城开南方商务区项目定位

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1、1 上海，2011年01月 城开南方商务区项目定位 2 城郊商业蓬勃发展，本区域商业结合 大型交通枢纽、地区公共活动中心、 大型商务区和居住区等建设，在能级 提升的基础上，项目将迎来全新的发 展机遇。 背景链接上海市商业网点布局规划纲要（2009年-2020年） 12个市级商业中心 22个地区级商业中心 项目所在地 南方商城商业中心 项目所在地 南方商城商业中心 上海市商业网点布局规划上海市商业网点布局规划 “规划” 将市郊之间的商业提升至“区域级商业中心”的级别高度，给这些区域的商业带来全新的 发展机会。 传统意义上的城市中心在不断外扩 非传统市中心内住宅小区及写字楼的兴起， 带来大量的人口

2、导入，刺激了区域商业的 发展。 区域级商业中心辐射影响力升级 已经跳脱一般意义上的“邻里中心”，不仅 为所在区域居住或办公人群服务，更将通 过业态、购物环境、消费档次的合理定 位，吸引上海各区域的消费者。 规划意义 区域利好 3 南方商城 商业中心 南方商城 商业中心 现有10个： 南京东路商业中心、 南京西路商业中心、 淮海中路商业中心、 四川北路商业中心、 徐家汇商业中心、 张杨路商业中心、 豫园商城商业中心、 五角场商业中心、 新客站不夜城商业中 心、 中山公园商业中心 新增2个： 新虹桥商业中心、 中环商业中心 近期建设和完善17个： 老西门商业中心、 打浦桥商业中心、 长寿商业中心、

3、 大宁商业中心、 大华商业中心、 庙行商业中心、 淞宝商业中心、 控江路商业中心、 南方商城商业中心、 北外滩商业中心、 曹家渡商业中心、 塘桥商业中心、 张江商业中心、 三林上南商业中心、 外高桥商业中心、 金桥商业中心、 川沙商业中心 远期规划新增5个： 北蔡商业中心、 金杨商业中心、 上海大学（宝山校区） 周边地区、 徐汇滨江地区、 闵行九星地区 12个市级商业中心22个地区级商业中心 项目所在区域在“规划”中属于近期重点建设和完善的地区级商业中心，政府高起点的规划定位方 向及相应的政策及资源倾斜将为南方商务区建设提供有力的定位支撑。 规划详情上海市商业网点布局规划纲要（2009年-20

4、20年） 五角场商业中心五角场商业中心 南京东路商业中心南京东路商业中心 淮海中路商业中心淮海中路商业中心 四川北路商业中心四川北路商业中心 中山公园商业中心中山公园商业中心 不夜城商业中心不夜城商业中心 徐家汇商业中心徐家汇商业中心 豫园商城商业中心豫园商城商业中心 张杨路商业中心张杨路商业中心 中环商业中心中环商业中心 新虹桥商业中心新虹桥商业中心 南京西路商业中心南京西路商业中心 扩容商业中心，完善区域服务配套功能 控江路商业中心控江路商业中心 大华商业中心大华商业中心 大宁商业中心大宁商业中心 打浦桥商业中心打浦桥商业中心 外高桥商业中心外高桥商业中心 庙行商业中心庙行商业中心 曹家渡

5、商业中心曹家渡商业中心 淞宝商业中心淞宝商业中心 4 上海市商业网点布局规划纲要、 上海市商业分级设置规范 地区级商业中心综述 服务于一定的城市区域或人口， 与交通枢纽、旅游景点、居住区、商务楼宇相结合， 以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费为主， 形成规模中度集聚、服务功能完善、行业业态齐全、具备一定集聚和辐射能 力、服务范围为广域性的综合商业功能区。 地区级商业中心定义及综合指标 功能特征 综合指标 服务对象 本区域内常住 人口和各类外 来人群 日客流量 达到约20万人 次 商业集聚度 聚集在不少于8 公顷的区域范 围内 商业体量 商业设施建筑 面积约为20- 60万平方

6、米 集群式形态、多业态集中 满足区域内居民和各类外来人口的购物、餐 饮、娱乐、文化、休闲等综合消费需求 商业与商务相对集 聚 商业与交通协同配 套 概念内涵 通过引导购物中心、百货店和大型超市等大型商业网点的合理集聚， 使地区级商业中心成为区域内居民综合消费集聚地。 作用力：提升集聚力、发挥集群效应 5 七宝地区商业中心（区级商业）： 商圈范围：七莘路漕宝路节点区域，以七宝商城、乐购卖 场和汇宝购物广场。 消费群体定位：周边社区居民 辐射范围：达到七宝、九亭及本闵行的部分区域。 七宝地区商业中心（区级商业）： 商圈范围：七莘路漕宝路节点区域，以七宝商城、乐购卖 场和汇宝购物广场。 消费群体定位

