《XXXX年度深圳别墅市场总结报告(原稿)（修订-编写）新修订》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年度深圳别墅市场总结报告(原稿)（修订-编写）新修订（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2005 年度 深圳别墅市场总结 深圳市易图资讯开发中心 研究与发展部 吴茂萍 孟竞 2006-2-7 深圳别墅市场总结 （目录） 第一部分概论4 第二部分2005 别墅特征分析5 一、推出量历年最高5 二、关内外遍地开花6 三、别墅居住功能升8 四、产品质优价格高8 五、营销策划重文化12 六、发展商一哄而上12 七、全国辐射力度强12 第三部分、供应量与销售分析13 一、05 深圳别墅供应量分析13 二、05 深圳别墅供应量列表13 三、05 深圳别墅销售分析14 四、05 深圳别墅销售情况列表15 第四部分、产品分析 17 一、建筑与容积率19 二、建筑分析20 三、园林分析23 四、户
2、型分析27 五、配套分析36 第五部分、营销策划分析41 一、特征概述41 二、八大经典营销案例分析44 第六部分、客户分析 54 第七部分、三级市场分析54 一、05 别墅三级市场现状54 二、05 别墅三级市场价格走势55 三、05 别墅三级市场的热销原因56 附：2005 年深圳批售别墅项目的基本资料统计57 2005 深圳别墅市场总结 第一部分概论 本文所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型：一是house，一是 villa。从建筑形态分， 覆盖以下三种类型：single family house，即独立别墅；two family house，即双拼别墅； townhouse 即联排别墅
3、。 而市场上所谓的 “叠拼别墅” 等多户叠加的物业类型在不在本文所谈 的范畴。 2005 深圳别墅年可谓取得了丰硕成果，别墅产品，策划，营销手法，推出量与销售面积， 销售金额，销售均价，开发地段，开发企业，辐射企业，国际影响力等各个角度都有较大的 提升或者扩大。如果说深圳别墅经历了1994 年之前的从无到有、1994-1997 年间大跃进式发 展和 1998-2000 年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展，那么，20002004 年深圳别墅市 场则走向成熟发展道路，表现在产品类型丰富，风格多样化，设计精细化，区域分布广泛化。 至于 2005 年，则是深圳别墅“疯狂年”，同时也是深圳别墅普遍追求
4、品质化、精细化、数量 化发展的起始年，预计这种疯狂开发的历史还将持续两年，接下来的深圳别墅将进入少而精 的“唯我独尊”发展新阶段。 独立别墅 联排别墅 双拼别墅 第二部分2005别墅特征 2005 深圳别墅呈现推出量历年最高、居住功能加强、产品质优价格高、营销策划重“文 化” 、关内外遍地开花、发展商一哄而上、全国辐射力度强等六大明显特征。 一、推出量历年最高 2005年共批准预售独栋别墅、联排、双拼别墅1353 套，总建筑面积约34 万平方米， 占 2005 深圳住宅批准预售面积的4，占 2005 年各类型物业批准预售面积的3.6 。就批准预售面积 而言，几乎为过去3 年的推出面积的总和。
5、近年深圳别墅批准预售面积比较： 推出面积（单位：万m2 ） 1992 年2.69 1993 年2.62 1994 年6.51 1995 年10.82 1996 年5.45 1997 年13.23 1998 年3.13 1999 年2.93 2000 年1.54 2001 年6.51 2002 年8.80 2003 年13.87 2004 年16.52 2005 年 34 (2001 年前数据摘自深圳房地产年鉴，2001-2005 年数据根网上预售项目备案系统统计得到。) 二、关内外遍地开花 2005 年深圳共批准预售16 个别墅项目， 包括振业城、 万科城、 、 、 、 、 、 、 翠枫豪园二
