押品评估培训讲义ppt课件

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1、2019.11 房地产押品价值评估培训班房地产押品价值评估培训班培训讲义培训讲义1课程内容课程内容v第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识v第二部分：房地产押品价值评估理论与实务第二部分：房地产押品价值评估理论与实务p市场法市场法p收益法收益法p成本法成本法p基准地价系数修正法基准地价系数修正法p假设开发法假设开发法p评估程序评估程序p评估报告评估报告v第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识3一、房地

2、产基本知识一、房地产基本知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识4房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产的含义房地产的含义p指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。三者的结合体。p土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界边界”所围合所围合的区域。这个的区域。这个“边界边界”是以权属界线组成的封闭曲线。是以权属界线组成的封闭曲线。面积大小依水平投

3、影面积计算。面积大小依水平投影面积计算。p建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。p其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外的物，但当事人另有约定的除外5房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物

4、层面的基本知识v房地产的种类房地产的种类p按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在此基础上可再细分为下列两大类，在此基础上可再细分为下列1010类类: :居住房地产居住房地产办公房地产办公房地产商业房地产商业房地产旅馆房地产旅馆房地产餐饮房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产体育和娱乐房地产工业房地产工业房地产农业房地产农业房地产特殊用途房地产特殊用途房地产综合用途房地产综合用途房地产6房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产的种类房地产的种类p按开发程度划分按开发程度划分 生地：是指不具有城市基础

5、设施的土地，如荒地、农地。生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。成房屋拆迁补偿的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一三通一平平”、“五通一平五通一平”、“七通一平七通一平”。“三通一平三通一平”一般指通路、一般指通路、通水、通电和场地平整；通水、通电和场地平整；“五通

6、一平五通一平”一般指在一般指在“三通三通”基础上基础上增加排水、电信；增加排水、电信；“七通一平七通一平”一般指在一般指在“五通五通”基础上增加燃基础上增加燃气、热力气、热力在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。现房：

7、是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛坯房、粗装修房和精装修房坯房、粗装修房和精装修房7房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产的种类房地产的种类p按的结构类型和材料划分按的结构类型和材料划分 砖木结构建筑砖木结构建筑砖混结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢结构建筑钢结构建筑8房地产押品实物层面的基本知识房地产押品实物层面的基本知识v房地产押品勘查知识房地产押品勘查知识p

8、房地产的位置房地产的位置坐落：房地产所在具体地点。坐落：房地产所在具体地点。方位：房地产在所在区域中的方向和位置。方位：房地产在所在区域中的方向和位置。距离：房地产与有关社会场所的远近。距离：房地产与有关社会场所的远近。朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层p房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施房地产的外部配套设施：基础设施和公共服务设施基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、基础设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线

9、电视等设施。通信、有线电视等设施。公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金公共服务一般指教育、医疗、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施9房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v房地产押品权利的含义房地产押品权利的含义p我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权权、地役权、抵押权和租赁权p房地产所有权房地产所有权单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产

10、由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利有共有和共同管理的权利10房地产押品权利层面的基本知识房地产

11、押品权利层面的基本知识v房地产押品权利的含义房地产押品权利的含义p土地使用权土地使用权建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权主划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。要有出资、入股等形式的建设用地使用权。宅基地使用权是指宅基地使用权人依法

12、对集体所有的土地宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施其附属设施土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产11房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v房地产押品权利的含义房地产押品权利的含义p地役权地役权房地产所有权人或土地使用权

13、人按照合同约定利用他人的房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利房地产，以提高自己的房地产效益的权利p抵押权抵押权债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿卖、变卖该房地产所得价款优先受偿p房地产租赁权房地产租赁权以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获

14、以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利得的占有和使用房地产的权利12房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨p出让出让协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。民事法律行为。招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者发出招标邀请书或者向社会发布

15、招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择不特定公民、法人或其他组织参加投标，根据投标结果择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标招标和公开招标13房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨p出让出让拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权开叫价竞投，

16、以出价最高者为受让人出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为出让年限：居住用地出让年限：居住用地7070年；工业用地年；工业用地5050年；教育、科技、年；教育、科技、文化、卫生、体育用地文化、卫生、体育用地5050年；商业、

17、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地4040年；年；综合或者其他用地综合或者其他用地5050年。土地使用权出让的实际年限不得年。土地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内14房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨p划拨划拨划拨用地范围：（划拨用地范围：（1 1）国家机关用地和军事用地：（）国家机关用地和军事用地：（2 2）城）城市基础设施用地和公益事业用地；（市基础设施用地和公益事业用地；（3 3）国家重点扶持的能）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（源、交通、水利等

18、基础设施用地；（4 4）法律、行政法规规）法律、行政法规规定的其他用地定的其他用地划拨土地使用权的处分划拨土地使用权的处分在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金权出让金设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当

19、于应缴拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿15房地产押品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v出让和划拨出让和划拨p划拨划拨划拨土地使用权的处分划拨土地使用权的处分以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权使用出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业持有由股份制企业持有职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入职工以市场价购买的

20、住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房产权归个人所有，一般住用本价购买的住房产权归个人所有，一般住用5 5年后可以依法年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承处分权，可以继承16房地产押

21、品权利层面的基本知识房地产押品权利层面的基本知识v土地使用权转让土地使用权转让p土地使用权转让条件土地使用权转让条件土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取土地使用者按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。得土地使用权证书。土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的成开发投资总额的2525以上；属于成片开发的，形成工业用地或以上；属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有

22、权证书权证书土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、其他附着不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管部门批准，并按规定办理过户登记手续。部门批准，并按规定办理过户登记手续。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让的，土地使用权不得转让17房地产押品规范层面的

23、基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识p用地分类用地分类根据根据城市用地分类与规划建设用地标准（城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137GBJ1379090），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。城市），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。城市用地共分用地共分1010大类、大类、4646中类和中类和7373个小类个小类p规划控制指标：规定性指标规划控制指标：规定性指标用地性质，指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用用地性质，指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。地分类标准进行标注。用地面积，指规划地块划定的面积用地面积，指规划地块划定的面积建

24、筑密度，指规划地块内各类建筑首层占地面积与地块面建筑密度，指规划地块内各类建筑首层占地面积与地块面积之比，通常以上限控制积之比，通常以上限控制建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离体最高点的垂直距离18房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识p规划控制指标：规定性指标规划控制指标：规定性指标建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线后退的建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制距离，通常以下限控制人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通人口

25、容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制常以上限控制建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制，包括广场控制线、绿地建筑形体和布局应进行特别控制，包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标其他环境要求其他环境要求19房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识p规划控制指标：指导性指标规划控制指标：指导

26、性指标容积率，指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，可根据容积率，指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。无效益或低效益开发造成的土地浪费。 绿地率，指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比绿地率，指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率率，即：绿地率= =绿地面积土地面积绿地面积土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施

27、所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。晒台的人工绿地。交通出入口方位，指规划地块内允许设置出入口的方向和位置交通出入口方位，指规划地块内允许设置出入口的方向和位置停车泊位及其他需要配置的公共设施，包括居住区服务设施（中停车泊位及其他需要配置的公共设施，包括居住区服务设施（中小学、幼托、居住区级公建）、环卫设施（垃圾转运站、公共厕小学、幼托、居住区级公建）、环卫设施（垃圾转运站、公共厕所）、电力设施（变电站、配电所）、电信设施（电话局、邮政所）、电力设施（变电站、配电所）、电信设施（电话局、邮政局）、燃气设施（煤气调气

28、站）等局）、燃气设施（煤气调气站）等20房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v规划知识规划知识p建设工程规划许可证制度建设工程规划许可证制度在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许

29、可证件和其他有建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续关批准文件后，方可申请办理开工手续21房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v房地产开发管理知识房地产开发管理知识p立项管理立项管理对房地产开发项目进行可行性研究，形成对房地产开发项目进行可行性研究，形成房地产开发项房地产开发项目可行性研究报告目可行性研究报告房地产开发项目用地的土地使用权出让或者划拨前，主管房地产开发项目用地的土地使用权出让或者划拨前，主管部门应当出具房地产开发项目建设条件意见书，其内部门应当出具房地产开发项目建设条件意见书，其内容应当作为土地使用权出让合同的必

30、备条件或者划拨土地容应当作为土地使用权出让合同的必备条件或者划拨土地使用权批准文件的内容之一使用权批准文件的内容之一房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或者取得房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或者取得划拨土地使用权批准文件后的划拨土地使用权批准文件后的1515日内，到建设行政主管部日内，到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。房地产开发企业门备案，领取房地产开发项目手册。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部

31、门备案案22房地产押品规范层面的基本知识房地产押品规范层面的基本知识v房地产开发管理知识房地产开发管理知识p四证管理四证管理房地产开发企业应取得房地产开发企业应取得国有土地使用权证、建设用国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证施工许可证p质量验收和房屋完损等级质量验收和房屋完损等级房屋验收按国家建筑工程施工验收统一标准房屋验收按国家建筑工程施工验收统一标准（GB50300-2019GB50300-2019）规定进行）规定进行23二、二、房地产押品评估基本知识房地产押品评估基本知识第一部分：房地产押品评估基础知识第一

32、部分：房地产押品评估基础知识24房地产评估基本知识房地产评估基本知识v定义定义p评估人员依据国家有关法律、法规和评估规范，根据评估目的，选评估人员依据国家有关法律、法规和评估规范，根据评估目的，选择适当价值类型，遵循评估原则，按照评估程序，运用适当的评估择适当价值类型，遵循评估原则，按照评估程序，运用适当的评估方法，对房地产抵押品在评估时点的合理价值进行分析、估算并发方法，对房地产抵押品在评估时点的合理价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程表评估意见的行为和过程v评估主体评估主体p从事房地产抵押品价值评估和审核工作的人员，他们是评估工作的从事房地产抵押品价值评估和审核工作的人员，他们是评

33、估工作的主导者。主导者。v评估客体（评估对象）评估客体（评估对象）p具体评估活动中需要评估的房地产具体评估活动中需要评估的房地产p作为评估对象的房地产，应符合国家有关法律、法规和农业银行相作为评估对象的房地产，应符合国家有关法律、法规和农业银行相关制度的规定。对于根据有关规定不得抵押的房地产，不得作为评关制度的规定。对于根据有关规定不得抵押的房地产，不得作为评估对象估对象25房地产评估要素房地产评估要素v评估依据评估依据p评估工作所应遵循的国家法律法规和评估规范、评估活评估工作所应遵循的国家法律法规和评估规范、评估活动相关当事人之间的合同协议以及其他参考依据动相关当事人之间的合同协议以及其他参

34、考依据房地产估价规范（房地产估价规范（GB/T 50291-2019GB/T 50291-2019）城镇土地估价规程（城镇土地估价规程（GB/T 18508-2019GB/T 18508-2019）房地产抵押估价指导意见（建住房房地产抵押估价指导意见（建住房2019820198号）号）资产评估准则资产评估准则不动产（中评协不动产（中评协20191892019189号）号）中国农业银行押品管理办法（试行）（农银发中国农业银行押品管理办法（试行）（农银发20094002009400号）号）中国农业银行房地产押品价值评估指引中国农业银行房地产押品价值评估指引人民银行、银监会等外部监管部门的监管要求以

35、及本指引人民银行、银监会等外部监管部门的监管要求以及本指引等我行内部制度办法的规定等我行内部制度办法的规定26房地产评估要素房地产评估要素v评估目的评估目的p评估结果的期望用途，它直接决定着价值类型和评估方评估结果的期望用途，它直接决定着价值类型和评估方法的选择法的选择v评估时点（评估基准日）评估时点（评估基准日）p评估结果对应的日期。即只在该评估日期，评估对象才评估结果对应的日期。即只在该评估日期，评估对象才有该评估价值有该评估价值p一般应为完成评估对象实地查勘之日，但评估委托合同一般应为完成评估对象实地查勘之日，但评估委托合同另有约定的除外。因特殊需要，评估时点可定为过去或另有约定的除外。

36、因特殊需要，评估时点可定为过去或未来的某个日期未来的某个日期27房地产评估要素房地产评估要素v价值类型价值类型p评估结果的价值属性及其表现形式评估结果的价值属性及其表现形式p农业银行房地产价值评估的价值类型为房地产抵押价值，农业银行房地产价值评估的价值类型为房地产抵押价值，即抵押房地产在评估时点的市场价值。即抵押房地产在评估时点的市场价值。抵押价值抵押价值= =未设立法定优先受偿权下的价值未设立法定优先受偿权下的价值- -优先受偿权优先受偿权 = =未设立法定优先受偿权下的价值未设立法定优先受偿权下的价值- -拖欠建设工程价款拖欠建设工程价款- -已抵押担已抵押担 保的债权占用额度保的债权占用

37、额度- -其他法定优先受偿权其他法定优先受偿权28房地产评估要素房地产评估要素v价值类型价值类型p名义价格和实际价格名义价格和实际价格名义价格是表面上的价格，实际价格是在名义价格的基础上进行名义价格是表面上的价格，实际价格是在名义价格的基础上进行计算或处理得到的价格。计算或处理得到的价格。p 例例 一宗建筑面积为一宗建筑面积为150150平方米，总价平方米，总价100100万元的住房，在买卖中双万元的住房，在买卖中双方如约定按以下几种付款方式付款：（方如约定按以下几种付款方式付款：（1 1）要求在成交日一次性付清；）要求在成交日一次性付清；（2 2）如果在成交日一次性付清，则给予）如果在成交日

38、一次性付清，则给予2%2%的优惠；（的优惠；（3 3）以抵押贷）以抵押贷款方式支付，其中首付款方式支付，其中首付5050万元，银行贷款万元，银行贷款5050万元，期限万元，期限2020年，贷款年，贷款年利率年利率7%7%，按月等额偿还贷款本息；（，按月等额偿还贷款本息；（4 4）从成交日期起分期支付，）从成交日期起分期支付，成交日期支付成交日期支付5050万元，万元，1 1年后支付剩余年后支付剩余5050万元，年折现率为万元，年折现率为10%10%。请。请计算各种付款方式下的名义价格和实际价格。计算各种付款方式下的名义价格和实际价格。p 解解 在以上在以上4 4种付款方式下，名义价格均为总价种

39、付款方式下，名义价格均为总价100100万元。第（万元。第（1 1）、）、（3 3）中付款方式下，实际价格和名义价格一样，均为总价）中付款方式下，实际价格和名义价格一样，均为总价100100万元。万元。在第（在第（2 2）中付款方式下，实际价格为：）中付款方式下，实际价格为：100100（1-2%1-2%）=98=98万元。在万元。在第（第（4 4）中付款方式下，实际价格为：）中付款方式下，实际价格为：50+50/50+50/（1+10%1+10%）=95.45=95.45万元。万元。29房地产评估要素房地产评估要素v价值类型价值类型p总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价总价格

40、简称总价，是指某一宗或某一区域范围内房地产整总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内房地产整体价格体价格单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的土地价单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的土地价格。建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格。格。建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格。房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格楼面地价是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价楼面地价是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价与土地总价的关系为：楼面地价土地总价/ /总建筑面积总建筑面积楼面地价、土地单

41、价、容积率三者之间的关系，即：楼面楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价土地单价地价土地单价/ /容积率容积率30房地产评估要素房地产评估要素v评估原则评估原则p独立客观公正原则独立客观公正原则独立：要求房地产评估不应受外界不合理因素的干扰和影独立：要求房地产评估不应受外界不合理因素的干扰和影响响客观：要求房地产评估要尽可能地减少评估人员主观意志客观：要求房地产评估要尽可能地减少评估人员主观意志对评估过程和评估结论的影响。对评估过程和评估结论的影响。公正：要求房地产评估时必须站在中立的立场上，不偏袒公正：要求房地产评估时必须站在中立的立场上，不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意

42、无意地偏向委托方当事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方p合法原则：必须以评估对象的合法产权、合法使用、合合法原则：必须以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行评估法处分为前提进行评估 31房地产评估要素房地产评估要素v评估原则评估原则p评估时点原则：评估结论具有很强的时间相关性和时效评估时点原则：评估结论具有很强的时间相关性和时效性，要求评估结果是评估对象在评估时点的价格，不能性，要求评估结果是评估对象在评估时点的价格，不能将该评估结果作为评估对象在其他时点的价格将该评估结果作为评估对象在其他时点的价格p替代原则：评估结果不得不合理偏离类似房地产在同等替代原则：评估结果不得不

43、合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格条件下的正常价格类似房地产是指在同一供求范围内，在用途、规模、档次、类似房地产是指在同一供求范围内，在用途、规模、档次、区位、建筑结构、权利性质等方面与评估对象相同或相近区位、建筑结构、权利性质等方面与评估对象相同或相近的房地产的房地产p谨慎原则：在存在不确定或不可量化因素的情况下，评谨慎原则：在存在不确定或不可量化因素的情况下，评估人员作出评估相关判断时，应当保持必要的谨慎，充估人员作出评估相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，

