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1、石家庄经济学院 土地资源管理 张成 Thursday, October 15, 2020,土地节约与集约利用,主要内容,一、土地节约与集约利用的内涵 二、土地节约与集约利用的联系与区别 三、土地节约与集约利用4R原则 四、土地节约与集约利用相关理论 1.边界报酬理论 2.规模经济理论 3.可持续发展理论 五、土地节约与集约利用的必要性 六、土地节约与集约利用政策纵览 七、专题解读一：广东省“三旧”改造 专题解读二：节约集约利用土地规定,第一部分 土地节约集约利用的内涵,节约用地内涵：,节约集约用地,简单地说,就是怎样才能提高土地利用率。就是如何以最小的土地成本,得到最大的土地效益,来满足经济社
2、会发展建设的需要。,节约用地即少用地,最大限度地合理利用土地。 体现减量化原则 减少对土地资源的消耗 尽量少占或不占耕地及农用地,第一部分 土地节约集约利用的内涵,集约用地内涵：,集约用地即在节约用地的基础上提高用地效率,增加土地投入,最终得到土地上产生利益的最大化。 体现功能最大化原则 注重挖掘土地资源的潜力 包括对建设用地和农地的集约利用,第二部分 土地节约与集约利用的联系与区别,联系：,都强调更有效利用土地，以尽量小的土地成本发挥更大的土地使用功能和效益。集约用地必然导致节约用地；节约用地是目的，集约用地是手段。,区别：,节约用地突出用地量的减少，重在用地方案的优化。 集约用地突出用地效
3、率和效益的提高，强调用地效果，重在用地模式的选择。,第三部分 土地节约与集约利用4R原则,减量化(Reduce)： 就是要节流,要控制新的土地粗放利用和浪费。 再利用(Reuse)： 就是要挖潜,要充分发挥存量土地的利用潜力。 再循环(Recycle)： 就是要加强土地整理,把集约化水平提高以后,多余的建设用地整理为耕地或其他农用地,实现资源的再生。 再思考(Rethink): 就是要改变传统的土地利用模式,强化促进土地节约集约利用的速径、方式、手段和措施,逐步形成自觉的节约和集约利用意识。,第四部分 土地节约与集约利用相关理论,边界报酬理论：,在技术条件不改变的前提之下,一个可变的生产因素同
4、其他投入量不变的固定的生产因素相配合进行生产时,随着这个可变的生产因素的投入量的增加,生产活动的报酬最终会从逐渐增加转变为逐渐减少。,土地报酬递减率的三个阶段图,第四部分 土地节约与集约利用相关理论,规模经济理论：,土地利用规模，是指相对独立的单项经济活动占用土地面积的大小，是反映土地生产要素利用集中程度的一个重要指标。,土地规模经济和土地规模不经济图,第四部分 土地节约与集约利用相关理论,可持续发展理论：,联合国环境署理事会并发布了关于可持续发展的声明在声明中强调： 土地利用中要由土地的粗放利用过渡到集约利用,在城市规划中可以通过合理布局、提高容积率、调整产业结构等手段进行。,第五部分 土地
5、节约与集约利用的必要性,基本国情：,土地的稀缺性在我国表现得尤为突出,人多地少,耕地资源严重稀缺是我国的基本国情。虽然我国拥有960万km2的国土,耕地面积约18.27亿亩,但是人均耕地面积仅有1.39亩,不到世界平均水平的40%,全国己有666个县(含县级行政区)人均耕地低于联合国粮农组织确定的0.8亩警戒线。,第五部分 土地节约与集约利用的必要性,基本国情：,目前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期。突出特点就是各类建设用地量大,土地资源供需矛盾日益尖锐,保障经济发展与保护土地资源任务极其艰巨。这样的国情决定了我们在土地利用上必须实行节约和集约用地原则。 据统计，目前我国城镇低效用地占到4
6、0%以上，农村空闲住宅达到10%15%。处于低效利用状态的城镇工矿建设用地约5000平方公里，占全国城市建成区的11%。,第五部分 土地节约与集约利用的必要性,土地的特性：,土地是人类赖以生存的宝贵资源,其最基本的功能是为人类生存繁衍提供生活和劳动场所,其中人类生存繁衍所必须的最重要物质粮食,只能来自于土地。 土地数量有限、位置固定、不可再生的特点,决定了土地满足人类需求的稀缺性。如何合理配置、充分利用土地资源就成为人类社会一个永恒的课题。,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,2004年，国土资源部下发关于发布和实施工业项目建设用地控制指标（试行）的通知，旨在促进建设用地的集约利用和优化配置
7、，提高工业项目建设用地的管理水平。要求各级国土资源管理部门严格执行控制指标与相关工程项目建设用地指标，从严控制供地。加强对工业用地利用状况的评价与分析，大力推进工业用地集约利用。鼓励建设多层标准厂房，明确在工业开发区（园区）或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”。,1、工业项目建设用地控制指标（试行）,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,2004年，国土资源部下发关于加强农村宅基地管理的意见的通知，要求加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地。严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模。引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。加大盘活
8、存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展 “空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。,2、关于加强农村宅基地管理的意见,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,2006年，国土资源部下发关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知，明确提出在新农村建设中，要充分利用村内空闲地、闲置宅基地等存量建设用地。有条件的地方，要在充分尊重农民意愿的前提下，在依法依规的基础上，引导农民集中建房，以集中促进节约集约，提高农村建设用地利用率。,3、坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,2006年，国土资源部印发关于发布实施
9、全国工业用地出让最低价标准的通知，要求加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用。根据土地等级、区域土地利用政策等，部统一制定了全国工业用地出让最低价标准，作为市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。,4、全国工业用地出让最低价标准,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,2008年，国务院下发关于促进节约集约用地的通知。在这个通知里，国务院针对土地领域节约集约提出了明确要求。要求切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我
