一般较住宅 高，所以设施必须保养得宜，以免对租、用

14、户及顾客造成不便。 由于店铺，餐厅之开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密 联系，定订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使商业裙楼 外观及设备保养，都能符合项目整体及使用者之要求。 4.3 停车场管理4.3 停车场管理 现今停车场的设备多采用先进的自动化管理系统配合日 益繁重 的日常运作。采用自动化管理，可以减少人为错失，减省 人力资源， 增快车辆流量， 从而使物业管理运作更为畅顺， 对租用户及访客利用停车场有莫大裨益及帮助。停车场经 营管理策略在可能情况下应按照自给自足厘定收费额，无 须由管理费内补贴以免降低管理费收入，这对住宅出租及 出售营运都有着正面积极作用。 武汉创世纪广场之停车场，除

15、本身用户会使用外，外来访 客、出租车、政府车辆等，亦会临时使用停车场。本公司于被 委任后将会为发展商提供完善之停车场管理方案，并按实际需 要对车场之分区、清洁服务、保安、停车场系统修缮计划及保 险险种等提供建议，从而令使用者感到高效率的管理服务。 5.0 物业管理顾问服务内容5.0 物业管理顾问服务内容 5.0 物业管理顾问服务内容5.0 物业管理顾问服务内容 根据武汉创世纪广场的规模及工作进度,本公司为此项目提 供物业管理顾问服务的建议包括以下各项: 5.1 前期物业管理顾问服务(物业交付使用前)5.1 前期物业管理顾问服务(物业交付使用前) 5.1.1 机电工程顾问方面5.1.1 机电工程

16、顾问方面 5.2.1.1 评估项目规划设计及设施设备5.2.1.1 评估项目规划设计及设施设备 5.2.1.2 评估项目建筑设计5.2.1.2 评估项目建筑设计 5.2.1.3 建筑材料设备的适用性之专业意见5.2.1.3 建筑材料设备的适用性之专业意见 5.2.1.4 物业智能化管理功能之建议5.2.1.4 物业智能化管理功能之建议 5.2.1.5 优化该物业设计方案5.2.1.5 优化该物业设计方案 5.2.1.6 跟进该物业质量管理5.2.1.6 跟进该物业质量管理 5.2.1.7 帮助建立科学的设施、设备运行档案5.2.1.7 帮助建立科学的设施、设备运行档案 5.2.1.8 评估项目绿化/景观及环卫规划设计方案5.2.1.8 评估项目绿化/景观及环卫规划设计方案 5.1.2 物业管理顾问方面5.1.2 物业管理顾问方面 5.1.2.1 订定管理守则5.1.2.1 订定管理守则 5.1.2.2 配套设施的安排及管理5.1.2.2 配套设施的安排及管理 5.1.2.3 员工培训计划5.1.2.3 员工培训计划 5.1.2.4 财务预算5.1.2