44、不低估知悉的法发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在评估报告中作出必要的风险提示定优先受偿款，并在评估报告中作出必要的风险提示32房地产评估要素房地产评估要素v评估方法评估方法p评估方法是指评估所运用的特定技术，它是分析和判断评估方法是指评估所运用的特定技术，它是分析和判断房地产价值的手段和途径。评估人员应根据评估对象、房地产价值的手段和途径。评估人员应根据评估对象、价值类型和评估资料的搜集情况，分析各种评估方法的价值类型和评估资料的搜集情况，分析各种评估方法的适用性，选用适宜的评估方法。适用性，选用适宜的评估方法。p房地产价值评估主要使用市场法、收益法、成本法、假

45、房地产价值评估主要使用市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等评估方法以及这些评设开发法、基准地价系数修正法等评估方法以及这些评估方法的综合运用。评估人员应熟知、理解并正确运用估方法的综合运用。评估人员应熟知、理解并正确运用这些方法，根据实际情况选择适宜的评估方法进行评估这些方法，根据实际情况选择适宜的评估方法进行评估33房地产评估要素房地产评估要素v评估程序评估程序p评估程序是指评估工作从开始准备到最后结束的工作顺评估程序是指评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序，主要包括明确评估基本事项、拟定评估作业方案、序，主要包括明确评估基本事项、拟定评估作业方案、搜集评估所需资料、实

46、地查勘评估对象、选定评估方法、搜集评估所需资料、实地查勘评估对象、选定评估方法、计算和确定评估结果、撰写和出具评估报告、审核确认计算和确定评估结果、撰写和出具评估报告、审核确认评估结论、评估资料归档等内容评估结论、评估资料归档等内容34评估信息评估信息v评估所需信息的来源评估所需信息的来源p地方政府公布的有关行业数据地方政府公布的有关行业数据地方政府相关的政策文件根据各地情况执行，一般可根据地方政府相关的政策文件根据各地情况执行，一般可根据各地的相关地方政府部门及其网站查各地的相关地方政府部门及其网站查p外部评估中介机构数据外部评估中介机构数据能提供数据的外部中介机构有评估公司、房地产销售公司

47、、能提供数据的外部中介机构有评估公司、房地产销售公司、房地产交易会、房地产二手交易中介、电视电台网络等房地产交易会、房地产二手交易中介、电视电台网络等p现场勘查、客户提供现场勘查、客户提供v信息归档信息归档p将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测算资料、权证复印件等资料存档备查算资料、权证复印件等资料存档备查35第二部分：房地产押品价值评估理论与实务第二部分：房地产押品价值评估理论与实务36一、市场法一、市场法第二部分：房地产评估理论与实务第二部分：房地产评估理论与实务37市场法市场法v定义定义p市场法又称市场比较法，是指将评估对象与在

48、评估基准市场法又称市场比较法，是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算评估对象的客地产的成交价格做适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。观合理价格或价值的方法。p采用市场法求得的房地产价格又称为比准价格采用市场法求得的房地产价格又称为比准价格v使用前提使用前提p有一个活跃的公开市场：市场上有自愿的买者和卖者，有一个活跃的公开市场：市场上有自愿的买者和卖者，他们有足够的时间可以获得相关信息并进行平等交易，他们有足够的时间可以获得相关信息并进行平等交易，市场成交价

49、格基本上可以反映市场行情市场成交价格基本上可以反映市场行情p公开市场上要有可比的交易实例：选择的交易实例及其公开市场上要有可比的交易实例：选择的交易实例及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与评估对象交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与评估对象相同或相似，这些交易实例就可以作为评估对象的参照相同或相似，这些交易实例就可以作为评估对象的参照物物38市场法市场法v适用范围适用范围p同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等写字楼。写字楼。商铺。商铺。标准厂房。标准厂房。房地产开发用

50、地。房地产开发用地。p下列房地产难以采用市场法评估：下列房地产难以采用市场法评估：数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等可比性很差的房地产，如在建工程等可比性很差的房地产，如在建工程等39市场法市场法v操作步骤操作步骤p搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交搜集交易实例，即从房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况的房地产及其成交日期、成交价格、付款

51、方式等情况p选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例量、符合一定条件的交易实例p对可比实例的实际成交价格进行适当处理对可比实例的实际成交价格进行适当处理40市场法市场法v可比实例选择要求可比实例选择要求p用途相同，指居住、商业、办公、工业等用途用途相同，指居住、商业、办公、工业等用途p建筑结构相同，指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、建筑结构相同，指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等房屋建筑结构。简易结构等房屋建筑结构。p权利性质相似，指土地和房屋的权利性质。例如国有土地与集体土权利

52、性质相似，指土地和房屋的权利性质。例如国有土地与集体土地权利性质不同，出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不地权利性质不同，出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房权利性质不同同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房权利性质不同p交易类型相同，房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类，其中根交易类型相同，房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类，其中根据交易方式可分协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。据交易方式可分协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。p所处地段相同或是同一供需圈内，指所处的市场供求环境和竞争状所处地段相同或是同一供需圈内，指所处的市场供求环境和竞争

53、状况相同或相似。况相同或相似。p交易实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。p交易实例的成交日期与评估基准日接近，最长不超过交易实例的成交日期与评估基准日接近，最长不超过1 1年年41市场法市场法v计算公式计算公式pP Pf f=P=PB BABCABCP Pf f评估对象的比准价格；评估对象的比准价格；P PB B可比实例成交价格；可比实例成交价格；AA交易情况修正系数；交易情况修正系数；BB市场状况调整系数；市场状况调整系数；CC房地产状况调整系数房地产状况调整系数42市场法市场法v指标说明指标说明p交易情况修正系数（交易情况修正系数（A

54、 A）交易情况修正是指排除交易行为中特殊因素所造成的可比实交易情况修正是指排除交易行为中特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比交易实例成交价格调整为正常价格例成交价格偏差，将可比交易实例成交价格调整为正常价格计算公式计算公式p市场状况调整系数（市场状况调整系数（B B）市场状况调整是指由于可比实例的成交日期与评估时点不同，市场状况调整是指由于可比实例的成交日期与评估时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在其房地产市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在评估时点时的价格成交日期时的价格调整到在评估时点时的价格计算公式计算公式43市场法市场法

55、v指标说明指标说明p房地产状况调整系数（房地产状况调整系数（C C）房地产状况调整是指把可比实例在自身状况下的价格，调整房地产状况调整是指把可比实例在自身状况下的价格，调整为在评估对象房地产状况下的价格为在评估对象房地产状况下的价格计算公式计算公式区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在评估对象房地产区位状况下的价格。内容主要包括：调整为在评估对象房地产区位状况下的价格。内容主要包括：位置、繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、基础设施情位置、繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、基础设施情况、公共配套设施完备程度、产业聚

56、集度等影响房地产价格况、公共配套设施完备程度、产业聚集度等影响房地产价格的因素。区位状况比较、调整的具体内容应视评估对象的具的因素。区位状况比较、调整的具体内容应视评估对象的具体用途而确定体用途而确定44市场法市场法v指标说明指标说明p房地产状况调整系数（房地产状况调整系数（C C）实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在评估对象房地产实物状况下的价格。实物状况比较、调整为在评估对象房地产实物状况下的价格。实物状况比较、调整的内容，土地主要包括面积、形状、进深、宗地内基础调整的内容，土地主要包括面积、形状、进深、宗地内

57、基础设施完备程度和场地平整程度等；建筑物主要包括建筑规模、设施完备程度和场地平整程度等；建筑物主要包括建筑规模、建筑结构、设施设备、空间布局、层高、工程质量、建筑物建筑结构、设施设备、空间布局、层高、工程质量、建筑物年龄、维修养护情况等影响房地产价格的因素。实物状况因年龄、维修养护情况等影响房地产价格的因素。实物状况因素修正的具体内容应视评估对象的具体用途而确定素修正的具体内容应视评估对象的具体用途而确定权益状况调整，是指将可比实例房地产在其权益状况下的价权益状况调整，是指将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在评估对象房地产权益状况下的价格。权益状况格，调整为在评估对象房地产权益状况下

58、的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件（如调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素容积率）等影响房地产价格的因素45市场法市场法v指标取值范围指标取值范围p单项因素修正不能超过单项因素修正不能超过20%20%p综合因素修正不能超过综合因素修正不能超过30%30%p因素修正超出范围的，应更换其他可比交易实例因素修正超出范围的，应更换其他可比交易实例v现场勘查现场勘查: :比较因素条件指数表比较因素条件指数表4647市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准p统一房地产范围统一房地产范围针对某些评估对象，有时难以直

59、接选取到与其范围完针对某些评估对象，有时难以直接选取到与其范围完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取“主干主干”相同的房地产的交易实例作为可比实例。统相同的房地产的交易实例作为可比实例。统一房地产范围即是进行一房地产范围即是进行“有无对比有无对比”并消除由此导致并消除由此导致的价格差异的价格差异带有债权债务的房地产。带有债权债务的房地产。房地产价格房地产价格= =带有债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格- -债权债务债权债务含有非房地产成分。含有非房地产成分。房地产价格房地产价格= =含有非房地产成分的房地产价格含有非房地产成分的

60、房地产价格- -非房地产成非房地产成分的价格分的价格房地产实物范围不同房地产实物范围不同48市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准p统一房地产范围统一房地产范围 例例 评估对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成评估对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为交价格为126126万元，含有一个现价为万元，含有一个现价为1515万元的车位和一套万元的车位和一套全新状态下价值为全新状态下价值为8 8万元的家具，家具为八成新，请计算万元的家具，家具为八成新，请计算该可比实例经统一房地产范围后的价格。该可比实例经统一房地产范围后的价格。 解解 选取的该可比实例成交价格为：选

61、取的该可比实例成交价格为：126-15-126-15-80.8=104.680.8=104.6万元万元49市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准p统一付款方式统一付款方式需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算性付清的金额。具体方法是通过折现计算 例例 某宗房地产成交总价为某宗房地产成交总价为120120万元，其中首付款万元，其中首付款40%40%，余款于，余款于半年后一次性支付。假设月利率为半年后一次性支付。假设月利率为0.4%0.4%，请计算该宗房地产在，请计算该宗房

62、地产在其成交日期一次性付款付清的价格。其成交日期一次性付款付清的价格。 解解 该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下50市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准p统一采用单价统一采用单价统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是采用统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是采用单价单价p统一币种和货币单位统一币种和货币单位在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用通常都采用“元元”p统一面积内涵统一面积内涵51市场法的计算应用市

63、场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准p统一面积单位统一面积单位平方米下的价格平方米下的价格= =公顷下的价格公顷下的价格1000010000平方米下的价格平方米下的价格= =亩下的价格亩下的价格666.67666.67平方米下的价格平方米下的价格= =平方英尺下的价格平方英尺下的价格0.092903040.09290304平方米下的价格平方米下的价格= =坪下的价格坪下的价格3.3057933.305793 例例 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积120120平方米，成交总价平方米，成交总价240240万元人民币，分三期

64、付款，首付款万元人民币，分三期付款，首付款100100万元人民万元人民币，第二期于半年后付币，第二期于半年后付7070万元人民币，余款万元人民币，余款7070万元人民币于万元人民币于1 1年后付年后付清。乙交易实例房地产使用面积清。乙交易实例房地产使用面积30003000平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价122122万美元，万美元，于成交时一次性付清。已知人民币年利率为于成交时一次性付清。已知人民币年利率为6%6%，该类房地产建筑面积，该类房地产建筑面积与使用面积的关系为与使用面积的关系为1 1平方英尺建筑面积等于平方英尺建筑面积等于0.650.65平方英尺使用面积，平方英尺使用面积，乙交易

65、实例成交时人民币与美元的市场汇率为乙交易实例成交时人民币与美元的市场汇率为1 1美元等于美元等于6.83836.8383元人元人民币。如果选取该两个交易实例为可比实例，请对其成交价格进行民币。如果选取该两个交易实例为可比实例，请对其成交价格进行“建立比较基准建立比较基准”处理处理52市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准p统一面积单位统一面积单位 解解 （1 1）统一付款方式）统一付款方式乙总价乙总价=122.00=122.00（万美元）（万美元）统一采用单价。统一采用单价。甲单价甲单价=2340300120=19502.50=2340300120=19502.50（元人民

66、币（元人民币/ /平方米建筑面积）平方米建筑面积）乙单价乙单价=12200003000=406.67=12200003000=406.67（美元（美元/ /平方英尺使用面积）平方英尺使用面积）统一币种和货币单位。统一采用人民币表示：统一币种和货币单位。统一采用人民币表示：甲单价甲单价=19502.50=19502.50（元人民币（元人民币/ /平方米建筑面积）平方米建筑面积）乙单价乙单价=406.676.8383=2780.93=406.676.8383=2780.93（元人民币（元人民币/ /平方英尺使用面积）平方英尺使用面积）53市场法的计算应用市场法的计算应用v建立比较基准建立比较基准p

67、统一面积单位统一面积单位 解解 统一面积内涵。统一采用建筑面积表示：统一面积内涵。统一采用建筑面积表示：甲单价甲单价=19502.50=19502.50（元人民币（元人民币/ /平方米建筑面积）平方米建筑面积）乙单价乙单价=2780.930.65=1807.60=2780.930.65=1807.60（元人民币（元人民币/ /平方英尺建筑面积）平方英尺建筑面积）统一面积单位。以平方米为基准表示：统一面积单位。以平方米为基准表示：甲单价甲单价=19502.50=19502.50（元人民币（元人民币/ /平方米建筑面积）平方米建筑面积）乙单价乙单价=1807.600.09290304=19456.

68、84=1807.600.09290304=19456.84（元人民币（元人民币/ /平方米建筑面平方米建筑面积）积）因此，通过建立比较基准处理，甲交易实例的单价为因此，通过建立比较基准处理，甲交易实例的单价为19502.5019502.50元元/ /平方米建筑面积，乙交易实例的单价为平方米建筑面积，乙交易实例的单价为19456.8419456.84元元/ /平方米平方米建筑面积建筑面积54市场法的计算应用市场法的计算应用v交易情况修正交易情况修正p交易情况修正需要考虑的主要因素交易情况修正需要考虑的主要因素利害关系人之间的交易利害关系人之间的交易急于出售或急于购买的交易急于出售或急于购买的交易

69、交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易特殊交易方式的交易特殊交易方式的交易交易税费非正常负担的交易交易税费非正常负担的交易相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易强迫出售或强迫购买的交易强迫出售或强迫购买的交易受迷信影响的交易受迷信影响的交易其他非正常的交易其他非正常的交易55市场法的计算应用市场法的计算应用v交易情况修正交易情况修正p交易税费非正常负担的修正交易税费非正常负担的修正将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定（没将成交价格

70、修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。交易税费下的价格。修正公式为：修正公式为：正常成交价格正常成交价格= =卖方实得金额卖方实得金额+ +应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费= =买方实付金买方实付金额额- -应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费正常成交价格正常成交价格= =卖方实得金额卖方实得金额/ /（1-1-应当由卖方交付的税费比率）应当由卖方交付的税费比率）= =买方实付金额买方实付金额/ /（1+1+应由买方缴纳的税费比率）应由买方缴纳的税费比率）56

71、市场法的计算应用市场法的计算应用v市场状况调整市场状况调整p市场状况调整是指将可比交易实例在交易日期的价格调整为评市场状况调整是指将可比交易实例在交易日期的价格调整为评估基准日的价格估基准日的价格p市场状况调整的价格指数法市场状况调整的价格指数法采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为： 例例 某房地产某房地产20092009年年3 3月月1 1日价格为日价格为1600016000元元/ /平方米，现需将其调整平方米，现需将其调整到到20092009年年1111月月1 1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产日。已知该宗房地产所在地区类似房地产20092

72、009年年1 1月月1 1日至日至1111月月1 1日的价格指数分别为日的价格指数分别为89.389.3，84.784.7，86.886.8，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1，98.0,97.6,98.0,97.998.0,97.6,98.0,97.9（以（以20192019年年1 1月月1 1日为日为100100）。请）。请计算该宗房地产计算该宗房地产20092009年年1111月月1 1日的价格。日的价格。 解解 该宗房地产该宗房地产20092009年年1111月月1 1日的价格计算如下：日的价格计算如下：57市场法的计算应用市场法的计算应用v市场状况

73、调整市场状况调整p市场状况调整的价格指数法市场状况调整的价格指数法采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为可比实例在评估时点的价格可比实例在评估时点的价格= =可比实例在其成交日期的价格可比实例在其成交日期的价格成成交日期的下一时期的价格指数交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数评评估时点的价格指数估时点的价格指数 例例 某宗房地产某宗房地产20092009年年3 3月月1 1日的价格为日的价格为1600016000元元/ /平方米，现需将平方米，现需将其调整到其调整到20092009年年7 7月月1 1日。如已知该宗房地产所

