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1、旭辉御府市调报告 项目概况 项目名称旭辉御府效果图 物业地址滨湖新区方兴大道与西藏路交叉物业地址滨湖新区方兴大道与西藏路交叉口 占地面积约 11万M2 总建面积约 45万M2总建面积约 45万M 容积率3.5 绿化率40% 物业类型27栋高层、18栋联排别墅 开发团队 开发商：合肥旭辉，物业：永升物业；代理：开发商自销开发团队 开发商合肥旭辉，物永升物；代理开发商自销 规划 精雕45万平米法式风情社区。项目由高层阔宅和别墅共同构成，精心打造法式宫廷园林，精心筑就 殿堂级尊荣府邸。近6000平米体验式风情商业街，带给生活法式浪漫的体验。此外精装入户大堂， 奢雅会所，处处营造滨湖首席格调，为生活带
2、来无比的优居享受。 价格住宅：7900元/平米（毛坯）主力面积78两房， 约92三房， 约126三房 在售情况 在售情况：13#楼4月27日加推140套房源，78平两房、92平三房，当日销售约60套。旭辉御府15#楼在售97 、126平米房源，均价7800-7900元/平米，将于2014年12月交房。另有联排别墅在售，主力面积370平米左 右，均价15000元/平米，总价在540万左右。 优惠情况：113#认筹优惠总价减5000元按时签约98折优惠；215#一次性付款可享98折优惠按揭99优惠情况：1、13#认筹优惠总价减5000元，按时签约98折优惠；2、15#次性付款可享98折优惠，按揭9
3、9 折。 13#均价：备案均价8046元，成交均价7900元； 13#产品概况 加推楼栋户型套数备案均价销售均价小区位置销售套数 4月27日13#7892140套8046元/平米7900元/平米 小区中心位置 （紧邻3座变压站） 约60套 客户提及该竞品可重点宣导 13#户型点评 房型：二室二厅一卫 面积：约78M2面积约 优势：户型紧凑方正，全明结构.层高2.9米 两卧朝南，采光充足 生活区与休息区分开，互不干扰 餐厅正对L型厨房，生活方便 主卧有设备平台赠送，不计面积卧有设备平台赠，不计面积 劣势：入户玄关系统进深过长，面积浪费 次卧北卧开间较小，采光不是很好次卧北卧开间较小，采光不是很好
4、 卫生间通风采光较差，紧邻卧室 因生活需要可能 破坏卧室休息环境 客户可引导点： 旭辉入户玄关系统进深过长，面积浪费；卫生间通风采光 较差紧邻卧室，因生活需要可能破坏卧室休息环境；万科 每个户型都设有玄关进门换鞋收纳都考虑的很细致；每个户型都设有玄关，进门换鞋、收纳都考虑的很细致； 房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库， 13#户型点评 房型：三室二厅二卫 面积：92M2 优势：户型紧凑方正，全明结构，层高2.9米 南北通透，通风采光皆佳 入户玄关设计、方便实用的U型厨房， 卧室带有飘窗及设备平台赠送，不计面积 劣势：客厅与餐厅、阳台
5、相连有9.5米的进深，室内局 部光线会不足部光线会不足。 旭辉第3个房间近入户门，实用性差， 次卧面积较小；两房朝北采光差 入户门对房密性功能分合入户门正对厨房，私密性及功能分区不合理 客户可引导点： 万科四房整体功能布局优势功能布局合理动静分区保万科四房整体功能布局优势；功能布局合理，动静分区；保 利三房布局不合理，赠送的房间离入户门近，不能做卧室和 书房；客厅与餐厅、阳台相连有9.5米的进深，室内局部光线 会不足，入户无收纳空间，万科人性化更胜一筹； 对比分析 万科蓝山旭辉御府 占地面积19万方11万方 总建面积60万方45万方 总户数4592户3440户 交房时间2014年12月31日（