7、：周边社区居民 辐射范围：达到七宝、九亭及本闵行的部分区域。 莘庄地区商业中心（区级商业）： 商圈范围：莘庄地铁枢纽站节点区域，以 地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场 为主。 商业形态：高层商务办公楼和大型零售商 业设施。 辐射范围：基本辐射闵行、部分市郊区域 及部分松江区域。 莘庄地区商业中心（区级商业）： 商圈范围：莘庄地铁枢纽站节点区域，以 地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场 为主。 商业形态：高层商务办公楼和大型零售商 业设施。 辐射范围：基本辐射闵行、部分市郊区域 及部分松江区域。 都市路商圈（社区级商业）： 商圈范围：以好爱广场及乐购卖场为主，包 含沿街商铺。 商业形态：卖

8、场及商铺，业态齐全。 辐射范围：辐射面以周边区域为主。 都市路商圈（社区级商业）： 商圈范围：以好爱广场及乐购卖场为主，包 含沿街商铺。 商业形态：卖场及商铺，业态齐全。 辐射范围：辐射面以周边区域为主。 南方商城商业中心（区域级商业） ： 一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居住商务 人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售 商业设施。 辐射范围：目前基本以周边区域为主。 南方商城商业中心（区域级商业） ： 一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居住商务 人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售 商业设施。 辐射范围：目前基本以周边区域为主。

9、 春申梅陇商业中心（社区级商业） ： 依托居住周边区域，以大润发、乐购、 绿地梅陇广场为主，布置大型卖场及混合 商业， 辐射范围：以周边区域为主。 春申梅陇商业中心（社区级商业） ： 依托居住周边区域，以大润发、乐购、 绿地梅陇广场为主，布置大型卖场及混合 商业， 辐射范围：以周边区域为主。 江川商业中心（区级商业） 较为典型的区域商业中心，借势地铁五号线贯通， 商业体量有进一步的增加，业态更为齐全，满足区 域人口日常消费需求 辐射范围：以周边区域为主。 江川商业中心（区级商业） 较为典型的区域商业中心，借势地铁五号线贯通， 商业体量有进一步的增加，业态更为齐全，满足区 域人口日常消费需求 辐

10、射范围：以周边区域为主。 七宝商圈 莘庄商圈 古美梅陇商圈 颛桥商圈 江川商圈 闵行正由传统的主城人口疏散区向商务区转变，各大商业中心初具规模，商业发展较为迅猛。 古美商业中心（社区级商业） ： 依托成熟的现在居住区，拥有诺宝五星级休闲健康 中心、银七星室内滑雪场、香港休闲商业广场以及家 乐福、麦德龙、百安居 ，定位中端消费人群为主。 辐射范围：以周边区域为主。 古美商业中心（社区级商业） ： 依托成熟的现在居住区，拥有诺宝五星级休闲健康 中心、银七星室内滑雪场、香港休闲商业广场以及家 乐福、麦德龙、百安居 ，定位中端消费人群为主。 辐射范围：以周边区域为主。 项目所在地项目所在地 闵行区零售

11、商业规划布局 6 依据闵行区商业“十一五”发展规划，闵行主城区将发展成“三点一线”现代商贸区，其中“三点” 中的“一点”就是南方商城都市休闲生活商贸区。 闵行区零售商业规划布局 闵行主城区“三点一线”现代商贸区规划 七宝新客站 现代交通商贸区 虹桥 现代中西时尚消费商贸区 南方商城 都市休闲生活商贸区 南方商城都市休闲生活商贸区 南方商城都市休闲生活商贸区 七宝新客站现代交通商贸区 七宝新客站现代交通商贸区 虹桥现代中西时尚消费商贸区 虹桥现代中西时尚消费商贸区 涵盖范围：以现有的南方百联购物中心、南方大酒店、锦江乐园等为 主，结合陇西水厂、梅陇镇政府搬迁和地区住宅改造，进一步扩大商 业规模，