74、在地区类似房地产日。如已知该宗房地产所在地区类似房地产20092009年年1 1月月1 1日至日至7 7月月1 1日的价格指数分别为日的价格指数分别为94.794.7，94.894.8，96.796.7，105.0105.0，114.2114.2，116.5116.5，120.1120.1（均以上个月为（均以上个月为100100）。请计算该）。请计算该宗房地产宗房地产20192019年年1010月月1 1日的价格。日的价格。 解解 该宗房地产该宗房地产20092009年年7 7月月1 1日的价格计算如下：日的价格计算如下：58市场法的计算应用市场法的计算应用v市场状况调整市场状况调整p市场状况

75、调整的价格变动率法市场状况调整的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为 例例 为评估某宗房地产为评估某宗房地产20092009年年9 9月月1 1日的价格，选取了成交日期日的价格，选取了成交日期为为20192019年年1212月月1 1日、成交价格为日、成交价格为80008000元元/ /平方米的可比实例。另平方米的可比实例。另获知该类房地产的价格获知该类房地产的价格20192019年年1 1月月1 1日至日至20092009年年2 2月月1 1日平均每月日平均每月比上月上涨比上月上涨1.5%1.5%，20092

76、009年年2 2月月1 1日至日至9 9月月1 1日平均每月比上月上涨日平均每月比上月上涨2%2%。请对该可比实例的价格进行交易日期修正。请对该可比实例的价格进行交易日期修正。 解解 对该交易实例的交易日期修正为：对该交易实例的交易日期修正为：59市场法的计算应用市场法的计算应用v市场状况调整市场状况调整p市场状况调整的价格变动率法市场状况调整的价格变动率法采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为：式为：可比实例在评估时点的价格可比实例在评估时点的价格= =可比实例在其成交日期的价格可比实例在其成交日期的价格（11价格变动

77、率价格变动率期数）期数）v房地产状况调整房地产状况调整p区位状况调整区位状况调整 例例 已知在某宗房地产评估中，选取的可比实例已知在某宗房地产评估中，选取的可比实例A A、B B、C C的区域的区域分析如下表所示，请计算可比实例分析如下表所示，请计算可比实例A A、B B的区位状况调整系数的区位状况调整系数60市场法的计算应用市场法的计算应用 解解 可比实例可比实例A A、B B的区位状况调整系数分别为的区位状况调整系数分别为61市场法的计算应用市场法的计算应用v房地产状况调整房地产状况调整p实物状况因素修正实物状况因素修正 例例 已知在某宗房地产评估中，选取的可比实例已知在某宗房地产评估中，

78、选取的可比实例A A、B B、C C的实物状况分析如下表所示，请计算可比实例的实物状况分析如下表所示，请计算可比实例A A、C C的实物的实物状况因素修正系数状况因素修正系数62市场法的计算应用市场法的计算应用v房地产状况调整房地产状况调整p实物状况因素修正实物状况因素修正可比实例可比实例A A、C C的实物状况因素修正系数的实物状况因素修正系数分别为分别为63市场法的计算应用市场法的计算应用v房地产状况调整房地产状况调整p权益状况调整权益状况调整 将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。权益状况调整的

79、内容主要包括土地房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格使用期限、城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素的因素v求取比准价格求取比准价格p求取某个与可比实例对应的比准价格求取某个与可比实例对应的比准价格比准价格可比实例价格比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数市场状况调整市场状况调整系数系数房地产状况调整系数房地产状况调整系数交易情况修正系数交易情况修正系数= =可比实例的交易情况指数可比实例的交易情况指数/100/100市场状况调整系数市场状况调整系数= =可比实例的市场状况指数可比实例的市场状况指

80、数/100/100房地产状况调整系数房地产状况调整系数=100/=100/可比实例的房地产状况指数可比实例的房地产状况指数64市场法的计算应用市场法的计算应用v求取比准价格求取比准价格p求取其他几个可比实例的比准价格求取其他几个可比实例的比准价格p采用算术平均数法，将多个可比交易实例的比准价格相加求采用算术平均数法，将多个可比交易实例的比准价格相加求和，除以可比实例的个数，得出评估对象的最终比准价格和，除以可比实例的个数，得出评估对象的最终比准价格p 例例 某宗房地产评估时，选取周边成交的同类房地产实例某宗房地产评估时，选取周边成交的同类房地产实例A A、B B、C C、D D，成交单价分别为

81、，成交单价分别为87008700元元/ /平方米，平方米，82008200元元/ /平方米，平方米，85508550元元/ /平方米，平方米，84008400元元/ /平方米，已知交易情况修正率为平方米，已知交易情况修正率为0 0，2%2%，3%3%，0 0，交易日期修正率为，交易日期修正率为6%6%，7%7%，12%12%，10%10%，房地产状，房地产状况调整打分分别为况调整打分分别为104104，101101，9898，6565。假设没有其他需要考。假设没有其他需要考虑的因素，请计算该宗房地产的最终比准价格（采用算术平虑的因素，请计算该宗房地产的最终比准价格（采用算术平均数法）均数法）6

82、5市场法的计算应用市场法的计算应用v求取比准价格求取比准价格p 解解 由于同类房地产实例由于同类房地产实例D D的房地产状况调整修正超过的房地产状况调整修正超过30%30%，不宜作为评估对象的可比交易实例。本宗房地产评估的可比不宜作为评估对象的可比交易实例。本宗房地产评估的可比交易实例为交易实例为A A、B B、C C，依据比准价格，依据比准价格= =可比实例成交价格可比实例成交价格交交易情况修正系数易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数实物状况因素修正系数，相应计算如下：实物状况因素修正系数，相应计算如下：利用算术平均数法计算评估对象的最终比准价格为：

83、利用算术平均数法计算评估对象的最终比准价格为：66二、收益法二、收益法第二部分：房地产评估理论与实务第二部分：房地产评估理论与实务67收益法收益法v定义定义p收益法是指预计评估对象未来正常净收益，选用适当的报酬率或资收益法是指预计评估对象未来正常净收益，选用适当的报酬率或资本化率将其转换为价值，以此估算评估对象的客观合理价格或价值本化率将其转换为价值，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格的方法。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格v选用条件选用条件p被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡

84、量p房地产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡房地产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量量p被评估房地产预期获利期限（寿命）可以预测被评估房地产预期获利期限（寿命）可以预测v适用范围适用范围p对于可独立经营获利或具有潜在收益的房地产，一般采用收益法进对于可独立经营获利或具有潜在收益的房地产，一般采用收益法进行评估行评估68收益法收益法v操作步骤操作步骤p确定未来收益期限确定未来收益期限p求取未来净收益求取未来净收益p求取报酬率求取报酬率p选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格v基本公式基本公式pVV评估时点的收益价格（通常

85、称为现值）；评估时点的收益价格（通常称为现值）；pA Ai i未来第未来第i i年的正常净收益；年的正常净收益；pYY房地产的报酬率；房地产的报酬率；pnn可获收益的年限可获收益的年限69收益法的计算公式收益法的计算公式v可参考公式可参考公式p净收益每年不变净收益每年不变VV评估时点的收益价格（通常称为现值）；评估时点的收益价格（通常称为现值）；AA未来第未来第i i年的正常净收益，保持不变；年的正常净收益，保持不变；YY房地产的报酬率；房地产的报酬率；nn可获收益的年限可获收益的年限 例例 某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得

86、的土地使用权年限是土地使用权年限是7070年，不可续期，至今已使用了年，不可续期，至今已使用了8 8年；预计该年；预计该宗房地产在正常情况下每年的净收益为宗房地产在正常情况下每年的净收益为7 7万元；该类房地产的报万元；该类房地产的报酬率为酬率为6.5%6.5%。请以收益法计算该宗房地产的价格。请以收益法计算该宗房地产的价格。 解解 该宗房地产以收益法计算的价格为该宗房地产以收益法计算的价格为70收益法的计算公式收益法的计算公式v可参考公式可参考公式p净收益在若干年前有变化净收益在若干年前有变化VV评估时点的收益价格（通常称为现值）；评估时点的收益价格（通常称为现值）；AiAi未来第未来第i

87、i年至第年至第t t年的正常净收益；年的正常净收益；AA未来第未来第t t年后的正常净收益，保持不变；年后的正常净收益，保持不变；YY房地产的报酬率；房地产的报酬率；nn可获收益的年限可获收益的年限 例例 某宗房地产的收益期限为某宗房地产的收益期限为4040年，通过预测得出未来年，通过预测得出未来5 5年的净年的净收益分别为收益分别为1818万元，万元，2020万元，万元，2121万元，万元，2323万元，万元，2626万元，从未来万元，从未来第第6 6年到第年到第4040年每年的净收益将稳定在年每年的净收益将稳定在2828万元左右，该类房地产万元左右，该类房地产的报酬率为的报酬率为10%10

88、%。请以收益法计算该宗房地产的价格。请以收益法计算该宗房地产的价格。 解解 该宗房地产以收益法计算的价格为该宗房地产以收益法计算的价格为71收益法的计算公式收益法的计算公式v可参考公式可参考公式p净收益按一定数额递增净收益按一定数额递增VV评估时点的收益价格（通常称为现值）；评估时点的收益价格（通常称为现值）；AA未来第未来第1 1年的正常净收益，此后按数额年的正常净收益，此后按数额b b逐年递增；逐年递增；YY房地产的报酬率（不为房地产的报酬率（不为0 0）；）；nn可获收益的年限可获收益的年限72收益法的计算公式收益法的计算公式v可参考公式可参考公式p净收益按一定数额递减净收益按一定数额递

89、减VV评估时点的收益价格（通常称为现值）；评估时点的收益价格（通常称为现值）；AA未来第未来第1 1年的正常净收益，此后按数额年的正常净收益，此后按数额b b逐年递增；逐年递增；YY房地产的报酬率（不为房地产的报酬率（不为0 0）；）；nn可获收益的年限，为有限年，满足可获收益的年限，为有限年，满足nn73收益法的计算公式收益法的计算公式v可参考公式可参考公式p净收益按一定数额递减净收益按一定数额递减 例例 预计某综房地产未来第一年净收益为预计某综房地产未来第一年净收益为3737万元，此后每年的净万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少收益会在上一年的基础上减少2 2万元，该类房地产的报酬

90、率为万元，该类房地产的报酬率为10%10%，产权有限时间为，产权有限时间为4040年。请以收益法计算该宗房地产的价格。年。请以收益法计算该宗房地产的价格。 解解 该宗房地产的合理经营期限该宗房地产的合理经营期限n n计算如下计算如下74收益法的计算公式收益法的计算公式v可参考公式可参考公式p净收益按一定比率递增净收益按一定比率递增VV评估时点的收益价格评估时点的收益价格AA未来第一年的正常净未来第一年的正常净收益；收益；YY房地产的报酬率；房地产的报酬率；gg净收益逐年递增的比净收益逐年递增的比例；例；nn可获收益的年限可获收益的年限v可参考公式可参考公式p净收益按一定比率递增净收益按一定比率

91、递增VV评估时点的收益价格评估时点的收益价格AA未来第一年的正常净未来第一年的正常净收益；收益；YY房地产的报酬率；房地产的报酬率；gg净收益逐年递增的比净收益逐年递增的比例；例；nn可获收益的年限可获收益的年限75收益法的计算公式收益法的计算公式v可参考公式可参考公式p净收益按一定比率递增、递减净收益按一定比率递增、递减 例例 预计某综房地产未来第一年净收益为预计某综房地产未来第一年净收益为2626万元，此后每万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少年的净收益会在上一年的基础上减少1%1%，该类房地产的报，该类房地产的报酬率为酬率为7%7%，收益期限为，收益期限为5 5年。请以收益法计算

92、该宗房地产的年。请以收益法计算该宗房地产的价格。价格。 解解 该宗房地产以收益法计算的价格为该宗房地产以收益法计算的价格为76收益法的计算公式收益法的计算公式v可参考公式可参考公式p预知未来若干年后的价格预知未来若干年后的价格VV评估时点的收益价格（通常称为现值）；评估时点的收益价格（通常称为现值）；AiAi未来第未来第i i年至第年至第t t年的正常净收益；年的正常净收益；VnVn房地产在未来第房地产在未来第n n年末的转售净收益或市场价值年末的转售净收益或市场价值YY房地产的报酬率；房地产的报酬率；tt持有房地产期间持有房地产期间77收益法的计算公式收益法的计算公式v可参考公式可参考公式p

93、预知未来若干年后的价格预知未来若干年后的价格 例例 某写字楼过去的市场价格为某写字楼过去的市场价格为2800028000元元/ /平方米，目前房地产平方米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天市场不景气，其市场租金为每天1313元元/ /平方米，该类写字楼的净平方米，该类写字楼的净收益为市场租金的收益为市场租金的70%70%。预测房地产市场。预测房地产市场3 3年后会回升，那时该年后会回升，那时该写字楼的价格将达到写字楼的价格将达到3000030000元元/ /平方米，转让该写字楼的税费为平方米，转让该写字楼的税费为市场价格的市场价格的6%6%。如果投资者要求该类资产的报酬率为。如果投资者要

94、求该类资产的报酬率为10%10%，请以，请以收益法计算该写字楼目前的价值。收益法计算该写字楼目前的价值。 解解 该写字楼以收益法计算的价值为：该写字楼以收益法计算的价值为：78收益法的指标说明收益法的指标说明v未来第未来第i i年的净收益（年的净收益（AiAi）p基于房地产出租的净收益的计算。基于房地产出租的净收益的计算。基于房地产出租的净收益计算的基本公式为：基于房地产出租的净收益计算的基本公式为：年净收益年净收益= =房地产出租年总收入房地产出租年总费用。房房地产出租年总收入房地产出租年总费用。房地产出租的总收入地产出租的总收入房地产出租年总收入房地产出租年总收入= =有效毛收入有效毛收入

95、+ +其他收入其他收入有效毛收入有效毛收入= =单位租金单位租金建筑面积建筑面积365365天天（1 1空置率）空置率）拖欠的租金以及其他收入损失拖欠的租金以及其他收入损失其他收入主要包括租赁保证金和押金的利息收入、房地产其他收入主要包括租赁保证金和押金的利息收入、房地产经营业态带来的除租赁收入外的其他收入。没有其他收入经营业态带来的除租赁收入外的其他收入。没有其他收入取值为取值为0 079收益法的指标说明收益法的指标说明v未来第未来第i i年的净收益（年的净收益（AiAi）p基于房地产出租的净收益的计算基于房地产出租的净收益的计算房地产出租年总费用房地产出租年总费用保险费保险费= =重置单价

96、重置单价建筑面积建筑面积保险费率。房屋保险费率一保险费率。房屋保险费率一般按般按1.5-21.5-2计算。计算。税金：按照国家和地方政府有关规定执行，主要包括房产税金：按照国家和地方政府有关规定执行，主要包括房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。其他费用：根据当地具体情况确定，主要包括供暖费、水其他费用：根据当地具体情况确定，主要包括供暖费、水电费、电话费等，但是要注意租金收入是否包括该项费用，电费、电话费等，但是要注意租金收入是否包括该项费用，并根据实际情况决定是否计算或扣除并根据实际情况决定是否计算或扣除p基于营业收入的净收益的计算。基于营

97、业收入的净收益的计算。使用收益法对百货商场和超市等业态评估时，净收益测算使用收益法对百货商场和超市等业态评估时，净收益测算公式为：净收益主营业务收入主营业务成本和税金公式为：净收益主营业务收入主营业务成本和税金管理费用财务费用销售费用商业利润。管理费用财务费用销售费用商业利润。80收益法的指标说明收益法的指标说明v房地产的报酬率（房地产的报酬率（Y Y）p市场提取法市场提取法搜集三宗类似房地产的价格、净收益等资料，选用搜集三宗类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出每个可比交易实例的相应的收益法计算公式，求出每个可比交易实例的报酬率（报酬率（YiYi）, ,算术平均或加权

98、平均后，得出评估算术平均或加权平均后，得出评估对象的报酬率对象的报酬率p风险累加法风险累加法Y=Y=安全利率风险调整值。安全利率风险调整值。综合考虑现行的定期存款利率和风险调整值，根据风险累加综合考虑现行的定期存款利率和风险调整值，根据风险累加法确定的报酬率，取值应不低于法确定的报酬率，取值应不低于5%5%。p投资收益率排序插入法投资收益率排序插入法找出相关投资类型及其收益率、风险程度，将按照风险程度找出相关投资类型及其收益率、风险程度，将按照风险程度排序，将评估对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、排序，将评估对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定折现率确定折现率81收益法的指标说明

99、收益法的指标说明v可获收益的年限（可获收益的年限（n n）p评估对象可获收益的年限一般应根据房屋剩余经济寿命评估对象可获收益的年限一般应根据房屋剩余经济寿命（耐用年限扣除已使用年限）、建设用地剩余使用年限孰（耐用年限扣除已使用年限）、建设用地剩余使用年限孰低原则来确定，哪个年限短，就将其作为可获收益年限低原则来确定，哪个年限短，就将其作为可获收益年限p对单独土地或单独房屋建筑物的评估，应分别根据土地使对单独土地或单独房屋建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，用权年限和房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，并选用有限年的收益法计算公式（净收益中不应

