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1、2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1)(1)样点地价平均法评估步骤采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下：a)资料调查；b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；c)投入产出资料抽样调查；d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价；e)利用市场交易案例资料，计算样点地价；f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。资料调查的内容和要求a)资料和外业调查的内容农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技
2、术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。b)资料和外业调查要求资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库；农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，
3、面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；样点调查应符合数理统计要求。确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。投入产出样点和市场交易资料调查农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。a)调查样点的要求样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据应调查最近
4、的连续三年的资料；样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数，应符合下式的要求：EniEn=ENiEN式中：Eni第i类用地抽取的样点单位数；En各类用地抽取的样点单位总数；ENi第i类用地的样点单位数；EN各类用地的样点单位总数。b)样点资料的整理样本资料补充完善或剔除：对所有调查的样本资料均应逐表审查，对主要数据不全或不准确的，应进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样本进行剔除；样本资料归类：将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别、土地用途、用地效益等进行归类，当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。投
5、入产出资料和市场交易资料分析计算a)投入产出样点资料的分析计算样点地价的计算方法可以收益还原法的步骤和要求进行计算。b)市场交易样点资料的分析计算根据样点类型，采用相应的估价方法计算市场交易样点地价。样点地价的修正及样点地价处理样点地价的修正主要是把样点地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。样点地价处理是指绘制样点地价图及进行样点数据检验等。a)样点地价的年期修正不同年期的样点地价资料应修正到基准地价的有限年期。计算公式为；Pm=Pml/11(1十rd)ml式中：Pm修正后的土地价格；ml样点地价的实际年期；Pml样点地价；rd土地还原率。b)样点地
6、价的期日修正不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价期日的地价，才能用于基准地价评估。修正过程中应区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。在已建立地价指数系统的地区，可利用地价指数进行修正。计算公式如下：Kij=Pis/Pij式中：Kij第i类用地第j期地价修正到基准地价估价期日的系数；Pis第i类用地基准地价估价期日土地交易平均价(或地价指数)；Pij第i类用地第j期土地交易平均价(或地价指数)。，对不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价计算公式如下：Pls=KijPij式中：Pls修正为基准地价评估期日的宗地价格；Pij第j期，第i类宗地的实际成交地价；Kij意义同上；c)样点地价的其
7、他修正交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到正常条件下的交易地价。农用地开发程度修正：在不同农田基本设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的农田基本设施配套程度下的地价。基准地价评估中的农田基本设施配套程度，可按各级农田基本设施配套现状程度的平均水平设定。权利修正：是指对承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等不同权利状况的修正。d)样点数据检验同一土地级别中，同一交易方式的样点地价要通过样点同一性检验。同一级别中样点数量不能满足总体检验的需要时，需对级别进行差别判断归类，按类进行样点总体同一性检验。同一级别中，不同交易方式计算的样点地价，也要通过样点总体同一性检验。
8、用t检验法或均值方差法对样点进行异常值剔除。当检验后的数据不能满足需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据检验。e)样点地价分布图的绘制所调查和计算出的样点地价，要在工作底图上绘制样点地价分布图。按不同用途分布绘制样点资料分布图；土地级别界线要反映在图上；直接在图上表示样点地价；样点地价资料多时，采用分级图例表示地价点标准；样点资料应有编码，编码应反映不同用地类型、样点类型和样点序号等。f)数据整理将经过修正及样点数据处理以后的样点，按土地级别、用地类型和交易方式顺序进行整理，并填入相应的表格。计算级别基准地价a)样点数量的确定。合格样点量应符合数理统计要求。b)基准地价计算。以级别为单
9、位，按不同用途采用样点地价的简单算术平均值、加权平均值、中位数、众数等作为该级别的基准地价。(2)定级指数模型法评估步骤采用定级指数模型评估基准地价，是在农用地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。具体步骤如下：a)资料调查；b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；c)按土地利用类型进行样点地价调查、计算与整理；d)测算有样点地价定级单元的平均地价；e)选择确定有样点地价定级单元的指数；f)建立定级单元平均地价与定级指数系数模型；g)计算各级别基准地价。资料调查的内容和要求详见本章2(1)样点地价平均法中的
10、相关规定。确定土地利用类型详见本章2(1)样点地价平均法中的相关规定。样点地价的调查、计算与修正详见本章2(1)样点地价平均法中的相关规定。测算有样点地价定级单元的平均地价对于有样点地价的定级单元，如果样点单元内样点数量有3个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价；如果样点数量为3个以下，或虽样点数量为3个以上，但样点不具有代表性，则采用比较法修正并计算定级单元地价，计算方法按照市场比较法的要求进行。选择确定有样点地价定级单元的指数根据定级单元的指数图和表格，将有样点地价的定级单元及其指数选择出来，作为建立模型的基本数据。建立定级指数与定级单元地价关系模型a
11、)基本模型用于分析定级指数和定级单元地价之间关系的基本模型见下式：线性模型yaX+b对数模型ya(X)+b乘幂模型yaXb指数模型Y=aebx多项式模型yaX2+bX+c式中：Y评估单元地价X评估单元定级指数；a、b、c为常数；e自然对数的底。b)模型的确定方法和步骤如下：绘制评估单元地价与评估单元定级指数的二维散点图来初步确定应该选择线性回归模型还是非线性回归模型；如果二维散点图能够反映二者的线性关系，则选择线性回归模型，并对模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果确定模型。有关线性回归模型的检验要求见下文c)线性回归模型的检验；如果二维散点图样点数据的分布不呈线性时，应引入非线性回归模型。
12、在选择非线性回归模型时，应对各模型的判定系数R的大小和二维散点图本身进行比较，直至确定最佳模型。c)线性回归模型的检验线性回归模型需对以下结果进行说明：描述性统计结果，包括变量Y与X的均值、标准差、样点数；相关分析结果，包括相关系数R、判定系数R2、调整判定系数R3、单项显著性检验P值、回归系数95的置信区间； 对全部观察单位进行回归诊断的结果；残差统计结果；残差的直方图，判断标准化残差是否服从正态分布；观察值的累加概率图。Rd)经济系数估价值的经济意见检验一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。计算各级别基
13、准地价利用上述建立的定级指数与单元地价关系模型，计算所有定级单元地价，并利用定级单元地价采用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为级别基准地价。(3)基准地块评估法评估步骤采用基准地块评估基准地价，是指根据农用地土地质量条件划分均质区域，然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资料评估基准地块价格，再将同一均质地域内基准地价的平均地价作为该均质地域的基准地价。具体评估步骤如下：a)调查和收集资料；b)划分均质地域；c)选定基准地块；d)评估基准地块价格；e)核定基准地块价格水平；f)计算均质地域基准地价。资料调查的内容及要求a)资料调查的内容农用地
14、自然条件资料：包括气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本建设等资料；农用地社会经济资料：包括人均耕地、农产品市场供求、土地利用规划、交通条件等资料；农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押等市场交易资料；其他资料：如农用地历史地价资料等。b)资料调查的一般要求详见本章2(1)样点地价平均法中的相关规定。划分均质地域a)确定农用地地价影响因素自然因素。是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括10有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、地下水埋深、农田基本设施状况、地块形状等。社会经济因素。是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标(人均耕地、人均农用地)、农民人均收入
