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1、邸邸 城市的精神 快乐的领地城市的精神 快乐的领地 市场分析市场分析 宏观背景分析宏观背景分析 九江市宏观经济发展态势良好，国民经济持续稳定发 展，人均可支配收入列省内地级城市首位（省会除外）,对 房地产市场发展起到强有力的支撑作用； 九江市宏观经济发展态势良好，国民经济持续稳定发 展，人均可支配收入列省内地级城市首位（省会除外）,对 房地产市场发展起到强有力的支撑作用； 城市定位为“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口 旅游城市；“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城 市建设的战略构想 ，沿长江岸线由东向西拓展，在两湖 （甘棠湖南门湖八里湖）之间再造一个新九江的发 展方向。 城市定位为“最
2、适宜人类居住”的现代化山水生态港口 旅游城市；“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城 市建设的战略构想 ，沿长江岸线由东向西拓展，在两湖 （甘棠湖南门湖八里湖）之间再造一个新九江的发 展方向。 宏观经济宏观经济城市规划城市规划 城市地位：江西省第二大城市，江西省惟一的沿江对外开放和外贸 港口城市，中国魅力城市 城市地位：江西省第二大城市，江西省惟一的沿江对外开放和外贸 港口城市，中国魅力城市 463.23 472.17 478.95 500 60.1265.31 85 100 0 100 200 300 400 500 600 700 2005200720092012（目标） 总人口/万人市
3、区人口/万人 九江市历年人口递增情况（万人） 九江市行政区域图 九江市历年人口递增情况（万人） 九江市行政区域图 注注:城区人口的逐年增长，对房地产相关物业需求加大，拉动了房地产市场的发展城区人口的逐年增长，对房地产相关物业需求加大，拉动了房地产市场的发展 宏观经济宏观经济 九江是长江、庐山、鄱阳湖孕 育出的江南名城，长江黄金水 道十大港口之一。同时也是一 座历史悠久的文化名城，自秦 代立郡以来，至今已有2200多 年的历史。 辖九县、一市、两区、庐山风 景名胜管理局和九江、共青开 发区，全境东西长270公里， 南北宽140公里，总面积1.88 万平方千米，人口500万，其 中市区规划面积11
4、8平方公 里，建成区面积80.14平方公 里，人口472.17万，市区非农 人口（浔阳区、庐山区、经济 技术开发区）85万 。 城市规划城市规划 九江市历年人均GDP发展状况九江市历年人均GDP发展状况 九江市人均GDP保持 高速增长，近5年来 增长速度均超过 13%，而且增速不断 加快； 2009年人均GDP达到 17420元（折合2562 美元）。 九江市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期九江市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期 9231 13155 15297 17420 10825 19.45% 13.00% 21.18% 16.30% 13.80% 6000 80
5、00 10000 12000 14000 16000 18000 20052006200720082009 元 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 人均GDP年增长率 宏观经济宏观经济城市规划城市规划 12.50% 15.20% 15.40% 13.70%14% 13.8% 17.80% 21.30% 45.02% 31.49% 37.70% 49.9% 10% 20% 30% 40% 50% GDP年增长率固定资产投资年增长率 近5年九江市GDP增长 率保持在13%以上， 2009年城市GDP达到 831.36亿元； 近年来九江市固定资 产投资年稳定快速增 长，2009年
6、已达 658.96亿元，增幅高 达49.9%。 大量固定资产投资在 城市基础设施建设方 面发挥了巨大的效 用。 428.92 506.22 592.56 710 831.36 334.44 439.76 658.96 213.50 288.63 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 20052006200720082009 亿元 GDP固定资产投资 九江市历年九江市历年GDP与固定资产投资情况（亿元） 九江市历年 与固定资产投资情况（亿元） 九江市历年GDP与固定资产投资增长情况（与固定资产投资增长情况（%） 九江近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经
7、济稳定快速发展九江近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展 宏观经济宏观经济城市规划城市规划 房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系 4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于8%大于8%小于4%小于4% 萎缩停滞稳定发展高速发 展 萎缩停滞稳定发展高速发 展 九江市经济快速发展有力地推动了房地产市场稳定发展九江市经济快速发展有力地推动了房地产市场稳定发展 九江市近5年来经济 增速均保持在12%以 上，按照国民经济增 长与房地产发展关 系，九江市房地产处 于高速发展时期。 九江2009年人均GDP 约2562美元，说明九 江房
8、地产处于快速发 展期，房地产市场需 求旺盛。 800-4,000US$800-4,000US$4000-8,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$8000-20,000US$0-800US$0-800US$ 启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期 人均GDP与房地产发展关系 启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期 人均GDP与房地产发展关系 宏观经济宏观经济城市规划城市规划 九江市第二产业比重最大，第三产业比例加大九江市第二产业比重最大，第三产业比例加大 从历年来数据看出， 九江产业结构稳定于 “二、三、一”型，第 二产业比重最大； “二、三、一”的产 业结构表明了产业
