《疫情下收入预期变化对购房需求结构的影响202003》由会员分享，可在线阅读，更多相关《疫情下收入预期变化对购房需求结构的影响202003（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 1/ 15 克而瑞研究中心 2020-02-21 zk 克而瑞研究中心/杨科伟、柏品慧、李诗昀、张家桦 2020-03 疫情下收入预期变化对购房需求结构的影响 微信公众号 免费知识星球VIP知识星球 2/ 15 2020 年，新冠肺炎疫情突袭，对实体经济以及居民收入都造成较大负面影响。疫情后居 民收入到底是升是降？潜在购房消费降级已成必然趋势？哪类档次产品更易受疫情的负 面冲击？ 01 疫情拖累经济增长 居民收入下降将影响购房支付能力 略 第一节 疫情波及广、时间长、复工慢，对实体经济造成较大负面冲击（本节有删减） 1 月 20 日前后新冠肺炎疫情进入爆发期，经济活动骤然降温，节后出现的员工
2、返工难、 企业复工难问题进一步加剧经济增长压力。 2 月下旬以来， 国内疫情防控取得明显成效， 除湖北省外其余省市新增确诊病例保持个位数，政府端纾困政策加速兑现，企业复工复 产也明显提速。不过，疫情却在世界范围内快速蔓延，截至目前已有 64 个国家出现确诊 病例，外部风险不容小觑，疫情真正的拐点何时出现仍未可知。 整体来看，本次疫情波及广、时间长、复工慢，对产业经济的冲击不容忽视。 交通运输、餐饮、住宿、旅游等服务行业是疫情影响的“重灾区”。据 3 月 16 日国家统 计局公布数据显示：1-2 月份，社会消费品零售总额同比下降 20.5%，其中，商品零售 下降 17.6%。出行类商品零售额下滑
3、明显，限额以上单位汽车类和石油类商品同比分别 下降 37%和 26.2%； 餐饮收入大幅下降 43.1%； 限额以上住宿业客房收入下降近 50%。 3/ 15 疫情尤其对抗风险能力较差的中小企业经营产生巨大负面影响。清华大学经济管理学院 等机构对995家中小企业进行了调查， 结果显示34%的企业现金流只能维持1个月开支， 33%的企业可以维持 2 个月，能维持 4 个月及以上正常开支的企业占比不足 15%。 第二节 城镇失业率 6.2%、收入下降甚至归零极大影响购房能力（本节有删减） 受新冠肺炎疫情影响，企业停工停产增多，用工减少，就业人数下降，失业率明显上升。 在国家统计局 3 月 16 日
4、公布数据来看, 受新冠肺炎疫情影响，城镇就业压力加大，失业 率明显上升。1 月和 2 月份，全国城镇调查失业率分别为 5.3%和 6.2%，环比分别上升 0.1 和 0.9 个百分点。另外，还有大量的农民工就业稳定性较低，以及灵活就业人员受疫 情影响也十分明显，停工停产停业直接造成收入下降甚至归零。 02 1-3 月招聘量锐减、薪资普降 低收群体受影响大 第一节 疫情后招聘量、薪资总量降幅约 30%，三四线领跌近乎腰斩 （本节有删 减） 由于疫情导致的复工难等客观问题，企业短期用工需求势必受到影响，叠加经济 增速放缓、企业经营周转困难等多方面因素，迫使企业加强对用工成本的控制， 并采取了一系列
5、的应急措施。譬如内部的降薪裁员、外部的放缓甚至暂停招工等。 为了前瞻性地预测疫情阴霾下未来居民收入预期，我们使用招聘总量和薪资总量 两个指标，量化反映企业用工需求以及居民收入变化情况。 4/ 15 从招聘总量来看，疫情后企业招聘需求锐减，即使招聘旺季用工需求仍低迷。反 映在全国招聘岗位数 2020 年 2 月、 3 月连续下滑， 尤其是本该是招聘旺季的 3 月， 相较 1月仍减少了 40余万个岗位， 相较 2019年 7月岗位数缩减幅度更是高达 27%。 分能级来看，一线城市招聘总量整体保持平稳，疫情发生后招聘岗位数仍稳中有 升，而二三线城市更受疫情影响，用工需求大幅滑坡，尤其是三四线城市，3