100、扣除建筑并选用有限年的收益法计算公式（净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）物折旧和土地取得费用的摊销）p对土地与房屋建筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐用对土地与房屋建筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐用年限大于等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限年限大于等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式（净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）（净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销） 82收益法的指标说明收益法的指标说明v可获收益的年限（可获收益的年限（n n）p对

101、土地与房屋建筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐对土地与房屋建筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐用年限小于土地使用权年限时，可采用下列方式之一进用年限小于土地使用权年限时，可采用下列方式之一进行处理：行处理：先根据房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选先根据房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑用对应的有限年收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的

102、折现值根据房屋建筑物维修养护状况，在适当增大未来维修费用根据房屋建筑物维修养护状况，在适当增大未来维修费用的情况下，按土地剩余使用年限确定未来可获收益的年限，的情况下，按土地剩余使用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式测算选用有限年的收益法计算公式测算83收益法的指标说明收益法的指标说明v净收益增长率（净收益增长率（g g）p不同区域和不同实物状况的房地产，其租金收入增长水不同区域和不同实物状况的房地产，其租金收入增长水平是不一致的。在实际测算过程中，要对评估对象特点平是不一致的。在实际测算过程中，要对评估对象特点进行分析，选取适当的净收益增长率。如果预计未来收进行分析，选取

103、适当的净收益增长率。如果预计未来收益保持稳定不变，该值按益保持稳定不变，该值按0 0计算计算v若干年后的价格（若干年后的价格（VnVn）p在计算若干年后的价格（在计算若干年后的价格（VnVn）时，要依据实际情况合理）时，要依据实际情况合理预测。如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转预测。如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则为预测的实现转售时的价格减去销售税费后的净售，则为预测的实现转售时的价格减去销售税费后的净值，简称期末转售收益。期末转售收益是在持有期末转值，简称期末转售收益。期末转售收益是在持有期末转售房地产时可以获得的净收益售房地产时可以获得的净收益84收益法的计算应用收

104、益法的计算应用v 例例 某商场的土地使用期限为某商场的土地使用期限为4040年，自年，自20192019年年4 4月月1 1日起算。该商店共分为日起算。该商店共分为2 2层，每层可出租面积各为层，每层可出租面积各为10001000平方米。一层于平方米。一层于20192019年年4 4月月1 1日租出，租赁期限日租出，租赁期限为为5 5年，可出租面积的月租金为年，可出租面积的月租金为160160元元/ /平方米，且平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为可出租面积的正常月租金分别为200200元元/ /平方米和

105、平方米和140140元元/ /平方米，运营费用为平方米，运营费用为30%30%。该类房地产的出。该类房地产的出租率为租率为90%90%，报酬率为，报酬率为9%9%。请计算该商场。请计算该商场20192019年年4 4月月1 1日带租约出售的正常价格日带租约出售的正常价格85收益法的计算应用收益法的计算应用v 解解 （1 1）商店一层价格测算：）商店一层价格测算：租约期限内年净收益租约期限内年净收益=1000160=1000160（1-30%1-30%）1290%=120.961290%=120.96万元万元租约期限外年净收益租约期限外年净收益=1000200=1000200（1-30%1-30

106、%）1290%=151.201290%=151.20万元万元（2 2）商店二层价格测算：）商店二层价格测算：年净收益年净收益=1000140=1000140（1-30%1-30%）1290%=105.841290%=105.84（万元）（万元）（3 3）商场正常价格计算：）商场正常价格计算：该商场正常价格该商场正常价格= =商店一层价格商店一层价格+ +商店二层价格商店二层价格=1551.30+1123.15=2674.45=1551.30+1123.15=2674.45（万元）（万元）86三、成本法三、成本法第二部分：房地产评估理论与实务第二部分：房地产评估理论与实务87成本法的基本原理成本

107、法的基本原理v定义定义p成本法又称成本逼近法，是指求取评估对象在评估时点成本法又称成本逼近法，是指求取评估对象在评估时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算评估对象的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算评估对象客观合理价格或价值的方法。客观合理价格或价值的方法。p采用成本法求得的房地产价格又称为积算价格采用成本法求得的房地产价格又称为积算价格v成本法的理论依据成本法的理论依据p生产费用价值论：商品的价格依据其生产所花费的必要生产费用价值论：商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定费用而决定p替代原理：同一种商品在同一个市场上具有相同的市场替代原理：同一种商品在同一个市场上具有相同的市场

108、价格价格88成本法的基本原理成本法的基本原理v适用范围适用范围p只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。市场发育不完善，成交实例不多；市场发育不完善，成交实例不多；折旧较少、建筑成本易于评估的新房地产；折旧较少、建筑成本易于评估的新房地产；折旧额能够准确估计的旧房地产；折旧额能够准确估计的旧房地产； 房屋保险价值的确定；房屋保险价值的确定；来验证其他评估方法的评估结果来验证其他评估方法的评估结果89成本法的基本原理成本法的基本原理v选用前提选用前提p评估对象处

109、于继续使用状态或假定处于继续使用状态。评估对象处于继续使用状态或假定处于继续使用状态。p具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息需要通过历史资料获得。许多信息需要通过历史资料获得。p形成资产价值的耗费应体现社会或行业的平均水平形成资产价值的耗费应体现社会或行业的平均水平v操作步骤操作步骤p搜集有关房地产开发建设的成本、税费、开发利润等资料。搜集有关房地产开发建设的成本、税费、开发利润等资料。p估算重新购建价格。估算重新购建价格。p估算折旧。估算折旧。p求取积算价格求取积算价格v基本公式基本公式p房地产价值房

110、地产价值= =土地重新购建价格土地重新购建价格+ +地上建筑物重新购建价格地上建筑物重新购建价格- -建筑物建筑物折旧折旧 p重新购建价格重新购建价格= =取得成本取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +销售费用销售费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润90成本法成本法重新购建价格的确定重新购建价格的确定v重新购建价格重新购建价格p重新购建价格是评估时点的价格。重新购建价格是评估时点的价格。p重新购建价格是客观的价格。重新购建价格是客观的价格。p建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土

111、地的重新购建价格是评估时点状况下的价格是评估时点状况下的价格p根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格：又称重置成本，是指采用评估时点的建筑材料、建重置价格：又称重置成本，是指采用评估时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在评估时点的国家财税制筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在评估时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与评估对象建筑物具有同等效度和市场价格体系下，重新建造与评估对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。重建价格：又称重建成本

112、，是指采用与评估对象相同的的建筑重建价格：又称重建成本，是指采用与评估对象相同的的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在评估时点的国材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在评估时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与评估对象建筑物相家财税制度和市场价格体系下，重新建造与评估对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为建造方式形象地理解为“复制复制”。91成本法成本法重新购建价格的确定重新购建价格的确定v房地产价格的构成房地产价格的构成p土地取得费用土地取得费用取得房地产开发用地所必需

113、的费用、税金等。在完善的房取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善的房地产市场下，土地取得费用一般是由购置土地的价款和在地产市场下，土地取得费用一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产（作为买方）缴纳的税费（如契税、交购置时应由房地产（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。易手续费）构成。通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。具体包括：生的费用和土地使用权出让金等。具体包括：土地补偿土地补偿费。费。安置补助费。安置补助费。地上附着物和青苗补偿费。地上附着物和青苗补偿费。农村农村房屋拆迁安置

114、补偿费。房屋拆迁安置补偿费。占用耕地的耕地占用税。占用耕地的耕地占用税。占用占用耕地的耕地开垦费。耕地的耕地开垦费。占用菜地的新菜地开发建设基金。占用菜地的新菜地开发建设基金。征地管理费。征地管理费。政府规定的其它有关税费政府规定的其它有关税费92成本法成本法重新购建价格的确定重新购建价格的确定v房地产价格的构成房地产价格的构成p土地取得费用土地取得费用通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。具体包括如下拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。具体包括如下各项：各项：房屋拆迁补偿安置费用。房屋拆迁补偿安

115、置费用。房屋拆迁估价服务费房屋拆迁估价服务费.房屋拆迁管理费。房屋拆迁管理费。政府规定的其它有关税费。政府规定的其它有关税费。通过市场通过市场“购买购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。应由买方缴纳的税费等。93成本法成本法重新购建价格的确定重新购建价格的确定v房地产价格的构成房地产价格的构成p开发成本开发成本勘察设计和前期工程费，包括可行性研

116、究、工程勘察、勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、工程勘察、设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用。工作所发生的费用。基础设施建设费。包括所需要的道路、供水、排水、供基础设施建设费。包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的房电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。

117、设费。房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生房屋建筑安装工程费。包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的围墙、水池、绿化等。围墙、水池、绿化等。公共配套设施建设费。包括所需要的非营业性的公共配公共配套设施建设费。包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用。套设施的建设费用。开发建设过程中的税费开发建设过程中的税费94成本法成本法重新购建价格的确定重新购建价格的确定v房地产价格的构成房地产价格的构成p管理费用：为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，管理费用：为组织和管理房地产开发经营活动所必

118、需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。p投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。p销售费用：销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告销售费用：销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价的一定比率来宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价的一定比率来测算测算p销售税费：开发完成后的房地产应由房地产开发商缴纳的税

119、费。销售税费：开发完成后的房地产应由房地产开发商缴纳的税费。分为销售税金及附加（通常简称为分为销售税金及附加（通常简称为“两税一费两税一费”）和其他销售）和其他销售税费。通常是售价的一定比例。税费。通常是售价的一定比例。p开发利润：应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开开发利润：应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。公式为：发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。公式为：直接成本利润率直接成本利润率= =开发利润开发利润/ /（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本）开发成本）95成本法成本法重新购建价格的确定重新购建价格的确定

120、v重新购建价格的求取重新购建价格的求取p建筑物重新构建价格的估算方法。建筑物重新构建价格的估算方法。建筑物的重新构建价格可采用成本法、市场比较法求取，建筑物的重新构建价格可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的屋重置价格的比较修正来求取，也或通过政府确定公布的屋重置价格的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法求取。可按工程造价估算的方法求取。对于价值量小、结构简单的房屋建筑物也可以采用如下方对于价值量小、结构简单的房屋建筑物也可以采用如下方法确定重新购建价格：法确定重新购建价格：（1 1）类比法：即将评估对象与同类建筑结构的房屋建筑物可）类比法：即将评估对象与同类建筑结构的房屋建筑

121、物可比案例在使用功能、建筑面积、层高、跨度、装修、施工难比案例在使用功能、建筑面积、层高、跨度、装修、施工难度等影响造价的诸多因素进行类比分析，在可比房屋建筑物度等影响造价的诸多因素进行类比分析，在可比房屋建筑物重置单价的基础上，调整差异求得评估对象的重新购建价格重置单价的基础上，调整差异求得评估对象的重新购建价格（2 2）价格指数调整法：即将该房屋建筑物的账面原值乘以自）价格指数调整法：即将该房屋建筑物的账面原值乘以自建成日期至评估基准日之间的房屋建筑物价格指数，以此来建成日期至评估基准日之间的房屋建筑物价格指数，以此来计算重新购建价格。采用本方法的前提条件是该房屋建筑物计算重新购建价格。采

122、用本方法的前提条件是该房屋建筑物的账面原值比较合理，账面原值中没有与该建筑物无关的费的账面原值比较合理，账面原值中没有与该建筑物无关的费用。用。96成本法成本法折旧的确定折旧的确定v折旧的概念折旧的概念p成本法估价中的建筑物折旧，是各种原因造成的建筑物价值的损失，成本法估价中的建筑物折旧，是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧包括物质上的、功能上的和经济上的折旧物质折旧，又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老物质折旧，又称物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。化、损坏所造成的建筑物价值损失。功能折旧，又称精神磨损、无形

123、损耗，是指建筑物在功能上的相功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。经济折旧，又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因经济折旧，又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。素所造成的建筑物价值损失。v折旧的求取方法折旧的求取方法p求取建筑物折旧的方法，最常用的是直线折旧法、成新折扣法和实际求取建筑物折旧的方法，最常用的是直线折旧法、成新折扣法和实际观察法。观察法。 p实际观察法是通过估价人员对待估价建筑物的结构、装修、设备等完实际观察法是通过估价人员对待估价建筑

124、物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类好情况进行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度，或成新度价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度，或成新度97成本法成本法折旧的确定折旧的确定v折旧的求取方法折旧的求取方法p直线折旧法是一种最简单也是应用最普遍的折旧求取方法，直线折旧法是一种最简单也是应用最普遍的折旧求取方法，它假设建筑物在经济寿命期间内的损耗是均匀的，每年的折它假设建筑物在经济寿命期间内的损耗是均匀的，每年的折旧额相等。直线折旧法的年折旧额的计算公式为：旧额相等。直线折旧法

125、的年折旧额的计算公式为：DiDi第第i i年的折旧额，或称做第年的折旧额，或称做第i i年的折旧，在直线法的情况下，年的折旧，在直线法的情况下，每年的折旧额每年的折旧额DiDi是一个常数是一个常数D D。CC建筑物的重新购建价格。建筑物的重新购建价格。S S一建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额；一建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额；N N一建筑物的经济寿命；一建筑物的经济寿命；R R一建筑物的净残值率，是净残值与其重新购建价格的比率。一建筑物的净残值率，是净残值与其重新购建价格的比率。98成本法成本法折旧的确定折旧的确定v折旧的求取方法折旧的求取方法p成新折扣法

126、是根据建筑物的建成年代、新旧程度或成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，然后将建筑完损程度等，判定出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。的现值。计算公式为：计算公式为：V=CqV=CqVV建筑物的现值；建筑物的现值；建筑物的重新构建价格；建筑物的重新构建价格；建筑物的成新率（）建筑物的成新率（）99成本法成本法折旧的确定折旧的确定v折旧的求取方法折旧的求取方法p成新折扣法成新折扣法根据我国原城乡建设环境保护部发布的房屋等级评根据我国原城乡建设环境保护部发布的房屋等级评定

127、标准和经租房屋清产估价原则，按照建筑物定标准和经租房屋清产估价原则，按照建筑物的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度划分为五类：损坏程度划分为五类： 成新度成新度完好房完好房 十、九、八成十、九、八成基本完好房基本完好房 七、六成七、六成一般损坏房一般损坏房 五、四成五、四成严重损坏房严重损坏房 三成以下三成以下危险房危险房 三成以下三成以下 100成本法成本法折旧的确定折旧的确定v折旧的求取方法折旧的求取方法p综合法。综合法。直线折旧法和成新折扣法各具优缺点，直线折旧法过于机直线折旧法和成新折扣法各具优缺点，直线折旧法过于机械

128、，而成新折扣法主观因素参与太强，因此，在估价实务械，而成新折扣法主观因素参与太强，因此，在估价实务上往往采用多种方法分别计算建筑物折旧，然后采用加权上往往采用多种方法分别计算建筑物折旧，然后采用加权算术平均法综合各种方法计算折旧额，得出切合实际的建算术平均法综合各种方法计算折旧额，得出切合实际的建筑物折旧，即综合法。筑物折旧，即综合法。例：某建筑物，评估人员实地观察判定其成新率为例：某建筑物，评估人员实地观察判定其成新率为80%80%，直线折旧法计算成新率为直线折旧法计算成新率为60%60%，分别取权重，分别取权重0.60.6和和0.40.4，则，则该建筑物的成新率为：该建筑物的成新率为：q=

129、80%0.6q=80%0.660%0.4=72%60%0.4=72%101成本法的应用成本法的应用v成本法运用举例成本法运用举例p 例例 本估价对象是一个专用仓库；坐落在某城市建成区本估价对象是一个专用仓库；坐落在某城市建成区内；土地总面积内；土地总面积25002500，总建筑面积，总建筑面积85008500；土地权利；土地权利性质为出让土地使用权；建筑物建成于性质为出让土地使用权；建筑物建成于19901990年年7 7月底，月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。建筑结构为钢筋混凝土结构。 需要评估该专用仓库需要评估该专用仓库20192019年年7 7月月3030日的价值。日的价值。 p 解解 1

130、1选择估价方法。本估价对象为专用仓库，很少出现买选择估价方法。本估价对象为专用仓库，很少出现买卖，也无直接、稳定的经济收益，故拟选用成本法进行估卖，也无直接、稳定的经济收益，故拟选用成本法进行估价。价。2 2选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故计算公式为：计算公式为：房地价格土地的重新购建价格建筑物房地价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧的重新购建价格一建筑物的折旧 102成本法的应用成本法的应用v成本法运用举例成本法运

131、用举例p 解解 3 3求取土地的重新取得价格或重新开发成本。由于该土求取土地的重新取得价格或重新开发成本。由于该土地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开发成本很难，地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开发成本很难，政府尚未确定公布基准地价，故拟采用比较法，利用当地政府尚未确定公布基准地价，故拟采用比较法，利用当地类似出让土地使用权的出让或转让价格来求取。类似出让土地使用权的出让或转让价格来求取。 调查选调查选取了取了A A、B B、C C三个可比实例并进行比较修正求得估价对象三个可比实例并进行比较修正求得估价对象土地的单价为土地的单价为680680（元（元/ /），则估价对象土地的总价），则估

