物业公司管理某市市高档物业市场研究报告

《物业公司管理某市市高档物业市场研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业公司管理某市市高档物业市场研究报告（76页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、上上 海海 市市 高高 档档 物物 业业 市市 场场 专专 题题 研研 究究 报报 告告 二零零三年 第一季刊二零零三年 第一季刊 目录目录 壹、 2003 年一季度上海房地产宏观市场壹、 2003 年一季度上海房地产宏观市场 一、土地市场一、土地市场 二、开发投资二、开发投资 三、开发规模三、开发规模 四、商品房市场四、商品房市场 五、住宅销售市场五、住宅销售市场 六、在建住宅基地的情况分析六、在建住宅基地的情况分析 七、2003 年一季度各区批准预售个案数量分布七、2003 年一季度各区批准预售个案数量分布 贰、高档物业宏观市场简析贰、高档物业宏观市场简析 叁、中心城区高档物业市场分析叁、

2、中心城区高档物业市场分析 肆、综述肆、综述 一、未来高档物业市场发展综述一、未来高档物业市场发展综述 二、2003 年一季度各高档物业板块现况总述二、2003 年一季度各高档物业板块现况总述 伍、各区最新重点个案分析伍、各区最新重点个案分析 陆、市场研究部下一步工作重点陆、市场研究部下一步工作重点 附：最新典型个案市场快讯附：最新典型个案市场快讯 壹、2003 年一季度上海房地产宏观市场壹、2003 年一季度上海房地产宏观市场 2003 年一季度， 上海住宅建设仍然保持着高位运行， 无论投资、 开发规模还是市场销售， 都呈健康增长趋势。 一、土地市场一、土地市场 2003 年 1-3 月，上海

3、市出让新增经营性用地 44 幅44 幅，土地面积 225.4 万平方米225.4 万平方米，可建面 积 301.9 万平方米301.9 万平方米，总体容积率为 1.341.34。在所有新增性用地出让中，住宅项目用地占 90%， 依然为土地市场交易大户，相反，商业用房土地市场则显无力，新增性用地出让仅占总量的 1.2%。具体分析各地块出让归属，主要分布在宝山、浦东、闵行等九个行政区，其中宝山区 出让土地面积为各区之最，为 55.2 万平方米55.2 万平方米，占到全市总量近四分之一，浦东屈居老二， 同样为 8 幅地块，出让土地面积为 31 万平方米31 万平方米，闵行则位居老三。 出让新增性用地

4、中，招投标用地 25 幅，占地面积 160 万平方米，可建面积 188 万平方188 万平方 米米，平均容积率为 1.18，1.18，低于总体水平，招投标项目用地大多处于城市外围区域，总体地价 水平较低，25 幅地块的成交均价为 1012 元/平方米土地1012 元/平方米土地。 二、开发投资二、开发投资 今年一季度全社会固定资产投资达 364.6 亿元364.6 亿元，同比增长 25.9%，其中住宅投资完成了 109.2 亿元109.2 亿元，比去年同期增长 25.8%，占全社会固定资产投资比重达到 30%。全市商品房投资 139.8 亿元139.8 亿元，同比增长 29.6%，商品住宅投资

5、 108.7 亿元108.7 亿元，占房地产投资 77.8%。 三、开发规模三、开发规模 由于去年住宅建设规模达到历史最高水平，结转至今年的施工面积较大，同时新开工规 模仍持续增长，从而施工面积与竣工面积均比去年同期有大幅增长，一季度住宅的建设规模 处于历史较高水平。 全市 1-3 月份累计住宅施工面积 4531.9 万平方米住宅施工面积 4531.9 万平方米，比去年同期增长 25.2% %； 住宅竣工面 积 496.8 万平方米496.8 万平方米，比去年同期增长 105.9%。住宅新开工 513.7 万平方米513.7 万平方米，比去年同期新开 工 409.9 万平方米，增长了 25.3

