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1、商圈 商圈 商圈 ,企业和顾客都在强调“位置”！,Product(商品) Price(价格) Promotion(促销) Place(渠道),企业视角4P,Customer Value(顾客价值) Customer Cost(顾客成本) Communication(信息交流) Convenience(便利程度),顾客视角 4C,终端业绩,X,X,X,X,位置如何影响着企业的业绩？,商圈选址要解决的问题？,市场规模,无效开店,开店准度,业绩效率,对商圈的认识,对于商圈的认识,【店铺圈】,【商圈】,什么是基本商圈？,范围：50%以上顾客的时间x速度（步行/旅行）,50%以上顾客时间,步行驾车速度,
2、基本商圈,都市型 来店手段：徒步,平均12分钟,分速： 45-80米,540-960米,郊外型来店手段：驾车,平均12分钟,时速： 12-18公里,2400-3600米,基本商圈的设定方法？,商圈人口计算,销售业绩预测,自身竞争度预测,基本商圈内的商圈人口调查,以商圈人口为基础的销售测算,设定商圈内的竞争度计算,商圈人口计算,商圈业绩测定,商圈人口,人口系数,月销售额,45395人,2.84,128920元,现有店A,人,元,新开店铺,92667人,2.59,240000元,现有店B,129083人,1.36,175550元,现有店C,竞争影响度测算,现有店,新开店,重复人口,商圈重复率,1.
3、4倍浮动度,现有店铺非重复商圈计算,1.4倍浮动度竞争影响测算,商圈设定的实操方法？,徒步商圈设定,驾车商圈设定,拜客商圈设定,综合商圈设定,徒步商圈设定,商圈分界点,分界点移动,拜客商圈设定,驾车商圈设定,住宅区等,5分到10分左右,综合商圈设定,主干线,侧干线,影响商圈的要素,影响商圈的要素？,引诱性(店铺圈要素),商业性(商圈要素),诱导设施,认知要素,动线要素,建筑构造,通路要素,市场规模,商圈性质,人流规模,自身竞争,他店竞争,业绩,店铺圈要素,构造要素,商圈要素,竞争要素,顾客诱导设施,集客的磁石 C/G,都市型,郊外型,店中店型,顾客诱导设施,大型零售店级别划分,1000米以内,
4、600米以内,300米以内,10000平米以上,3,4,5,6000平米以上,2,3,4,3000平米以上,1,2,3,顾客诱导设施,办公室/学校能否成为磁石？,A.店铺前每天经过相同的上班族或学生10000人。 B.店铺前每天经过不同的人员500人。,顾客诱导设施,车站的潜力,车站大型零售店/出入口,认知要素,视觉性:四要点,从哪里能看到？,建筑物整体 广告牌店铺一部分,能看到什么？,徒步【20M 】驾车【100M 】,从多远距离可以看到？,自然进入视线？ 刻意寻找？,能够看到何种状态？,认知要素,视觉性:内外道,认知要素,视觉性:广告牌同化现象,认知要素,视觉性:绿化视觉障碍,认知要素,周
5、知性:周知公式,周知性,视觉性x经过时间店龄,促 销,动线要素,动线:动线分类,主要动线,复数动线,副动线,接近动线,动线要素,动线:都市型案例,B,A,C,D,动线要素,动线:人的心理,1,2,3,4,最短距离法则,确保实现法则,安全重视法则,喜欢扎堆法则,动线要素,动线:郊外型动线,中心街区,环状线,主干路,都市型（徒步 拜客）,混合型（徒步 拜客 驾车）,郊外型（驾车）,动线要素,动线:店中店型动线,磁石种类,都市型,郊外型,建筑构造,建筑构造：都市型,规模,构造,建筑构造,建筑构造：郊外型,规模,构造,建筑构造,卖场面积与业绩关系,业绩,面积,建筑构造,都市型特征与注意点,店铺,大型零