132、价对象土地的总价6802500 6802500 170(170(万元万元) ) 4 4求取建筑物的重新购建价格。现时求取建筑物的重新购建价格。现时( (在估价时点在估价时点20192019年年7 7月月3030日日) )与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积建筑物的造价为每平方米建筑面积10001000元元( (含合理利润、含合理利润、税费等税费等) )，以此作为估价对象建筑物的重新购建价格，即，以此作为估价对象建筑物的重新购建价格，即每平方米建筑面积也为每平方米建筑面积也为10001000元。故：元。故： 估价对象建

133、筑物的重新购建总价估价对象建筑物的重新购建总价10008500 10008500 850850( (万元万元) ) 103成本法的应用成本法的应用v成本法运用举例成本法运用举例p 解解 5 5求取建筑物的折旧。采用直线法求取折旧额。参照规求取建筑物的折旧。采用直线法求取折旧额。参照规定并根据估价人员的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命定并根据估价人员的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为为6060年，残值率为零。故：年，残值率为零。故： 估价对象建筑物的折旧总额估价对象建筑物的折旧总额85020/60 85020/60 283.3(283.3(万万元元) ) 估价人员到现场观察，认为该专用仓库建筑

134、物的折旧估价人员到现场观察，认为该专用仓库建筑物的折旧程度也为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合程度也为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合6 6求取积算价格。求取积算价格。 旧房地价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价旧房地价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧格一建筑物的折旧 170+850-283.3 170+850-283.3 736.7(736.7(万元万元) ) ( (四四) )估价结果：估价结果： 根据上述计算结果并参考估价人员的经验，将本估价根据上述计算结果并参考估价人员的经验，将本估价对象专用仓库对象专用仓库20192019年年7 7月月30

135、30日的价值总额评估为日的价值总额评估为737737万元，万元，折合每平方米建筑面积折合每平方米建筑面积867867元。元。104四、假设开发法四、假设开发法第二部分：房地产评估理论与实务第二部分：房地产评估理论与实务105假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理v概念概念p假设开发法（又称剩余法、倒算法、残余法或余值法），是预计评假设开发法（又称剩余法、倒算法、残余法或余值法），是预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方

136、法。v理论依据理论依据p假设开发法的理论依据是假设开发法的理论依据是预期原理预期原理。p假设开发法的基本思路可以通过模拟房地产开发商的思想活动反映假设开发法的基本思路可以通过模拟房地产开发商的思想活动反映出来。出来。p假如有一块可供开发建设的土地，你是一个房地产开发商，你愿意假如有一块可供开发建设的土地，你是一个房地产开发商，你愿意以多高的价格购买它？以多高的价格购买它？p它等于你预测的未来开发完成后的房地产价值，减去各种房地产开它等于你预测的未来开发完成后的房地产价值，减去各种房地产开发成本、费用、利息、税金以及利润等之后的余额。发成本、费用、利息、税金以及利润等之后的余额。p假设开发法在形

137、式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。与假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。106假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理v假设和前提条件假设和前提条件p假设开发法主要是从开发商的角度进行分析的，在分析假设开发法主要是从开发商的角度进行分析的，在分析测算时，

138、必须遵循以下前提和假设条件：测算时，必须遵循以下前提和假设条件：p必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等；括用途、使用强度、建筑物的设计等；p售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策；有关政策，包括税收政策；p正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本；据信息，正确预测售价和开发成本；p假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀假设在开发期

139、间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入；投入；p开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。107假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理v假设和前提条件假设和前提条件p假设开发法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和未来开假设开发法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和未来开发完成的房地产销价的推测，只要做到这两项预测具有一定的准确发完成的房地产销价的推测，只要做到这两项预测具有一定的准确性，假设开发法的可靠性也就有了一定的保证。性，假设开发法的可靠性也就有了一定的保证。p要做到这两项预测具有一定的准确性，总的来看就是要求房地产市要做到这两项

140、预测具有一定的准确性，总的来看就是要求房地产市场比较规范和稳定，具体来说应具备如下五个条件：场比较规范和稳定，具体来说应具备如下五个条件：p要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；p要有一整套稳定、健全的房地产法规；要有一整套稳定、健全的房地产法规；p要有一个完整、公开的房地产信息库；要有一个完整、公开的房地产信息库；p要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单；要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单；p要有一个长远、公开及稳定的政府土地供给（出让）计划。要有一个长远、公开及稳定的政府土地供给（出让）计划。108假设开发法的基

141、本原理假设开发法的基本原理v适用的对象适用的对象p假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地的估价，如待开发的土地( (包括生地、毛地、熟地包括生地、毛地、熟地) )、在、在建工程建工程( (包括房地产开发项目包括房地产开发项目) )、可装修改造或可改变用、可装修改造或可改变用途的旧房途的旧房( (包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴毛地的范畴) )，以下统称为，以下统称为“待开发房地产待开发房地产”p对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚对于有城市规划设计条

142、件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别

143、的提示，说明它对评估结果的影响，或估价结果对它的依赖性说明它对评估结果的影响，或估价结果对它的依赖性109假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理v基本的公式基本的公式p待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值- -开发开发成本成本- -管理费用管理费用- -投资利息投资利息- -销售费用销售费用- -销售税费销售税费- -开发利开发利润润- -投资者购买待开发房地产应负担的税费投资者购买待开发房地产应负担的税费 p对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一

144、切合得到估价对象后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应取得的利润。所以，如果是理、必要的费用、税金及应取得的利润。所以，如果是已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，已经投入的费用，则它就包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项。不应作为扣除项。p运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方发前后的状况，二是要把握投资开发后的房地产经营方式。式。 110假设开发法的应用假设开发法的应用v评估步骤评估步骤p调查待开发房地产的基本情况；调查待开发房地产的基本情况；p

145、选择最佳的开发利用方式；选择最佳的开发利用方式；p估计开发经营期；估计开发经营期；p预测开发完成后的房地产价值；预测开发完成后的房地产价值；p测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；税费；p进行具体计算，求出待开发房地产的价值。进行具体计算，求出待开发房地产的价值。111假设开发法的应用假设开发法的应用v1 1、调查待开发房地产的基本情况：、调查待开发房地产的基本情况：v以出让土地为例：以出让土地为例：p(1)(1)弄清土地的位置。包括弄清土

146、地的位置。包括3 3个层次：个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市的性质；土土地所在城市内的区域的性质；地所在城市内的区域的性质；具体的坐落状况。弄清这些，主要具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。是为选择最佳的土地用途服务。p(2)(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。务。 p(3)(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的

147、用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。p(4)(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质、使用年限、可否弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。 112假设开发法的应用假设开发法的应用v2 2、选择最佳的开发利用方式、选择最佳的开发利用方式p包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确

148、定都要包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。场在项目建成后最需要什么类型

149、的房地产。113假设开发法的应用假设开发法的应用v3 3、确定开发经营期、确定开发经营期p确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。p开发经营期的起点是开发经营期的起点是( (假设假设) )取得估价对象取得估价对象( (待开发房地产待开发房地产) )的日期，的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产

150、经营结束的日期。即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。开发经营期可分为开发期和经营期。p开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点县预计待开发房地产开发完成同，终点县预计待开发房地产开发完成( (竣工竣工) )的日期。对于在土地的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发是从取得待开发土地到动工开发( (开工开工) )的这段时间。建造期是从动的

151、这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。工开发到房屋竣工的这段时间。114假设开发法的应用假设开发法的应用v3 3、确定开发经营期、确定开发经营期p经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售体化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售( (包包括预售，下同括预售，下同) )、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期销售期( (针对销售这种情况针对销售这种情况) )和运营期和运营期( (针对出租、营

152、业、自用这些针对出租、营业、自用这些情况情况) )。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成待开发房地产开发完成( (竣工竣工) )的日期，终点是开发完成后的房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。经济寿命结束的日期。 p确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方

153、法，即根据同一地确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。估计。115假设开发法的应用假设开发法的应用v3 3、确定开发经营期、确定开发经营期p开发期一般能较准确地估计。但在现实中因某些特殊因开发期一般能较准确地估计。但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长。例如，房屋拆迁或土地素的影响，可能使开发期延长。例如，房屋拆迁或土地征用中遇到征用中遇到“钉子户钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不能按时到位，

154、某些建筑材料、物，原计划筹措的资金不能按时到位，某些建筑材料、设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇恶劣气候，以设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇恶劣气候，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使开发期延长。由于开发期延长，开发商一方程停工，使开发期延长。由于开发期延长，开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估计开发期时一般的风险。但这类特殊的非正常因素在估计开发期时一般不考虑。经营期、特别是销售期，通常是难以准确估计不考虑。经

155、营期、特别是销售期，通常是难以准确估计的，在估计时应考虑未来房地产市场的景气状况。的，在估计时应考虑未来房地产市场的景气状况。116假设开发法的应用假设开发法的应用v4 4、预测开发完成后的房地产价值、预测开发完成后的房地产价值 p开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期期间的某个日期( (但在市场较好时考虑预售和市场不好但在市场较好时

156、考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外时考虑延期租售的是例外) )。p开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测的变化趋势来推测117假设开发法的应用假设开发法的应用v4 4、预测开发完成后的房地产价值、预测开发完成后的房地产价值 p对于出

157、租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。例如，根营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积租金为每平方米使用面积3535美元，出租率为美元，出租率为9090，运营，运营费用占租金的费用占租金的3030，报酬率为，报酬率为1010，可供出租的使用面，可供出租的使用面积为积为380003800

158、0，运营期为，运营期为4747年，则该写字楼的未来总年，则该写字楼的未来总价值可估计为：价值可估计为： 35903590(1-30(1-30)12380001-)12380001-1/(1+10%)471/(1+10%)479941(9941(万美元万美元) )118假设开发法的应用假设开发法的应用v5 5、估算开发成本、费用及利税、估算开发成本、费用及利税 p包括估算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润、包括估算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费。投资者购买待开发房地产应负担的税费。p（1 1）开发成本、管理费用可采用类似于市场法

159、的方法来求取，即）开发成本、管理费用可采用类似于市场法的方法来求取，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、建筑人工费等在未来可能有较少来推算，如果预计建筑材料价格、建筑人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑变化对开发成本和管理费用的影响。大变化，还要考虑变化对开发成本和管理费用的影响。p（2 2）销售费用、销售税费。销售费用是指销售开发完成后的房地）销售费用、销售税费。销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的广告宣传、销售代理等费用。销售税费是指销售开发完成产所需的广告宣传、销售代理

160、等费用。销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。后的房地产应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算率来测算119假设开发法的应用假设开发法的应用v5 5、估算开发成本、费用及利税、估算开发成本、费用及利税 p（3 3）投资利息）投资利息应计息的项目：应计息的项目：未知、需要求取的待开发房地产的价值；未知、需要求取的待开发房地产的价值；投资者购买待开发房地产应负担的税费；投资者购买待开发房地产应负担的税费；开发成本和开发

161、成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。计息期的长短。计息期的长短。计息的方式。有单利计息和复利计息两种。计息的方式。有单利计息和复利计息两种。利率的高低。有单利利率和复利利率两种。选用不同的利利率的高低。有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。方式，应选用相对应的利率，不能混淆。计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常

162、为年。以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。名义利率和实际利率名义利率和实际利率120假设开发法的应用假设开发法的应用v5 5、估算开发成本、费用及利税、估算开发成本、费用及利税 p（4 4）开发利润。）开发利润。开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。算基数与利润率的对应。p（5 5）

163、投资者购买待开发房地产应负担的税费）投资者购买待开发房地产应负担的税费 投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。地产价值的一定比率测算。p（6 6）折现率）折现率折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬

164、率的性质和求取方法相同，具体应等与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分体现了资金的利率和开发利润率两部分121假设开发法的应用假设开发法的应用【例】【例】有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为的面积为2k2k，适宜进行，适宜进行“五通一平五通一平”的开发后分的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为块有偿转让；可转让土地面积的比率为6060；附近；附近地区与之位置相当的地区与之位置相当的“小块小

165、块”“”“五通一平五通一平”熟地的熟地的单价为单价为800800元；开发期需要元；开发期需要3 3年；将该成片荒地年；将该成片荒地开发成开发成“五通一平：五通一平：熟地的开发成本、管理费用熟地的开发成本、管理费用等经测算为等经测算为2.52.5亿元亿元k k；贷款年利率为；贷款年利率为1010；投；投资利润率为资利润率为1515；当地土地转让中卖方需要缴纳的；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的税费为转让价格的6 6，买方需要缴纳的税费为转，买方需要缴纳的税费为转让价格的让价格的4 4。试用传统方法测算该成片荒地的总。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。价和单价。122假设开发法的

166、应用假设开发法的应用v 解解设该成片荒地的总价为设该成片荒地的总价为V V： V=V=开发完成后的价值开发完成后的价值- -开发成本开发成本- -管理费用管理费用- -销售费用销售费用- -销售税费销售税费- -开发商开发商利润利润- -投资利息投资利息- -开发商购置土地应负担的税费开发商购置土地应负担的税费 该成片荒地开发完成后的总价值该成片荒地开发完成后的总价值800X2000000X60800X2000000X609.6(9.6(亿元亿元) ) 开发成本和管理费用等的总额开发成本和管理费用等的总额2.5X22.5X25(5(亿元亿元) ) 投资利息总额投资利息总额(V+V4(V+V4)

167、X(1+10)X(1+10)3-1+5(1+10)3-1+5(1+10)1.5-1)1.5-1)0.344V+0.768(0.344V+0.768(亿元亿元) ) 转让税费总额转让税费总额9.6X69.6X60.576(0.576(亿元亿元) ) 开发利润总额开发利润总额(V+V4(V+V4+5)X15+5)X150.156V+0.75(0.156V+0.75(亿元亿元) ) 购买该成片荒地的税费总额购买该成片荒地的税费总额V4V40.04V(0.04V(亿元亿元) ) VV9.69.65 5(0.344V+0.768)(0.344V+0.768)0.5760.576(0.156V+0.75)

168、(0.156V+0.75)0.04V 0.04V VV1.627(1.627(亿元亿元) ) 故：故：荒地总价荒地总价1.627(1.627(亿元亿元) ) 荒地单价荒地单价81.35(81.35(元元) )123五、基准地价系数修正法五、基准地价系数修正法第二部分：房地产评估理论与实务第二部分：房地产评估理论与实务124基准地价法概述基准地价法概述v基准地价的概念基准地价的概念p基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。或各个区域土地的平均价格。p它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。它包括城镇用地基准地价和农

169、用地基准地价。p城镇用地基准地价：是以一个城镇为对象，在该城镇范城镇用地基准地价：是以一个城镇为对象，在该城镇范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分路线价区段，调查评估出的各区段在某一时点的平均价路线价区段，调查评估出的各区段在某一时点的平均价格。格。p农用地基准地价：是指依据农用地的自然、社会、经济农用地基准地价：是指依据农用地的自然、社会、经济等因素条件评估的农用地不同级别、不同地类的平均价等因素条件评估的农用地不同级别、不同地类的平均价格格125基准地价法概述基准地价法概述v基准地价的特征基准地价的特征p基准地价是一种区域性的价

170、格。基准地价是一种区域性的价格。基准地价不是宗地价格，它总是与一定的区域相联系。基准地基准地价不是宗地价格，它总是与一定的区域相联系。基准地价的表现形式有三种：级别基准地价、区片基准地价和区段基价的表现形式有三种：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价（路线价）。准地价（路线价）。p基准地价是一种分用途的价格。基准地价是一种分用途的价格。城镇基准地价的主要用途类型：商业、住宅、工业、旅游。农城镇基准地价的主要用途类型：商业、住宅、工业、旅游。农村基准地价的主要用途类型：耕地、园地、林地、水域、荒草村基准地价的主要用途类型：耕地、园地、林地、水域、荒草地。地。p基准地价是一种平均价格。基准地价

171、是一种平均价格。基准地价反映的只是各区域各类用地的平均价格。通过建立基基准地价反映的只是各区域各类用地的平均价格。通过建立基准地价系数修正体系，用以评估具体宗地的价格。准地价系数修正体系，用以评估具体宗地的价格。p基准地价是有限年期的价格。基准地价是有限年期的价格。城镇各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准。农城镇各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准。农用地一般取用地一般取3030年为年期。年为年期。126基准地价法概述基准地价法概述v基准地价的特征基准地价的特征p基准地价具有时效性。基准地价具有时效性。为了保持基准地价的实效性，每隔一定时期对基准地价进为了保持基准地价的实效

