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1、论道商业地产：如何应对同质化竞争及电商冲击新国五条收紧住宅调控，进一步刺激资金流向商业地产投资。万达开始快速扩容，其董事长王健林声称，将投资450亿，在广州萝岗、荔湾、从化建万达广场（楼盘资料） ，并在花都建万达旅游城，未来5-8年，万达将在整个珠三角地区建超过30个以上的万达广场；万科在试水商业地产三年后，2013年1月在北京成立万科集团商用地产管理部，将商业地产收编为正规军；而一些外行企业也开始涉足商业地产，娃哈哈集团董事长宗庆后表示，娃哈哈进入商业零售市场，打算走城市综合体模式，同时做规模经营和连锁经营。商业地产大规模入市，是否存在泡沫？在竞争越来越白热化的现状中，怎样做好商业地产？电子
2、商务势如破竹，如何应对电子商务的冲击本期楼市会客厅，邀约业内专家、从业者与您共同探讨。嘉宾：王先庆 广东商学院教授，广东商学院流通经济研究所所长陈海权 中国商业地产联盟专家委员、暨南大学教授刘雄 广州新塘信盈城经营部总监 王瀚 华南城市研究院研究员大粤房产：几位如何看待国内商业地产目前的发展模式？有人说，中国现在商业地产发展模式都差不多，几位怎么看？国内商业地产发展模式比较疯狂刘雄：按照从业经验，目前这个环境可谓是群雄逐鹿的时代，不可否认政策带来了诸多红利，诸多住宅地产商转向商业地产，这是驱动商业转型的主要因素。随着进入这个行业的人越来越多，包括万达、万科等，导致开发的强度越来越大，这种红利会
3、越来越小，优势不会那么明显了。持有型的商业地产开发对资金要求非常严格，对操作能力要求也远远高于住宅地产，一部分开发商在这个行业里面，会对回报周期比较长扛不住，由此带来的风险由整个行业承担。购物广场开出来之后，对运营管理的难度也会加大，所以目前开发商还没有想清楚如何运营商业地产，就盲目入市，但还是坚持先下手为强，所以目前国内商业地产发展模式还是比较疯狂。大粤房产：有网友评论说，看中国各大商业地产，偏重于城市综合体，他们的模式其实是差不多的，想请王教授谈谈，这两者之间会有什么差别，有什么独特性？国内商业地产处在少年时期王先庆：要回答这个问题必须从基本问题开始。第一，如何看待商业地产发展前景；第二，
4、看如何判断商业地产发展模式；第三，城市综合体同质性问题。第一，刚才提到万科转型，一部分做商业地产，这是一个标准。以前说的是商业地产看万达，住宅地产看万科，北万达，南万科这是中国地产界的两面旗帜。万科进入商业地产领域是犹豫了很长时间的，在犹豫过程当中做出明确决策，反映出整个中国地产界对于商业地产的高度认可，说明它从过去的边路军成为正规军。中国发展先是工业地产，改革开放前15年是工业地产、工业开发，工业地产有一定资金之后，大概在98年之后就开始进入住宅地产，因为要改善居住需求，住宅地产通过几十年的疯狂发展，才迎来商业地产发展高潮。目前来说，商业地产应该还处于少年期，尽管看上去一些局部区域或者某一些
5、城市，可能商业地产的密集度过大，或者说同质化问题多，但不等于泡沫出现。商业地产跟中国商贸流通发展处于同步期，是因为中国商业发展的需要而带动商业地产，所以商业地产应该还有1020年的发展前景。少年期有少年期的各种问题，是初期存在不足导致。中国商业地产还有很大发展空间，我们要抓住这些空间，各种资本进来是顺应其势、抢占先机，万达现在进来也不晚，娃哈哈进来也还不晚。第二，关于模式，早在10多年前，我就接触过地产界。早期我从事过房地产，92年我进入房地产业，研究房地产20多年了，目前的商业地产，尽管它还处于少年期，还真的有一些模式成型。而完全说一些成熟的模式或者说明确的模式，其实大家都还在探索。少年阶段