6、%。 新开工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新新开工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新 开工总量的一半，达到 225.8 万平方米。开工总量的一半，达到 225.8 万平方米。 四、商品房市场四、商品房市场 有资料显示，至 2003 年 2 月底，全市商品房批准预售发证数 205 份，面积 327.7 万平，面积 327.7 万平 方米方米，基本与去年同期持平，其中，1 月份批准预售面积为 258.4 万平方米258.4 万平方米，2 月份则为 67.367.3 万平方米万平方米，显示出 2 个月批准预售的一重一轻。具体分

7、析批准预售分区情况，1-2 月共批准 9 9 个行政区 205 个项目个行政区 205 个项目，其中以浦东 63 个项目，100.4 万平方米100.4 万平方米为各行政区之首，黄浦区于年 初批准预售，上市 8.2 万平方米8.2 万平方米，同为中心城区的卢湾同期批准预售面积为 5.1 万平方米5.1 万平方米。 全市商品房预售登记面积 621 万平方米，成交总额 219 亿元全市商品房预售登记面积 621 万平方米，成交总额 219 亿元，其中住宅预售面积 395.6 万平方米，成交金额 202 亿元，同比增幅为 25.5%及 72.1%。1-2 月，全市商品住宅成交均价全市商品住宅成交均价

8、 为 5120 元/平方米，套均总价 65 万元/套，占全市商品房成交额 92%。浦东、闵行、普陀三为 5120 元/平方米，套均总价 65 万元/套，占全市商品房成交额 92%。浦东、闵行、普陀三 区成交额分列全市前三，占总成交额的 46%。区成交额分列全市前三，占总成交额的 46%。 增量房购房购买对象分析，2003 年 1-2 月商品住宅预售登记中，本市人员登记占总量的2003 年 1-2 月商品住宅预售登记中，本市人员登记占总量的 77.7%,外地人士占 17.7%,境外人士占 4.6%。77.7%,外地人士占 17.7%,境外人士占 4.6%。 五、住宅销售市场五、住宅销售市场 第一

9、季度上海住宅消费市场仍然保持着上升的销售势头，销售量与价格保持稳步增长， 新建商品房与存量房齐头并进。根据市房地产交易中心数据，全市商品房登记预售面积 621 万平方米，同比增长 20.3%，其中住宅 590 万平方米，同比增长 18.3%住宅 590 万平方米，同比增长 18.3%； 存量房销售面积 471存量房销售面积 471 万平方米，同比增长 41.2 %，其中住宅 373 万平方米，同比增长 46.1%。万平方米，同比增长 41.2 %，其中住宅 373 万平方米，同比增长 46.1%。 。 六、在建住宅基地的情况分析六、在建住宅基地的情况分析 1、住宅建设的地域分布1、住宅建设的地

10、域分布 一季度共有 1129 块在建1129 块在建住宅基地，平均建设规模为 4 万平方米4 万平方米。其中，内环线内 325内环线内 325 块，平均建设规模 4.6 万平方米，内、外环线间 440 块，平均建设规模 4.5 万平方米；外环块，平均建设规模 4.6 万平方米，内、外环线间 440 块，平均建设规模 4.5 万平方米；外环 线外 364 块，平均建设规模 2.9 万平方米。线外 364 块，平均建设规模 2.9 万平方米。 一季度，外环线外的住宅新开工面积有较大幅度增长，比去年同期提高 8 个百分点；同 时，内环线内由于旧改速度放慢，新开工规模比去年同期减少 7 个百分点。内、

11、外环线间的 住宅面积比例平稳，保持在 40%左右。 住宅建设地域分布情况表（%）住宅建设地域分布情况表（%） 内环线内内环线内内外环线之间内外环线之间外环线外外环线外 施工面积施工面积334423 竣工面积竣工面积234829 新开工面积新开工面积314029 2、价格分布2、价格分布 至 3 月底，从全市在建住宅基地的价格分布情况看，中高价位以及高价位在建住宅 的比例增高，均价在 5000 元以上的项目占了总数的 45%均价在 5000 元以上的项目占了总数的 45%，而 3000 元以下的项目基本在3000 元以下的项目基本在 外环线外。外环线外。 具体分布为： 面积（万平方米）面积（万平