6、售店,店铺,大型零售店,店铺,大型零售店,店铺,大型零售店,店铺,店铺,建筑构造,都市型：案例,店铺1F,店铺2F,店铺BF,店铺2F,店铺BF,建筑构造,郊外型：案例A,店铺,店铺,建筑构造,郊外型：案例B,店铺,店铺,店铺,建筑构造,郊外型：案例C,店铺,店铺,店铺,店铺,建筑构造,郊外型：最佳建议,1,2,3,4,2,3,4,综合案例分析,A,B,C,D,双方向侧道,单方向侧道,建筑构造,店中店型：建筑构造,规模,构造,通路要素,都市型,进入难易度,通路要素,郊外型,进入难易度,通路要素,店中店型,出入难易度,市场规模,隐形购买力,显形购买力,市场规模,市场分类：都市型,1,2,3,4,
7、4,市场规模,市场分类：郊外型,12小时通行量,路侧市场水平,20000辆以上,大型干线,5,15000-20000辆,中型干线,4,10000-15000辆,小型干线,3,5000-10000辆,准干线,2,5000辆以下,一般道路,1,市场规模,市场分类：店中店型,业绩,面积,商圈性质,市场分类：都市型,休闲性,观光性,公务性,职业性,生活性,混合性,商圈性质,市场分类：郊外型,交通量,乘车比率,驾车速度,商圈性质,市场分类：店中店型,磁石销售构成 昼夜人口比 年龄人口比 磁石的特性 楼层构成卖场比率 磁石顾客层年龄层 分区构成,人流规模,通行量,交通量,市场规模,动线,商圈性质,人流规模
8、,通行量交通量测定方法,都市型,郊外型,竞争,A店,B店,商品,O,X,价格,O,O,机能,X,O,C店,D店,X,O,O,X,X,O,E店,X,O,O,竞争,决定竞争影响度的5要素！,市场规模,店铺圈特性,建筑构造,通路便利度,品牌影响力,竞争,竞争的影响度?,决定竞争影响度的5要素！,开店的战略,店铺不是哪里都要开！,杭州应该在 哪里开店,出店必须要考虑综合要素！,消费群体,品牌定位,店铺位置,商圈,渠道,偏好,集客,出店战略-A,积极攻略的地域,尽早攻略的地域,重视利润的地域,努力坚守的地域,业绩利润高低,市场规模竞争大小,出店战略-B,品牌战略,市场力选择战略,无风地带战略,多元化战略
9、,认知度战略,店铺数量多少,市场力的大小,出店战略-C,10店,30店,80店,200店,店铺数,业绩,出店战略-D,战略店,主力店,管道店,注意-A,店铺开多大面积 才是合理的,注意-B,注意商品政策与商圈的匹配调整,开店可行性分析,业绩预测,基本思路,既有店,店铺周边状况和条件,既有店铺的销售业绩,因果关系分析,新店铺及周边状况,实现精准销售预测,业绩预测,客单价：顾客购买实力,业绩预测,平效：平均平效,1平米,业绩预测,店铺类比：同等条件店铺,业绩预测,：,A,：,B,：,C,：,D,：,E,1.00:1.25,1.00:1.80,1.00:0.90,1.00:0.85,1.00:1.00,损益分歧点,损益分歧点简易算法,经营费用,毛利率,分歧点目标,固定费用,变动费用,变动费,固定费,利润,损失,营业额线,总费用线,固定费线,固定费用,1-变动费用营业额,学会损益分歧点计算,损益分歧点,降固定费用,降变动费用,两费同时降,损益分歧点,如果你开1家新店铺,大致条件如下: 装修费用12万 年租金15万 商品原价4折进货 商品年均折扣率10% 水电等费用2000/月 物流/包装等费用占原价销售3% 4店员工资人均1500+5%提成. 这个店铺的损益分歧点在哪里呢?,您的朋友,邵 立刚,感谢您的支持!,1021815572 010-85977910 ,