6、是学习、适应、摸索的阶段。除了万达以全产业链带动的城市综合体为形态，是给模式一个评价和说法外，其他都还不足以说“我是什么”，因为模式就是告诉别人，我是什么样的，或者我走什么样的路。而模式具有不可复制性和传播性的特点，因此这些模式都还在成型过程中。如果我们简洁来看待商业地产的模式，我觉得可以从两个角度分两大类：一类是地产主导型，这是地产的内涵，商业的外衣的一种模式；还有一种模式是纯粹的商业地产，地产是外衣，商业是内涵。我比较认同说万达是一种模式，但这些还有待于进一步的巩固，提升、明确。第三，中国商业地产大多数是城市综合体，这是中国一种国情。过去中国的城市化都是运动式的。从农村、郊区往城市集中，集
7、中之后各种资源就纷纷来到城市中心，这个中心发展到一定阶段就遇到瓶颈。现在在市中心发展的商业地产是很困难的，就肯定要到郊区，城际之间发展商业地产，这种商业地产如果有一个很大的项目没有人气，没有配套就没有办法发展起来，如果是一个小项目就不会被别人关注，也没有生命力，他只有以一种全盘方式在这里生根下来。重造一个新社区，娱乐、休闲、文化、购物都要齐全，所以必须是一个综合体的方式，中国城市特色跟国情这种模式比较适合中国城市化进程中的商业发展，这种现象一是合理；二是具有很大的推广价值和发展空间。王瀚：商业地产我们通常形容为都市综合体，城市综合体也是综合体，可能和宣传推广上面的名称、噱头不一样，但意思是差不
8、多。万达是一个很有代表性的商业地产商，操作上也是一个比较快速销售的模式，这种方式和住宅的开发也很类似。快速销售的操作模式可能会更加符合商家或者开发商的利益和考虑。说到这一点上，现在说到“两万”，万科在04年底的时候，当时的战略规划是非常明确提出来：只做住宅地产，而且在当时把有份参股的万佳超市退出，把所有精力放在地产，但风水轮流转他又走到商业地产，商住混合在一起；而万达早期也做了很多大盘的住宅，但最近几年比较突出商业性，住宅这一块相对比较模糊了，但也是商住混合。地产是手段，商业才是核心陈海权：商业地产是跟城市的发展有非常密切关系，受城市化水平、人口结构、消费水平、生活方式有密切关系。中国的商业地
9、产的发展也是在近十年里面才有一个比较快速的增长，在05、06年左右很多人不会讲商业地产概念，那时住宅地产处于低迷期，需要找一个新发展空间，这是一个背景。另外一个背景是中国经济在那个时间段也出现了快速增长，社会需求有了，钱也有了，这个时候很多东西就会建立，会投资。住宅并没有退步，06、07年又进入一个快速发展期，住宅地产膨胀发展的时候，需要商业地产做支撑，因为开发商一般一开就是几千亩地的盘子，以前的问题是，这个盘子只有人住而没有商业配套，因此住宅商又考虑到我们需要这样一个东西。在这个背景下整个需求产生了，发展机会也来临。但中国出现什么问题？商业和地产没有进行很好的对接，没有对接的情况下是怎么回事
10、呢？做住宅地产的人不懂商业，做商业的人因为做空壳的，又没有钱投资硬件设施，所以很难进行对接。房地产只考虑了居住刚需，但买的刚需不一定在这里产生，又与生活习惯、消费行为有关系。07年进入膨胀期，这个时候有了大规模投资，当时最早切入的是东莞第一国际集团，包括广州郊区的、纯商业地产、住宅地产的，包括中怡店，进入天河商圈的地块，事实上是最成功商业案例之一。之前很多地方出现商业和地产没有进行良好对接的问题，一开始第一国际就面临这个问题，导致广州中华广场最后不得不撤离。这几年时间，中国的商业地产经历了快速增长期，西方走了几十年的路程我们几年就走完，中国的经济发展真的成为世界奇迹。而谈模式根本不叫模式，购物
11、中心是什么模式，或者所谓城市综合体是什么模式，城市综合体不是城市，而是用购物中心、酒店、住宅、写字楼套上去而已，实际核心还是商业，不能忘记地产只是一个辅助性的，商业才是核心。在商业地产，地产不是核心。就像电子商务的核心不是电子，电子只是手段，最重要的是商业。商业购物中心、城市综合体是多业态，多业种和娱乐设施的一种组合，是根据消费人群进行组合的，而商业地产的发展，业态组合非常关键。所谓模式就是可以复制和成为标杆的。以前我们对购物中心理解有误区，认为购物中心是业态，但这不是业态，而是商业设施，是一种商业组合的商业设施。商业设施不同业态，业态是可以复制，而商业设施是不可以复制，就像天河城不管搬去哪里