10、国国情的土地利用新路子。,5、关于促进节约集约用地的通知,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,审查调整各类相关规划和用地标准： 各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，年度用地安排也必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时调整和修改，核减用地规模。,关于促进节约集约用地的通知,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,大力提高建设用地利用效率： 在第二次土地调查的基础上，认真组织开展建设用地普查评价，对现有建设用地的开发利用和投入产出情况做出评估，今后各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低
11、效利用的土地。 对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，征收土地闲置费。 充分利用地上、地下空间。,关于促进节约集约用地的通知,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,深入推进土地有偿使用制度改革： 后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。,关于促进节约集约用地的通知,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,优化住宅用地结构： 继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和
12、90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。 严格执行农村一户一宅政策。住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。,关于促进节约集约用地的通知,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,加强各类土地变化状况的监测： 运用遥感等现代技术手段，做好年度土地变更调查，建立土地利用现状数据库，全面掌握各类土地变化状况。,关于促进节约集约用地的通知,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,2008年，国土资源部下发关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知，对2004年发布的工业项目建设用地控制指标（试行）进行了修订，要求编制工业项目供地文件和签订用地合同时，必须明确约定投资强
13、度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。建设项目竣工验收时若没有达到控制指标要求，应依照合同约定及有关规定追究违约责任。,6、工业项目建设用地控制指标,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,2008年，党的十七届三中全会审议通过了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，在强调坚持最严格的耕地保护制度的同时，要求实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地的总规模。,7、中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,2009年3月，国土资源部、国家发展和改革委员会和国家统计局联合出台
14、单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。该文件就单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗，对各省（区、市）政府进行评价考核。考核采用量化方法，设置集约用地水平区域位次指标和集约用地水平年度变化指标。,8、单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,2010年，党的十七届五中全会审议通过中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，提出要加快建立资源节约型、环境友好型社会。要求加强资源节约和管理，落实节约优先战略，全面实行资源利用总量控制、供需双向调节、差别化管理。健全节约土地标准，加强用地节地责任和
15、考核。,9、中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议,第六部分 土地节约与集约利用政策纵览,10、2010年6月24日启动的全国国土资源节约集约模范县（市）创建活动,第七部分 专题解读一：广东省“三旧”改造,“三旧”改造的概念低效用地二次开发,“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”、“旧村居”的改造。低效用地二次开发 “旧城镇”的改造，主要是指对区、镇（街道）国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧厂房、旧仓库，以及旧居民用地的改造。,第七部分 专题解读一：广东省“三旧”改造,“三旧”改造的
16、概念,“旧厂房”的改造，是指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响观瞻的临时建筑的改造。 “旧村居”的改造，是指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步迁出和整体搬迁形成的“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。,第七部分 专题解读一：广东省“三旧”改造,“存量土地”的概念,特指现有城市建设用地中的低效利用的、破产企业闲置的建设土地、需要调整的不符合城市规划的其他建设土地。 通过旧城旧村，老工业区和老企业改造，可以在已有土地中腾出新的用地空间，以收购、收回方式将这部分土地储备起来，而后依照规划进行招拍挂方式出让。这部分土地就叫城市建设“存量土地”。,第七部分 专题解读一：广东省“三旧”改造,完善土地收益分配机制，实现利益共享,存量土地再开发利用通常需要涉及用途改变、使用条件变化、完善用地（供地）手续等问题。按照现行政策，涉及改变用途或使用条件时，一般是由政府收回土地使用权后再公开出让，出让的增值收益全部归政府，与原土地使用权人无关，导致