6、期、 、 、 、 、 西湖苑、纯水岸二期等，辐射深圳五大区。批准预售的项目个数为历年之最，而且，覆盖区 域以关外龙岗、宝安为主，相反，最早开发别墅的区域罗湖区、蛇口片区“颗粒无收”， 这与深圳地产向关外拓展密不可分。 另外，还有 2005 年前批准的少量遗留别墅在市销售，包括龙岗御海湾、南山西丽山庄等。 总之， 2005 年深圳别墅从数量和辐射区域上，达到历年之最。 2005 年各区批准预售别墅项目列表： 区域项目个数项目名称 南山3 、 、纯水岸二期 福田1 盐田1 罗湖0 / 龙岗6 、 、翠枫豪园二期、西湖苑、振业城、万科城 宝安5 、 、 、 、 （上图来自深圳别墅研究报告，棕色表示最
7、早开发别墅的区域，黄色表示19982004 年 集中开发别墅的区域，红色表示2005 及即将集中开发别墅的区域。） 19952005 年深圳批售别墅或带别墅项目列表： 时间段批 售 别 墅 项目个数 批售别墅项目列表 1995-2000 16 个 （ 全 纯 别 墅） 齐明别墅、金湖山庄、田园居、银谷别墅 2 期、颐园别墅、金碧苑、鲸山别墅、御 景苑、月亮湾山庄、青青山庄、半山海景 别墅、金海滩别墅、华侨海景山庄、梅花 山庄、观澜豪园、龙湖山庄 2001-2004 26 个 （ 其 中15 个 纯 别 墅 项目） 棕榈泉别墅2 期、东丽观海山庄、十七英 里 1 期、仙湖山庄1 期、翠林别墅、华
8、景 园、仙泉山庄、 云深处、 沙河高尔夫别墅、 城市山谷1 期/2 期、波托菲诺纯水岸、名 商园、水榭花都、中旅国际公馆1 期、熙 园、科东海岸1 期/2 期、 心海伽蓝、 中海 怡翠山庄、 万科四季花城6 期、馨园 2 期、 宝龙山庄、观澜湖高尔夫大宅、万科城、 水晶之城、西丽山庄 2005 16 个 （其中 6 个 振业城、万科城、 、 、 、 、 、 、翠枫豪园二 期、 、 、 、 、西湖苑、纯水岸二期 纯 别 墅 项 目） 三、别墅居住功能升 世纪后的深圳别墅从之前的边缘化、郊区化逐渐演变而“城市化”，于是其功能自然发生重 大转变，由度假为主逐渐演变为居住为主，即便投资客户大增，仍不变
9、其居住为主的基调。 从 2005 年批准预售的别墅项目销售统计来看，绝大多数客户购买别墅为自住，观澜湖高尔 夫大宅、栖湖、东海岸等别墅度假性客户比例略高其它。主要由于其地理位置离市区略远的特 殊性。 四、产品质优价格高 毋庸置疑， 2005 年的深圳别墅产品基本摆脱了当年粗犷发展的历史，而走向了追求品质化 的发展新阶段，而且，相比2000 年以来的别墅的成熟开发，2005 年的深圳别墅产品更显得精、 细、优。 2005 年深圳许多别墅项目迎接了多批来自异地、国家相关机关、机构人员组成的别墅 考察团，深圳房地产信息网和住宅与房地产杂志社举办的“深圳别墅豪华考察团”更是前所未 有地组织了30 余名
10、来自上海、浙江、 南京、 安徽等地的地产上下游企业领导组成的庞大考察队 伍，活动的成功举办，从另一个侧面反映了深圳别墅的全国辐射力和产品的优质化。 1、建筑风格趋向中式现代化 除了少数项目如西湖苑、振业城、翠枫豪园等残留传统欧陆建筑风格，多数项目表现出 现代、简约或中式的建筑特征如第五园、城市山谷、万科东海岸三期、栖湖、中信红树湾花 城、 ，部分项目借鉴了西班牙建筑风格如万科城、意大利建筑风格如观澜湖高尔夫大宅系列、 瑞士风格如圣莫丽斯。 从 2004 年十七英里为开端，深圳别墅重新寻找“现代化”“中国化”的感觉，2005 万科 系列别墅产品之第五园又尤为典范。虽然深圳别墅借鉴西班牙、意大利、
11、地中海等国际建筑 风格的风气依然盛行，但现代简约的风格已逐渐深入人心。国民对特色的中式、现代尤其是 具有中国特色的现代建筑是发自内心的“民族热爱”。 2005 年深圳批准预售别墅的建筑风格列表： 风格项目个数项目名称 现代 / 中式6 第五园、城市山谷、万科东海岸三期、 栖湖、中信红树湾花城、 国际风7 万科城、纯水岸二期、观澜湖高尔夫大宅 四大项目、圣莫丽斯 欧陆遗风3 西湖苑、振业城、翠枫豪园二期 2、建筑形态以Townhouse唱主角 从建筑形态看，深圳2005 年别墅以联排为主角，联排、双拼别墅套数占总别墅套数的 90.4 ，仅有观澜湖高尔夫大宅系列产品116 套和栖湖、 圣莫丽斯少许