12、，都不可能再出现一模一样的，但OK便利店就可以。但商品结构也要进行微调，这就是商业，而不是模式问题，我们在高速发展过程当中出现很多毛病：商业和地产没有真正对接，业态组合处于探索期，购物中心开发商服务能力和业态结构调整能力没有跟上，等等。这些需要我们去思考。大粤房产：刚才我们谈到商业地产的发展模式，鉴于万达说在珠三角建30座万达广场，一些商业地产就会涌现市场，在如此多商业地产涌入市场情况下，我们作为商业地产其中一个个体，如何做好自己那一块商业地产呢？刘先生您在这一块是比较有经验的，因为你直接是商业地产经营总监，您可以谈谈。“要坚持自己持有经营”刘雄：我们做操盘的时候，站在自己的角度我们会考虑更多
13、的现实问题，跟开发商所考虑的问题是截然不同，老板打开门做生意就是赚钱。第一我们是职业生涯的规划；第二是我们如何把这个盘操活，如何把商业地产做好？其实最大的问题是资金问题。第三，要建立一个高效的运营管理团队，现在整个商业在广州来看，天河城是第一个开出来，经历了15年之后他的断尾就出现。但凡你看到存在这个那个问题的，一定是运营团队不够高效的；第四，对开发商来说非常痛苦，要坚持只做不收，自己持有经营非常考验开发商后面融资团队的耐心、寂寞和诱惑；第五，根据商业地产这个项目实际情况做好商业定位和规划设计，最重要的环节是注重运营管理。发展商业地产 要找到空白王先庆：无论万达将在珠三角建多少个万达广场，这是
14、一个伪命题，严格来说，过去30多年我们商业发展是落后于工业和经济发展的，所以快速兴起的这一批商业地产项目，初步弥补了过去的一部分缺陷：城市化缺陷、经济发展缺陷。雅居乐、恒大等进入商业地产领域，一个盘比一个盘大，动不动就四五十多万方，在广东甚至全国都有，可以说这是一场运动，这些项目肯定有一部分会死掉，一部分生存困难，当然还有一部分是蓬勃发展，这些都是难免的。作为商业地产项目能否生存，能否多元化，这与一开始选择这条路如何，选择的位置如何有关，因为商业地产一定会形成大大小小的商圈，这些商圈的发展是有规律的，我们要尊重这种商业规律。要有一种规划意识，因为一个区域的发展，取决于人口、消费水平等。我们城市
15、需要什么商业地产是有一个容量限制的，超越边界就不是一个、两个的问题了，而是整体问题。我们要寻找边界，或者在边界之内空间还有多少。刚才讲几个项目都是百货主导型的购物中心，还有市场主导型、物流主导型。物流主导不行我们就找餐饮主导，像中华美食中心等，总之要找到空白，发展空间，才会轻松获得长远发展，而不是复制别人的做法，否则一开始就面临困难。要选择特色道路，创造空间，商业价值就在这里，我们要寻找这个价值，从价值提升过程当中生存发展问题就不大了。“不是投入多少的问题，而是需要了解做定位”陈海权：城市综合体是什么？碍于开发商、政治家的面子，把我们的城市形象改观一下。顺德经济那么发达就没有城市综合体，领导就
16、要搞一个，在整个珠三角乃至全中国都有这种理念，这种路子是走不远的，真正的商业地产如何做？不是投入多少的问题，而是需要了解做定位，做定位之前必须要有深入调研：消费人群、覆盖范围、居住人口数量，消费方式手段等等。但商业地产开发都没有做，有是假的。所谓的规划，中国人觉得做多了没有用，他没有做，或做得不好，但真正规划是有用的。 至于开发模式，需求量大概多少，生活方式如何，未来如何开发，引什么业态进来，超市比例多少，都有计较。东莞第一国际第一期开发时没有考虑，第二期引入吉之岛、乐购，都有非常清晰的选择。为什么中国做商业地产不成功，因为在没有做开发规划之前已经招商了。开业之后就不管了，不缴租就滚人，没有一个命运共同体的概念，不支持商业发展，我们不要仅仅收租，还要提供多方面服务，这样才能营造一种氛围，正佳一直没有被人看好，但管理层做出很重要的努力，不停的改变，所以今天我们看到的正佳会有转变，选址问题是一个重要因素，但这个商圈