6、 月招 聘岗位数相较 2019 年 6 月减少了 34.7 万个，降幅达 36%。 薪资总量在疫情发生后同样明显回落，2020 年 3 月全国薪资总量相较 1 月下滑 13%，相较 2019 年 7 月下滑 34%，其中三线城市下滑最为显著，薪资总量相较 去年 7 月近乎腰斩。直观反映多数企业压缩用工成本支出，全国整体居民收入或 将明显回落。值得一提的是，全国薪资总量的下滑幅度明显大于招聘总量的下滑 幅度，表明相较于去年年中，平均薪酬中枢出现了一定程度下移。 第二节 7 成以上行业招聘量跌幅超 20%，休闲娱乐、酒店旅游等腰斩 招聘量的即时变化能反映企业的短期用工需求变动， 从招聘数据显示，
7、相较于 2019 年 10 月，2020 年 3 月各行业招聘量近乎全线回落，七成以上行业招聘岗位数跌 幅超 20%，休闲娱乐、运动健身、酒店旅游等行业更是重灾区，跌幅超 50%，仅 科研行业不降反增 2%。 相比于招聘量变化的即时性，平均薪酬的浮动传导机制较长、对疫情等负面事件 的反应存在一定时滞。一方面，历史薪酬参照的存在，导致招聘薪酬短期易涨难 跌。另一方面，大量的低薪岗位凭空消失，结构性拉升企业招聘平均薪资。从具 体数据来看，绝大多数行业 2020 年 3 月的平均招聘薪酬相较 2019 年 10 月仍有 小幅增长，仅有保险和交通运输行业平均薪酬有所下滑。 5/ 15 以 2020 年
8、 3 月相较 2019 年 10 月的招聘量和平均薪酬变化率为轴，将各行业大 致分为以下三大类：第一象限为薪水涨幅可观、招聘需求大的行业，如生物医药、 科研等，疫情反而让这类行业迎来发展机遇；第二象限以化工、机械、IT 等资本 或技术密集型行业为主，短期内这些行业确实受到疫情影响招聘需求有明显收缩， 但薪酬涨幅仍然可观表明企业依旧愿意为优质人才提供丰厚回报，疫情得以控制 后这类行业的用工需求或迅速回弹；第三象限则以受疫情影响最大的第三产业为 主，如休闲娱乐、培训、营销服务等，这类行业修复期更长，整体用工需求复苏 也会较为缓慢。 6/ 15 第三节 月薪 5 千以下、5 万以上招聘缩量超三成，中
9、间收入岗微降 2% 从 2020 年 3 月薪酬结构的绝对量来看，月薪在 5000 元以下以及 5000 至 1 万元 的中低收入岗位数占比仍然最高，分别达 38%和 51%，高于 1 万元的中高收入招 聘岗位数占比仅 10%。 从薪酬结构的变化趋势来看，疫情对月薪 5 千以下低薪以及 5 万以上高薪群体收 入预期影响最大。其中，月薪低于 5000 元的岗位招聘需求明显缩量，2020 年 3 7/ 15 月岗位数较 1 月下降 30%，较 2019 年 10 月下降 35%。个中原因有三，第一是 月薪低于 5000 元的岗位普遍存在于三四线城市， 而三四线城市整体招聘需求下滑 幅度最大；第二，
10、受影响最大的餐饮、交运等基础服务业招聘需求大幅下降，而 这些行业本身收入偏低；第三企业在进行人员结构调整时，最有可能放弃或整合 的就是可替代性强、低层级同时也意味着低收入的用工需求。 与此同时，月薪 5 万以上招聘需求更是显著缩量，2020 年 3 月岗位数较 2019 年 10 月下降 48%。基于平衡企业用工需求以及薪资支出等多方面因素考量，疫情阴 霾下企业更可能大幅缩减 5 万以上高薪岗位招聘需求，有利于快速平衡薪资支出 总量以及整体的薪资结构。 反观，月薪在 1-3 万元中间收入岗位招聘需求相较旺盛，2020 年 3 月岗位数止跌 回升，环比上涨 5%，较 2019 年 10 月仅微降
11、 2%。主要原因在于中间收入群体大 都拥有高学历或者较高的工作技能，短期内很难被替代，乃是优质公司竞相争夺 的对象。因此，尽管各行业都在缩减用工需求，但优质公司仍不惜投入重金用于 人才梯队建设，中间收入群体更具“免疫”效应。 我们推断，本次疫情或将造成低薪以及高薪群体大幅减收，结合低薪群体工资在 收入中占比较大的一般共识，部分低薪家庭或将面临收入停摆的窘境，但中间收 入群体更具“免疫”效应，收入仍有望维持在较高水平。 8/ 15 分城市来看，相较 2019 年 10 月，2020 年 3 月重点城市月薪 5000 元以下低收入 岗位数量近乎全线回落，其中近 6 成城市跌幅超 30%，邯郸、荆门