12、别墅有独立别墅。其中， 栖湖、香蜜湖第一生态苑拥有少量双拼别墅。 3、园林偏重宽水宏山 近年深圳地产对水的爱好达到令人瞠目结舌的程度，有天然水资源者尚可理解，而没有天 然水资源的项目，克服重重困难也要“上水”。至于地产精华之别墅项目，自然对“水”无所不 用其极， 2005 年无一别墅项目例外，连“老别墅”坪地西湖苑也开天辟地挖了个几千平方 的湖。 别墅项目对园林水景的打造或者利用表现在两大方面：打造大体量的湖水；潺潺流水贯穿 整个园林。 另一方面，别墅突出对天然山景、山体的运用，甚至人工造山也在所不惜，如观澜湖私家 中央公园别墅，即便拥有10 平方公里的高尔夫球场，发展商依然刻意打掉地块中间1
13、0 余座别 墅，只为造一座“山”体公园，至于圣莫丽斯、栖湖、万科东海岸的天然山景，都被发展商淋 漓尽致地运用来打造山体公园。 总之，拥有人造或者天然山、湖、林、海多重景致的别墅越来越多，环境品质和居住品 质都在提高。 2005 年批售别墅拥有山、湖、林、海景观资源说明： 项目园林景观说明景观重 观 澜 湖 高 尔 夫 大宅四系列 高尔夫球道景观环绕别墅1 圣莫丽斯背靠原生山景、3 万平方人造水景贯穿 2 万 科 东 海 岸 社 区三期 A区 背靠原生山景、上千平方人造湖景 远眺大梅沙海景 3 纯水岸二期别墅临上万平方人造湖而建1 中 信 红 树 湾 花 城 隔路望沙河高尔夫景观1 振业城人造狭
14、长水系贯穿别墅群1 万科城共享小区入口6 千平方人造湖1 第五园别墅环带人造“江南”水1 栖湖球道中别墅面42 万平方龙湖、背倚天然山3 翠枫豪园二期别墅临 1.3 万平方人造湖而建1 西湖苑三期别墅临几千平方人造湖而建1 香 蜜 湖 第 一 生 态苑 别墅近赏44 万平方天然香蜜湖1 4、户型重视功能划分 首先是大功能空间的分配，具体表现在生活区、功能区、工作区、休息区和休闲区等的 设置上。 生活区满足基本起居生活和对外交流的家庭活动空间，包括会客厅、起居厅、餐厅， 尺度再大一些则又增加门厅、家庭厅、电梯厅等； 功能区满足基本起居生活之外的活动空间，根据不同的户型尺度，分别包括车库、 储藏室
15、、公共卫生间、独立书房、会议厅等； 工作区解决家庭事务的区域，包括工人房、厨房、洗衣房等； 休息区满足基本起居生活的静区，包括主人房、父母房、客房等； 休闲区满足家庭文体活动、休闲娱乐的空间，如娱乐室、休息廊、桑拿房、烧烤房、 游泳池、健身房、花园阳台等。 （参考“深圳别墅研究报告”。 ） 5、用材多考究开始重建筑节能 品质感的提升跟用材的考究不可分割，开发商愈加重视引进环保、健康的材料，甚至从国 内相关园林、建筑风格城市搬运一些建筑、园林材料元素，包括引进国外材质、国外树种。 其中，振业城具有环保和建筑节能的高度社会责任感，其建筑节能超过50，通过了国家3A 鉴定，很好地执行了国家要求的建筑
16、节能的标准，这一点，不仅仅值得社会关注，更值得所有 开发商学习和效仿。 在国家政策制度的约束下，在人民生活品质高要求的推动下，相信建筑节能将成为建筑新 风尚。 6、售价高出历年 2005 年深圳关内外别墅销售均价接近2 万/ 平方，为历年之最。而且，项目单价和区域单 价都打破了记录。 在宏观调控大政强压下，深圳房地产、深圳别墅“一支独秀”，引领“风骚” ，是为城市价 值的重新发现，更是产品素质提升的相应结果。 五、营销策划重“文化” 20 世纪八九十年代的别墅基本不讲究任何策划、营销手段的运用，发展商几乎都采取口碑 相传的方式和“钓鱼式”销售，坐等客户上门，所谓“三年不开张，开张吃三年”是为传统别 墅营销最形象的比喻。至今，御海湾、名墅海景度假村等东部老别墅还是“老样子”。 21 世纪，随着别墅开发的成熟，代理商的作用增强，发展商越来越注重营销手法的新运用。 相比前几年， 2005 年深圳别墅营销更重视对“文化” 的挖掘， 比如第五园举办了系列画展、“傩 文