12、布置错位经营的南方休闲广场、南方美食街等。 功能定位：结合商务楼宇、酒店旅馆、金融证券等现代服务业，构筑 具有时代特征、商业景观和规模的南方商城都市休闲生活商贸区。 规划功能定位：交通枢纽区、商业旅馆业综合服务区、会展区、文化 娱乐区、科技文化工作区和居住区等不同功能与层次。 综合服务区布置：现代商务办公、高档酒店宾馆、休闲健身娱乐、品 牌精品专卖及商业步行街等商旅结合具有代表新城特色、时代特征的 标志性项目，并合理布置区域内不同层次的商业服务业的配套。 功能定位：发挥主城区的区位优势，以现代城市人文景观、建筑风 格、时尚商品、商务楼宇进一步集聚人流，商流。 综合服务区布置：高挡大型宾馆、高智

13、能的商务楼宇、金融中介服 务、各式中外餐饮、现代百货精品、国内外品牌专卖、西点咖啡酒 吧、健身休闲娱乐等，形成上海虹桥现代中西时尚消费商贸区。 7 基于城市商业规划定性，南方商务区将发展成为一个商务与现代时尚商业同步崛起的区域商业新核。 项目区域定性研究推导 板块定性板块定性板块发展功能要求板块发展功能要求项目功能要求项目功能要求 上海市地区级商业中心 商务及商业功能集聚 的上海西南地区商业 中心 区域商业的城市属性区域商业的城市属性 闵行区都市休闲生活商贸区 区域商业的地区属性区域商业的地区属性 项目一方面要从大区域竞争的角度，与周边项目在功能、业态、档次上互补，合力成就“南方商城商 业中心

14、”的崛起；另一方面，项目要做到找准市场空白、特色突出，最大化自身价值，扩大辐射影响 力。 项目的定性将是区 域中心，本项目承 载社区服务性中心 向区域中心升级的 重任。 未来目标客群须向 时尚化、都市化发 展，商业的成长与 商务板块（服务业、 生产服务业）密切 相关。 8 项目区域定性研究推导结论 核心策略：业态与档次互补 商业品质升级 项目区域定性研究推导结论 本项目定性指向 商务及商业功能集聚的上海西南地区商业中心 9 区域商业发展现状综述、业态构成论证、定位空间指向 竞争端分析 10 业态表现： 功能较单一，以满足需求型消费业态为主体，百货零售占主导，其他 业态处于初级发展阶段，逐步具备

15、更为丰富的功能构成。 商品表现： 商品品质逐步取代多寡成为判别竞争差异的首要表现，整体商品表现 呈现相对性，即小范围内的相对中高档，整体落后的态势。 发展趋势预判：莘庄及梅陇、古美为目前闵行人口最为集中区域，相应商圈规模最大，商业发 展较为成熟，目前这两个商圈大型商业设施（购物中心、大卖场）达到18个。 第一圈层第二圈层第三圈层 现状功能 以沪闵路、莲花 路为节点聚集的 六大商业项目形 成 以社区配套入手的后 起之秀: 莲花路 春申 路节点 莘庄两大商业项目 购物 现状功能及 经营档次 购物、餐饮、休 闲、娱乐 中档 购物、餐饮 中低档定位 购物、餐饮、休闲娱乐 中档 区域商业发展现状综述 竞

16、争格局梳理 本项目 龙之梦 仲盛商业中心 春申购物中心 新都会 项目位置项目位置 11 规划范围规划范围 南方商务区属梅陇镇行政辖区，位于莲花路以 东，古美西路以南，新泾港、淀浦河以西，梅陇 西路以北，规划总用地面积约71公顷。 南方商务区区域发展现状综述 定义及功能定位定义及功能定位 规划以百联南方购物中心为依托，以购物中心和 百货店为主导，周边区域进一步开发建设大型餐 饮、娱乐、休闲等设施。 形成综合功能集聚、业态丰富多样的上海西南地 区商业中心。 南方商务区 南方商务区南方商务区 南方商城地 区商业中心 南方商城地 区商业中心 概念广义化概念广义化 区域发展现状特点 商圈属性：生活服务为主导的社区型生活中心 基本特征：市民生活购物氛围浓厚、商务板块起 步阶段 商圈辐射力：32万周边居民 存在问题：高端购物与休闲呈现外流 板块现有商业物业分为大型零售中心和住宅、 办公楼底商两大类。 板块大型零售中心主要由购物中心、超市卖场 和家居类专业店构成。 区域商业构成： 项目位置项目位置 区域商业发展现状综述 12 项目名称南方购物