物业公司管理港联物业观澜天下入伙筹备工作方案

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1、前言前言 根据合肥康宏房地产开发有限公司【观澜天下】项目工作安排， 【观澜天下】 项目一期将于 2010 年 12 月 30 日向业主交付，这是对【观澜天下】项目前期工 作的一次大检阅。不仅有利于提升【观澜天下】项目的品牌形象，增强业主及目 标客户对【观澜天下】项目的信心，而且对于后期的销售推广有着深远影响。 港联物业【观澜天下】项目物业服务中心拟结合项目情况按照时间节点分步实施 入伙筹备工作方案。 目录目录 一、设立物业服务中心招聘员工 二、物业管理制度的建立完善 三、组织员工培训 四、物业管理用房物资装备的准备 五、物业管理费价格报审备案 六、文件资料的定稿印刷 七、标识系统的设计、制作、

2、安装 八、接管验收 九、清洁卫生开荒 十、入伙交房实施方案 十一、费用测算 【观澜天下】一期入伙筹备工作方案【观澜天下】一期入伙筹备工作方案 一、设立物业服务中心招聘员工一、设立物业服务中心招聘员工 根据一期入伙工作计划安排， 【观澜天下】物业服务中心于 2010 年 9 月正式 成立。 各岗位人员设置根据交房的规模逐步招聘， 一期交房期间的岗位人员预计 10 月中旬全部招聘到位。 物业服务中心组织架构及人员配备方案物业服务中心组织架构及人员配备方案 1、 “港联物业”基于节省人力、突出重点、相关兼顾和平殊结合的原则对覌澜 天下项目的整体工作岗位与人力配备进行设置，详见下图： 说明：上述架构中

3、的岗位及人员系“港联物业”根据“观澜天下”项目现场情况 及提供资料、按物业管理企业行业管理运作模式编制而成，其中岗位及人员可根 据“观澜天下”项目实际运行需要进行必要增减。 因目前一期绿化尚处于质保期内，绿化维护工作应由绿化施工单位负责。从 节省人力资源费用方面考虑，建议 3 名园艺工可暂不招聘到岗。 2、行政财务部岗位人力编制 （1） 岗位设置及管理范围 岗 位 编 号 岗 位 编 号 岗位名称岗位名称工作管理范围工作管理范围 1行政助理岗 服务中心客户接待、部门工作统筹、服务中心行 政人事工作、员工培训及考核、中心财务管理、 预算编制与执行 客服主管（1 人） 客服助理（2 人） 客服接待

4、（2 人） 客服水吧员（1 人） 保洁领班（1 人） 保洁员（5 人） 园艺工（3 人） 兼品质管理员(1 人) 秩序部秩序部 （22 人） 办公室管理、 服务中心后勤、 协助部门主管工作、 项目财产管理、收费管理及协助会计工作 （2）人力设置及工作方式 行政班人数行政班人数早班人数早班人数中班人数中班人数 岗位编 号 岗位编 号 岗位名称岗位名称 08:30-17:3008:00-15:0014:00-21:00 1行政助理岗1 人0 人0 人 部门人员共计1 人 3、管家部岗位人力编制 （1）岗位设置及管理范围 岗 位 编号 岗 位 编号 岗位名称岗位名称工作管理范围工作管理范围 1 客服

5、主管岗 部门工作统筹、中心客服工作、社区运行及环境管 理 2 客服助理岗服务中心来访客户接待 3 客服接待岗营销中心来访客户接待 4 客服水吧员营销中心来访客户的水吧服务 5 保洁领班岗保洁工作统筹安排、质量检查督导 6 1 号保洁工作岗园区 1-8 楼内外范围公共区域保洁维护管理 7 2 号保洁工作岗园区 9-16 楼内外范围公共区域保洁维护管理 8 3 号保洁工作岗销售中心区域保洁维护管理 9 4 号保洁工作岗样板房区域保洁维护管理 10 机动保洁岗 社区公共景观、标识、自行车棚、社区垃圾箱保洁 管理 11 园艺工作岗所有管理范围公共区域绿化维护管理 （2）人力设置及工作方式 行政班人数行