12、、廊坊等多城 腰斩，武汉更是骤降 63%。 并且，重点城市月薪 5 万以上高收入岗位数量也是大幅下滑，其中近半城市跌幅 超 30%，北京、深圳、成都等这类核心一二线城市高薪岗招聘需求锐减，下滑尤 为迅速，跌幅都在 60%以上。 值得一提的是，重点城市 1-3 万月薪岗位数量整体跌幅有限，仅 2 成以上城市跌 幅超 30%，宁波、大连、珠海等多城基本持平，上海、开封等更是不跌反升，显 示疫情下中间收入岗招聘需求相较坚挺。 9/ 15 10/ 15 03 刚需退坡、改善减弱、面积小型化都显示购买力瓶颈 略第一节 二房需求继续回落，二线四房、三四线三房占比增幅齐放缓略 第 二节 一线 80-90 比
13、重最高，二三线主力 100-140 占比增势放缓略 第三节 三 房小型化，一线 90 以下、二三线 100-120 占比明显上升（本节有删减） 综上所述，刚需退坡，两房成交占比全线回落，一线城市也是由升转降；改善动 能明显减弱，二线城市四房、三四线城市三房占比增幅齐放缓，二三线城市主力 面积段 100-140 平方米占比增幅也在逐年走缓。与此同时，作为成交主力的三房 面积套型进一步趋向小型化，一线城市 90 平方米以下、二三线城市 100-120 平 方米占比持续提升。 刚需退坡、改善动能减弱、户型小型化等需求结构的新变化真实反映市场购买力 明显透支，置业诉求正由原先的多室、大户型产品向低总价
14、、小面积产品转化， 购房群体已然出现买房难问题，购房消费降级已是大势所趋，而当下正在发生的 疫情无疑给这一转变雪上加霜。 04 调研显示疫情后改善购房降级 超 3 成底层刚需将弃购 略 第一节 近 2/3 调研客户偏好主力三房，其他户型占比齐跌 11/ 15 基于我们调研数据来看，2020 年潜在置业客群更为偏好主力三房户型，成交占比 有望从 2019 年 53.14%提升至 65.53%，净增长 12.49 个百分点。反观一房、二 房、四房及以上户型销售前景不容乐观，成交占比均有不同程度的回落。尤其是 一房，暂以 5.4 个百分点跌幅居首，说明疫情后底层刚需显著退坡，一房销售前景 或将更为惨
15、淡。 二线城市刚改需求持续释放，三房成交占比有望大幅回升。二线城市三房最受市 场欢迎， 成交占比或将进一步提升至 65.45%， 较 2019 年净增长 13.15 个百分点。 而以一房为代表的底层刚需显著预冷， 成交跌幅最为明显， 较 2019 年净减少 6.56 个百分点。 三四线城市改善性需求有所退坡，三房成交占比继续回升，但四房及以上占比明 显回落。三四线城市三房始终占据最大的市场份额，占比或将继续提升，涨幅多 达 11.21 个百分点。其次为四房，占比约 19.79%，但较 2019 年明显回落，跌幅 达 5.2 个百分点。 第二节 购房消费降级，成交主力由 110-140 降至 9
16、0-110 户型小型化趋势将愈加明显，潜在置业客群更为偏好 70-110 平方米小户型，成交 占比有望明显回升，涨幅达 23.56 个百分点。受限于居民收入预期下滑，市场购 买力难免透支， 110-180 平方米中大户型成交明显不振， 跌幅达 19.89 个百分点。 二线城市市场购买力多有不济，70-110 平方米小户型成交更为活跃，成交占比有 望持续提升，较 2019 年净增长 24.9 个百分点。反观 110 平方米以上中大户型成 12/ 15 交占比或将明显回落，较 2019 年净减少 25.43 个百分点，140 平方米以上大户型 占比更是降至 7.22%低位。 三四线城市购房消费降级正在发生，成交主力或将由 110-140 平方米降级至 90-110 平方米。其中，90-110 平方米户型成交占比有望升至 40.31%，较 20