6、高层）2015年上半年 地段滨湖新区核心位置滨湖新区西南位置 物业管理万科物业永升物业 周边配套世纪金源购物中心、滨湖医院滨湖时代广场，46中南区，师范附小四小 规划23高层 23洋房27栋高层 景观未定ARTDECO建筑风格、法式风情社区景观未定建筑风格、法式风情社区 绿化率40.1%40% 容积率2.83.5 得房率高层80%左右，洋房90%左右80%左右得房率高层80%左右，洋房90%左右80%左右 户型90-140平米78-126平米 层高高层2.8米，洋房2.9米2.9米 是否精装高层装修洋房毛坯 大部分毛坯 是否精装高层装修，洋房毛坯 大部分毛坯 车位配比1:1.1 1：0.8 综
7、合分析：相较而言，万科蓝山规模要大于旭辉御府，人气更旺。旭辉周围没有任何配套设施，商业配套依赖滨湖时代广场，没有人气 位新核心位熟心位套位套完善在位置上，万科蓝山处于滨湖新区的核心位置，也是滨湖区最成熟的中心位置，周边配套基本都已到位，而且配 套完善； 万科蓝山的容积率低于保利拉菲公馆，物业管理及车位配比旭辉相比蓝山也是略逊一筹，所以万科居住舒适度更高。 客户引导点 1、品牌：强调万科住宅开发的专业度 旭辉与万科都是大品牌，但是旭辉成立时间短、开发经验有限，而万科作为中国房地产行业的领跑者，一直专注 于住宅开发,其住宅开发经验、开发实力首屈一指如：8次获“中国最受尊敬企业”称号，是房地产行业当
8、之无愧 的龙头企业的龙头企业 2、装修：针对旭辉毛坯；强调万科精装的性价比、经验、细节的人性化针对旭辉毛坯；强调万科精装的性价比、经验、细节的人性化 比如：旭辉毛坯总价虽然比万科城便宜但是我们是含装修价格的毛坯房自己装修费时费力不说装修后如果比如：旭辉毛坯总价虽然比万科城便宜，但是我们是含装修价格的，毛坯房自己装修费时费力不说，装修后如果 出现问题却没有售后服务，装修质量得不到保障不说，装修费用有可能还比我们装修价格高；万科做装修已有 11的历史了，它做装修不只是“毛坯+装修”的概念，而是更侧重对空间的利用、对细节的雕琢，我们称之为全 面家居解决方案；如果装修出现问题，我们万科物业会立刻给您解
9、决的，让您居住的舒心有保障。 另外虽然总价比旭辉高但是折算到首付差别就小了几万块钱的差距却换来了省事省力省心省钱的装修房另外虽然总价比旭辉高，但是折算到首付，差别就小了，几万块钱的差距却换来了省事省力省心省钱的装修房， 您何乐而不为了！ 3从产品设计来看万科蓝山3加1户型合理有效利用空间满足不同年龄阶段家庭生活需要旭辉以两房及三3、从产品设计来看，万科蓝山3加1户型合理有效利用空间，满足不同年龄阶段家庭生活需要，旭辉以两房及三 房为主，户型设计浪费面积较多。 4、配套层面：配套层面的实用性、配套层面配套层面的实用性 旭辉商业街招商尚未确定，具体形态也未确定；旭辉周围没有任何配套设施，商业配套依赖滨湖时代广场，没有 人气，而我们项目一路之隔的世纪金源购物广场，总建面约40万，内部包含有五星级以上的世纪金源大酒店 、万尚百货、居然之家、华谊影院等，从商务办公到日用百货，从休闲娱乐到餐饮美食，一应俱全，是一个已经 成熟的大型购物场所。项目西北角是中信规划中的10万商业综合体，中信建设的商业综合体在全国分布都在成熟的大型购物场所。项目西北角是中信规划中的 0万商业综合体，中信建设的商业综合体在全国分布都在 上海、北京、深圳等一线城市，多为高档消费人群聚集地。而本项目两个地块中间的湖北路两侧是政府重点打造 的风情商业街，是集休闲、娱乐、美食于一体的商业配套。生活便利度非常好。