6、政班人数早班人数早班人数中班人数中班人数 岗位编 号 岗位编 号 岗位名称岗位名称 08:30-17:3007:30-17:3013:00-20:00 1客服主管岗1 人0 人0 人 2客服助理岗2 人0 人0 人 3客服接待岗2 人0 人0 人 4客服水吧员1 人0 人 5部门领班岗0 人1 人0 人 6 1 号保洁工作 岗 0 人1 人0 人 7 2 号保洁工作 岗 0 人1 人0 人 8 3 号保洁工作 岗 0 人1 人0 人 9 4 号保洁工作 岗 0 人1 人0 人 10机动保洁岗0 人1 人0 人 11园艺工作岗0 人3 人0 人 部门人员共计15 人 4、工程部岗位人力编制 （1

7、）岗位设置及管理范围 岗 位 编号 岗 位 编号 岗位名称岗位名称工作管理范围工作管理范围 1部门主管领班岗 部门工作统筹、机电运行维修管理、部门工作协 调 电力系统机房运行管理及公共用电设施维修 2 机电运行/水暖维 修 给排水系统及日常土木维修管理 （2） 人力设置及工作方式 行政班人数行政班人数早班人数早班人数中班人数中班人数晚班人数晚班人数 岗 位 编号 岗 位 编号 岗 位 名 称 岗 位 名 称 08:30-17:3008:00-12:0014:00-18:0021:00-08:00 1 部 门 领 班岗 1 人1 人0 人1 人 2 机 电 运 行/水暖 维修岗 1 人0 人1

8、人0 人 部门人员共计2 人 5、秩序部岗位人力编制 （1）岗位设置及管理范围 岗 位 编 号 岗 位 编 号 岗位名称岗位名称工作管理范围工作管理范围 1部门主管岗 部门工作统筹、保安方案策划、消防管理、员 工培训 2大门口出入岗人行车辆出入口区域控制管理 3园区 1 号出入岗人行车辆出入口区域控制管理 4销售中心形象岗营销中心门口形象展示，维护现场秩序管理 5消防监控岗消防控制中心值班 6园区巡查岗内部公共通道、停车场、绿地区域 7机动替更岗应急事件处理及队员每周替休 8领班巡查岗岗位工作管理及工作检查 （2）人力设置及工作方式 早班人数早班人数中班人数中班人数晚班人数晚班人数行政班人数行

9、政班人数 岗 位 编号 岗 位 编号 岗 位 名 称 岗 位 名 称 07:00-15:0015:00-21:0021:00-07:0008:30-17:30 1 部 门 主 管岗 0 人0 人0 人1 人 2 大 门 口 出入岗 1 人1 人1 人0 人 3 园 区 1 号 出 入 岗 1 人1 人1 人0 人 4 营 销 中 心 形 象 岗 1 人1 人1 人0 人 6 消 防 监 控岗 1 人1 人1 人0 人 7 社 区 巡 查岗 1 人1 人1 人0 人 8 机 动 替 更岗 1 人1 人1 人0 人 9 领 班 巡 查岗 1 人1 人1 人0 人 秩序部人员共计22 人 二、物业管

10、理制度的建立完善二、物业管理制度的建立完善 拟定物业服务中心内部管理制度、各岗位职责、物业交房操作规程等(详见 附件)， 此项工作计划于 10 月中旬完成。 三、组织员工培训：（具体详见工作计划表）三、组织员工培训：（具体详见工作计划表） 1、公司企业文化、管理理念、公司规章制度、员工行为规范培训； 2、管理服务工作内容、员工岗位职责培训； 3、物业管理知识培训； 4、秩序部军事素质、军事技能培训； 5、各岗位操作规程培训； 6、入伙、装修手续办理流程培训、模拟演练。 四、物业管理用房物资装备的准备四、物业管理用房物资装备的准备 物业管理用房的装修、移交 根据工作计划进度安排，物业服务中心一期

11、各岗位人员将于 10 月中旬招聘到岗， 物业管理用房宜在 10 月 15 日前交付使用。 物资装备的准备 为便于物业服务中心的工作开展，物业办公设施设备应于 10 月 15 日左右配备齐 全，具体明细如下： 1、清洁用品、工具：1、清洁用品、工具： 品名品名用途用途用途用途 扫帚大卷纸营销中心 垃圾袋空气清新剂 抹布洁厕剂 洗手液中性全能清洁剂 洗衣粉胶皮手套 手动喷壶鼠药 拖布、玻璃清洁剂 尘推玻璃刮 杀虫剂垃圾桶 果皮箱烟灰盅 项目项目数量数量用途用途 吸尘器1 台 保洁工具车2 台 垃圾桶 果皮箱 清洁工具 垃圾转运车3 辆 洗地机1 台 吸水机1 台 绿篱修剪机1 部 喷雾器1 部 绿