172、性，每隔一定时期对基准地价进行更新。行更新。p基准地价是一种控制性的价格。基准地价是一种控制性的价格。基准地价是国家调控土地市场的价格，不是实际交易价格。基准地价是国家调控土地市场的价格，不是实际交易价格。市场上最终达成的交易价格，是以基准地价为依据，根据市场上最终达成的交易价格，是以基准地价为依据，根据市场行情形成的。市场行情形成的。p基准地价与土地开发利用程度有关。基准地价与土地开发利用程度有关。土地开发利用程度与地价有影响，基准地价是一种平均价土地开发利用程度与地价有影响，基准地价是一种平均价格。格。基准地价必须设定开发程度。基准地价必须设定开发程度。127基准地价法概述基准地价法概述v

173、基准地价系数修正法的概念基准地价系数修正法的概念p基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价值的方法。行修正，估算宗地客观价值的方法。v基准地价系数修正法的原理基准地价系数修正法的原理p替代原则替代原则p利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，就待利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件等与所处区域的平均条件估宗地的区域条件和个别条件等与所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应

174、的修正系数对基准相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。法。p基准地价系数修正法是一种间接的估价方法，其估价结基准地价系数修正法是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。数的科学性。128基准地价法概述基准地价法概述v基准地价系数修正法的特点基准地价系数修正法的特点p能快速评估多宗土地价格。能快速评估多宗土地价格。p精度与基准地价的准确性及其修正体系的科学性密切相精度与基准地价的准确性及其修正

175、体系的科学性密切相关。关。v基准地价系数修正法的适用范围基准地价系数修正法的适用范围p适用于已公布城市基准地价的宗地地价评估。特别适用适用于已公布城市基准地价的宗地地价评估。特别适用于土地出让地价、土地抵押价格、课税价格和国有企业于土地出让地价、土地抵押价格、课税价格和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。兼并等行为中的土地资产评估。129基准地价法概述基准地价法概述v基准地价系数修正法的基本公式基准地价系数修正法的基本公式pPiPi估价对象修正后地价；估价对象修正后地价；pPP估价对象所在区域基准地价；估价对象所在区域基准地价；pKK因素修正系数；因素修正系数；pDD容积率修正系数；容积率修正

176、系数；pYY使用年期修正系数；使用年期修正系数；pTT估价期日修正系数估价期日修正系数130基准地价法概述基准地价法概述v基准地价系数修正法的评估步骤基准地价系数修正法的评估步骤p收集有关基准地价资料；收集有关基准地价资料； p确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； p分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；因素条件说明表； p依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表表 , ,确定待估宗地地价修正系数；确定待

177、估宗地地价修正系数； p进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； p求出待估宗地地价。求出待估宗地地价。131基准地价法概述基准地价法概述v参数的确定参数的确定p1 1、PP估价对象所在区域基准地价。估价对象所在区域基准地价。（1 1）搜集政府有关部门土地基准地价资料；）搜集政府有关部门土地基准地价资料；含土地级别划分、各种用途的基准地价表、基准地价修正系数含土地级别划分、各种用途的基准地价表、基准地价修正系数表等表等 （2 2）查出评估对象所处地段的基准地价。）查出评估对象所处地段的基准地价。p2 2、KK因素修正系数。因素修正系数。因素修

178、正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照当地基准地价体系中因地价影响因素的综合修正系数。参照当地基准地价体系中因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数K K： K=ki K=kikiki为第为第i i种因素的修正系数。包括区域因素和个别因素。种因素的修正系数。包括区域因素和个别因素。132基准地价法概述基准地价法概述v参数的确定参数的确定p3 3、DD容积率

179、修正系数容积率修正系数 容积率修正系数按下式计算：容积率修正系数按下式计算：KijKijki/kjki/kj式中：式中：KijKij容积率修正系数；容积率修正系数；kiki待估宗地容积率对应的地价水平系数；待估宗地容积率对应的地价水平系数；kjkj级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。 p4 4、YY使用年期修正系数。使用年期修正系数。基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。土而具体宗地的使用年

180、期可能各不相同，因此必须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：地使用年期修正系数可按下式计算：式中：式中：rr土地还原利率（一般为土地还原利率（一般为5-7%5-7%，政府另有规定的，从其规定），政府另有规定的，从其规定）nn宗地剩余使用年限；宗地剩余使用年限；mm法定最高出让年限。法定最高出让年限。133基准地价法的应用基准地价法的应用v 例例 评估宗地位于评估宗地位于市市区区村，二级出让住宅用地，使用村，二级出让住宅用地，使用年期年期7070年，用地面积为年，用地面积为65006500平方米，容积率为平方米，容积率为2 2，该区域住宅用途，该区域住宅用途7070年期的基准地价（级

181、别价）为年期的基准地价（级别价）为15001500元平方米。元平方米。市基准地价已市基准地价已经经省国土资源厅验收通过，基准地价内涵为评估基准日于省国土资源厅验收通过，基准地价内涵为评估基准日于20092009年年1 1月月1 1日评价区各级别商业、居住、工业用地在达到宗地红线外日评价区各级别商业、居住、工业用地在达到宗地红线外“五通五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地（通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地“一平一平”（场地平整）开发条件下、法定最高出让年期的出让国有（场地平整）开发条件下、法定最高出让年期的出让国有土地使用权的平均价格，其中住宅标准容积率为

182、土地使用权的平均价格，其中住宅标准容积率为1 1，8 8。基准地价为。基准地价为楼面地价。楼面地价。v 解解 p1 1、确定期日修正系数（、确定期日修正系数（T T）。）。该基准地价成果的价格时点为该基准地价成果的价格时点为20092009年年1 1月月1 1日，自日，自20092009年年1 1月月1 1日至估日至估价期日，评估宗地所在地段地价基本无变动，该宗地的期日修正系价期日，评估宗地所在地段地价基本无变动，该宗地的期日修正系数取数取1 1。134基准地价法的应用基准地价法的应用v 解解 p2 2、确定土地使用权年期修正系数（、确定土地使用权年期修正系数（Y Y）。）。由于待估地为待出让

183、土地，本次评估按住宅法定最高使用年限由于待估地为待出让土地，本次评估按住宅法定最高使用年限7070年进行年进行年期修正，土地年期修正系数年期修正，土地年期修正系数K2K2的计算公式为：的计算公式为：式中：式中：YY土地使用年期修正系数土地使用年期修正系数nn住宅用地法定出让年限住宅用地法定出让年限7070年年mm住宅用地剩余使用年限住宅用地剩余使用年限7070年年rr土地还原利率为土地还原利率为6 6 Y=1 Y=1p3 3、确定容积率修正系数、确定容积率修正系数K3K3。宗地容积率为宗地容积率为2 2，可确定其容积率修正系数为，可确定其容积率修正系数为0.9730.973135基准地价法的应

184、用基准地价法的应用v 解解 p4 4、因素修正。、因素修正。136基准地价法的应用基准地价法的应用v 解解 p5 5、计算宗地地价。、计算宗地地价。计算公式：计算公式：Pf=P(1+K)DYT Pf=P(1+K)DYT 15001500（1+1+（-2.58-2.58）0.973ll0.973ll1421.841421.84（元平方米）（元平方米）宗地面积宗地面积65006500平方米平方米宗地总价宗地单位地价宗地总价宗地单位地价宗地面积宗地面积1421.8465001421.846500924.19924.19万元万元注：评估过程中要注意系数体系一定要采用当地公布或注：评估过程中要注意系数体

185、系一定要采用当地公布或应用的基准地价对应的修正体系。应用的基准地价对应的修正体系。 137六、评估程序六、评估程序第二部分：房地产评估理论与实务第二部分：房地产评估理论与实务138评估程序评估程序v明确评估基本事项明确评估基本事项p明确评估目的明确评估目的农业银行在贷前对房地产押品价值进行评估，目的是为确农业银行在贷前对房地产押品价值进行评估，目的是为确定贷款额度和信贷审批决策提供参考依据；在贷后对房地定贷款额度和信贷审批决策提供参考依据；在贷后对房地产押品进行价值重估，目的是为监测押品价值变动情况、产押品进行价值重估，目的是为监测押品价值变动情况、有效防范信贷风险有效防范信贷风险p明确评估对

186、象明确评估对象明确评估对象是土地使用权还是房地产，是否房地合一，明确评估对象是土地使用权还是房地产，是否房地合一，坐落的位置、用途、交通、环境、结构等。坐落的位置、用途、交通、环境、结构等。如果评估对象是房地产，是否包括其中的设备。如果评估对象是房地产，是否包括其中的设备。明确评估对象的权利状态，是所有权还是使用权，使用权明确评估对象的权利状态，是所有权还是使用权，使用权利是否受到限制，评估对象是否有优先抵押权等。利是否受到限制，评估对象是否有优先抵押权等。在贷后重估环节，评估对象和范围一般较为明确，可以重在贷后重估环节，评估对象和范围一般较为明确，可以重点关注实际用途、周边环境、产权、优先受

187、偿权是否发生点关注实际用途、周边环境、产权、优先受偿权是否发生改变改变139评估程序评估程序v明确评估基本事项明确评估基本事项p明确评估时点明确评估时点评估工作的多数情况是对押品当前价值进行评估，评估时评估工作的多数情况是对押品当前价值进行评估，评估时点应为完成评估对象实地查勘之日。但在某些情况下，需点应为完成评估对象实地查勘之日。但在某些情况下，需要对过去或未来某个日期的价值进行评估。评估时点究竟要对过去或未来某个日期的价值进行评估。评估时点究竟是过去、现在、未来，由评估目的决定。是过去、现在、未来，由评估目的决定。评估时点应精确到日。评估时点应精确到日。p明确评估价值类型明确评估价值类型针

188、对评估目的的不同，选取适当的价值类型。农业银行房针对评估目的的不同，选取适当的价值类型。农业银行房地产抵押贷款发放前和贷款存续期间，押品评估价值类型地产抵押贷款发放前和贷款存续期间，押品评估价值类型一般以公开市场价值为主。一般以公开市场价值为主。140评估程序评估程序v拟定作业方案拟定作业方案p在明确评估事项的基础上，应对评估项目进行初步分析，在明确评估事项的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定作业方案，具体内容应包括评估步骤、时间进度、拟定作业方案，具体内容应包括评估步骤、时间进度、人员安排、搜集资料的内容与来源，初步确定拟采用的人员安排、搜集资料的内容与来源，初步确定拟采用的技术路线和评

189、估方法，以便实地勘察、收集资料等后续技术路线和评估方法，以便实地勘察、收集资料等后续工作更有针对性。工作更有针对性。p评估业务实施过程中出现情况变化的，可以进行必要调评估业务实施过程中出现情况变化的，可以进行必要调整。整。141评估程序评估程序v现场勘察现场勘察p通过实地查看、询问、函证、核对、勘察、检查等方式，获取评估通过实地查看、询问、函证、核对、勘察、检查等方式，获取评估业务所需要的基础资料，了解评估对象现状和法律权属关系。业务所需要的基础资料，了解评估对象现状和法律权属关系。p1 1、土地勘察。了解地块位置、面积、地形、地貌、地上建筑物的、土地勘察。了解地块位置、面积、地形、地貌、地上

190、建筑物的情况、土地使用类别。情况、土地使用类别。p2 2、房屋勘察。了解地址、坐落和评估范围，正确区分产权独有部、房屋勘察。了解地址、坐落和评估范围，正确区分产权独有部分、共有部分或他人所有部分，避免出现误评估，发生产权纠纷；分、共有部分或他人所有部分，避免出现误评估，发生产权纠纷；确认房屋结构、装修、设备、层高、面积，并将位置、面积、新旧确认房屋结构、装修、设备、层高、面积，并将位置、面积、新旧程度，相关信息要与产权证内容进行核对。程度，相关信息要与产权证内容进行核对。p3 3、核实房地产和土地的产权性质、产权拥有年限，将评估对象现、核实房地产和土地的产权性质、产权拥有年限，将评估对象现状与

191、权属材料上记载的内容逐一对照。状与权属材料上记载的内容逐一对照。p4 4、调查了解当地和周边房地产市场行情。、调查了解当地和周边房地产市场行情。p5 5、现场拍照。对评估对象、周围环境、现状使用情况进行拍照，、现场拍照。对评估对象、周围环境、现状使用情况进行拍照，相关资料要作为评估报告附件妥善保管。由于各种原因不能拍摄内相关资料要作为评估报告附件妥善保管。由于各种原因不能拍摄内外部照片的，应在评估报告中予以说明。外部照片的，应在评估报告中予以说明。p6 6、做好实地勘察记录，填写现场勘查表、做好实地勘察记录，填写现场勘查表 142评估程序评估程序v收集资料收集资料p资料搜集取决于采用何种评估方

192、法。不同的评估方法，资料搜集取决于采用何种评估方法。不同的评估方法，所需要的评估资料并不完全相同。所需要的评估资料并不完全相同。p需要收集的资料主要包括：实地勘察记录；城市规划资需要收集的资料主要包括：实地勘察记录；城市规划资料、交通资料、基础设施资料、造价和成本资料、土地料、交通资料、基础设施资料、造价和成本资料、土地级别与基准地价资料；类似房地产和土地在交易价格、级别与基准地价资料；类似房地产和土地在交易价格、成本、收益等方面的实例资料；类似房地产和土地的交成本、收益等方面的实例资料；类似房地产和土地的交易状况、区位因素状况、实物因素状况；权属证明资料易状况、区位因素状况、实物因素状况；权

193、属证明资料等。等。p资料来源主要有委托方、现场勘察取得、政府有关部门、资料来源主要有委托方、现场勘察取得、政府有关部门、房地产交易市场、交易中介、有关当事人等。房地产交易市场、交易中介、有关当事人等。 143评估程序评估程序v选择评估方法选择评估方法p针对房地产的实际情况，选择适当的评估方法。对于理论上适用但针对房地产的实际情况，选择适当的评估方法。对于理论上适用但未在评估报告中采用的评估方法，应在评估报告中充分说明未采用未在评估报告中采用的评估方法，应在评估报告中充分说明未采用的理由。的理由。p评估方法的选择主要受三方面因素的影响：房地产类型、评估方法评估方法的选择主要受三方面因素的影响：房

194、地产类型、评估方法适用条件、收集资料的情况。适用条件、收集资料的情况。p对同一个评估对象一般应同时选用两种或两种以上的评估方法进行对同一个评估对象一般应同时选用两种或两种以上的评估方法进行价值评估，以便评估结果相互补充和印证。评估一般以采用市场法价值评估，以便评估结果相互补充和印证。评估一般以采用市场法为主；收益性房地产应当选用收益法作为其中一种方法；具有投资为主；收益性房地产应当选用收益法作为其中一种方法；具有投资开发或再开发潜力的房地产，应当选用假设开发法作为其中一种方开发或再开发潜力的房地产，应当选用假设开发法作为其中一种方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法或法。在

195、无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法或假设开发法评估的情况下，可以将成本法作为主要的评估方法。假设开发法评估的情况下，可以将成本法作为主要的评估方法。 144评估程序评估程序v评估测算评估测算p根据不同的评估方法，选取相应的计算公式，合理选取参数，进行根据不同的评估方法，选取相应的计算公式，合理选取参数，进行测算。测算。 p对同一评估对象需要同时采用多种评估方法的，要认真分析不同评对同一评估对象需要同时采用多种评估方法的，要认真分析不同评估方法得出的结果。当测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较估方法得出的结果。当测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的

196、差异。大差异的原因，并消除不合理的差异。p寻找导致较大差异的原因，可以按照下列方面进行检查：寻找导致较大差异的原因，可以按照下列方面进行检查：测算过测算过程是否有误；程是否有误；基础数据是否准确；基础数据是否准确；参数选取是否合理；参数选取是否合理；公式公式选用是否恰当；选用是否恰当；评估方法是否切合评估对象和评估目的；评估方法是否切合评估对象和评估目的；是否是否符合价值评估原则；符合价值评估原则；评估对象是否处于特殊状态（房地产市场不评估对象是否处于特殊状态（房地产市场不景气时，市场法测算价格成本法测算价格；市场泡沫时，市场法景气时，市场法测算价格成本法测算价格；市场泡沫时，市场法测算价格收

197、益法测算价格）。测算价格收益法测算价格）。p评估测算时，如当地政府有规定的土地分等定级标准、基准地价标评估测算时，如当地政府有规定的土地分等定级标准、基准地价标准、房屋新旧程度评定标准、房屋耐用年限等测算标准的，评估人准、房屋新旧程度评定标准、房屋耐用年限等测算标准的，评估人员应予采用。员应予采用。145评估程序评估程序v形成初步评估结论形成初步评估结论p在确认所选用的评估方法、计算公式、测算结果无误，在确认所选用的评估方法、计算公式、测算结果无误，并且不同评估方法测算结果之间的差异不很大的情况下，并且不同评估方法测算结果之间的差异不很大的情况下，应根据评估对象的具体情况和评估人员的判断，采用