9、结构 逐渐优化，消费能力逐 步增强； 与沿海发达城市相比， 九江的第一、第二产业 的比重依然过大，产业 结果的优化和发展任务 依然艰巨。 16.80%15.40% 13.70%12.00% 11.00% 50.10%51.90% 53.20%54.90% 53.10% 33.10%32.70%33.10%33.10% 35.90% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 20052006200720082009 第一产业第二产业第三产业 九江市历年产业结构状况九江市历年产业结构状况 国内外发展规律告诉我们，第三产业对房地产发展带动作用 最大，九江市的第三产业还有很大的发展空间。 国内外
10、发展规律告诉我们，第三产业对房地产发展带动作用 最大，九江市的第三产业还有很大的发展空间。 宏观经济宏观经济城市规划城市规划 九江市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高九江市居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高 8713 9593 11272 12889 14203 11.4% 10.10% 17.50% 14.30% 10.20% 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 20052006200720082009 元 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 人均可支配收入年增长率 九江市
11、历年人均可支配收入九江市历年人均可支配收入 人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展，价格上升、成交量增加。人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展，价格上升、成交量增加。 九江市城市居民的 人均可支配收入处于 相对较低的水平； 可支配收入保持较 高速度增长，近5年 来的增长率都超过 10%水平，2009年城 市人均可支配收入达 到14203元，增长 10.2%。 宏观经济宏观经济城市规划城市规划 固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对九江经济 发展的信心 固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对九江经济 发展的信心 固定资产投资近年来保持 30%以上的增长速度，
12、去 年更是增长49.8%以上， 达到658.96亿元； 与固定资产投资一样，房 地产投资保持38%以上的 增长幅度，2009年房地产 投资达到49亿元，比上一 年增加39%； 房地产投资占固定资产投 资的比例较低，2009年达 到7.44%，表明房地产产 业上升空间巨大。 213.50 288.63 334.44 439.76 658.96 38.835.33 49 26.438.835.33 49 26.4 -40.00 60.00 160.00 260.00 360.00 460.00 560.00 660.00 20052006200720082009 亿元 固定资产投资房地产投资 固定
13、资产投资及房地产投资情况（亿 元） 固定资产投资及房地产投资情况（亿 元） 房地产投资占固定资产的比例情况房地产投资占固定资产的比例情况 宏观经济宏观经济城市规划城市规划 2009年年 房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）GDP（亿元）GDP（亿元）房地产投资/ GDP房地产投资/ GDP 49813.366.02% 合理区间 1014 2009年年 家庭收入家庭收入房价房价房价/ 家庭收入房价/ 家庭收入 42609元410000元9.6 一家3口购 100住房 计算 房价收入比和房地产投资占GDP比重 房地产市场发 展空间较大 根据世界银行经验，发 展中国家的家庭年均收入 与房价的比值在1
14、：4 1：10之间为合理状态， 若比值在此区间内则表明 该地区商品住宅有效需求 度高，商品住宅与居民生 活水平协调发展 九江房地产房价收入比 预示着有房地产市场有较 大的涨幅空间 房价收入比是指住房总价 与居民家庭年收入的比 值，用于判断居民住房消 费需求的可持续性 房价收入比是指住房总价 与居民家庭年收入的比 值，用于判断居民住房消 费需求的可持续性 房地产投资占GDP的比重偏低，说明房地产市场刚刚起步，并不成熟，上升空间较大。 房价收入比 小于4 房价收入比 小于4 房价收入比 4-10 房价收入比 4-10 房价收入比 10-11 房价收入比 10-11 房价收入比 12 房价偏低房价仍
15、然有较大 上升空间 房价平稳，上 升空间不大 房价过高警戒 线 房价收入比 12 房价偏低房价仍然有较大 上升空间 房价平稳，上 升空间不大 房价过高警戒 线 宏观经济宏观经济城市规划城市规划 江西各市GDP与房价比较江西各市GDP与房价比较 2009年各城市GDP与房价关系2009年各城市GDP与房价关系 09年GDP排名 江西省第三，房 价第二，房地产 运行情况良好 南昌南昌九江九江赣州赣州上饶上饶景德镇景德镇 GDP（亿）GDP（亿）1820 831 940 726 364 人口总量人口总量491 480 877 704 156 人均GDP (元) 人均GDP (元) 37,067 17
16、,327 10,718 10,313 23,333 房价房价55004300390032002500 宏观经济宏观经济城市规划城市规划 宏观经济总结宏观经济总结 总结1总结1 经济发展态势良好，城市GDP保持13%以上的增长速度，人均可支配收入和人均GDP均保持 较快的增长速度，支撑着城市房地产业的快速健康发展；第三产业比例逐年增加，产业 结构不断优化； 总结2总结2 江西各市中，九江城市GDP略低于赣州，市民消费性支出占可支配收入的比例高，市民的 消费意愿强烈。 总结3总结3 固定资产投资总额和房地产投资总额逐年增加，房地产投资总额占固定资产投资总额的 比例依然较低，房地产空间巨大，房地产业在国民经济中的地位越来越重要。 宏观经济宏观经济城市规划城市规划 鄱阳湖生态经济区国家战略规划建设生 态宜居的新型城市群 ，实现中部崛起 2009年12月16日，国务院正式批复鄱阳湖生态经济区规划，鄱阳湖生态经济区建设 上升为国家战略。这是新中国成立以来江西省第一个上升为国家战略的区域性发展规划 2009年12月16日，国务院正式批复鄱阳湖生态经济区规划，鄱阳
