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1、,第四章 早期介入与前期管理,第一节 早期介入,一、基本概念 二、早期介入的必要性 三、早期介入的作用 四、早期介入的内容,1、早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。,2、物业管理的咨询活动主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化的意见和建议，其可以是物业管理企业提供，也可以是物业管理专业人员提供。,3、前期管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘完成物业管理企业之间的物业管理阶段。,一、基本概念,4、早期介入与前期管理的区别,5、早期介入与前期管理的阶段划分,二、早期介入的必要性,可以协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问
2、题。,1物业规划设计和施工安装存在问题； 2建设单位不按规定提供物业管理的基础条件； 3工程质量保修和工程遗留问题处理不及时； 4建设单位将部分责任和义务转嫁给物业管理企业承担； 5建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺。,三、早期介入的作用,优化设计； 有助于提高工程质量； 有利于了解物业情况； 为前期物业管理作充分准备； 有助于提高建设单位的开发效益。,四、早期介入的内容,可行性研究阶段 规划设计阶段 建设阶段 销售阶段 竣工验收阶段,（一）可行性研究阶段,1、内容,根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式； 根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； 根据目标客户情况确定
3、物业管理服务的总体服务质量标准； 根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准； 设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。,2、方法和要点,（1）组织专业人员向建设单位提供专业咨询意见，对未来的物业管理进行总体策划。 （2）定位物业档次，考虑物业的使用成本。 （3）选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。,（二）规划设计阶段,1、内容,（1）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。 （2）就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。 （3）提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见。 （4）就物业管理用房、社区活动场所等公共配套
4、建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。,2、方法和要点,（1）从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议； （2）从使用维护角度对设计方案进行调整，使建设单位项目在总体上更能满足客户的需求； （3）从确定的目标客户的角度，将物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力协调一致；,（4）贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路； （5）对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见。,（三）建设阶段,1、内容,与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改
5、方案。 配合设备安装，确保安装质量。 对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况。,2、方法和要点,（1）派出工程技术人员进驻到现场，对工程进行观察、了解、记录、并就有关问题提出意见和建议。 （2）仔细做好现场记录。 （3）注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不要对正常的施工、监理工作造成影响。,（四）销售阶段,1、内容,完成物业管理方案及实施进度表； 拟定物业管理的公共管理制度； 拟定各项费用的收费标准及收费办法； 对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训； 在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务； 将全部早期介入所形成的记录、方
6、案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。,2、方法和要点,（1）准确全面展示未来物业管理服务内容。 （2）征询业主对物业管理服务需求意见。,（五）竣工验收阶段,竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。,1、内容：参与竣工验收（单项工程竣工验收、分期竣工验收、综合竣工验收） 2、方法和要点：随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。,第二节 前期管理,一、物业管理项目前期运作 二、工程质量保修 三、前期沟通协调 四、前期管理的特点,一、物业管理项目前期运作,（一）管理资源的完善与优化,1、管理用房到位 2、物资配备到位 3、物业管
7、理人员到位,（二）管理制度和服务规范的完善,（三）确定物业管理单项服务的分包,二、工程质量保修,物业工程质量保修分为两部分：,一是物业管理企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分； 二是业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。,物业管理企业：就公共部分的质量保修向建设单位申报跟踪； 业主：就专用部分的质量保修向建设单位提出要求。,三、前期沟通协调,政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会等； 城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位； 市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。,四、前期管理的特点,基础性前期物业管理的许多工作都是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。 过渡性前期管理职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理体系并提供服务，介于早期介入与常规物业管理之间。 不稳定性前期管理阶段的物业管理明显呈现管理服务的波动和不稳定状态。 风险性管理成本相对较高、空置率较高、管理费收缴率低。,The End,谢谢大家,