198、简应根据评估对象的具体情况和评估人员的判断，采用简单算术平均法、加权算术平均法等方法，计算出一个综单算术平均法、加权算术平均法等方法，计算出一个综合结果，作为初步评估结论。合结果，作为初步评估结论。v形成最终评估结论形成最终评估结论p法定优先受偿款分析法定优先受偿款分析p法定优先受偿款项包括欠缴土地使用权出让金、拖欠税法定优先受偿款项包括欠缴土地使用权出让金、拖欠税费、拖欠建筑工程价款、已抵押担保债权数额、消费者费、拖欠建筑工程价款、已抵押担保债权数额、消费者交付的购买商品房款项、企业破产费用、处分抵押房产交付的购买商品房款项、企业破产费用、处分抵押房产的费用、破产人所欠职工工资福利费以及其他

199、法定优先的费用、破产人所欠职工工资福利费以及其他法定优先受偿款项。受偿款项。146评估程序评估程序v撰写、审核、出具评估报告撰写、审核、出具评估报告 p观点鲜明、技术路线清晰、评估结果准确，专业术语规观点鲜明、技术路线清晰、评估结果准确，专业术语规范，逻辑关系严密。范，逻辑关系严密。p现阶段，各行在内部评估操作时，可以使用总行开发的现阶段，各行在内部评估操作时，可以使用总行开发的房地产押品评估操作模板生成表格式评估报告，不再出房地产押品评估操作模板生成表格式评估报告，不再出具文字叙述式的评估报告。具文字叙述式的评估报告。p评估报告撰写完成后，评估人员及所在部门负责人要按评估报告撰写完成后，评估

200、人员及所在部门负责人要按照照中国农业银行押品管理办法（试行）中国农业银行押品管理办法（试行）的有关规定，的有关规定，对评估报告内容进行审核。审核无误后，正式提交评估对评估报告内容进行审核。审核无误后，正式提交评估报告并做好后续工作。报告并做好后续工作。v资料归档资料归档p将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测算资料、权证复印件等资料存档备查。算资料、权证复印件等资料存档备查。147七、评估报告七、评估报告第二部分：房地产评估理论与实务第二部分：房地产评估理论与实务148评估报告的内容评估报告的内容v一、封面一、封面p按照按照A4A4纸大

201、小，设计页眉页脚、行间距、字体、字号大纸大小，设计页眉页脚、行间距、字体、字号大小。小。p内容包括评估报告编号、评估报告名称、评估对象名称、内容包括评估报告编号、评估报告名称、评估对象名称、评估单位、评估人员、评估报告出具日期。评估单位、评估人员、评估报告出具日期。v二、目录二、目录v三、评估内容摘要三、评估内容摘要p评估内容摘要包括简要说明评估目的、评估基准日、评评估内容摘要包括简要说明评估目的、评估基准日、评估对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价估对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值类型、评估方法、评估结论、评估报告使用有效期。值类型、评估方法、评估结论、评估报告使用

202、有效期。149评估报告的内容评估报告的内容v四、评估假设和限制条件四、评估假设和限制条件p要说明本次评估的假设条件；未经调查确认或无法调查要说明本次评估的假设条件；未经调查确认或无法调查确认的资料、数据；评估时未考虑的因素和一些特殊处确认的资料、数据；评估时未考虑的因素和一些特殊处理及其可能产生的影响；本报告使用的限制条件。对于理及其可能产生的影响；本报告使用的限制条件。对于确定性因素一般不得进行假设。确定性因素一般不得进行假设。p（一）房地产押品价值评估经常使用的假设前提。（一）房地产押品价值评估经常使用的假设前提。1 1、以公开市场为假设前提。公开市场假设旨在说明一种、以公开市场为假设前提

203、。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值受充分竞争的市场条件，在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。定。2 2、以交易假设为假设前提。房地产押品价值评估不能脱、以交易假设为假设前提。房地产押品价值评估不能脱离市场条件而孤立地进行，评估人员要假定待评估房地产离市场条件而孤立地进行，评估人员要假定待评估房地产可以在正常市场条件下进行转让、交易。可以在正常市场条件下进行转让、交易。3 3、以合法有效为前提。即评估对象的权属关系清晰无争、以合法有效为前提。即评估对象的权属关

204、系清晰无争议，不属于法律法规禁止抵押的房地产。议，不属于法律法规禁止抵押的房地产。150评估报告的内容评估报告的内容v四、评估假设和限制条件四、评估假设和限制条件p（二）说明优先受偿权利的调查情况及其对评估值的影（二）说明优先受偿权利的调查情况及其对评估值的影响。响。p（三）提示报告使用者应该注意的事项。包括在抵押期（三）提示报告使用者应该注意的事项。包括在抵押期间可能产生的信贷风险点、报告有效期、是否考虑国家间可能产生的信贷风险点、报告有效期、是否考虑国家宏观经济政策变化以及自然力和其他不可抗力对资产价宏观经济政策变化以及自然力和其他不可抗力对资产价值的影响、评估结果失效的条件和情形等情况。

205、值的影响、评估结果失效的条件和情形等情况。p（四）限制条件。（四）限制条件。评估基准日期后的重大事项：一是说明评估基准日期后发评估基准日期后的重大事项：一是说明评估基准日期后发生的可能影响评估结论，但不是评估人员水平和能力所能生的可能影响评估结论，但不是评估人员水平和能力所能评定估算的事项。二是评估中由于客观条件或能力所限，评定估算的事项。二是评估中由于客观条件或能力所限，无法确定或控制的事项。无法确定或控制的事项。 151评估报告的内容评估报告的内容v五、评估目的与价值类型五、评估目的与价值类型p评估目的指评估报告的具体用途，需要根据贷前和贷后评估目的指评估报告的具体用途，需要根据贷前和贷后

206、的不同阶段来确定，评估目的应表述准确。的不同阶段来确定，评估目的应表述准确。p农业银行房地产押品价值评估值类型一般为抵押价值。农业银行房地产押品价值评估值类型一般为抵押价值。v六、评估基准日六、评估基准日p评估基准日是评估结果所对应的日期。要求精确到年月评估基准日是评估结果所对应的日期。要求精确到年月日日v七、评估依据七、评估依据p主要包括法律法规依据、评估工作重大合同协议、产权主要包括法律法规依据、评估工作重大合同协议、产权证明文件、评估取价标准依据、其他参考资料。依据的证明文件、评估取价标准依据、其他参考资料。依据的法律法规要完整、合法、有效，不得滥用评估依据。法律法规要完整、合法、有效，

207、不得滥用评估依据。v八、评估原则八、评估原则p说明本次评估遵循的房地产评估原则。说明本次评估遵循的房地产评估原则。152评估报告的内容评估报告的内容v九、评估对象概况九、评估对象概况p（一）实物状况描述和分析。（一）实物状况描述和分析。详细分析和说明评估对象的实物状况。土地实物状况包括名称、详细分析和说明评估对象的实物状况。土地实物状况包括名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土壤平整度等。房屋实物状况包括名称、规模、用途、备程度、土壤平整度等。房屋实物状况包括名称、规模、用途、层数、层高、建筑结构、装饰装修、

208、设施设备、空间布局、建层数、层高、建筑结构、装饰装修、设施设备、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。成时间、维护状况、完损状况等。p（二）权益状况描述与分析。（二）权益状况描述与分析。包括土地和房屋的权利状况、他项权利设立情况、目前使用情包括土地和房屋的权利状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用限制（年限、用途等）、其他特殊情况的描述。况、土地使用限制（年限、用途等）、其他特殊情况的描述。土地利用状况以产权登记内容和现场勘察与调查的内容为准。土地利用状况以产权登记内容和现场勘察与调查的内容为准。他项权利以及土地使用限制等对地价造成影响的，应说明影响他项权利以及土地使用限制等对地价

209、造成影响的，应说明影响趋势及影响程度。趋势及影响程度。p（三）区位状况描述与分析。（三）区位状况描述与分析。包括位置、交通、环境、基础设施完善程度、外部公用配套设包括位置、交通、环境、基础设施完善程度、外部公用配套设施等。施等。p（四）市场背景描述与分析。（四）市场背景描述与分析。包括宏观房地产市场、当地评估对象细分房地产市场及相关影包括宏观房地产市场、当地评估对象细分房地产市场及相关影响因素，要求分析准确，针对性强。响因素，要求分析准确，针对性强。153评估报告的内容评估报告的内容v十、评估方法十、评估方法p（一）本次评估采用的评估方法和定义。（一）本次评估采用的评估方法和定义。p（二）评估

210、方法的适用性分析。（二）评估方法的适用性分析。详细说明评估的思路、采用方法和理由。要求技术路线描述清详细说明评估的思路、采用方法和理由。要求技术路线描述清晰，评估方法选用合理，选用理由充分。晰，评估方法选用合理，选用理由充分。v十一、测算过程十一、测算过程p要求数据来源依据充分，参数选取客观合理，理论表述与实际应用要求数据来源依据充分，参数选取客观合理，理论表述与实际应用有说服力，有必要的分析和计算过程。有说服力，有必要的分析和计算过程。v十二、评估结果。十二、评估结果。p要求评估结果完整（包括币种、总价、单价、总价大小写），评估要求评估结果完整（包括币种、总价、单价、总价大小写），评估结果内

211、涵清晰（是否与评估假设和限制条件一致、是否扣除土地出结果内涵清晰（是否与评估假设和限制条件一致、是否扣除土地出让金和相关税费）。让金和相关税费）。p评估结果的确定，应说明本次评估的最终结果是多少。对于采用两评估结果的确定，应说明本次评估的最终结果是多少。对于采用两种或两种以上方法评估的，要说明最终结果的计算和确定过程；需种或两种以上方法评估的，要说明最终结果的计算和确定过程；需要进行结果调整的，还需要说明理由。要求评估结果确定方式恰当，要进行结果调整的，还需要说明理由。要求评估结果确定方式恰当，评估结果客观合理，结论表述清晰。评估结果客观合理，结论表述清晰。154评估报告的内容评估报告的内容v

212、十三、价值变动趋势、变现能力分析与风险提示十三、价值变动趋势、变现能力分析与风险提示p（一）价值变动趋势。（一）价值变动趋势。包括评估价值分析、评估基准日的抵质押率分析、与上期评估值或包括评估价值分析、评估基准日的抵质押率分析、与上期评估值或初始值的比较与变动情况，分析价值变动原因及变动趋势。初始值的比较与变动情况，分析价值变动原因及变动趋势。p（二）变现能力分析。（二）变现能力分析。1 1、抵押物的通用性、独立使用性或可分割转让性。、抵押物的通用性、独立使用性或可分割转让性。2 2、市场供需和价格情况、变现时间长短、变现方式、税金种类、金、市场供需和价格情况、变现时间长短、变现方式、税金种类

213、、金额和清偿顺序。额和清偿顺序。3 3、变现价格与评估的市场价值的差异程度。、变现价格与评估的市场价值的差异程度。4 4、抵押物处置的法律和政策因素的影响。、抵押物处置的法律和政策因素的影响。p（三）特别对风险状况进行相应分析，并做出有效提示（三）特别对风险状况进行相应分析，并做出有效提示v十四、评估人员十四、评估人员p包括评估人员的姓名、签名，帮助专家的姓名、签名。包括评估人员的姓名、签名，帮助专家的姓名、签名。v十五、附件。十五、附件。p要求资料齐全、完整、真实。主要资料包括评估对象位置图、内外部状要求资料齐全、完整、真实。主要资料包括评估对象位置图、内外部状况和周围环境景观照片、权属证明

214、复印件等复印件、得出评估结果的主况和周围环境景观照片、权属证明复印件等复印件、得出评估结果的主要和关键依据资料等。要和关键依据资料等。155对外部评估报告的审核对外部评估报告的审核v评估中介机构出具的评估报告是关于评估对象价值的专业意见，评估中介机构出具的评估报告是关于评估对象价值的专业意见，是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于评估对象的客观合理价格或价是给委托方的书面答复，是关于评估对象的客观合理价格或价值的研究报告，可视为评估机构提供给委托人的值的研究报告，可视为评估机构提供给委托人的“

215、产品产品”。为。为防范外部评估风险，农业银行房地产押品采用外部评估时，内防范外部评估风险，农业银行房地产押品采用外部评估时，内部评估人员应对外部评估中介机构及其出具的评估报告进行审部评估人员应对外部评估中介机构及其出具的评估报告进行审核。核。v审核依据审核依据p房地产估价规范（房地产估价规范（GB/T502912019GB/T502912019）p城镇土地估价规程（城镇土地估价规程（GB/T 18508GB/T 1850820192019） p关于推广土地估价报告质量评审标准的通知（中估协【关于推广土地估价报告质量评审标准的通知（中估协【20192019】3030号）号）p房地产估价报告评审标

216、准（试行）房地产估价报告评审标准（试行）156对外部评估报告的审核对外部评估报告的审核v一、中介机构的资质审核一、中介机构的资质审核p国家对评估中介机构的注册、年检、执业均有严格规定，国家对评估中介机构的注册、年检、执业均有严格规定，合格的评估中介机构所出具的评估报告具有法律效力，出合格的评估中介机构所出具的评估报告具有法律效力，出现问题应承担有关法律责任。农业银行对合作评估中介机现问题应承担有关法律责任。农业银行对合作评估中介机构的准入资质有严格要求，审核时要注意出具评估报告的构的准入资质有严格要求，审核时要注意出具评估报告的中介机构是否存在超资质有效期和超范围评估等问题，是中介机构是否存在

217、超资质有效期和超范围评估等问题，是否属于总行评估中介机构备选库中的机构。如果不是备选否属于总行评估中介机构备选库中的机构。如果不是备选库中的评估中介机构，则应注意审核该评估中介机构的资库中的评估中介机构，则应注意审核该评估中介机构的资质和准入审批程序是否符合我行有关规定。质和准入审批程序是否符合我行有关规定。v二、评估报告的真实性审核二、评估报告的真实性审核p评估报告是农业银行重要的信贷档案资料，真实与否对于评估报告是农业银行重要的信贷档案资料，真实与否对于农业银行、评估中介机构、信贷客户三方至关重要。内部农业银行、评估中介机构、信贷客户三方至关重要。内部评估人员要通过多种方式，及时向评估中介

218、机构核实评估评估人员要通过多种方式，及时向评估中介机构核实评估报告和评估结果的真伪，确保评估报告真实、有效。报告和评估结果的真伪，确保评估报告真实、有效。157对外部评估报告的审核对外部评估报告的审核v三、评估报告的完整性审核三、评估报告的完整性审核p（一）评估要件审核。主要包括评估报告的封面、目录、（一）评估要件审核。主要包括评估报告的封面、目录、致委托方函、评估师声明、假设前提和限制条件、评估结致委托方函、评估师声明、假设前提和限制条件、评估结果报告、技术报告、附件等。内部评估人员要注意审核评果报告、技术报告、附件等。内部评估人员要注意审核评估报告的基本要件是否齐全，缺少任何一项，必须及时

219、与估报告的基本要件是否齐全，缺少任何一项，必须及时与中介机构协商，尽快按要求补齐。需要提供评估报告电子中介机构协商，尽快按要求补齐。需要提供评估报告电子版的，要检查电子文档能够打开且完整无损，并将电子文版的，要检查电子文档能够打开且完整无损，并将电子文档与纸质评估报告进行核对，确保相互一致。档与纸质评估报告进行核对，确保相互一致。p（二）评估报告内容审核。主要审核评估结果报告和技术（二）评估报告内容审核。主要审核评估结果报告和技术报告的内容是否完整，有无漏项，是否符合政府主管部门报告的内容是否完整，有无漏项，是否符合政府主管部门和行业协会的要求。和行业协会的要求。158对外部评估报告的审核对外

220、部评估报告的审核v四、合法有效性审核四、合法有效性审核p（一）评估报告的合法性审核。主要包括评估报告是否经法定代表人签（一）评估报告的合法性审核。主要包括评估报告是否经法定代表人签字并加盖评估中介机构公章，公章名称是否与营业执照一致；评估报告字并加盖评估中介机构公章，公章名称是否与营业执照一致；评估报告是否由两名以上（含两名）注册评估师亲笔签名（签章），评估师是否是否由两名以上（含两名）注册评估师亲笔签名（签章），评估师是否具有执业资格，注册单位是否与评估机构一致。具有执业资格，注册单位是否与评估机构一致。p（二）评估报告的有效期和期后事项的审核。审核时应关注评估报告的（二）评估报告的有效期和

221、期后事项的审核。审核时应关注评估报告的有效期和评估基准日的关系，审核评估报告的有效性。对于评估基准日有效期和评估基准日的关系，审核评估报告的有效性。对于评估基准日之后（截至评估报告出具日）发生的重大事项及对评估结论的影响应重之后（截至评估报告出具日）发生的重大事项及对评估结论的影响应重点关注。点关注。p（三）评估报告中的抵押物合法性审核。拟采用的押品应是我国现行法（三）评估报告中的抵押物合法性审核。拟采用的押品应是我国现行法律、法规认可的、可以设定抵押的房地产类押品。律、法规认可的、可以设定抵押的房地产类押品。p（四）优先受偿权的审核。审核时应关注评估报告是否披露截止评估基（四）优先受偿权的审