12、方米）比例%比例% 合计合计3906.2100 3000 以下3000 以下439.811.3 3000-50003000-50001697.243.4 5000-70005000-70001131.629.0 7000 以上7000 以上637.616.3 3、层数分布3、层数分布 从层数分布来看，多层住宅占总量的比例继续减小多层住宅占总量的比例继续减小，占 38%；高层住宅占总量的高层住宅占总量的 62%62%，其中 15 层以上的占总量的 38%。 别墅共有 289.2 万平方米289.2 万平方米，占总量的 6.4%，其中，单体 160.8 万平方米，占别墅总单体 160.8 万平方米

13、，占别墅总 量的 55%，联体别墅施工面积为 128.4 万平方米，占别墅总量的 45%。量的 55%，联体别墅施工面积为 128.4 万平方米，占别墅总量的 45%。 别墅建设规模最大的五个区分别是闵行（66.7 万平方米） 、松江（47.9 万） 、南汇闵行（66.7 万平方米） 、松江（47.9 万） 、南汇 （41.8 万） 、浦东（41.1 万）和青浦（40.9 万） ，这五个区的别墅建设占总量的 82%。（41.8 万） 、浦东（41.1 万）和青浦（40.9 万） ，这五个区的别墅建设占总量的 82%。 4、户型面积分布情况4、户型面积分布情况 从户型来看，主流房型还是二房和三房

14、，分别占 38.1 和 44.9%，一房、四房和别墅主流房型还是二房和三房，分别占 38.1 和 44.9%，一房、四房和别墅 分别占 5.1%、9.2%、2.7%。平均单套面积为 120 平方米分别占 5.1%、9.2%、2.7%。平均单套面积为 120 平方米 七、2003 年一季度各区批准预售个案数量分布七、2003 年一季度各区批准预售个案数量分布 （备注：以上数据来源于上海市住宅发展局、上海房屋土地资源管理局） 贰、高档物业宏观市场简析贰、高档物业宏观市场简析 根据房地产行业约定俗成的惯例，每平方米价位在 7000 元以上的搂盘归入高档搂盘； 每平方米价位在 3000 美金以上的物业

15、则被定位于高档市场。据国家有关部门统计，2002 全2002 全 年上海单价在 7000 元以上的搂盘已超过全市开发总量的 35。年上海单价在 7000 元以上的搂盘已超过全市开发总量的 35。 一、高档物业市场回顾一、高档物业市场回顾 高档物业租赁市场高档物业租赁市场 因外围经济的不稳定因素影响，在 2003 年的第一季度外籍人员继续受跨国公司总部的 成本控制和预算削减所影响，需要从价格相对昂贵的别墅继续转移到較便宜的高档公寓而削 減本身的開支。因此，别墅的平均租金继续向下微调，而高档公寓得益于吸纳了原先高端租 赁市场的需求量，其平均租金继续有所上涨。 雖然有外籍人员为了節省開支而迁出本來的

16、家园，但持续的外籍人员数目增长填补了部 分空缺。因此，别墅市场的平均入住率基本變化不大，只微升一个百分点至 86.2%，而平均平均 租金从每月每平方米 20.3 美元下调至每月每平方米 19.8 美元。租金从每月每平方米 20.3 美元下调至每月每平方米 19.8 美元。 與别墅市场一樣，服务式公寓服务式公寓在本季度表现平稳，平均入住率基本上与上季持平平均入住率基本上与上季持平，约在 83.7%83.7%，与上季比较，平均租金只轻微上升了百分之一至每月每平方米 20.6 美元每月每平方米 20.6 美元。 高档公寓高档公寓市场表现颇为活跃，平均出租率出现较大涨幅，从 81.6%攀升至 87.4%，同时 平均租金也从每月每平方米 11.2 美元继续上升至每月每平方米 11.9 美元。平均租金也从每月每平方米 11.2 美元继续上升至每月每平方米 11.9 美元。 供应、需求和租金（2003 年第一季高档住宅租赁市场最新项目状况）供应、需求和租金（2003 年第一季高档住宅租赁市场最新项目状况） 项目名称88 新天地嘉豪苑碧云钻石酒店公寓 罗山绿洲别墅 区域卢湾徐汇浦东浦东 地址