12、化工具1 套 2、办公设备：2、办公设备： 项目项目数量数量用途用途 电脑3 台物业服务中心 3、行政、办公用品：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）3、行政、办公用品：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写） 项目项目数量数量用途用途 办公桌椅及会议桌椅12 套 复印机1 台 打印机2 台 空调机 传真机1 台 保险柜1 个 文件柜3 套 沙发茶几1 套 办公室 饮水机4 台 摄像机1 部 照相机1 部 小区文化活动用 音响系统1 套 VCD 影蝶机1 部 电视机1 部 小区文化活动用 电话机3 部 寝具 员工服装 厨房用具1 套 其他办公用品1 批 4、维修工具：4、维修工具： 项目项目数量数

13、量用途用途 疏通机1 部 电焊机1 部 冲击钻/手电钻各 1 部 切割机1 部 热熔器1 套 电工工具2 套 水工工具1 套 木工工具1 套 空调工工具1 套 铝合金人字梯3 架13 步梯一架；7 步梯一架；5 步梯一架 5、保安、交通、消防管理装备：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）5、保安、交通、消防管理装备：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写） 项目项目数量数量备注备注 对讲机 （配两电一充、 耳麦） 警棍10 根 电警棍 强光手电筒 消防斧头1 把 专用消防扳手2 把 防毒面具5 套 钢盔5 套 消防靴5 套 手提式 1211 灭火器套 雨衣15 套雨衣、雨裤分开式 雨靴15 套 自

14、行车 床具 五、物业管理费价格报审备案五、物业管理费价格报审备案 根据项目整体管理面积、人员配备、费用支出等测算物业管理费的综合收费 单价，经书面报合肥康宏房地产开发有限公司相关领导确认同意后，报当地房地 局和物价局审核、备案。 此项工作计划于 2010 年 11 月 1 日前完成。 六、文件资料的定稿印刷六、文件资料的定稿印刷 各类交房资料修订完成后必须于 2010 年 11 月底印制完成。 为彰显本项目高端定位，建议请专业公司对交房资料进行设计。资料明细如下： 房屋使用说明书、房屋质量保证书、交房通知书 业主手册、前期物业管理服务协议、临时管理规约、区域防火责任书、装修 管理协议书、房屋交

15、付表、办理入伙程序单等。 七、标识系统的设计、制作、安装七、标识系统的设计、制作、安装 标识系统的设计、制作、安装由物业服务中心协助开发公司督促设计施工单 位于 12 月 10 日前完成。 标识系统明细表标识系统明细表 序号种类分布位置具体内容备注 园区门口小区平面图 园区内适当位置小区景观指示牌 园区内适当位置小区楼栋指示牌 各栋、各户楼栋、门牌 园区门口、主通道物业宣传栏 1CI 导视类 园区门口、主通道物业电话告示牌 2树木科属类树木树枝上树木科属种类习性 草坪上请勿践踏小草 树木边或树枝上请勿攀折3温馨提示类 水池边请勿嬉水 水池边水深危险，请勿靠近 健身场儿童、老人请勿单独使用 配电

16、房有电危险、请远离 燃气站危险，请勿靠近 各主干道、园内门口交通限速、限行、禁鸣标识 4警示类 会所附近停车指示牌 消防通道禁停牌 设备房机房重地，非请勿入 设备房有人作业，禁止合闸5工程类 设备房有电危险 物业服务中心牌 水泵房、配电室 前台接待 客服部 财务部 工程部 保洁部 储藏室 6铭牌类 消防控制中心 参考图片：参考图片： 八、接管验收八、接管验收 1、房屋及设施设备的承接查验： 9 月份开始安排工程技术人员驻现场， 与康宏地产和承建单位的工作人员一 起参与【观澜天下】土建工程、绿化工程、相关市政工程竣工收尾监理工作；参 与机电设备的安装调试， 了解整个小区所装配的设备设施， 熟悉各类设备的构造、 性能，掌握水、电等线路的铺设走向；参与智能化及弱电系统的安装调试（包括 消防、门禁对讲、道闸、监控系统等） 。 与康宏地产、承建单位协商交接事宜（如：交接日期、注意事项） ，统一验收标 准，制定接管验收方案，从质量和使用功能的角度开始进行接管验收。 对达不到接管验收标准的工程部分，物业服务中心将及时以书面的形式向开 发公司相关部门报告，并协助开发公司督