222、核。审核时应关注评估报告是否披露截止评估基准日的法定优先受偿权情况，必要时应要求客户部门进行尽职调查，在准日的法定优先受偿权情况，必要时应要求客户部门进行尽职调查，在此基础上核对调查情况与评估报告所列事实是否相符，确保优先受偿权此基础上核对调查情况与评估报告所列事实是否相符，确保优先受偿权的合法有效性。的合法有效性。159对外部评估报告的审核对外部评估报告的审核v五、评估报告的逻辑性审核五、评估报告的逻辑性审核p评估目的、评估范围、资产权益、评估依据的假设前提与评估目的、评估范围、资产权益、评估依据的假设前提与评估方法的选择有着密切的关系，这就构成了评估报告本评估方法的选择有着密切的关系，这就

223、构成了评估报告本身的逻辑关系。农业银行内部评估人员在收到中介机构出身的逻辑关系。农业银行内部评估人员在收到中介机构出具的评估报告后，可以根据所掌握的情况，对以下三个逻具的评估报告后，可以根据所掌握的情况，对以下三个逻辑关系进行审核，初步判断中介机构在评估操作中的基本辑关系进行审核，初步判断中介机构在评估操作中的基本思路和评估方法是否正确。思路和评估方法是否正确。p（一）对评估目的、价值类型、评估依据的假设前提与评（一）对评估目的、价值类型、评估依据的假设前提与评估方法选择之间的一致性进行审核。估方法选择之间的一致性进行审核。p（二）对押品与评估对象、评估范围的一致性进行审核。（二）对押品与评估

224、对象、评估范围的一致性进行审核。p（三）对资产权益、假设前提与作价依据之间的一致性进（三）对资产权益、假设前提与作价依据之间的一致性进行分析，初步判断评估的技术路线和操作方法是否正确、行分析，初步判断评估的技术路线和操作方法是否正确、合理。合理。160对外部评估报告的审核对外部评估报告的审核v六、评估结果的合理性审核六、评估结果的合理性审核p（一）评估依据可靠性与关键参数合理性审核。（一）评估依据可靠性与关键参数合理性审核。p（二）评估计算过程的审核。（二）评估计算过程的审核。p（三）分析判断评估结果的合理性。（三）分析判断评估结果的合理性。v总体要求：总体要求：p格式规范，内容全面，资料充实

225、，依据可靠，方法正确，格式规范，内容全面，资料充实，依据可靠，方法正确，参数准确，分析合理，结论符合市场参数准确，分析合理，结论符合市场161对外部评估报告的审核对外部评估报告的审核v房地产估价报告中存在下列情形之一的，为原则性错误：房地产估价报告中存在下列情形之一的，为原则性错误：p（一）估价报告中没有两名以上（含两名）注册房地产估价师亲笔签名（一）估价报告中没有两名以上（含两名）注册房地产估价师亲笔签名的；的；p（二）估价报告中没有加盖估价机构公章的；（二）估价报告中没有加盖估价机构公章的；p（三）估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；（三）估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的

226、；p（四）估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；（四）估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；p（五）随意编造估价假设的；（五）随意编造估价假设的；p（六）估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；（六）估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；p（七）估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；（七）估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；p（八）虚构、编造估价对象状况的；（八）虚构、编造估价对象状况的；p（九）估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理（九）估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；由的；p（十）价值类型选择或者价值定

227、义表述存在严重错误的；（十）价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误的；p（十一）虚构、编造可比实例的；（十一）虚构、编造可比实例的；p（十二）虚构、编造重要估价参数的。（十二）虚构、编造重要估价参数的。162对外部评估报告的审核对外部评估报告的审核v房地产估价报告中存在下列情形之一的，为严重质量缺陷：房地产估价报告中存在下列情形之一的，为严重质量缺陷：p（一）估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告（一）估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；p（二）理论上

228、适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；（二）理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；p（三）估价方法选用出现错误的；（三）估价方法选用出现错误的；p（四）估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；（四）估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；p（五）估价技术路线确定出现严重错误的；（五）估价技术路线确定出现严重错误的；p（六）估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的；（六）估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的；p（七）估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果（七）估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式

229、选用、计算结果出现严重错误的；出现严重错误的；p（八）估价报告中的内容前后严重矛盾的；（八）估价报告中的内容前后严重矛盾的；p（九）致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；（九）致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；p（十）对估价结果有重大影响的不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明（十）对估价结果有重大影响的不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价

230、结果可能然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。产生影响进行说明的。163对外部评估报告的审核对外部评估报告的审核v土地估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告：土地估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告：p（一）估价方法存在严重技术性错误的；（一）估价方法存在严重技术性错误的；p（二）地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；（二）地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；p（三）采用（三）采用3 3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的；年以前的基准地价又没有进行合理的期日修正的；p（四）其他情形。（四）其他情形。v存在明显质量缺陷

231、的不合格土地估价报告：存在明显质量缺陷的不合格土地估价报告：p1 1、报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不、报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。清，缺少土地权属状况说明等。p2 2、估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地、估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。开发程度、容积率等前后不一致。p3 3、估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房、估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估

232、，现有房地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。地产项目按待开发土地评估（剩余法）等。p4 4、修正系数取值与说明不符，或有计算错误，造成估价结果存在误差，使可信、修正系数取值与说明不符，或有计算错误，造成估价结果存在误差，使可信度降低。度降低。p5 5、估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。、估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。p6 6、影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别、影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中

233、的分析不一致，影响了估价结果的可信度。结果的可信度。p7 7、其他问题。、其他问题。164第三部分：房地产押品价值评估操作模板第三部分：房地产押品价值评估操作模板165一、操作模板的适用范围一、操作模板的适用范围第三部分：操作模板第三部分：操作模板166模板适用的评估方法模板适用的评估方法v市场法市场法v收益法收益法p按出租收益测算房地产价值按出租收益测算房地产价值p未采用经营收益估价思路未采用经营收益估价思路v成本法成本法v基准地价系数修正法基准地价系数修正法v假设开发法假设开发法167模板适用的房地产类型模板适用的房地产类型v居住用房居住用房p商品房住宅商品房住宅普通商品房普通商品房高档公

234、寓高档公寓经济适用房、房改房经济适用房、房改房p别墅、自建房别墅、自建房v商业办公用房商业办公用房p商铺（内铺、外铺）商铺（内铺、外铺）p商场（超市、购物中心）商场（超市、购物中心）p办公用房（写字楼）办公用房（写字楼）v工业用房工业用房p工业厂房工业厂房p仓储设施仓储设施v土地使用权土地使用权p住宅用地住宅用地p商业用地商业用地p办公用地办公用地p工业用地工业用地p综合用地（商住）综合用地（商住）v在建工程在建工程168模板不适用的房地产类型模板不适用的房地产类型v评估过程复杂、对评估技术水平要求较高评估过程复杂、对评估技术水平要求较高v情况较为特殊情况较为特殊v例如：例如：p大型的混合业态

235、大型的混合业态p宾馆、酒店宾馆、酒店p加油站加油站169二、基本结构与主要内容二、基本结构与主要内容第三部分：操作模板第三部分：操作模板170模板的基本结构模板的基本结构v1 1个个EXCELEXCEL文件文件v1313个表格（个表格（sheetsheet）p目录目录p模板（模板（1111个个sheetsheet）p序列表序列表v目录目录p目录页：查看操作模板的各单页内容目录页：查看操作模板的各单页内容p导航页：引导用户根据房地产押品类型和评估方法选择导航页：引导用户根据房地产押品类型和评估方法选择合适的操作模板合适的操作模板p全部保护，不可修改，点击链接自动跳转全部保护，不可修改，点击链接自

236、动跳转171模板的基本结构模板的基本结构v单个模板单个模板p针对一个或多个类型的房地产押品针对一个或多个类型的房地产押品p使用两种评估方法进行估价测算使用两种评估方法进行估价测算p输入基本信息，生成评估报告输入基本信息，生成评估报告p部分保护，部分单元格可修改部分保护，部分单元格可修改v序列表序列表pEXCELEXCEL表格选项字典表格选项字典p全部保护，不可修改全部保护，不可修改172单个模板的结构单个模板的结构v标题标题v表头信息表头信息v评估报告表评估报告表v测算过程测算过程p市场法市场法p收益法收益法一、评估对象的基本情况一、评估对象的基本情况二、评估对象的概况信息二、评估对象的概况信

237、息三、使用两种方法对评估对象进行估三、使用两种方法对评估对象进行估 价测算价测算四、未来风险及其他要说明的因素四、未来风险及其他要说明的因素五、评估结论五、评估结论六、评估人员六、评估人员七、附件七、附件173四、模板操作演示与应用要求四、模板操作演示与应用要求第三部分：操作模板第三部分：操作模板174模板的基本操作模板的基本操作v模板评估前的准备工作模板评估前的准备工作p确定评估事项确定评估事项评估对象评估对象评估时点评估时点评估方法评估方法p完成现场勘查完成现场勘查p收集评估所需信息资料收集评估所需信息资料v模板评估模板评估p选择模板选择模板p确认评估报告标题确认评估报告标题 p填写输入项

238、填写输入项 表头信息表头信息评估报告表评估报告表“一一”至至“七七”各部分各部分p评估报告评估报告 打印打印签字签字175模板的应用要求模板的应用要求v报告标题报告标题v表头信息表头信息p评估单位：请填写评估人员所在行及部门名称评估单位：请填写评估人员所在行及部门名称p报告编号：按照报告编号：按照“评估单位评估单位CMSCMS机构编码机构编码+ +年份年份+5+5位顺序位顺序号号”的规则填写，顺序号由评估评估单位统一控制，不的规则填写，顺序号由评估评估单位统一控制，不得重复得重复p评估日期：指引要求的评估基准日评估日期：指引要求的评估基准日p评估类型：选择评估类型：选择“贷前评估贷前评估”或或

239、“贷后重估贷后重估”p评估方法、单位：不需要评估人员填写或修改评估方法、单位：不需要评估人员填写或修改176模板的应用要求模板的应用要求v评估报告表评估报告表p“一、评估对象基本情况一、评估对象基本情况”部分部分p“二、评估对象概况描述二、评估对象概况描述”部分部分主要描述评估对象的主要描述评估对象的“实物状况实物状况”、“权益状况权益状况”、“区区位状况位状况”、“市场背景市场背景”等四部分情况等四部分情况根据现场勘查或调查情况填写根据现场勘查或调查情况填写p“三、使用两种方法对评估对象进行估价测算三、使用两种方法对评估对象进行估价测算”部分部分根据选用模板的不同、评估方法的不同，填写不同的

240、项目，根据选用模板的不同、评估方法的不同，填写不同的项目，由模板自动计算估价测算结果。由模板自动计算估价测算结果。评估价值由两种方法分别计算的评估价格加权平均后获得。评估价值由两种方法分别计算的评估价格加权平均后获得。两种方法的估价权重分配，由评估人员在两种方法的估价权重分配，由评估人员在30%-70%30%-70%之间的之间的范围内确定。范围内确定。177模板的应用要求模板的应用要求v评估报告表评估报告表p“四、未来风险及其他要说明的因素四、未来风险及其他要说明的因素”部分部分填写评估所涉及的未来风险因素，以及模板其他部分未涉填写评估所涉及的未来风险因素，以及模板其他部分未涉及但需要说明的情

241、况及但需要说明的情况p“五、评估结论五、评估结论”部分部分根据估价测算结果，结合未来风险因素及有关情况，综合根据估价测算结果，结合未来风险因素及有关情况，综合确定评估对象的评估价值，填写评估结论确定评估对象的评估价值，填写评估结论p“六、评估人员六、评估人员”部分部分填写评估人员、审核人员的名称、日期填写评估人员、审核人员的名称、日期空白处供打印后签字空白处供打印后签字p“七、附件七、附件”部分部分填写评估报告所需的必要附件填写评估报告所需的必要附件178市场法估价测算市场法估价测算v比较因素（比较因素（1 1）179市场法估价测算市场法估价测算v比较因素（比较因素（2 2）180市场法估价测

242、算市场法估价测算v可比实例选择限制可比实例选择限制p交易情况必须是正常交易交易情况必须是正常交易模板中将模板中将“交易状况交易状况”这一比较因素都固定设置为这一比较因素都固定设置为“正常正常”，不再考虑对非正常交易情况的修正不再考虑对非正常交易情况的修正p对交易价格的比较因素修正幅度不能超过对交易价格的比较因素修正幅度不能超过30%30%否则该实例的比准价格将显示为红色否则该实例的比准价格将显示为红色比较因素条件说明表中将提示比较因素条件说明表中将提示“因素修正幅度超过因素修正幅度超过30%”30%”v灵活调整项目灵活调整项目p“其他因素其他因素”允许评估人员增加模板中未体现但实际评估过程中需

243、要考虑的允许评估人员增加模板中未体现但实际评估过程中需要考虑的比较因素比较因素 必须对调整的情况和原因进行说明必须对调整的情况和原因进行说明单个实例的单个实例的“其他因素其他因素”调整幅度不能超过调整幅度不能超过20% 20% p“调整比例调整比例”根据实际需要扩大或缩小某项比较因素的调整幅度根据实际需要扩大或缩小某项比较因素的调整幅度允许评估人员在允许评估人员在1%-3%1%-3%的范围内调整的范围内调整181市场法估价测算市场法估价测算v输入项说明输入项说明p价格涨跌价格涨跌交易实例在评估时点的正常交易价格比最近一次正常买卖交易实例在评估时点的正常交易价格比最近一次正常买卖交易的成交价格的

244、涨跌幅度交易的成交价格的涨跌幅度例如：交易实例例如：交易实例A A的最近成交单价为的最近成交单价为30003000元元/ /每平方米，但每平方米，但是在此次评估时点如果再进行买卖交易价格将上涨到是在此次评估时点如果再进行买卖交易价格将上涨到33003300元元/ /平方米，则在平方米，则在“价格涨跌价格涨跌”栏填写栏填写10%10%。p区位因素、实物因素、权益因素定性判断区位因素、实物因素、权益因素定性判断选择选择“相同相同”、“较好较好”、“较差较差”。“相同相同”：是指交易实例的某项比较因素状况与评估对象：是指交易实例的某项比较因素状况与评估对象相比，基本一致。相比，基本一致。“较好较好”

245、：是指交易实例的某项比较因素状况与评估对象：是指交易实例的某项比较因素状况与评估对象相比，交易实例的情况更好。相比，交易实例的情况更好。“较差较差”：是指交易实例的某项比较因素状况与评估对象：是指交易实例的某项比较因素状况与评估对象相比，交易实例的情况更差。相比，交易实例的情况更差。182收益法估价测算收益法估价测算v技术路线技术路线p使用评估对象全部出租的租金收益来测算评估价值使用评估对象全部出租的租金收益来测算评估价值p未考虑使用评估对象全部或部分自营收益来测算评估价值未考虑使用评估对象全部或部分自营收益来测算评估价值p居住用房居住用房使用固定月租金或按固定比例增长的月租金计算评估对象出租

246、使用固定月租金或按固定比例增长的月租金计算评估对象出租收益。收益。p商业办公用房商业办公用房使用日租金，并提供两种测算模型，同时考虑商业用房在租约使用日租金，并提供两种测算模型，同时考虑商业用房在租约到期后不再持有、予以专卖的情况到期后不再持有、予以专卖的情况 “固定增长固定增长”模型：按固定日租金或按固定比例增长的日租金模型：按固定日租金或按固定比例增长的日租金计算评估对象出租收益计算评估对象出租收益“分段确定分段确定”模型：分段计算评估对象的租金收益，每段租金模型：分段计算评估对象的租金收益，每段租金收益根据固定日租金和收益期限等要素进行计算。适用于带分收益根据固定日租金和收益期限等要素进

247、行计算。适用于带分段确定租金水平的租约的情况段确定租金水平的租约的情况 183收益法估价测算收益法估价测算v技术路线技术路线p收益期限的确定收益期限的确定主要取评估对象分摊土地的剩余使用期限主要取评估对象分摊土地的剩余使用期限如果评估对象房地产的剩余使用期限小于分摊土地的剩余使用如果评估对象房地产的剩余使用期限小于分摊土地的剩余使用期限，则应适当加大房屋维修费率，使房屋维修费能够支持房期限，则应适当加大房屋维修费率，使房屋维修费能够支持房屋剩余使用期限延长至分摊土地的剩余使用期限屋剩余使用期限延长至分摊土地的剩余使用期限184成本法估价测算成本法估价测算v技术路线技术路线p对建成的房屋建筑物和在建工程可使用成本法对建成的房屋建筑物和在建工程可使用成本法p分别测算地上建筑物和土地的成本分别测算地上建筑物和土地的成本p对土地价格土地成本的测算，提供了对土地价格土地成本的测算，提供了“基准地价法基准地价法”和和“成本法成本法”两种方法。评估人员可以根据收集掌握资料两种方法。评估人员可以根据收集掌握资料的情况，选择其中一种来测算土地成本的情况，选择其中一种来测算土地成本